【摘要】 近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，國(guó)家不斷出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種政策，開征物業(yè)稅也成為當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)熱點(diǎn)問題。文章主要從資產(chǎn)評(píng)估的角度，就物業(yè)稅稅基評(píng)估試點(diǎn)中的稅基評(píng)估問題進(jìn)行研究，在借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)構(gòu)建我國(guó)物業(yè)稅稅基評(píng)估體系的配套設(shè)施進(jìn)行了研究和探討，并提出了相關(guān)建議。
　　【關(guān)鍵詞】 物業(yè)稅；稅基評(píng)估；評(píng)估體系
　　
　　隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的逐步崛起，中國(guó)將進(jìn)入工業(yè)化與城市化加速發(fā)展的新階段。城市化的加速推進(jìn)，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。如何解決在城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的土地、住房等各種問題需要進(jìn)行系統(tǒng)深入的研究。房地產(chǎn)稅收可以從宏觀層面上調(diào)節(jié)我國(guó)土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)資源的分配，但是我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度也面臨保有階段稅負(fù)輕、計(jì)稅依據(jù)不合理、征收范圍過窄、內(nèi)外稅制有別等較多影響稅制效率、公平的問題。十六屆三中全會(huì)公布的《中共中央關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中明確提出：實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。
　　開征物業(yè)稅的重要前提是對(duì)物業(yè)稅稅基進(jìn)行評(píng)估，我國(guó)進(jìn)行物業(yè)稅及稅基評(píng)估試點(diǎn)工作已經(jīng)有六年之多，從開始的六個(gè)省區(qū)到現(xiàn)在的十個(gè)省區(qū)，稅基評(píng)估始終處于“空轉(zhuǎn)”狀態(tài)?？偨Y(jié)近幾年物業(yè)稅及稅基評(píng)估試點(diǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)及社會(huì)各界對(duì)物業(yè)稅及稅基評(píng)估的討論，可以發(fā)現(xiàn)以下若干問題一直困擾著物業(yè)稅及稅基評(píng)估 “試轉(zhuǎn)實(shí)”的進(jìn)行。一是人們對(duì)物業(yè)稅的目標(biāo)和作用的認(rèn)識(shí)搖擺不定，過分強(qiáng)化了物業(yè)稅對(duì)控制房?jī)r(jià)的作用；二是過分強(qiáng)調(diào)了物業(yè)稅對(duì)土地出讓金的替代作用，以及物業(yè)稅對(duì)土地出讓制度改革的作用；三是我國(guó)財(cái)產(chǎn)登記制度的嚴(yán)重滯后等。其實(shí)，房?jī)r(jià)的高低最終是要靠市場(chǎng)機(jī)制解決，不能完全寄希望于物業(yè)稅的作用。土地出讓制度和土地出讓金的收取，是政府行使土地所有者權(quán)力的行為，物業(yè)稅的開征是政府行使行政權(quán)力的行為，兩者并沒有必然的聯(lián)系和替代關(guān)系。
　　上述認(rèn)識(shí)的錯(cuò)位會(huì)直接或間接地影響物業(yè)稅稅基評(píng)估總體方案的設(shè)計(jì)，以及課稅對(duì)象和課稅范圍的界定、稅基評(píng)估價(jià)值類型的選擇等，會(huì)嚴(yán)重制約物業(yè)稅及稅基評(píng)估“試轉(zhuǎn)實(shí)”的實(shí)施。在這樣的背景下，本文適當(dāng)借鑒國(guó)外理論和實(shí)踐情況，對(duì)我國(guó)物業(yè)稅及稅基評(píng)估的相關(guān)問題進(jìn)行探討，并提出建議。
　　
　　一、制定相關(guān)的法律法規(guī)
　　
　　1.確定稅基評(píng)估具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，并且明確規(guī)定該機(jī)構(gòu)的成立目的、職責(zé)，以便其依法設(shè)立并開展工作。即在法律中明確規(guī)定稅基評(píng)估的主體、評(píng)估部門的組成、結(jié)構(gòu)、職責(zé)、性質(zhì)并明確其與其他政府部門之間的關(guān)系。
　　2.通過法律規(guī)定評(píng)估對(duì)象的范圍和分類。評(píng)估對(duì)象的范圍及分類是進(jìn)行稅基評(píng)估的必需要素之一，對(duì)實(shí)際的稅基評(píng)估業(yè)務(wù)起到直接指導(dǎo)作用，而且稅基評(píng)估對(duì)象的分類，也在一定程度上決定了所用的稅基評(píng)估方法。不過，鑒于我國(guó)各地情況大不相同，法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)留下合適的彈性空間，具體評(píng)估方法的選擇應(yīng)當(dāng)由各地結(jié)合實(shí)際情況自主裁量。不過，法律對(duì)各地行使自由裁量權(quán)的條件應(yīng)該詳細(xì)規(guī)定。
　　3.稅基評(píng)估的途徑與方法、評(píng)估的程序。評(píng)估程序可以在省級(jí)這一層次的法律規(guī)章中進(jìn)行規(guī)定，也可以在全國(guó)范圍更高層次的法律法規(guī)中進(jìn)行規(guī)定，我國(guó)的法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)規(guī)定稅基評(píng)估的基本程序，以保證稅基評(píng)估的總體質(zhì)量。
　　4.評(píng)估的基準(zhǔn)日和評(píng)估周期。評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)在律法規(guī)中統(tǒng)一規(guī)定，防止實(shí)際評(píng)估中的任意操作，避免產(chǎn)生混亂。評(píng)估周期的選擇涉及到在評(píng)估結(jié)果的及時(shí)性與評(píng)估成本之間的權(quán)衡。因此需要各省級(jí)根據(jù)本省情況選擇合適的評(píng)估周期，并在法律中作出明確規(guī)定。同時(shí)全國(guó)應(yīng)該規(guī)定一個(gè)合理區(qū)間供地方政府參考，還可以避免地方政府在選擇評(píng)估周期時(shí)的隨意性。
　　5.規(guī)定部門之間的協(xié)調(diào)義務(wù)。由于我國(guó)土地、房產(chǎn)管理體制方面的原因，我國(guó)與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的部門眾多，導(dǎo)致稅基評(píng)估需要的數(shù)據(jù)分散在各個(gè)部門之中。法律法規(guī)應(yīng)該規(guī)定這些相關(guān)部門在實(shí)際工作當(dāng)中積極配合稅基評(píng)估部門的工作，有義務(wù)向稅基評(píng)估部門提供稅基評(píng)估部門所需的數(shù)據(jù)信息。
　　6.稅基評(píng)估爭(zhēng)議解決機(jī)制。稅基評(píng)估的結(jié)果會(huì)影響納稅人應(yīng)繳納物業(yè)稅稅額。如何處理征納糾紛，法律應(yīng)該對(duì)此作出相應(yīng)規(guī)定。稅基評(píng)估的法律法規(guī)中應(yīng)當(dāng)詳細(xì)規(guī)定稅基評(píng)估爭(zhēng)議的解決機(jī)制，為依法解決評(píng)估爭(zhēng)議，維護(hù)納稅人合法權(quán)益提供法律依據(jù)。
　　7.規(guī)定負(fù)擔(dān)調(diào)整率和稅收豁免與優(yōu)惠等情況。法律法規(guī)中應(yīng)該明確規(guī)定負(fù)擔(dān)調(diào)整率和稅收豁免與優(yōu)惠的具體條件，防止胡亂優(yōu)惠、豁免的情況出現(xiàn)。
　　
　　二、構(gòu)建我國(guó)現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)
　　
　　為了保證征收物業(yè)稅的行政效率，在稅基評(píng)估中采用批量評(píng)估是必然趨勢(shì)。但是批量評(píng)估系統(tǒng)的建立與評(píng)估結(jié)果的客觀公正都與批量評(píng)估中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)密切相關(guān)?；A(chǔ)數(shù)據(jù)不能滿足評(píng)估要求，就不能進(jìn)行稅基評(píng)估，更無法建立批量評(píng)估模型；市場(chǎng)數(shù)據(jù)不完善或無法及時(shí)更新，就不能建立合理的批量評(píng)估模型，評(píng)估結(jié)果會(huì)嚴(yán)重偏離其市場(chǎng)價(jià)值，使評(píng)估結(jié)果失去客觀性， 不被公眾和政府接受。因此當(dāng)前亟待著手建立完善不動(dòng)產(chǎn)基本信息和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，這是進(jìn)行稅基評(píng)估、開征物業(yè)稅的重要前提。
　　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集制度，應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面考慮：
　　1.建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，登記的內(nèi)容不僅包括產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)價(jià)格，還應(yīng)包括房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)施、街道狀況、社區(qū)狀況等各種影響房屋價(jià)值的因素和其他與評(píng)估有關(guān)的信息。登記的信息應(yīng)該能夠全方位、多層次地反映房地產(chǎn)的真實(shí)狀況和動(dòng)態(tài)變化。
　　2.建立物業(yè)稅申報(bào)登記和管理制度。要建立不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)制度，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行新建、購(gòu)置、改造、拆遷、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有人有義務(wù)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，這樣稅務(wù)機(jī)關(guān)就可以掌握全部納稅人的不動(dòng)產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)。
　　3.依托計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與其他機(jī)構(gòu)形成資源共享機(jī)制。與統(tǒng)計(jì)部門、房產(chǎn)管理部門等相關(guān)政府部門建立數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易、成本、收益等方面的數(shù)據(jù)。與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。為了便于稅基評(píng)估中心與各部門機(jī)構(gòu)之間的信息溝通，省級(jí)政府應(yīng)該統(tǒng)一信息的標(biāo)準(zhǔn)格式，保持不動(dòng)產(chǎn)信息的流通渠道暢通，建立現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)信息交流平臺(tái)，減少信息在溝通中的丟失和失真。
　　
　　三、形成分類分層次的爭(zhēng)議解決機(jī)制
　　
　　由于物業(yè)稅的稅基評(píng)估結(jié)果直接影響到納稅人繳納物業(yè)稅的數(shù)額，關(guān)系到納稅人的切身利益，在征納物業(yè)稅的過程中，納稅人對(duì)稅基評(píng)估結(jié)果存在異議也是不可避免的，因此物業(yè)稅的基本法應(yīng)該保證納稅人對(duì)稅基評(píng)估結(jié)果提出申訴的權(quán)力，如此還可以再次檢驗(yàn)評(píng)稅結(jié)果，提高評(píng)估質(zhì)量。
　　納稅人提出申訴到申訴解決需要遵照一定的程序，一般包括以下幾個(gè)階段：一是納稅人提出申訴。納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果擁有知情權(quán)，稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該在評(píng)估之后將初評(píng)的結(jié)果及不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)資料在征稅之前公布在有關(guān)媒體或網(wǎng)絡(luò)上，方便納稅人進(jìn)行查詢，并將稅基評(píng)估結(jié)果以評(píng)估結(jié)果通知書的形式寄送給納稅人，并規(guī)定一定的申訴期，規(guī)定納稅人如果對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議可在收到評(píng)估結(jié)果通知書之后的一定期限內(nèi)向稅基評(píng)估中心提出申訴請(qǐng)求。二是稅基評(píng)估中心接受申訴。稅基評(píng)估中心在接到納稅人的申訴請(qǐng)求后，必須在一定期限內(nèi)對(duì)納稅人的申訴請(qǐng)求作出回應(yīng)。三是稅基評(píng)估部門處理申訴內(nèi)容， 并告知納稅人處理結(jié)果。稅基評(píng)估中心應(yīng)該針對(duì)申訴的內(nèi)容和性質(zhì)，采取相應(yīng)的處理辦法，對(duì)評(píng)估失誤給予及時(shí)糾正，對(duì)數(shù)據(jù)方面的爭(zhēng)議應(yīng)及時(shí)核實(shí)數(shù)據(jù)或現(xiàn)場(chǎng)勘查，及時(shí)解決爭(zhēng)議，并向申訴人發(fā)出評(píng)估結(jié)果更正報(bào)告單，告知申訴人處理方法、過程和結(jié)果。四是納稅人對(duì)重估提出爭(zhēng)議。納稅人收到評(píng)估結(jié)果更正報(bào)告單后，對(duì)重估結(jié)果和處理意見仍不滿意的，可以向稅基評(píng)估中心再次提出申訴，請(qǐng)求對(duì)爭(zhēng)議進(jìn)行處理，或者向稅基評(píng)估中心的主管部門提出評(píng)估爭(zhēng)議，主管部門應(yīng)限期對(duì)爭(zhēng)議作出處理。五是對(duì)爭(zhēng)議的調(diào)解。主管部門對(duì)爭(zhēng)議進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成，納稅人可以向評(píng)估仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁。六是對(duì)爭(zhēng)議的仲裁。評(píng)估仲裁委員會(huì)對(duì)納稅人提出的仲裁申請(qǐng)進(jìn)行仲裁。七是提起訴訟。經(jīng)評(píng)估仲裁委員會(huì)仲裁之后，納稅人對(duì)仲裁結(jié)果仍不滿意的，可以依法提起訴訟。這是對(duì)評(píng)估爭(zhēng)議的最終解決辦法。訴訟程序完成就是評(píng)估結(jié)果的最終結(jié)論，當(dāng)事人雙方必須接受。
　　
　　
　　四、協(xié)調(diào)好稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)與相關(guān)部門的關(guān)系
　　
　　1.與政府部門之間的關(guān)系。稅基評(píng)估中心是由各省政府設(shè)立并管理的，其最高負(fù)責(zé)人也由省政府任命。稅基評(píng)估中心接受省政府的宏觀指導(dǎo)，并且與省政府下屬的其他部門一樣接受紀(jì)檢部門監(jiān)督，統(tǒng)一貫徹黨的政策法規(guī)等。稅基評(píng)估中心依法辦事，遵守各項(xiàng)規(guī)范準(zhǔn)則，其評(píng)估結(jié)果獨(dú)立于政府部門，不受政府部門的影響，按照評(píng)估程序規(guī)則客觀公正地產(chǎn)生。稅基評(píng)估中心的工作人員待遇應(yīng)等同于公務(wù)員待遇。
　　2.與稅務(wù)部門、財(cái)政部門之間的關(guān)系。稅務(wù)部門是稅基評(píng)估中心評(píng)估結(jié)果的使用部門，稅基評(píng)估中心按照稅基評(píng)估周期，向稅務(wù)部門按期提供稅基評(píng)估的評(píng)估值作為征稅的依據(jù)，稅務(wù)部門必須對(duì)稅基評(píng)估結(jié)果進(jìn)行備案。稅務(wù)部門和稅基評(píng)估中心應(yīng)該設(shè)立專門負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通，對(duì)機(jī)構(gòu)之間的數(shù)據(jù)傳送等溝通交流工作進(jìn)行記錄，并在工作中遵循保密原則。財(cái)政部門負(fù)責(zé)支付稅基評(píng)估中心聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估的費(fèi)用。資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)將稅基評(píng)估結(jié)果交付稅基評(píng)估中心，稅基評(píng)估中心再交由稅務(wù)部門使用，評(píng)估結(jié)果交付稅務(wù)部門之后，評(píng)估中心應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)財(cái)政部門支付部分評(píng)估款項(xiàng)給中介機(jī)構(gòu)，當(dāng)評(píng)估結(jié)果實(shí)際運(yùn)用過程中并沒有發(fā)生因評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確而產(chǎn)生的爭(zhēng)議時(shí)，稅基評(píng)估中心再提請(qǐng)財(cái)政部門支付剩余的評(píng)估款項(xiàng)給中介機(jī)構(gòu)。
　　3.與其他部門之間的關(guān)系。我國(guó)目前的機(jī)構(gòu)設(shè)置導(dǎo)致大量房地產(chǎn)信息分別由不同的管理部門掌握。占地面積等關(guān)于土地的相關(guān)信息要從國(guó)土資源部和發(fā)改委獲得，房地產(chǎn)是否合格及具體標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)局管理，使用年限等目前房屋交易的各類具體信息可以從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部取得，從統(tǒng)計(jì)局可以獲得當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以提供綠地面積等關(guān)于房地產(chǎn)所在小區(qū)的各種指標(biāo)，中介機(jī)構(gòu)可以提供評(píng)估技術(shù)支持。在我國(guó)專門的不動(dòng)產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)沒有完全建立之前，加強(qiáng)稅基評(píng)估中心與各部門之間的協(xié)調(diào)配合對(duì)于我國(guó)的稅基評(píng)估工作尤為重要。
　　
　　五、培養(yǎng)稅基評(píng)估人才
　　
　　1.制定培養(yǎng)稅基評(píng)估人才計(jì)劃。首先，由于資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員有資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)背景，可以由政府部門與中介機(jī)構(gòu)協(xié)商合作，從評(píng)估中介機(jī)構(gòu)中選拔一批愿意從事稅基評(píng)估的人員進(jìn)行稅基評(píng)估的相關(guān)培訓(xùn)。其次，由這些人員作為培訓(xùn)師再培訓(xùn)各地從事稅基評(píng)估的人員，由政府部門與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)合作，組織各地從事稅基評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)，使稅基評(píng)估的基本技術(shù)得到擴(kuò)展。再次，要通過開展集中培訓(xùn)、研討會(huì)、自學(xué)、網(wǎng)絡(luò)教育等多種途徑加強(qiáng)稅基評(píng)估人員的后續(xù)培訓(xùn)教育。
　　2.逐步制定規(guī)范稅基評(píng)估工作的法規(guī)體系和評(píng)估工作人員的考核制度。我國(guó)應(yīng)建立與稅基評(píng)估相關(guān)的政策法規(guī)體系，如制定基本的稅基評(píng)估從業(yè)執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，建立更加系統(tǒng)科學(xué)的操作準(zhǔn)則、規(guī)范和程序。稅基評(píng)估的過程應(yīng)當(dāng)以準(zhǔn)則、程序、規(guī)范的形式表達(dá)出來。另外由于稅基評(píng)估的最終結(jié)果在科學(xué)方法的基礎(chǔ)上還會(huì)受評(píng)估人員主觀因素的影響，因此，必須加強(qiáng)稅基評(píng)估人員的職業(yè)道德教育，評(píng)估人員的職業(yè)道德要通過規(guī)范的形式加以明確，為統(tǒng)一管理稅基評(píng)估行業(yè)和開展稅基評(píng)估工作提供依據(jù)，做到每項(xiàng)稅基評(píng)估工作都有理有據(jù)、有法可依。
　　
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