戴咸敏

（臺(tái)州市房地產(chǎn)管理處，浙江，臺(tái)州，318000）

宏觀紷濟(jì)調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的探糾
——以浙江省臺(tái)州市為例

戴咸敏

（臺(tái)州市房地產(chǎn)管理處，浙江，臺(tái)州，318000）

【背景】隨著臺(tái)州市工業(yè)化、城市化的高速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)也隨之迅猛發(fā)展，投資總量、銷售額不斷增長，居民居住消費(fèi)占消費(fèi)性支出比例持續(xù)擴(kuò)大，毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的重要產(chǎn)業(yè)。由美國次貸危機(jī)引起的全球金融危機(jī) 2008年下半年波及我市，無論是GDP總量還是外貿(mào)、投資等都出現(xiàn)較大幅度下調(diào)，影響深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)也波動(dòng)較大，但2009年上半年即開始回暖，6月份以后甚至出現(xiàn)了大幅上漲的勢(shì)頭，成為拉動(dòng)2009年經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿ΑＥc此同時(shí)，不斷攀升的房價(jià)成為社會(huì)熱議的話題，房價(jià)問題已不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是社會(huì)問題和政治問題。幾年來，國家密集推出一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，政策的影響和調(diào)控的效應(yīng)眾說紛紜。筆者試圖從臺(tái)州角度，對(duì)?十一五?期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題進(jìn)行分析和探討，并就宏觀調(diào)控下的未來房地產(chǎn)業(yè)如何健康可持續(xù)發(fā)展策談一點(diǎn)自己的淺見。

一、臺(tái)州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

?十一五?期間，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策之多、力度之大，前所未有。但受剛性需求及增長慣性影響，五年來房地產(chǎn)發(fā)展雖曾幾度滯緩，但總體快速發(fā)展，并呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長

由美國次貸危機(jī)引起的全球金融危機(jī)2008年下半年波及我市，無論是GDP總量還是外貿(mào)、投資等都出現(xiàn)較大幅度下調(diào)，影響深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)也波動(dòng)較大，但2009年上半年即開始回暖，6月份以后甚至出現(xiàn)了大幅上漲的勢(shì)頭，全年的銷售額甚至比上年增長1.21倍，成為拉動(dòng)2009年經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2005年-2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況表

2、商品房銷售價(jià)格不斷提高

跟2005年相比，商品房銷售面積增長25.5%，商品房銷售額增長了253%。跟其他城市相比，臺(tái)州1994年撤地建市，市級(jí)政治中心異地遷建，作為市級(jí)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和金融中心的主城區(qū)，隨著功能的不斷完善，城市品味的不斷提升，房價(jià)更是較大幅度攀升。2010年7月，?宜居城市研究室?第五次發(fā)布中國110個(gè)城市房價(jià)排行情況，臺(tái)州房價(jià)近9000元/平方米，列第十六位，在長三角十六城市中列第八位。

3、對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)不斷增大

自1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，正式停止住房的實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為我國帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長的引擎，帶來中國經(jīng)濟(jì)十年的繁榮。一般來說，房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率達(dá)到30%以上。隨著民生支出的剛性增長，各地財(cái)政支出壓力不斷增大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為財(cái)政增收打下基礎(chǔ)。住房建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈長，房地產(chǎn)業(yè)與建筑建材業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、交通運(yùn)輸及倉儲(chǔ)業(yè)等多個(gè)行業(yè)有密切的關(guān)系，同時(shí)還直接影響到家用電器業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè),特別是對(duì)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)可帶來直接就業(yè)。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，住宅產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)相關(guān)系數(shù)為6-7左右，即住宅建設(shè)投入1萬元，可以誘發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出6-7萬元。房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生改善、城市化推進(jìn)和社會(huì)穩(wěn)定有著特殊意義的行業(yè)。

二、當(dāng)前臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題

房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)高度競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，應(yīng)該說，臺(tái)州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體是正常、有序和健康的。但從長遠(yuǎn)看，仍存在著諸多問題，需引起高度關(guān)注。

1、企業(yè)規(guī)模較小，行業(yè)集中度低

一般意義上，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，要想在宏觀調(diào)控愈演愈烈的大背景下、在日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更長時(shí)間的生存和發(fā)展，企業(yè)的規(guī)?；图瘓F(tuán)化發(fā)展是必經(jīng)之路。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展，目前正處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型和行業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的雙重關(guān)鍵時(shí)期。某些大房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心力正在加速形成，一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至多個(gè)行業(yè)有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在出現(xiàn)。而更多的實(shí)力差并缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)，正在或?qū)⒃谖磥淼膸啄陜?nèi)面臨著淘汰的危險(xiǎn)。臺(tái)州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)324家，但一級(jí)、二級(jí)企業(yè)總數(shù)偏小，特別是一級(jí)企業(yè)僅4家。

（摘自：浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒2010年）

2、融資渠道單一

房地產(chǎn)行業(yè)的投資數(shù)額巨大，企業(yè)要想在日趨殘酷的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)生存和發(fā)展，必須具有充足的的資金實(shí)力保障。臺(tái)州房地產(chǎn)行業(yè)真正形成實(shí)力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)并不多，按規(guī)定企業(yè)自有開發(fā)資金應(yīng)30%以上。大部分企業(yè)資金不足，對(duì)銀行貸款依賴性很大，融資成本高，潛在風(fēng)險(xiǎn)加大。2010年以來，國家持續(xù)性的宏觀調(diào)控政策下，存款準(zhǔn)備金提高到了18.5%的歷史高位，收緊銀根企業(yè)資金將面臨較大壓力。一些房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了經(jīng)營失誤或資金鏈條斷裂的現(xiàn)象，將導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

3、企業(yè)管理方式落后

多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司重項(xiàng)目經(jīng)營，輕企業(yè)管理。企業(yè)沒有完整的管理體系和制度，缺乏長期發(fā)展的戰(zhàn)略。經(jīng)營業(yè)績依賴于單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，而不是依靠企業(yè)經(jīng)營模式。市場(chǎng)研究、品牌營銷能力弱。目前很大一部分開發(fā)企業(yè)是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，制度不完善的既得利益者，利用所掌握的特殊資源取得了超額利潤。隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)制度不斷規(guī)范，今后競(jìng)爭(zhēng)將依靠企業(yè)綜合素質(zhì)。

4、缺乏創(chuàng)品牌意識(shí)

品牌是行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。臺(tái)州的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏品牌意識(shí)，也缺少品牌運(yùn)作和經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)。在全市獲得的中國名牌產(chǎn)品、馳名商標(biāo)中，無一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。臺(tái)州已經(jīng)上市的30家，無一家房地產(chǎn)企業(yè)。國內(nèi)萬科、萬通、綠城等大型房地產(chǎn)企業(yè)都非常注重樹立品牌，穩(wěn)步培育著企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，從多方推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)向多元化、縱深化方向的發(fā)展。它們的業(yè)務(wù)正從一線城市向二、三線城市拓展，憑著強(qiáng)大的品牌、資金、管理和人才優(yōu)勢(shì)，占領(lǐng)各地的高端房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。

5、行業(yè)管理有待加強(qiáng)

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)秩序比較混亂，整個(gè)行業(yè)面臨著誠信危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)不守誠信的行為主要有：質(zhì)量問題；虛假廣告，誤導(dǎo)消費(fèi)者；合同違約，承諾不兌現(xiàn)，延期交房、擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、后期建設(shè)跟不上等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的誠信危機(jī)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的形象，挫傷了消費(fèi)者購房信心，加大了消費(fèi)者購房成本，最終將不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的若干策略

改革開放的前三十年，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要是由工業(yè)化帶動(dòng)城市化，浙江省平均城市化率 50%以上，服務(wù)業(yè)增加值所占比重不足 45%，明顯低于世界同等水平。未來隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新型城市化的加速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)仍處于一個(gè)增量上升期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)保持較長時(shí)間的穩(wěn)定發(fā)展情勢(shì)。我們既要看到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)積極有利的條件和機(jī)遇，同時(shí)，也要看到面臨的問題和挑戰(zhàn)，我們要積極應(yīng)對(duì)有所作為。

1、注重民生，構(gòu)造滿足多層次消費(fèi)需求的供給體系

各級(jí)政府要通過科學(xué)規(guī)劃、政策引導(dǎo)、合理布局，合理配置高、中、低檔次，大、中、小戶型的結(jié)構(gòu)比例。針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購買能力，提供不同戶型和不同價(jià)位的商品房屋，以滿足其不同層次消費(fèi)需求。向高收入階層提供高檔商品房、向中等收入階層提供經(jīng)濟(jì)實(shí)用型房屋，而對(duì)低收入階層則提供廉租房。各級(jí)政府要健全和完善以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的住房保障體系，強(qiáng)化政府的住房保障職能，擴(kuò)大住房保障惠及面。

2、統(tǒng)籌兼顧，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

國家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必然帶來影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將是個(gè)?篩選?的過程。在一波一波的調(diào)控聲中，作為政府部門，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有個(gè)全面、客觀的定位。房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)多元利益博弈的格局，政府部門之間、政府與企業(yè)、房地產(chǎn)品供給者與需求者之間的利益訴求不同，對(duì)政策的理解和執(zhí)行也會(huì)存在差異，因此，政策重點(diǎn)在于統(tǒng)籌兼顧，綜合協(xié)調(diào)各方面利益，尋求一條良性持續(xù)發(fā)展的道路。在政策的出臺(tái)中，一定要把握好調(diào)控的針對(duì)性和靈活性，把握好調(diào)控的力度和時(shí)機(jī)，切忌?一腳加大油門一腳緊急剎車?。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，防止房地產(chǎn)價(jià)格和投資大幅波動(dòng)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

3、整體推進(jìn)，不斷完善相關(guān)政策的配套改革

在土地政策方面，要不斷探索和深化土地制度改革，健全和完善土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)；在金融政策方面，加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，逐步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)分置、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道籌集資金，進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款管理，完善商品房銷售預(yù)付款制度；在稅收方面，不斷完善分稅制，合理劃分中央和地方的稅權(quán)和事權(quán)，充分發(fā)揮稅收杠桿作用，通過差別稅率來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資消費(fèi)結(jié)構(gòu)，抑制投機(jī)行為。

4、積極引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；?、品牌化經(jīng)營

應(yīng)采取措施扶持優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。積極引導(dǎo)，鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新模式，充分運(yùn)用資本市場(chǎng)，通過收購、兼并和股權(quán)分置等模式推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張。加強(qiáng)企業(yè)人才的培育和引進(jìn)，提高企業(yè)的品牌意識(shí)，加大品牌營銷力度。通過競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，加速房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化、集團(tuán)化步伐，力爭(zhēng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票上市，增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力。

TU115

A

1674-3954（2011）02-0003-02