今年余下時間的建筑活動將加速。2011年的頭8個月，經(jīng)濟(jì)適用房（保障性住房的一種，占今年規(guī)劃建筑總量的12%，融資瓶頸較不嚴(yán)重）的房地產(chǎn)投資與去年同期相比僅名義增長5.5%。考慮到今年大部分開工項(xiàng)目出現(xiàn)在6月到8月之間，預(yù)計2011年底的建筑活動將會出現(xiàn)顯著增長。

融資負(fù)擔(dān)必須得到緩解。保障性住房的新融資渠道已在2011年推出，但步伐仍然緩慢。如要達(dá)到全年預(yù)算目標(biāo)，保險資金、住房公積金、保障房融資平臺和政府渠道的投入必須大幅增加。

“十二五規(guī)劃”目標(biāo)應(yīng)不會改變，但可能采用模糊定義?？紤]到保障性住房計劃在政治上的重要性，我們認(rèn)為“十二五規(guī)劃”的3,600萬套的目標(biāo)不會發(fā)生改變。

盡管如此，地方政府仍能通過模糊的定義來詮釋保障房建設(shè)安排的進(jìn)展。鑒于大量住房在短短幾個月內(nèi)開工，有理由相信部分建設(shè)項(xiàng)目會模糊工程“開工”的定義。同樣，未來“完工”的定義也可能會出現(xiàn)基準(zhǔn)的問題。

中央政府繼續(xù)表現(xiàn)出堅(jiān)定的決心。從最近幾次的聲明來看，政府增加全國保障房供應(yīng)的決心沒有任何動搖。住建部強(qiáng)調(diào)，計劃在2011年開工的所有保障房項(xiàng)目均應(yīng)在10月底之前動工，地方政府必須加強(qiáng)對項(xiàng)目的監(jiān)管，確保工程質(zhì)量，而提前完工的住建部將會予以表彰。在近期的文章中，溫家寶總理重申了政府在2011年動工建設(shè)1,000萬套保障性住房的承諾。

在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（住建部）已經(jīng)公布的中國主要省市保障房開工率明細(xì)（占目標(biāo)建筑面積的百分比）中顯示，部分北方省市的開工率高于平均水平，但在一些人口眾多的南方省市，開工率則低于平均水平（廣州66%，上海75%）。中共中央紀(jì)律監(jiān)督委員會目前正在對20個省、市和地區(qū)展開調(diào)查，可能有助更清楚地了解全國范圍內(nèi)的建設(shè)進(jìn)展情況。

保障性住房的分類

保障性住房可以大致分別為4個類別（各個分類今年的保障房建設(shè)目標(biāo)見圖表1） ：

經(jīng)濟(jì)適用房：面積限制在60平方米內(nèi)，以低于市價的價格（通常比一般可比住房價格低20-30%）售給合資格家庭的住房。開發(fā)商的利潤率通常在3-4%以內(nèi)。

廉租房：由政府擁有，面積小于50平方米，以低廉的租金租給最困難的城市居民的住房。主要由地方政府預(yù)算提供資金，但中央政府的財政撥款已在整體融資中占有很大的份額。

限價房：幫助城市中等收入家庭解決住房問題的計劃，住房面積限制在90平方米以內(nèi)，價格由地方政府向開發(fā)商出售土地時限定，定價通常在經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房之間。

棚戶區(qū)改造房：棚戶區(qū)改造安置在中國保障性住房規(guī)劃里占重要比重。中國有大量的棚戶區(qū)位于市區(qū)。在改造過程中需要拆遷的居民將可獲得經(jīng)濟(jì)適用房或限價房，或得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

保障性住房和商品房市場的相互影響

考慮到政府保障性住房計劃的規(guī)模，以及商品房和保障房建設(shè)所需建材幾乎相同的情況下，預(yù)期保障房建設(shè)或許能在當(dāng)商品房市場放緩時為房地產(chǎn)投資帶來支持。事實(shí)上，中國的房地產(chǎn)投資在今年前7個月一直在強(qiáng)勁增長，但主要動力來自于商品房市場的投資（見圖表2），而對經(jīng)濟(jì)適用房（唯一可以查獲每月數(shù)據(jù)的保障房類別）的投資則在2011年前8個月僅錄得5.7%的同比名義增長。

由于地產(chǎn)滯銷和信貸環(huán)境緊張影響投資意欲，預(yù)期未來開發(fā)商將會放緩擴(kuò)張步伐。從全國范圍來看，8月份住房價格較上個月略微上升0.07%，但其中44個城市的價格出現(xiàn)下跌，錄得按月價格增長的城市則有56個。同時，預(yù)計中國的住房監(jiān)管部門會將住房限購范圍拓展到部分二三線城市。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商增加供應(yīng)并采取更為靈活的定價，預(yù)期房地產(chǎn)銷售將會回升。但開發(fā)商仍有可能面對大量商品房庫存的問題。

中央政府預(yù)計，到“十二五規(guī)劃”結(jié)束前，3,600萬套保障房的建設(shè)將使保障房的覆蓋率由目前的11%提高到20%。

假設(shè)每套房的平均面積為60平方米，每平方米建筑面積的建設(shè)成本為人民幣2,200元，則1,000萬套保障房將帶來人民幣1.32萬億元的房地產(chǎn)投資。相比之下，2010年中國各類房地產(chǎn)的投資總額為人民幣4.8萬億元。

據(jù)政府表示，590萬套保障房的建設(shè)已于2010年開始，其中370萬套已經(jīng)完工。意味著按樓面面積計算，去年的保障房開工量相當(dāng)于全國商品房開工總量的37.6%。考慮到今年政府開工建設(shè)1,000萬套保障房的目標(biāo)，和去年的商品房建設(shè)總量（約1,050萬套）大致相當(dāng)，這個比例只會更高。

保障性住房計劃的資金來源

資金來源一直是實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)的最大障礙，在2011年預(yù)計所需的人民幣1.3-1.4萬億元資金中（住建部預(yù)測數(shù)據(jù)），只有5,000億元將來自各級政府。在巨大的資金缺口下，許多省市政府紛紛把目光投向各種社會融資渠道。

自去年保障性住房建設(shè)的擴(kuò)大及今年首次公布目標(biāo)以來，政府已經(jīng)推出了多項(xiàng)支持性政策，希望開拓保障性住房建設(shè)的融資渠道。為實(shí)現(xiàn)全年預(yù)算目標(biāo)，保險資金、住房公積金、保障房住房建設(shè)投資中心和政府渠道的投入必須大幅增加。（見圖表3）。

目前，主要的融資渠道包括以下幾種：

銀行貸款

根據(jù)中國人民銀行的年中報告，2011年上半年投向房地產(chǎn)開發(fā)的新增貸款為人民幣2,098億元，余額同比增長13.7%。投向保障性住房建設(shè)的新增貸款則從第1季度的人民幣651億元，增加到人民幣908億元。新增貸款金額在年內(nèi)表現(xiàn)出前重后輕的趨勢，從過往數(shù)據(jù)來看，第1季度的房地產(chǎn)開發(fā)貸款約為第2季度的兩倍，此后則在年底前逐步減少。假設(shè)上述趨勢不變，全年投向保障性住房的銀行貸款將為人民幣1,000億元左右。

全國社會保障基金理事會

首個以全國社?；疬M(jìn)行投資的保障房項(xiàng)目在2月26日簽訂協(xié)議，通過信托貸款的方式，向南京4個保障房項(xiàng)目投資人民幣30億元。貸款期限為2年11個月，利率為6.05%（社保利率5.45%按季節(jié)浮動，信托費(fèi)用率0.18%和擔(dān)保費(fèi)率0.42%）。貸款由江蘇省國際信托有限公司發(fā)行，民生銀行提供擔(dān)保。全國社保基金理事長表示，2011年通過這種渠道為保障性住房提供的資金可望達(dá)到人民幣500億元。其他投資項(xiàng)目包括在重慶投資的100億元，在南京投資的30億元，以及在天津投資的30億元

保險資金

去年9月3日，保險公司獲準(zhǔn)能將總資產(chǎn)中不超過10%的金額，投資于房地產(chǎn)。根據(jù)中國保險監(jiān)督管理委員會的數(shù)據(jù)，截至第1季度末保險資產(chǎn)的總額為人民幣5.4萬億元，這意味著理論上將有最高達(dá)人民幣5,400億元左右的資金可以投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。 通過這個融資渠道，北京市土地儲備整理中心和7家保險公司的合同簽訂為此計劃帶來重大的發(fā)展，為北京市的保障房建設(shè)提供資金。7家保險公司以中國太平洋保險牽頭，向該中心貸款人民幣700-800億元，資金將由北京市政府管理，并以該市的土地儲備作為抵押。保險公司所要求的利率通常低于銀行貸款基準(zhǔn)利率（有消息稱折讓10-15%）。保險資金為保障房建設(shè)提供資金的其他案例還包括：中國太平洋保險在上海投資40億元后，又在北京投資50億元；平安保險也在上海的保障房項(xiàng)目投資30億元。

此外，重慶市長在今年較早時間表示，中國人民保險公司和中國人壽已同意在該市的項(xiàng)目中分別投資100億元。5月17日，中國保險監(jiān)督管理委員會辦公廳副主任蔡基譜表示，保監(jiān)會正在總結(jié)先期進(jìn)行的項(xiàng)目，以便制定相關(guān)政策，更好地監(jiān)管保險資本對保障房的投資。如果投資流程能夠簡化，保險資本將有望為縮小長期資金缺口發(fā)揮重要作用。但就短期而言，保險資金的投入必須迅速增長，才能有效地縮減資金缺口。

住房公積金

住房公積金在1994年設(shè)立，是為普通收入人群提供補(bǔ)貼性按揭貸款的強(qiáng)制性住房儲蓄計劃。公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)計劃已在28個城市啟動，預(yù)計可獲批貸款總計500億元。截至6月30日，投入資金已達(dá)59.3億元。上海獲得15億元，西安獲得35.3億元，而江蘇則獲得9億元。據(jù)住建部表示，截至2008年底住房公積金的盈余資金為3,193億元。在住房公積金擁有大量閑置資金的情況下，盈余資本可用于投資政策性住房建設(shè)，獲得更有效的利用，并可通過貸款安排，以利息的形式獲得更多回報。

保障性住房融資平臺

7月27日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會在年中工作報告中表示，支持設(shè)立省級和市級的保障性住房融資平臺，并將鼓勵銀行和金融機(jī)構(gòu)根據(jù)年度目標(biāo)，向保障性住房項(xiàng)目提供貸款。這是個針對公租房融資、建設(shè)和經(jīng)營管理的平臺。北京市保障性住房建設(shè)投資中心在成立2個月后，于北京市海淀區(qū)進(jìn)行首次投資。協(xié)議涉及3個公租房項(xiàng)目的收購和1個公租房項(xiàng)目的建設(shè)投資，涉及住房共5,200套，投資額為17億元。作為市級和區(qū)級政府之間的首次協(xié)議，這項(xiàng)投資是解決資金問題的一個新發(fā)展，可以使市政府更有效地將資金分配到有需要的地區(qū)。到目前為止，投資中心已經(jīng)籌集了200億元的資金，并計劃通過各種渠道籌集500億元。

地方政府債券：7月11日，11個省份首次發(fā)行地方政府債券。有關(guān)債券分為兩期，分別為5年期票據(jù)254億元和3年期票據(jù)250億元。8月23日，財政部宣布另外6個省份發(fā)行5年期票據(jù)，分別為：河北（37億元）、江西（35億元）、廣西（30億元）、四川（68億元）、貴州（27億元）、甘肅（30億元）和天津（13億元），總計達(dá)人民幣240億元。根據(jù)報告指出，河北財政廳表示資金將主要用于保障房建設(shè)。

廣西發(fā)行了總值60億元的債券，其中30億元為息率4.01%的3年期票據(jù)，30億為息率4.3%的5年期票據(jù)。市級發(fā)行的票據(jù)（30億元）將優(yōu)先用于支持保障房建設(shè)，省級發(fā)行的票據(jù)（30億元）將主要投入相同用途（26億元），另外4億元則用于鐵路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。據(jù)財政部預(yù)計，年內(nèi)發(fā)行的債券總計將達(dá)人民幣2,000億元，可對保障房融資產(chǎn)生重大作用。

企業(yè)債券：6月份，國家發(fā)展和改革委員會（發(fā)改委）授權(quán)地方政府融資平臺和建筑公司發(fā)行企業(yè)債券，為保障房項(xiàng)目提供資金。6月28日，發(fā)改委發(fā)文授權(quán)地方政府融資平臺優(yōu)先為保障房項(xiàng)目提供資金。只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，融資平臺公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于其他項(xiàng)目的建設(shè)。發(fā)改委表示，企業(yè)債券具有利率低、期限長的優(yōu)勢，是保障性住房項(xiàng)目市場融資較好的工具。

自7月底以來，4家A股上市開發(fā)商 — 保利地產(chǎn)、北京首都開發(fā)、棲霞建設(shè)和信達(dá)地產(chǎn)分別宣布將共同籌資130億元，用于開發(fā)保障性住房。摩根大通房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)的資料顯示，保障性住房的融資限制遠(yuǎn)低于商品房，許多面臨資金短缺的開發(fā)商未來可能會透過這個渠道來籌集資金。

中央政府撥款：今年較早時候，中央政府承諾撥款人民幣1,030億元幫助建設(shè)保障房。到目前為止，計劃中所有的資金已全部投入，并追加394億元，以及從2010年的余款中轉(zhuǎn)撥280億元。中央政府的投入總額已達(dá)1,705億元。

土地出讓所得款項(xiàng)：土地出讓凈收益的10%將用于投資保障性住房建設(shè)。雖然今年土地出讓面積與2010年相近，但價格已經(jīng)大幅下滑，部分主要城市更出現(xiàn)嚴(yán)重下挫，例如2011年上半年北京市的土地出讓收益同比下降48.2%。2010年的土地出讓收益達(dá)2.7萬億元，考慮到房地產(chǎn)的整體環(huán)境走弱，今年最多可有2,700億土地出讓資金用于保障房建設(shè)。