楊 慧，李景國，尚教蔚

（中國社會科學(xué)院a.研究生院，北京102488；b.城市發(fā)展與環(huán)境研究所，北京100732）

0 引言

房價收入比為國際上用來評價居民住房承受能力的最重要指標(biāo)，房價飛快上漲的同時國民經(jīng)濟(jì)依舊保持高速增長態(tài)勢，中國有自身的特殊國情，3～6的合理區(qū)間是否可以用來評價中國住房與居民收入的協(xié)調(diào)狀況是一個需要深入討論的問題。筆者在研讀國內(nèi)外大量相關(guān)研究文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，充分肯定了房價收入比在評價住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況的作用，同時也認(rèn)識到房價收入比3～6合理區(qū)間的局限性。首次將協(xié)調(diào)度模型引入并與房價收入比模型結(jié)合起來共同評價中國住房市場與居民收入的協(xié)調(diào)性，并根據(jù)兩模型分析結(jié)果對當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控提出政策建議。

1 模型簡介及指標(biāo)、數(shù)據(jù)說明

1.1 房價收入比模型及其指標(biāo)、數(shù)據(jù)說明

房價收入比采用國內(nèi)通用計算公式：即房價收入比=商品住宅銷售價格/城鎮(zhèn)家庭年均可支配收入=商品住宅銷售價格/城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入*城鎮(zhèn)家庭戶均人口。目前應(yīng)用此模型評價住房市場與收入?yún)f(xié)調(diào)分析的研究已經(jīng)較多，計算方法較為簡單和常見，因此對房價收入比模型的相關(guān)說明僅作簡單介紹。

房價收入比涉及的商品住宅銷售價格和城鎮(zhèn)居民家庭年均可支配收入均來自相關(guān)年份《中國統(tǒng)計年鑒》及《中國城市統(tǒng)計年鑒》。需要說明的是計算中面積的選取對房價收入比影響較大，目前國內(nèi)多數(shù)學(xué)者選取90平方米。筆者認(rèn)為截止目前中國住房市場交易以新建商品住房為主，計算得出多年來新建商品住房銷售面積與銷售套數(shù)比均值為110平方米。因此本文計算的房價收入比分別為90平方米和110平方米兩個數(shù)值。

房價收入比自身只是一個比值，并不能起到評價住房市場與收入是否協(xié)調(diào)的作用，因此區(qū)間的界定是關(guān)鍵。中國有其特殊性，包括社會體制、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、灰色收入與隱性收入、文化傳統(tǒng)等，因此我們認(rèn)為合理的房價收入比應(yīng)高于3～6的區(qū)間。但是怎樣的房價收入比區(qū)間適合中國國情，需要結(jié)合我們提出的協(xié)調(diào)度模型對其評價，二者的綜合評價會對中國住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況得出更為客觀的判斷。

1.2 協(xié)調(diào)度模型及其指標(biāo)、數(shù)據(jù)說明

1.2.1 協(xié)調(diào)度模型簡介

協(xié)調(diào)度,是指系統(tǒng)之間或系統(tǒng)要素之間在發(fā)展過程中彼此和諧一致的程度。協(xié)調(diào)度模型是由一個或一組函數(shù)構(gòu)成的對系統(tǒng)協(xié)調(diào)程度進(jìn)行測量的一種數(shù)量模型。其表達(dá)式如下所示：

式中，C為住房市場發(fā)展與城鎮(zhèn)居民收入的協(xié)調(diào)度，X代表城鎮(zhèn)居民收入綜合水平指數(shù)，Y代表住房市場綜合水平指數(shù)。C的取值范圍是-1.414≤C≤1.414，其值由變量X、Y決定：當(dāng)X、Y均為正值且相等時，C值最大為1.414；當(dāng)X、Y均為負(fù)值且相等時，則C值最小為-1.414；其他任何情形C值介于二者之間。

城鎮(zhèn)居民收入綜合水平指數(shù)和住房市場綜合水平指數(shù)計算公式為：

式中，X、Y分別為城鎮(zhèn)居民收入綜合水平指數(shù)和住房市場綜合水平指數(shù)，xi、yj分別為城鎮(zhèn)居民收入水平和住房市場水平下屬各具體指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差法標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值，wi、wj分別為城鎮(zhèn)居民收入水平和住房市場水平下屬各具體指標(biāo)權(quán)重，m和n分別為城鎮(zhèn)居民收入水平和住房市場水平下屬指標(biāo)個數(shù)。

表1 住房市場與城鎮(zhèn)居民收入?yún)f(xié)調(diào)度六大類型

表2 住房市場與城鎮(zhèn)居民收入?yún)f(xié)調(diào)度評價指標(biāo)體系（權(quán)重）

1.2.2 協(xié)調(diào)度類型及取值范圍

根據(jù)X、Y值的變化，協(xié)調(diào)度可以分為6種類型，如表1所示。

1.2.3 指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)表及權(quán)重

本文指標(biāo)選取的原則主要是：綜合性、重要性以及數(shù)據(jù)的可獲得性，權(quán)重采用專家咨詢（Delphi法）和層次分析法（AHP）相結(jié)合的方法，對每個指標(biāo)層及其下屬的指標(biāo)因子進(jìn)行賦權(quán)（如表2所示），使子系統(tǒng)的序參量權(quán)重值之和為1。

1.2.4 數(shù)據(jù)來源

七大指標(biāo)數(shù)據(jù)來源分別如下：全國指標(biāo)數(shù)據(jù)除了商品住宅竣工面積外均來源于相關(guān)年份《中國統(tǒng)計年鑒》，全國商品住宅竣工面積數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》；城市數(shù)據(jù)來源：居民人均可支配收入、居民可支配收入總額（各城市市區(qū)人均GDP*市區(qū)人口）/GDP（市區(qū)人均GDP*市區(qū)人口）、居民人均居住面積來源于中經(jīng)專網(wǎng)，其它指標(biāo)均來源于相關(guān)年份《中國統(tǒng)計年鑒》對各城市房地產(chǎn)市場情況統(tǒng)計。

2 基于房價收入比和協(xié)調(diào)度模型對住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)性的考察

2.1 基于房價收入比對住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)性的考察

2.1.1 全國房價收入比現(xiàn)狀

表3數(shù)據(jù)顯示：1999～2010年12年間，城鎮(zhèn)家庭年均可支配收入增長率僅有四年（2004年、2005年、2007年和2009年）低于商品住宅銷售價格增長率，剩下八年均高于住宅銷售價格增長率，對應(yīng)的是相應(yīng)年份房價收入比的下降。所以整體看來，1998～2010年全國房價收入比基本呈現(xiàn)出逐年下降趨勢。

表3 全國商品住宅價格及房價收入比

一方面是城鎮(zhèn)家庭年均可支配收入增長率快于住宅銷售價格增長率，房價收入比呈現(xiàn)出整體下滑趨勢，一方面是城鎮(zhèn)居民家庭普遍感到房價過高且上漲過快其購房承受能力越來越低。這似乎是不可解釋的矛盾現(xiàn)象，但是住房市場與國民經(jīng)濟(jì)整體緊密相連，因此分析這一矛盾現(xiàn)象的原因就要結(jié)合當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢。

2.1.2 房價收入比下滑與相當(dāng)部分居民住房承受能力降低的原因分析

（1）不同收入等級可支配收入相差懸殊。

數(shù)據(jù)顯示歐洲與日本的基尼系數(shù)大多在0.24到0.36之間，而中國基尼系數(shù)從改革開放之初的0.28已上升到2009年的0.47，突破0.4的警戒線并逐年攀升，在所公布的135個國家中名列第36位②夏業(yè)良，中國的財富集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國---兩極分化嚴(yán)重［N］.財經(jīng)國家周刊，2010（6）.?；嵯禂?shù)的逐年攀升表明中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時利益分享機(jī)制缺沒有建立起來，導(dǎo)致不同社會群體貧富差距越來越大。

表4 全國各收入等級房價收入比

城鎮(zhèn)不同收入等級家庭年均可支配收入的差距必然導(dǎo)致其房價收入比的差異，從表4中2003～2009年不同收入等級人群的房價收入比數(shù)據(jù)可以看出，中低收入人群（占總?cè)巳?0%）的房價收入比均高于全國平均水平，只有最高收入20%人群房價收入比值目前在國際上普遍認(rèn)為的合理區(qū)間（3～6）之內(nèi)。

（2）保障性住房供應(yīng)不足（以經(jīng)濟(jì)適用房為例）。

圖1 全國經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積/住宅銷售面積比值趨勢圖

圖1為1999年～2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占住宅銷售面積比值變化趨勢圖。由圖1可以看出經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積/住宅銷售面積的比值逐年快速下降，作為經(jīng)濟(jì)適用房主要提供對象的中等及中低收入階層，在房價收入比飛速攀升的情況下被排斥在商品房市場之外，同時又沒有足夠經(jīng)濟(jì)適用房滿足其需求。保障性住房建設(shè)的不足是導(dǎo)致中低收入階層住房問題得不到解決的重要原因。

表5 一線城市房價收入比

（3）部分城市房價收入比過高（以一線城市為例）。

普通消費者住房承受能力下降的原因除了各收入等級收入差距大及保障性住房供應(yīng)不足兩大重要原因外，部分城市特別是一線城市及熱點城市房價收入比極高也是一大不可忽視的因素。

如表5所示，四大一線城市房價收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國，且呈現(xiàn)出逐年上升趨勢。導(dǎo)致一線城市房價收入比高于全國平均水平且呈現(xiàn)上升趨勢的原因主要在于市場供不應(yīng)求。2004年以來一線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積（代表商品住宅供給）一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅銷售面積（代表商品住宅需求），2004～2009年二者之差（銷售減去竣工即需求超過供給面積）總計為4406.25萬㎡③數(shù)據(jù)來源：根據(jù)相關(guān)年份《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)計算得來。，以90㎡/套來計算，供求缺口為49萬套。供求偏緊的矛盾成為2004年以來一線城市房價過快上漲的重要原因之一。一線城市房價過高導(dǎo)致普通購房者居住型需求難以得到滿足，而另一方面房價上漲預(yù)期導(dǎo)致投資投機(jī)型需求旺盛，從而導(dǎo)致房價的更快上漲，擁有多套房產(chǎn)者的高收入階層坐等房價上漲帶來的房產(chǎn)增值，而低收入階層由于無力買房實際上變得更為貧窮，這就進(jìn)一步拉大貧富差距，如此循環(huán)從而導(dǎo)致富者越富，貧者越貧。

2.2 基于協(xié)調(diào)度模型對住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)性的考察

2.2.1 全國住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)度現(xiàn)狀

表6 2000～2009全國住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)度

總體看來（見表6），2000～2009年全國住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)類型基本呈現(xiàn)轉(zhuǎn)好趨勢，經(jīng)歷了失調(diào)→欠協(xié)調(diào)→弱協(xié)調(diào)→基本協(xié)調(diào)→協(xié)調(diào)的路徑。

2.2.2 全國住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)度變化趨勢及分析

圖2直觀地顯示出從2000～2009年，中國住房市場與居民收入綜合指數(shù)協(xié)調(diào)度整體上呈現(xiàn)出由非協(xié)調(diào)向協(xié)調(diào)狀態(tài)轉(zhuǎn)變，協(xié)調(diào)度指數(shù)在波動中不斷上升。十年間，協(xié)調(diào)度指數(shù)為負(fù)值的年份有五年（2000年、2001年、2002年、2003年和2006年），其它五年協(xié)調(diào)度指數(shù)均為正值處于協(xié)調(diào)狀態(tài)。從圖2可以看出2000年至今，頭幾年受住房市場發(fā)展緩慢影響住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況差，為非協(xié)調(diào)狀態(tài)，后幾年（2006年除外）住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)度指數(shù)趨于不斷上升態(tài)勢，這說明居民收入無論是居民收入增長率還是居民收入占GDP比重都有力支撐和帶動了住房市場發(fā)展。

圖2 2000～2009全國住房市場與城鎮(zhèn)居民收入?yún)f(xié)調(diào)度趨勢圖

3 房價收入比與協(xié)調(diào)度模型評價住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)性比較總結(jié)

本文分別采用房價收入比和協(xié)調(diào)度模型對中國住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況進(jìn)行了考察。房價收入比考察結(jié)果顯示中國房價收入比呈現(xiàn)下滑趨勢；協(xié)調(diào)度考察結(jié)果顯示中國住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況經(jīng)歷了失調(diào)→欠協(xié)調(diào)→弱協(xié)調(diào)→基本協(xié)調(diào)→協(xié)調(diào)的路徑，協(xié)調(diào)狀況越來越好?？梢姺績r收入比下滑態(tài)勢與協(xié)調(diào)度測量出的協(xié)調(diào)狀況趨好態(tài)勢基本吻合。

房價收入比一直以來都是國內(nèi)外評價住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況的重要模型指標(biāo)，但是卻有其不可避免的缺陷。其一，房價收入比只涉及兩個指標(biāo)（房價與收入絕對量）。其實衡量住房市場的指標(biāo)不僅僅為房價，還包括住房供給量、住房銷售面積及銷售結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房存量（以現(xiàn)有人均建筑面積為指標(biāo)）等重要指標(biāo)，居民收入還包括居民收入分配等指標(biāo)。鑒于住房市場和居民收入本身即為綜合指標(biāo)而非單一指標(biāo)這一點來說，房價收入比指標(biāo)缺陷不可彌補(bǔ)。其二，西方國家房地產(chǎn)發(fā)展時間長，住房市場與居民收入發(fā)展趨于穩(wěn)定，因此其3～6的合理區(qū)間是其長期發(fā)展經(jīng)驗的總結(jié)有其合理性。但是對于中國新興經(jīng)濟(jì)國家而言，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然帶動住房市場與居民收入快速發(fā)展，照搬西方國家經(jīng)驗采用這一區(qū)間來評價中國住房市場與居民收入的協(xié)調(diào)性顯然是不合理的。

因此雖然可以將房價收入比作為判斷住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)性的一個指標(biāo)，但是不能作為單一指標(biāo)來評價二者是否協(xié)調(diào)，當(dāng)前國內(nèi)很多學(xué)者照搬西方經(jīng)驗以3～6的合理區(qū)間評價二者協(xié)調(diào)性是不合理的。鑒于此，本文認(rèn)為協(xié)調(diào)度模型在評價住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況較房價收入比更有優(yōu)越性。第一，協(xié)調(diào)度模型衡量的住房市場與居民收入指標(biāo)均為綜合性指標(biāo)，涵蓋的內(nèi)容較單一指標(biāo)更為綜合全面。第二，彌補(bǔ)房價收入比合理區(qū)間的長期爭執(zhí)問題，中國住房市場化時間短，如此短的時間難以總結(jié)歸納出適合中國的合理區(qū)間。協(xié)調(diào)度模型的引入可與房價收入比整體運行態(tài)勢結(jié)合更為客觀地判斷中國住房市場與居民收入?yún)f(xié)調(diào)狀況整體趨好。

結(jié)合本文兩模型分析結(jié)果及國家現(xiàn)階段宏觀調(diào)控政策筆者提出以下幾點政策建議：一要將房地產(chǎn)政策調(diào)控目標(biāo)要納入社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架，不能局限于抑制房價，房價上漲與國民經(jīng)濟(jì)增長、城鎮(zhèn)居民收入增長、城鎮(zhèn)化等社會經(jīng)濟(jì)因素協(xié)調(diào)性要有充分研究與論證；二要加強(qiáng)房產(chǎn)稅規(guī)劃推廣房產(chǎn)稅范圍調(diào)節(jié)居民間收入分配，“限購”措施的去短期化抑制熱點城市特別是一線城市房價過高過快上漲；三要完善保障性住房進(jìn)入退出機(jī)制確保分配公平，保障中低收入階層基本住房權(quán)利。

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