隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控層層加碼，個人住房信息系統(tǒng)、住房保障系統(tǒng)建設的滯后已嚴重影響了相關政策的落實，如限購，開征房產(chǎn)稅，保障房供給管理。與此同時，智慧城市、數(shù)字城市、云計算等技術概念層出不窮。一方面有應用迫切需求，另一方面新技術眼花繚亂。如何找準建設的道與行，是本文試圖闡述的要點。

一、現(xiàn)狀分析

房產(chǎn)信息化建設，可以認為有二個里程碑。一個是劉志峰副部長2004年在廣州全國住宅與房地產(chǎn)信息工作座談會上的講話，第一次明確提出建設的基本思路：“以房地產(chǎn)業(yè)務管理電子化為平臺，以數(shù)據(jù)標準化為基礎，以建立房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡為手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)信息資源共享，為政府、社會和企業(yè)服務?！?/p>

另一個重要標志是 2010年6月青島會議，齊驥副部長在會上提出的“以城市住房信息系統(tǒng)建設為重點，以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎，建立部、省、市三級住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡和基礎數(shù)據(jù)庫，全面掌握個人住房的基礎信息及動態(tài)變化情況，實現(xiàn)全國住房信息共享和查詢”。同時提出了“以市帶縣，縱向到底，橫向到邊”的建設要求。

這二個框架是一脈相承的，如果前者是確定方向，也就是所謂道的，第二個會議就是定“行”了，方向正確，并付之行動，就是所謂有“道行”了。

可現(xiàn)實狀況并不理想。具體表現(xiàn)：

1、標準滯后。到目前為止，沒有國家級的系統(tǒng)標準。較為正式的也就2007發(fā)布的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術規(guī)范》，2008年發(fā)布的《建設行業(yè)通用軟件測評規(guī)范》，而在信息系統(tǒng)建設中至關重要的元數(shù)據(jù)標準、數(shù)據(jù)交換標準等尚未出臺，好比建了高速公路，但沒有制定交通規(guī)則。

2、條塊分割。登記系統(tǒng)、交易系統(tǒng)、測繪系統(tǒng)，以及網(wǎng)簽系統(tǒng)、資金監(jiān)管，加上去年提出的個人住房信息系統(tǒng)、住房保障信息系統(tǒng)等，政出多門，各自為戰(zhàn)，有些是重復建設，有些是半途而廢，如預警預報系統(tǒng)。好比可建一條八車道的高速，分道行駛，可現(xiàn)在各自建單行道，雖是方便，專用，但大量浪費了公共資源。

3、濫用技術。房產(chǎn)信息管理的本質(zhì)是不動產(chǎn)登記。也就是不動產(chǎn)登記簿的維護與利用。技術上要點是保證標的物的空間唯一性及主客體關系的準確性。因此，采用通用的地理信息技術GIS及傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)相結(jié)合就可基本滿足業(yè)務需求，基本的的一些硬件指標可滿足要求。但在實踐中，部分廠商為其商業(yè)利益，忽悠用戶，濫用技術，如加密、數(shù)據(jù)交換平臺等，無謂增加不必要的投入。好比限速120的公路上，開一輛寶時捷跑車。

4、重軟輕數(shù)。我們往往在系統(tǒng)建設上對硬件指標、軟件功能上越強越好。有時為了只用到20%的功能，花掉了80%的投資。而事實上，軟硬件更新周期短則三年，長則5年，并且都是推到重來的，而數(shù)據(jù)才是真正有價值的并且要持續(xù)利用的，可常被忽略。好比路修得好，車也是好車，可拉的貨是廢品或次品。

二、建設思路

縱觀全國，乃至全球，信息化建設成功率很低，而政府的信息化建設真正更是鳳毛麟角，其內(nèi)在原因值得分析及深思。以本人主持或參與近十年的房產(chǎn)信息化建設經(jīng)驗所得有以下幾點體會：

1、目標長遠，分步推進。房產(chǎn)信息化建設是一項長期的，持續(xù)的工作，關系到國計民生，更是今后征收房產(chǎn)稅的基礎。由于歷史原因，造成歷史問題多多，數(shù)據(jù)不準，家底不清。因此希望一步到位只是一種理想。建設規(guī)劃要分幾期，分步實施，步步為營，穩(wěn)扎穩(wěn)打，切忌急功近利，出政績工程，另外，投入的資金一定要保證。

2、立足現(xiàn)實，打好基礎?？陀^地講，現(xiàn)在各地的房產(chǎn)信息化已達到一定的基礎，手工發(fā)證的現(xiàn)象已基本消失。但軟件功能參差不齊。大至有這幾類：打證型的。最基本的功能，用電腦代替人工繕證。一般在經(jīng)濟落后地區(qū)，個別縣，區(qū)級房產(chǎn)登記部門使用；案例型的。基于交易案例設計。沒有上下手關系，房屋數(shù)據(jù)多次重復錄入；登記型的。以房屋為主體，權利人為客體，通過系統(tǒng)業(yè)務辦理，建立主客體關聯(lián)，多次交易同一套房屋，房屋數(shù)據(jù)是唯一不需重錄；登記簿型的。系統(tǒng)的業(yè)務數(shù)據(jù)庫與登記簿數(shù)據(jù)庫物理分隔，從不動產(chǎn)登記規(guī)范要求，以及物權法對登記的描述：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。因此，系統(tǒng)建設的核心思想應源自物權法，根本立足點是建立及維護不動產(chǎn)登記簿。

3、重視聯(lián)網(wǎng)，共建共享。在物權法中，關于不動產(chǎn)登記核心要點有二個一個是不動產(chǎn)必須經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，第二是國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。隨著我國城市化，也就是城鄉(xiāng)一體的快速變革，隨之而來的戶籍制度，原先城鎮(zhèn)及農(nóng)村的二元戶籍管理模式的打破，人員流動，異地就業(yè)及異地置業(yè)成為一種常態(tài)。就如社保、醫(yī)保等全市聯(lián)網(wǎng)、全省聯(lián)網(wǎng)最終全國聯(lián)網(wǎng)一樣，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)必然最終全國聯(lián)網(wǎng)，當然這會是一個漫長的過程。

但在市本級系統(tǒng)建設中，以現(xiàn)有技術及網(wǎng)絡條件完全可以實現(xiàn)統(tǒng)一平臺，共享數(shù)據(jù)，最終達到統(tǒng)一業(yè)務標準的模式，前幾年黑龍江推出的以市帶縣的房產(chǎn)信息化建設模式已初露鋒芒。

這種模式在實踐中可行。因為縣、區(qū)基本上沒有能力獨立搞一套完整的業(yè)務系統(tǒng)，市局對下轄區(qū)縣本身就有業(yè)務指導的職能，以目前的互聯(lián)網(wǎng)技術，BS架構的業(yè)務系統(tǒng)已完全成熟，完全可以實現(xiàn)，這在寧波、常州等城市中已有成功案例。

三、應用設計

“管理信息化，信息資源化，資源社會化”可以認為是房產(chǎn)信息化的三步 。第一步管理信息化，解決最基本的業(yè)務辦理流程的電子化，第二步是信息資源化，就是對已有數(shù)據(jù)的整理與重構，使之成為一種有價值的數(shù)據(jù)資源，第三步是資源社會化，信息來自公眾，服務于公眾。建立開放的信息查詢平臺，提供高效、精準的信息服務，對提高政府的公信力及建設和諧社會具有極大的現(xiàn)實意義。

1、關于頂層設計

房產(chǎn)信息化整個系統(tǒng)建設的周期必然是長期的，并且是可持續(xù)的，動態(tài)的，必須進行科學、合理、全面的頂層設計。

不動產(chǎn)登記信息是是政府信息資源的一個重要組成部分，信息資源開發(fā)利用可以分為對內(nèi)（信息資源共享）和對外（信息資源公開和市場化開發(fā)）兩個層面。因此，政府信息資源包括政務信息資源（G2G）、公共信息資源（G2B）和市場化信息資源（G2C）。政務信息資源是政府信息資源的基礎和核心，政務信息資源共享因而必須放在政府信息資源開發(fā)利用的重點和優(yōu)先位置。

2、關于平臺架構

平臺設計要充分利用GIS技術、網(wǎng)絡技術、WEB技術、數(shù)據(jù)庫技術、信息安全技術，對信息資源進行標準化處理、結(jié)構優(yōu)化，提高數(shù)據(jù)資源的系統(tǒng)性、權威性、適用性、及時性與共享性，構建部、省、市三級數(shù)據(jù)更新與交換的機制和"共享型信息庫"的技術，面向服務的體系架構。

SOA是一個組件模型，它將應用程序的不同功能單元（稱為服務）通過這些服務之間定義良好的接口和契約聯(lián)系起來。接口是采用中立的方式進行定義的，它應該獨立于實現(xiàn)服務的硬件平臺、操作系統(tǒng)和編程語言。這使得構建在各種這樣的系統(tǒng)中的服務可以以一種統(tǒng)一和通用的方式進行交互。

以服務為導向、開放、松散耦合的總體目標架構，在應用系統(tǒng)的規(guī)劃設計時，我們可遵循如下業(yè)務集成參考架構。

3、關于數(shù)據(jù)庫設計

建立地、樓、幢、房的以GIS為基礎的房屋數(shù)據(jù)庫，對現(xiàn)有存量住房有一個唯一的空間位置標識，才能掛接各類應用功能，從而達到以圖管房，數(shù)據(jù)共享的目的。

根據(jù)數(shù)據(jù)時效性，分工作庫、現(xiàn)勢庫、歷史庫三種狀態(tài)，系統(tǒng)在具體數(shù)據(jù)庫設計時應采用三庫分離設計。各業(yè)務子系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫設計在基礎數(shù)據(jù)之上展開。

四、建議與結(jié)論

可以預計，隨著我國民主化進程的不斷推進，國民資產(chǎn)逐步豐裕，縮小貧富差別，建立和諧社會將是一個主要政府職能。從地方政府而言，大規(guī)模的依靠出讓土地獲取城市建設資金的方式將轉(zhuǎn)型為精細化的稅收管理。其中開征房產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅是一個必然趨勢，當前重慶，上海等已開始試運行。

關于項目建設，有以下幾點建議：基于“房產(chǎn)行業(yè)平臺”搭建業(yè)務系統(tǒng)；采用SOA技術對現(xiàn)有的系統(tǒng)進行整合；采用“邊上業(yè)務系統(tǒng)，邊數(shù)據(jù)整理”的模式；開展“登記簿+樓盤表”數(shù)據(jù)整理；聘請行業(yè)專家指導。

關于項目建設資金投放，根據(jù)經(jīng)驗，項目總體費用的50%的用于數(shù)據(jù)整理建庫，25%的費用用于系統(tǒng)研發(fā)，25%用于網(wǎng)絡及硬件設備。這雖比常規(guī)的1（硬件）：3（軟件）：10（數(shù)據(jù)）反差小一些，但的確是十分必要的。