[研究項(xiàng)目：西安市科技計(jì)劃項(xiàng)目——西安創(chuàng)新城市發(fā)展模式與核心戰(zhàn)略研究[SF1016(3)]

作者簡介：陳愛娟（1957-），女，漢族，浙江仙居人，西安理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，教授，博士，研究方向：企業(yè)戰(zhàn)略與組織管理；]韓玥譚嘯

西安理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 陜西西安 710054

摘 要：近年來旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重越來越大，依據(jù)這一發(fā)展趨勢，以西安為研究對象，主要研究旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)及其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，并以西安典型城市景觀對房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行實(shí)證研究，為兩者結(jié)合發(fā)展提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：旅游業(yè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)性城市景觀

1引言

旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)同屬于第三產(chǎn)業(yè)。近年來，由于城市經(jīng)營的理念影響，城市旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系日趨密切，許多學(xué)者從不同的角度對旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系進(jìn)行了研究，胡浩（2005）從城市經(jīng)營與管治的角度，探討了大都市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與布局類型、管理模式以及旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的互動與整合關(guān)系[1]。尹士珍,高永臻（2005）分析了旅游房地產(chǎn)業(yè)的涵義，闡述了我國在旅游房地產(chǎn)開發(fā)中取得的成就以及存在的問題，提出使兩者更好結(jié)合的若干建議[2]。施金亮，周德力（2007）從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的視角，對房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)進(jìn)行分析，找出它們之間的內(nèi)在聯(lián)系，為兩者的結(jié)合發(fā)展提供了理論依據(jù)[3]。任冠文（2008）提出了發(fā)展景觀房地產(chǎn)、建設(shè)景觀城市的新景觀房地產(chǎn)概念，并論證了景觀房地產(chǎn)與城市化的相互促進(jìn)作用[4]。

本文以古都西安為研究對象，對其旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以及其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行相關(guān)性分析，并對西安典型城市景觀對房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行實(shí)證研究，為兩者結(jié)合發(fā)展提供依據(jù)。

2 西安旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析

2.1 關(guān)聯(lián)分析原理及旅游業(yè)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)

關(guān)聯(lián)分析是指如果兩個(gè)或多個(gè)事物之間存在一定的關(guān)聯(lián)，那么其中一個(gè)事物就能通過其他事物進(jìn)行預(yù)測，其實(shí)質(zhì)是對反映因素變化的時(shí)間序列進(jìn)行幾何關(guān)系比較，目的是尋求系統(tǒng)發(fā)展過程中，哪些因素是主要影響因素，其影響程度有多大[5]。

旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)較多，如旅游帶動餐飲業(yè)、酒店住宿、交通運(yùn)輸、商業(yè)的發(fā)展，旅游景觀帶動房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本文主要選擇旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的緊密關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，研究兩大產(chǎn)業(yè)群的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

2.2 指標(biāo)的選取

本文主要對西安旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行實(shí)證分析，選擇旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)指標(biāo)及西安宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，遵循科學(xué)性、整體性、針對性和可操作性的原則選取了16個(gè)指標(biāo)，具體指標(biāo)如下。

旅游業(yè)：旅游總收入（主指標(biāo)）從總體上反映西安旅游業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

房地產(chǎn)業(yè)：選取了房地產(chǎn)投資資金、商品房銷售額、商品房平均銷售價(jià)格、商品房銷售面積、房地產(chǎn)投資國內(nèi)貸款金額這5個(gè)指標(biāo)從對房地產(chǎn)業(yè)的重視程度、商品房銷售情況、房地產(chǎn)價(jià)格和資金來源等方面體現(xiàn)了西安地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。

建筑業(yè)：選取了建筑業(yè)總產(chǎn)值，建筑業(yè)增加值和房屋建筑施工面積三項(xiàng)指標(biāo)。

交通運(yùn)輸業(yè)：選取客運(yùn)總量、城市公共交通客運(yùn)總量兩項(xiàng)指標(biāo)。

商業(yè)及服務(wù)業(yè)：選取社會消費(fèi)品零售總額，限額以上餐飲業(yè)營業(yè)收入兩項(xiàng)指標(biāo)。

宏觀經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)：選取人均GDP、財(cái)政總收入、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入三項(xiàng)指標(biāo)可以從總體上反映一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。

2.3 關(guān)聯(lián)分析

本文先選擇參考序列指標(biāo)與比較序列指標(biāo)，然后選用Pearson簡單相關(guān)系數(shù)研究其相關(guān)關(guān)系[5]。相關(guān)系數(shù)計(jì)算公式如下：

（1）

其中，選旅游總收入為參考序列，記為：

。

t表示時(shí)間；k表示某一時(shí)刻；n表示時(shí)刻數(shù)量。本文所采用的是1999至2009年這11年的數(shù)據(jù)，因此；。

選其它指標(biāo)作為比較序列，記為；分別表示房地產(chǎn)投資資金（X1）、商品房銷售額（X2）、商品房平均銷售價(jià)格（X3）、商品房銷售面積（X4）、房地產(chǎn)投資國內(nèi)貸款金額（X5）、建筑業(yè)總產(chǎn)值（X6）、建筑業(yè)增加值（X7）、房屋建筑施工面積（X8）、客運(yùn)總量（X9）、城市公共交通客運(yùn)總量（X10）、社會消費(fèi)品零售總額（X11）、限額以上餐飲業(yè)營業(yè)收入（X12）、人均GDP（X13）、財(cái)政總收入（X14）、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（X15）。

根據(jù)公式（1）計(jì)算的相關(guān)系數(shù)見表1和表2所示。

表1 旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)系數(shù)

X0 X1 X2 X3 X4 X5

X0 1 .936** .967** .967** .943** .906**

X1 .936** 1 .978** .881** .958** .993**

X2 .967** .978** 1 .909** .991** .959**

X3 .967** .881** .909** 1 .867** .863**

X4 .943** .958** .991** .867** 1 .934**

X5 .906** .993** .959** .863** .934** 1

**.Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

數(shù)據(jù)來源：西安統(tǒng)計(jì)年鑒，中國統(tǒng)計(jì)年鑒，西安統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)

由表1中可以看出所有指標(biāo)都與旅游總收入呈高度正線性相關(guān)，且假設(shè)檢驗(yàn)的雙尾概率P值均小于默認(rèn)的給定顯著性水平0.01，所以拒絕原假設(shè)。其影響序列依次為：商品房銷售額、商品房平均銷售價(jià)格>商品房銷售面積>房地產(chǎn)投資資金>房地產(chǎn)投資國內(nèi)貸款金額。

從旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性可以發(fā)現(xiàn)旅游業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)具有較大的拉動效應(yīng)，其中對房地產(chǎn)銷售額和價(jià)格影響最大，對銷售量影響次之，對投資資金更次之，影響最小的是國內(nèi)信貸，但所有的相關(guān)系數(shù)均超過0.9，所以相關(guān)性很強(qiáng)。

盡管近年來受國家宏觀調(diào)控和金融政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到了一定的局限，而旅游業(yè)一直受到國家的大力支持，旅游業(yè)的大力發(fā)展對房地產(chǎn)的區(qū)位影響很大，加之特定區(qū)位的房地產(chǎn)是不可替代產(chǎn)品，從而帶動的價(jià)格上升和成交量的上升，這為兩大產(chǎn)業(yè)的互動發(fā)展提供了廣闊的前景。

表2 旅游業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)系數(shù)

X0 X6 X7 X8 X9 X10 X11 X12 X13 X14 X15

X0 1 .940** .969* .976** .776** .983** .976** .984** .973** .823** .969**

X6 .940** 1 .967** .983** .925** .972** .983** .950** .981** .921** .993**

X7 .969** .967** 1 .975** .850** .983** .979** .965** .980** .865** .980**

X8 .976** .983** .975** 1 .858** .994** .996** .980** .995 .878** .996**

X9 .776** .925** .850** .858** 1 .848** 877** 803** 876** 844** 889**

X10 .983** .972** .983** .994** .848** 1 .996** .987** .995** .839** .990**

X11 .976** .983** .979** .996** .877** .996** 1 .981** .999** .863** .996**

X12 .984** .950** .965** .980** .803** .987** .981** 1 .976** .818** .974**

X13 .973** .981** .980** .995** .876** .995** .999** .976** 1 .864** .995**

X14 .823** .921** .865** .878** .844** .839** .863** .818** .864** 1 .902**

X15 .969** .993** .980** .996** .889** .990** .996** .974** .995** .902** 1

**.Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

數(shù)據(jù)來源：西安統(tǒng)計(jì)年鑒，中國統(tǒng)計(jì)年鑒，西安統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)

由表2可以看出旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)也與旅游總收入呈高度正線性相關(guān)，并都通過了檢驗(yàn)。尤其是限額以上餐飲業(yè)營業(yè)收入、城市公共交通客運(yùn)總量和社會消費(fèi)品零售總額這三項(xiàng)指標(biāo)與旅游總收入的相關(guān)性最高。這說明旅游業(yè)的發(fā)展對旅游業(yè)緊密關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)——商業(yè)、餐飲業(yè)及交通運(yùn)輸業(yè)的帶動效應(yīng)最強(qiáng)。在這里需要說明的是客運(yùn)總量的相關(guān)性最低，但仍然具有較高的相關(guān)性，達(dá)到0.776。

其次，建筑業(yè)增加值、建筑業(yè)總產(chǎn)值和房屋建筑施工面積也對主指標(biāo)具有高度相關(guān)性，這是因?yàn)槁糜尉坝^及產(chǎn)品的發(fā)展具有較強(qiáng)的區(qū)位效應(yīng)，它能較好地帶動其周邊的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而在一定程度上拉動建筑業(yè)的發(fā)展。

再次，人均GDP、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和財(cái)政總收入這三個(gè)指標(biāo)與旅游總收入的相關(guān)性也較高。說明作為一個(gè)旅游城市，西安旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較大的帶動效應(yīng)。

3 西安典型城市景觀對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

由于旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的高相關(guān)性，許多城市根據(jù)自身比較優(yōu)勢，發(fā)揮現(xiàn)有旅游資源以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中，城市典型景觀的帶動效應(yīng)十分突出，在其帶來旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入增加的同時(shí)，也使景觀周邊地價(jià)大幅提升，成為了房地產(chǎn)增值的新途徑。本文以西安典型景觀對房地產(chǎn)價(jià)格的影響為例，說明這種帶動效應(yīng)。

3.1 西安典型城市景觀選擇與描述

西安是當(dāng)之無愧的歷史文化名城，自周至唐，先后有13個(gè)王朝在此建都，歷時(shí)達(dá)1100多年。一千多年的都城發(fā)展史，西安不僅僅享受著作為皇都的萬般華貴，也遺留下了眾多歷史景觀，這些景觀的修護(hù)、重現(xiàn)，與現(xiàn)代景觀、時(shí)代元素的融合，必將帶來 “國人震撼，世界驚奇”。

本文選取西安典型的景觀或景觀區(qū)作為考察對象，包括曲江新區(qū)和大明宮國家遺址公園，其原因有三：第一，此三處均為西安建設(shè)的重點(diǎn)景觀工程，是西安比較優(yōu)勢的體現(xiàn)，具有很強(qiáng)的代表性；第二，從時(shí)間維度來講，三處景觀均起建于2000年后，具有較高參考價(jià)值，同時(shí)，較長的時(shí)間跨度也降低了時(shí)間滯延對其帶動效應(yīng)的影響；第三，這些景觀從規(guī)劃建設(shè)到經(jīng)營管理所存在的問題被廣泛討論，對再建景觀周邊地價(jià)的漲幅已產(chǎn)生了市場預(yù)期。

曲江新區(qū)原名西安曲江旅游度假區(qū)，是陜西省人民政府于1993年批準(zhǔn)設(shè)立的省級旅游度假區(qū)，2003年7月，經(jīng)西安市政府批準(zhǔn)，更名為“曲江新區(qū)”。其不僅包括了國家4A級景區(qū)大雁塔風(fēng)景區(qū)，也包括了唐代著名的皇家御園芙蓉園、公共園林曲江池，以及樂游原、杏園等眾多名勝，是一個(gè)大型風(fēng)景園林區(qū)。曲江，是盛唐氣象的典型代表，是盛唐文化與藝術(shù)的寶庫，也是西安典型城市景觀的集大成之所在，“曲江模式”也成為了旅游資源與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的代表，被廣泛討論。

西安市于2007年10月全面啟動大明宮遺址區(qū)保護(hù)項(xiàng)目，規(guī)劃面積19.16平方公里，其核心區(qū)域——大明宮國家遺址公園占地3.2平方公里（于2010年10月1日大明宮遺址公園盛大開園），是世界大遺址保護(hù)的東方典范。唐大明宮是舉世聞名的唐長安城“三大內(nèi)”（太極宮、大明宮、興慶宮）中最為輝煌壯麗的建筑群，是東方園林建筑藝術(shù)的杰出代表，被譽(yù)為絲綢之路的東方圣殿。

3.2 典型景觀對周邊房地產(chǎn)價(jià)格變動影響的實(shí)證分析

曲江新區(qū)是西安典型景觀的集大成之地，區(qū)內(nèi)主要景觀均修建于2002年至2008年，在此期間，其在發(fā)展速度上創(chuàng)造了“曲江速度”這一神話，而在土地價(jià)格上也創(chuàng)造了近乎瘋狂的增長速度。曲江新區(qū)的土地價(jià)格由2002年的每畝30萬元飆升至2007年的每畝300萬元以上[6]（見圖1）。

資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)

圖1 曲江板塊2002—2008土地價(jià)格趨勢

2007年，曲江新區(qū)已經(jīng)超越城南其他區(qū)域和高新區(qū)，成為西安土地價(jià)格最為昂貴的黃金區(qū)域[7]（見圖2）。

資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)

圖2 2007年西安各城區(qū)房價(jià)對比

從圖中可以看出曲江新區(qū)的均價(jià)明顯高于其他區(qū)域，同時(shí)，曲江房價(jià)的快速增長不僅取決于西安房價(jià)整體的快速增長，更是由于“文化+地產(chǎn)”的曲江模式的推進(jìn)，區(qū)內(nèi)景觀尤其是文化景觀的不斷建成，促進(jìn)了其房價(jià)的高速增長，圖3為2003至2008曲江板塊與西安市住宅均價(jià)的對比情況。

資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)

圖32003至2008曲江板塊與西安市住宅均價(jià)對比

從圖中可以看出在2003—2008年間，曲江板塊的住宅價(jià)格明顯高于西安市住宅均價(jià)。2009年和2010年是房地產(chǎn)的黃金時(shí)期，在大勢向好的情況下，曲江新區(qū)的房價(jià)更是一枝獨(dú)秀，2009年，由于曲江豪宅類產(chǎn)品價(jià)格的拉升，曲江全年房價(jià)整體攀升，全年漲幅達(dá)1166元/平方米的漲幅，均價(jià)居西安各區(qū)之首。據(jù)合富輝煌房地產(chǎn)陜西市場部的數(shù)據(jù)顯示，2009年曲江住宅成交均價(jià)最高已突破8000元/平方米。2010年曲江房產(chǎn)均價(jià)突破10000元/平方米，個(gè)別樓盤房價(jià)突破30000元/平方米，漲幅驚人，與2009的4913元/平方米和2010年的5398元/平方米的西安市新房均價(jià)相比，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。

不僅如此，景觀對其房價(jià)的帶動效應(yīng)還在不斷顯現(xiàn)，最明顯的是2010年后半年來國家對房地產(chǎn)的限制政策不斷涌現(xiàn)、力度不斷加強(qiáng)，在此種環(huán)境下，曲江新區(qū)的房價(jià)仍表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長，明顯優(yōu)于其他各城區(qū)，下圖（圖4）為新浪網(wǎng)對西安各城區(qū)主要房地產(chǎn)開發(fā)商2010年第四季度銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)后得到的房價(jià)漲幅情況，曲江新區(qū)房價(jià)依然遙遙領(lǐng)先[8]。

資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)

圖42010年第四季度西安各城區(qū)房價(jià)漲幅情況

圖中可以看出第四季度曲江每平方米房價(jià)漲幅達(dá)775元，遠(yuǎn)超其他城區(qū)板塊。

景觀對周邊房價(jià)的帶動效應(yīng)在大明宮遺址公園景區(qū)也再次得到了證明。在大明宮遺址建設(shè)前，由于區(qū)位影響，遺址區(qū)的房價(jià)一直低于西安市均價(jià)，但自籌劃起，其價(jià)格就開始上升，與西安市均價(jià)持平，見圖5所示。

資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)

圖5 大明宮房價(jià)與西安房價(jià)比對

可這種狀況僅維持到2009年初，大明宮遺址公園的建成，該板塊樓盤隨樓市好轉(zhuǎn)及區(qū)域價(jià)值凸顯而拉高售價(jià)，從年初的3500-4500元/平方米，漲至2010年的5000-7000元/平方米。截止2010年10月遺址公園開園，板塊均價(jià)已達(dá)7000多元/平方米，與同期西安市6000元/平方米的房地產(chǎn)均價(jià)相比較，增值幅度明顯。

通過以上分析可以明顯看出景觀對周邊地價(jià)、房價(jià)的帶動效應(yīng)。西安作為十三朝古都，文化景觀眾多，合理開發(fā)景觀資源從而促進(jìn)房價(jià)提升，成為了西安運(yùn)用自身比較優(yōu)勢成功營銷城市土地的成功案例，也為提升城市形象做出了貢獻(xiàn)。

4 結(jié)論

本文通過對西安旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性的實(shí)證分析得以下結(jié)論，首先，旅游業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)具有較大的拉動效應(yīng)，其中對房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位發(fā)展影響最大，尤其對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響最為顯著。其次，旅游業(yè)的發(fā)展對旅游業(yè)緊密關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)——商業(yè)、餐飲業(yè)及交通運(yùn)輸業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)顯著；對房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)影響也很大。最后，典型城市旅游景觀的發(fā)展具有較強(qiáng)的區(qū)位效應(yīng)，它能較好地帶動其周邊的土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格上升，進(jìn)而帶動周邊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

在這些帶動效應(yīng)下，各城市根據(jù)自身比較優(yōu)勢，開發(fā)城市旅游資源，建設(shè)城市典型景觀工程，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商對景區(qū)周邊土地進(jìn)行開發(fā)，加強(qiáng)對生態(tài)環(huán)境和人文資源的保護(hù)與開發(fā)，使游客和居民樂意到此觀光或居住生活，使其作為城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的增長動力，從而帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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