李昀 趙永東

目前我國(guó)房住房?jī)r(jià)格的大幅度上漲已引起各方關(guān)注，造成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)表面上購(gòu)銷(xiāo)兩旺的原因，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展超出了正常的規(guī)模。房地產(chǎn)業(yè)容易發(fā)生危機(jī)進(jìn)而波及到金融業(yè)。國(guó)家已針對(duì)可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施，以求穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，但平抑房?jī)r(jià)的效果不甚顯著，其原因在于現(xiàn)行的調(diào)控政策沒(méi)有恰當(dāng)?shù)匕l(fā)揮利率對(duì)經(jīng)濟(jì)對(duì)房市的調(diào)節(jié)作用。

一、利率對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

利率是資金的價(jià)格，是調(diào)節(jié)社會(huì)資源分配的工具。利率政策主要通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)商品供求關(guān)系來(lái)穩(wěn)定物價(jià)。利率對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是通過(guò)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益來(lái)實(shí)現(xiàn)的。利率是影響投資的重要因素，但投資不僅受利率的影響，還受企業(yè)的預(yù)期利潤(rùn)率、儲(chǔ)蓄、經(jīng)濟(jì)周期等許多因素的影響。盡管無(wú)論何時(shí)利率與投資都呈反方向變化，但現(xiàn)實(shí)中利率與投資的表現(xiàn)形式很不穩(wěn)定。有時(shí)利率和投資變化方向相同，這只是表明投資影響因素的合力與利率的作用力相反，也就是說(shuō)預(yù)期利潤(rùn)率增加的幅度大于或等于融資成本增加的幅度。

利率也是影響儲(chǔ)蓄的重要因素。儲(chǔ)蓄的變動(dòng)不僅受利率的影響，還受收入、非銀行金融資產(chǎn)的收益率以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響。盡管無(wú)論何時(shí)利率與儲(chǔ)蓄都呈同方向變化，但現(xiàn)實(shí)中利率與儲(chǔ)蓄的表現(xiàn)形式也很不穩(wěn)定。從理論上講，利率的上升的確能增加人們的收益，在趨利動(dòng)機(jī)下人們是愿意增加儲(chǔ)蓄的。但利率政策能否有效的調(diào)控儲(chǔ)蓄，要看儲(chǔ)蓄影響因素合力的方向是否與利率影響方向一致。利率政策的對(duì)資金流向的影響取決于利率調(diào)整的力度能否與其他影響供求的因素抗衡。

二、利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1.利率對(duì)供給方的影響

房地產(chǎn)的價(jià)值量大、建設(shè)周期長(zhǎng)使得大多開(kāi)發(fā)商必須借助銀行的支持。多數(shù)開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源于銀行，利率的高低影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本和企業(yè)利潤(rùn)。貸款利率的變化，一方面會(huì)左右開(kāi)發(fā)商增加或減少供應(yīng)量，另一方面利率的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮著調(diào)節(jié)作用。貸款利率上升會(huì)限制開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)能力，減少供給，在需求不變或增加的情況下，將推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；如果需求降低幅度與供給減少的幅度相同，則房地產(chǎn)價(jià)格將維持平衡；如果需求降低幅度大于供給減少的幅度，則房地產(chǎn)價(jià)格將下降。目前房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，這并不表明高利率政策不能抑制投資，只是其他因素引起的房?jī)r(jià)上漲幅度對(duì)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率的影響遠(yuǎn)大于利率上調(diào)幅度對(duì)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率的影響，表明開(kāi)發(fā)收益率增加幅度大于借貸資金使用成本的增加幅度，提高利率帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)被開(kāi)發(fā)商忽視，如果沒(méi)有加息，房?jī)r(jià)上漲幅度可能會(huì)更大。只有利率的變動(dòng)幅度足以影響開(kāi)發(fā)收益率的大小，利率政策才能影響房地產(chǎn)供給資金的流向。利率上調(diào)會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。利率上調(diào)，房?jī)r(jià)不變的情況下，通常企業(yè)利潤(rùn)會(huì)降低。等量資本追逐等量報(bào)酬,資金總是從利潤(rùn)率低的行業(yè)流向利潤(rùn)率高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金流向也遵循這一規(guī)律。從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度講，通常其行業(yè)利潤(rùn)率一定大于社會(huì)基準(zhǔn)利潤(rùn)率，才會(huì)有資金流向房地產(chǎn)行業(yè)。投資投機(jī)的本質(zhì)是為了獲利，是為了以最小的投資獲取最大的利潤(rùn)?，F(xiàn)實(shí)中每個(gè)人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和接受程度不同，所能接受的風(fēng)險(xiǎn)收益比也是不同的，在相同的市場(chǎng)環(huán)境中各自的資金流向和資金流量也未必相同。因此利率政策導(dǎo)向會(huì)引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。

2.利率對(duì)消費(fèi)性需求的影響

一般居民家庭收入有限，購(gòu)房時(shí)不得不借助住房抵押貸款。個(gè)人住房貸款利率的變化，會(huì)直接影響購(gòu)房者的支付能力，從而影響其需求水平。通常個(gè)人購(gòu)房貸款利率上升，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款能力下降，從而降低需求。在供給不變或增加的情況下，將促使房地產(chǎn)價(jià)格下降；如果供給減少的幅度與需求減少的幅度相同，則房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)維持現(xiàn)狀；如果供給減少的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)上漲。

3.利率對(duì)投機(jī)性需求的影響

投機(jī)的本質(zhì)是為獲利，是為了以最小的投資獲取最大的利潤(rùn)。從居民個(gè)人等散戶角度講只要有利可圖且有機(jī)可乘就會(huì)注入資金。住房具有消費(fèi)和投資的雙重屬性。住房投資既具有雙重獲利的可能性(買(mǎi)賣(mài)收益和租金收入)，又具有抵抗通貨膨脹保值的功能。通貨膨脹時(shí)期，房地產(chǎn)的重建成本不斷上升，房地產(chǎn)的價(jià)值也不斷上升，從而使房地產(chǎn)投資能夠規(guī)避通脹及貨幣貶值帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。

從表面上看提高投機(jī)者的融資成本，可以抑制投機(jī)，但只要增加的融資成本不能影響房地產(chǎn)投機(jī)者的預(yù)期收益率，簡(jiǎn)單的提高融資成本不會(huì)使投機(jī)者望而卻步。如果實(shí)際利率貨幣資本的實(shí)際價(jià)格高于預(yù)期投資回報(bào)，誰(shuí)也不會(huì)積極投資。

利率政策的效果取決于調(diào)整的力度，但過(guò)分利用利率打壓房地產(chǎn)投機(jī)，則有可能先打壓了其他產(chǎn)業(yè)，結(jié)果是不該調(diào)控的調(diào)控了，該調(diào)控的沒(méi)有調(diào)控。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)上漲失控，需要抑制房地產(chǎn)投機(jī)，控制房?jī)r(jià)非理性上漲，而不是全面打擊房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的正常發(fā)展?，F(xiàn)行的利率政策不能與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的其他因素抗衡，無(wú)法平衡市場(chǎng)供求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，相反現(xiàn)行利率政策的受害者主要是政府倡導(dǎo)保護(hù)的有真實(shí)消費(fèi)需求的普通購(gòu)房者，真正的消費(fèi)者是為住而買(mǎi)，不是為賣(mài)而買(mǎi)，不但不能得到房?jī)r(jià)上漲的利差，還要多支付貸款成本。

三、利率政策的改革建議

實(shí)際利率肯定會(huì)影響住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系，因?yàn)樗麄儧Q定了不能付現(xiàn)金的買(mǎi)家需要支付的房地產(chǎn)價(jià)格[1]。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)。利用利率政策實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的關(guān)鍵在于增加投機(jī)成本降低買(mǎi)賣(mài)收益率，縮小套利投機(jī)資本的生存空間，維護(hù)房地產(chǎn)的正常供求關(guān)系。經(jīng)濟(jì)學(xué)家和重要的銀行家普遍認(rèn)為金融政策不應(yīng)直接針對(duì)資產(chǎn)價(jià)格，而應(yīng)借助其對(duì)實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和一般物價(jià)水平的影響調(diào)節(jié)資產(chǎn)價(jià)格[2]。因此建議對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款實(shí)行全面的屬地管理政策、差別遞增利率政策和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)貸款利率政策，從而引導(dǎo)和限制房地產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)方向。

1.房地產(chǎn)抵押貸款實(shí)行全面的屬地管理政策。房地產(chǎn)抵押貸款實(shí)行全面的屬地管理政策是指貸款登記和貸款銀行必須與所抵押房地產(chǎn)的歸屬地相同，便于相關(guān)部門(mén)監(jiān)管抵押房地產(chǎn)的合法性。

2.差別遞增利率政策。差別遞增利率政策是針對(duì)不同的購(gòu)房者實(shí)行差別遞增貸款利率，宗旨是鼓勵(lì)居民基本消費(fèi)需求，限制奢侈性需求，打擊投機(jī)性需求。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套住房的購(gòu)房者實(shí)行優(yōu)惠利率，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套、第三套住房的購(gòu)房者實(shí)行高利率或超高利率政策。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)貸款利率政策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)貸款利率政策是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款采用專(zhuān)項(xiàng)差別遞增利率利率政策。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商1-2年期貸款利率與其他行業(yè)貸款利率相同，3-4年期開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行高于其他行業(yè)利貸款率政策，5-6年期開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行超高利率政策。實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)貸款利率政策能夠有效的打擊開(kāi)發(fā)商的投機(jī)心理，抑制開(kāi)發(fā)商囤房待售、伺機(jī)抬價(jià)的投機(jī)行為，有助于平衡供求關(guān)系，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

房地產(chǎn)價(jià)格是多種影響因素共同作用的結(jié)果，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，需要制定配套的政策改變消費(fèi)者和投資者的預(yù)期，僅僅依靠利率政策解決所有的問(wèn)題是不可能也不現(xiàn)實(shí)的。美聯(lián)儲(chǔ)的高利率政策觸動(dòng)了住房抵押貸款危機(jī)就是一個(gè)活生生的例子。因此應(yīng)慎用利率政策調(diào)控房市，配合其他政策綜合治理房市危機(jī)。

參考文獻(xiàn):

[1] 紀(jì)敏，常黎.房地產(chǎn)市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)分析[J]中國(guó)金融,2010(21):72-73

[2]張莉.我國(guó)利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)研究統(tǒng)計(jì)與決策[J]2010(19):122-124