北京崇文門菜市場已被夷為平地。“地王”，這個之前與其素不相識的名字已取而代之。時隔15個月，“地王”再現(xiàn)，預示著新的趨勢轉向嗎？
　　
　　15個月后，北京與“地王”又碰面了。
　　踏入雜草叢生的邊界，空曠卻并不寬闊的“6030.6平方米”早已失去了原本的市井熙攘。6月27日，合景泰富地產(chǎn)控股有限公司（下稱“合景泰富”，01813.HK）以總價7.1億元、溢價率140%、樓面均價4.32萬元/平方米的高價摘得該地塊。
　　該地塊的樓面均價刷新了2010年3月15日由北京海淀區(qū)薊門橋地塊所創(chuàng)下的30197元/平方米的紀錄（該紀錄是由中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)下的）。
　　盡管如此，無論房企還是房地產(chǎn)協(xié)會，抑或是咨詢機構，幾乎所有的市場參與者都認為，崇文門地塊的高價源自其本身的小體量以及地理位置的稀缺性。因此“新地王”并不具備任何趨勢性或符號化的意義。
　　
　　低調的“新地王”
　　
　　在拍賣之前，市場并未意識到新的均價“新貴”將誕生于此。
　　拍賣文件顯示，崇文門菜市場地塊位于北京市東城區(qū)崇文門外大街，東至崇文門外大街，南至東打磨廠街，西至北京電力工程管理中心，北至崇文門西小街?？傆玫孛娣e為6030.6平方米，建筑控制規(guī)模為16242.7平方米，掛牌起始價為2.96億元。
　　來自北京土地整理儲備中心的資料顯示，崇文門菜市場這塊地6月13日開始掛牌競價，到27日競拍當天，已經(jīng)過了17輪報價，總價從起拍價2.96億元提升到3.2億元，每次競價增幅為150萬元。
　　競拍開始不久，參與其中的15家企業(yè)剛把板凳坐熱，拍賣師就把每輪的競價幅度一次性提升至1000萬。在此增幅的基礎上，崇文門地塊報價迅速躥上4億元。手持12號牌的廣州市豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“廣州豐璟”）在5億元的價位殺入，并持續(xù)作戰(zhàn)。廣州豐璟便是合景泰富的項目公司。
　　報價持續(xù)到大約第25輪，參與競拍的蘇寧、新世界等企業(yè)紛紛高掛免戰(zhàn)牌，放棄競標。而手持“71”號牌的神秘競拍者卻一直連戰(zhàn)到底。最終，在這位神秘人物的架高之下，實際買家合景泰富以7.1億元人民幣價格摘牌。
　　面對超過4萬元的樓面均價，華遠地產(chǎn)董事長任志強在公共言論平臺上評論說：這么高的單價，看來“又要被約談了”。
　　有媒體援引合景泰富副總裁羅國慶的觀點報道說，從地塊所處的位置和區(qū)域來看，公司認為這個價格處于一個合理的范圍，拿下北京地塊也符合公司全國戰(zhàn)略發(fā)展的需要。
　　不過合景泰富北京公司營銷總監(jiān)孟令文在拿地之后第二天接受媒體采訪時說：“我們既然拿下了就不覺得價格高?！彼硎?，即使樓面價超過了4萬，但公司完全可以承受。
　　7月1日，一位要求匿名的合景泰富人士在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者獨家采訪時表示，“這是公司在北京所拿下的第二個項目，拿地可以提高企業(yè)的影響力，符合集團戰(zhàn)略發(fā)展，同時也是對集團實力的證明。”而對于“新地王”一說，該人士未予置評。
　　如此外交辭令般的回答符合一貫低調的合景泰富的性格。這家于2007年7月登陸香港證交所的廣州企業(yè)，其實際控制人為主要持股者、董事局主席孔健珉。據(jù)傳，在創(chuàng)立合景泰富之前，孔曾任職于工商銀行廣州分行白云路支行，擔任信貸部主任。而在南派房企中，孔健珉行事是公認的“低調”。
　　
　　買樓的錢哪里來
　　
　　合景泰富方面認為，目前國家所調控的是房地產(chǎn)住宅項目，而并非商業(yè)地產(chǎn)。所以不會有政策方面的壓力。不過“目前崇文門地塊將開發(fā)怎樣的項目，尚不能回應，因為目前團隊正在著手進行可行性研究”。
　　不過在拿地當天，國際投行瑞信并不對該地塊看好。拿下土地之后，瑞信便發(fā)布報告，將合景泰富的評級“維持中性”。
　　瑞信認為雖然該地塊面積較小，但公司之前并無開發(fā)或管理商場的經(jīng)驗，預料相關投資將增加運營風險。另外，由于競爭加劇將令財務需求加大，預期商業(yè)地產(chǎn)的新入門者將會失敗。瑞信預期，7.1億元人民幣支出短期內不會大大改變公司財務狀況，但可能會造成長期現(xiàn)金負擔。瑞信認為其目標價5.4元不變，評級維持“中性”。
　　合景泰富就此對本刊評論說，公司有足夠資金儲備，不會因為資金問題影響該項目。
　　而在此之前的3月份，合景泰富發(fā)行了到2016年到期的優(yōu)先票據(jù)，本金總額為3.5億美元，年利率12.75%。其目的為“擬用作現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項目資金”。
　　有猜測認為，這筆票據(jù)融資實為購買崇文門地塊所用。不過上述合景泰富人士予以否認：“購買崇文門地塊的資金為企業(yè)內部自有資金，并未使用上述優(yōu)先票據(jù)融資”，“而且公司有足夠的資金支持，不會出現(xiàn)上述機構所預判的資金壓力”。
　　一位曾服務于國內知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的高級管理人士對《中國經(jīng)濟周刊》分析說：“崇文門地塊的單價相對較高，估計綜合成本將達到55000元每平米左右。如果用于出售，其回報率可能并不理想，而用于投資項目或并不劃算。自建寫字樓以自用的可能性比較大?！?br/>　　對于“此處將建商場等商業(yè)中心的說法”，該人士認為，此地面積太小并不適合購物中心的建設。
　　
　　“地王時代”再臨？
　　
　　有輿論懷疑，之所以能再度出現(xiàn)“地王”或可能是因為同類企業(yè)的“抬轎”行為。
　　“7.1億元”與“71號”或許只是個巧合。據(jù)說在拍賣現(xiàn)場，無人辨清“71號”的來歷。有報道稱“歷時半個小時的拍賣結束后，這位71號買家就迅速離開了交易大廳”。
　　有曾經(jīng)參加過競拍的房企人士告訴記者，“抬轎”、“架高”之類的手段確實存在于某些拍賣場合?！叭羝髽I(yè)代表真的想拍得土地，基本都會愿意透露企業(yè)信息。如果一直隱藏身份，叫高地價卻退出競拍，當然會讓人懷疑架高地價?！?br/>　　“簡單地說，就是把地價叫高，讓別人拍走，以拉動自己在周邊區(qū)域的項目價格。”該人士認為，在有些土地拍賣過程中，負責“抬轎”的企業(yè)資金實力較為雄厚，且有雙重計劃。“如果企業(yè)能拿下土地就憑借實力自己吃掉，如果拿不下來，抬高土地價格對自有項目也是有利的?！?br/>　　正略鈞策管理咨詢顧問康桄瑀告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“一般這種架高的行為伴隨很大的風險，一旦操作不好，很可能讓自己套牢其中。不過，這種行為更多地在聯(lián)合體競拍的情況下出現(xiàn)?！?br/>　　陽光100副總裁范小沖接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說：“北京崇文門地王實為個案。這一地塊只有6000余平方米面積，只能建設一個單體的小型建筑。這與當今動輒幾十萬平方米的項目無法比較。此外，這塊地本身就是商業(yè)用地，地理位置相當稀缺，位于繁華的二環(huán)附近，并不需要太多的配套建設。盡管其樓面均價很高，但是其商業(yè)價值將會更高。相比之下，地價已經(jīng)算是便宜了?！?br/>　　“架高”行為僅僅是產(chǎn)生地王的一種可能性原因。在北京地王出現(xiàn)前后，在浙江和深圳也出現(xiàn)了地王。范小沖認為，國家目前依舊沒有放松對房地產(chǎn)市場的調控，但是未來在個別區(qū)域中的熱點地塊亦有可能再次出現(xiàn)“地王”，這是由其地理位置的稀缺性所導致的。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會某高層告訴《中國經(jīng)濟周刊》，較短時間內出現(xiàn)三個“地王”并不能說明中國又回歸到“地王頻現(xiàn)”的階段?！俺缥拈T地理位置稀缺，在北京已難找同類地塊。而在深圳的地塊則基本屬于量身定做。至于浙江義烏的地王，則是由于城市本身便是民間資本聚集的中心?！彼A計，由于未來一線城市面臨更加繁重的保障房建設任務，房地產(chǎn)商拿地的熱情或將繼續(xù)謹慎?！跋掳肽暝俪龅赝鹾茈y，但是不排除再出地王的可能性?！?br/>