葉檀

當下的房地產(chǎn)市場受政策擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)漸入并購高峰期。

根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，從去年三季度開始，房地產(chǎn)并購數(shù)量在我國并購市場居首，當季中國并購市場共完成并購案例118宗，同比增76.1%。房地產(chǎn)行業(yè)并購完成20起，占比16.9%。今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例57起（包括未披露金額并購案例3起），占所有行業(yè)并購案例數(shù)量的12.2%，位居第一位。

房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組是被資金鏈所困的小企業(yè)出手優(yōu)質地塊的過程。平均單筆并購金為4973.51萬美元，不及單筆并購金額位居第一（2.06億美元）的能源以及礦產(chǎn)行業(yè)，但數(shù)量增加。被收購的中小企業(yè)大多擁有優(yōu)質資源，可以免去大企業(yè)重新布局、購地之累。

與此相關的新聞是，熱點地塊紛紛被遺棄、土地流標。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，2011年截至7月，全國土地流標數(shù)量達到353塊，同比增長242%，住宅類土地流標數(shù)量為163塊，占比達到46%。在全國土地流標前十的城市中，有8個是已經(jīng)執(zhí)行限購的城市。而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，2011年全國平均樓面價為1680元，較去年下降19.8%。住宅類則下降9.8%。

土地財政趨勢正在扭轉，各地方政府的債務風險與社保赤字開始浮出水面，導致地方政府加緊推地。土地價格逐漸下降，國土部網(wǎng)站引用中國土地礦產(chǎn)法律事務中心發(fā)布的第二季度CLI中地指數(shù)報告表示，反映工礦、居住和商服等用地實際交易價格變動和趨勢的出讓價格指數(shù)，由第一季度的298點回落到第二季度的258點，降幅為13.4%，由偏熱狀態(tài)回歸正常的運行區(qū)間。中國指數(shù)研究院報告便顯示，7月，全國130個城市住宅類用地平均溢價率為10%，較上月減少1個百分點，較去年同期減少8個百分點。

盡管如此，對房地產(chǎn)企業(yè)的擠壓還沒有到頭。

許多開發(fā)商出現(xiàn)資金饑渴癥，從今年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2011年開發(fā)企業(yè)資金來源中，較2010年46.1%的同比增速，銀行貸款同比增速不到10%。用以緩解資金饑渴癥的房地產(chǎn)信托則受到銀監(jiān)會的嚴厲監(jiān)管。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年包括保障房信托在內，共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達1670.1億元，發(fā)行數(shù)量同比增長145.88%，發(fā)行規(guī)模同比增長137.36%；發(fā)行規(guī)模占2011年上半年信托總規(guī)模的47%。從7月份起，銀監(jiān)會已將信托公司的房地產(chǎn)信托由事后報備制度改為事前報批制度。

最后一擊來自更大范圍的限購。目前二三線城市已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要增長極，2011年上半年，一線城市房地產(chǎn)銷售面積只占市場份額的4.6%，二三線城市分別占到了市場份額的30.2%和65.2%。據(jù)中國指數(shù)研究院2011年7月中國房地產(chǎn)指數(shù)系數(shù)百城價格指數(shù)顯示，2011年7月全國100個城市住宅平均價格是8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個城市的價格環(huán)比上漲，大多是二三線城市。50個未限購二三線城市無一下跌，37個城市價格反而出現(xiàn)小幅上揚。

在地方政府的抵制下，住建部未能在7月底8月初公布二三線城市限購擴容名單。導致一些疑似將限購的二三線城市，開發(fā)商正趁機加緊銷售，短期內房價猛漲。

行政性的限購政策將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大沖擊，在一些城市外地的投資者占比30%以上，這些投資者手握重金、將當?shù)氐淖≌禺a(chǎn)轉變?yōu)樽钪匾耐顿Y品種，他們現(xiàn)金充裕、不受限貸政策左右，他們擁有極大的財富，使當?shù)氐姆績r擺脫了傳統(tǒng)的房價收入比的束縛。

令人擔憂的傾向，政府不是通過財稅、信貸手段抑制房地產(chǎn)價格泡沫，而是以更強大的行政力量直接干預市場。這種干預短期行政效力強大，商品房價格尤其是大城市一手房市場會出現(xiàn)拐點，但這是行政強壓的結果，而不是市場與貨幣、財稅政策的勝利。這一輝煌勝利的背后，是中小開發(fā)企業(yè)的大規(guī)模倒閉、是大型企業(yè)的降價促銷、是地方債務風險的證券化過程。