唐珍珍，楊 潔

(廣西大學(xué) 法學(xué)院，南寧 530004)

論房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使條件的限制與擴(kuò)充

唐珍珍，楊 潔

(廣西大學(xué) 法學(xué)院，南寧 530004)

房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的必備前提，我國(guó)相關(guān)法律對(duì)于行使條件應(yīng)如何適用的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)和原則，缺乏可操作性。應(yīng)在兼顧承租人與出租人雙方利益的基礎(chǔ)上，運(yùn)用限制解釋和擴(kuò)充解釋的方法重新審視行使條件，明確房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須以合法租賃關(guān)系為前提、讓利方式下不適用同等條件、未約定排除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使三個(gè)限制條件，以及“承租人”可包括特殊關(guān)系人;出賣(mài)限于有償，但有償不限于現(xiàn)金支付兩個(gè)擴(kuò)充解釋，以完善房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使條件的適用。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);行使條件;限制;擴(kuò)充

房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的核心內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)制度的目的、貫徹立法政策的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。為了正確行使該種權(quán)利，并在受到侵犯時(shí)能夠獲得法律保護(hù)，有必要明確承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件。我國(guó)相關(guān)法律僅僅是簡(jiǎn)單羅列了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件，但對(duì)于這些行使條件應(yīng)如何解釋與適用卻缺乏明細(xì)，不僅使得司法實(shí)踐中的操作缺乏靈活性，而且會(huì)嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人的利益。筆者認(rèn)為，站在文義解釋的視角，針對(duì)不同行使條件提出限制或擴(kuò)張的解釋，明確其適用的規(guī)則與范圍，對(duì)于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的完善是不可或缺的。

一、行使房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必為限制性解釋的三個(gè)條件

權(quán)利之行使，應(yīng)依權(quán)利人的自由意思，原則上應(yīng)不受干涉;但權(quán)利的行使必然要受到一定的限制，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也不例外。房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)本質(zhì)上是法律對(duì)出租人處分權(quán)的限制，是以犧牲出租人的利益為代價(jià)，對(duì)出租人當(dāng)然是一種負(fù)擔(dān)。所以法律必須嚴(yán)格限制優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件，保證房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在行使的同時(shí)能夠平衡出租人的利益，方能確保優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的有效運(yùn)行。以下三個(gè)條件為行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的必備前提條件，在任何情形下不得放寬與擴(kuò)充，必為限制性條件。

(一)存在合法有效的房屋租賃合同

1．當(dāng)事人之間存在合法有效的租賃關(guān)系

出租人與承租人之間的租賃法律關(guān)系是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)賴以產(chǎn)生的基礎(chǔ)和前提，倘若該基礎(chǔ)法律關(guān)系無(wú)效或者是未成立，則會(huì)導(dǎo)致優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)法產(chǎn)生。因此，考慮到優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是從該租賃合同這一基礎(chǔ)關(guān)系中派生出來(lái)的，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，必然要求出租人與承租人之間存在合法有效的房屋租賃關(guān)系。有學(xué)者提出，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的成立不受其基礎(chǔ)法律關(guān)系效力的影響，承租人基于占有租賃房屋的事實(shí)仍享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)［1］。此觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，如果基礎(chǔ)合同未成立，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)根本尚未產(chǎn)生，承租人無(wú)行使之依據(jù);如果合同被認(rèn)定為無(wú)效或被撤銷，雙方之間的法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)是回復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，此時(shí)承租人負(fù)有將房屋交還給出租人的義務(wù)，承租人對(duì)房屋的占有由于缺乏法律依據(jù)而形成一種無(wú)權(quán)占有，而無(wú)權(quán)占有則不可能成為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生的合法基礎(chǔ)。

2．轉(zhuǎn)租時(shí)必須兩個(gè)租賃合同均合法有效

既然承租人行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件，那么在轉(zhuǎn)租時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使也應(yīng)當(dāng)建立在兩個(gè)合法有效的租賃合同基礎(chǔ)之上。所謂轉(zhuǎn)租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關(guān)系。在我國(guó)，出租人是否同意轉(zhuǎn)租為標(biāo)準(zhǔn)將轉(zhuǎn)租區(qū)分為合法轉(zhuǎn)租與非法轉(zhuǎn)租兩種形式。

我們知道，在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，存在兩個(gè)租賃合同:前一個(gè)是出租人與承租人之間的合同，為本租;后一個(gè)是承租人與次承租人之間的合同，為轉(zhuǎn)租。只有在兩個(gè)租賃合同均合法有效的前提下，方能于轉(zhuǎn)租時(shí)產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)?

(1)正如筆者下文所論述，轉(zhuǎn)租時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是產(chǎn)生于本租合同，并通過(guò)轉(zhuǎn)租合同移轉(zhuǎn)于次承租人。如果轉(zhuǎn)租合同的效力有瑕疵，次承租人自然不能繼續(xù)依法占有并使用房屋，失去了占有使用房屋這一與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相聯(lián)系的紐帶，當(dāng)然也就喪失了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

(2)《合同法》第224條第二款規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。據(jù)此，出租人可以隨時(shí)解除其與承租人的租賃合同，那么轉(zhuǎn)租合同因缺乏繼續(xù)履行的基礎(chǔ)而隨之解除。此時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系都已喪失，次承租人更無(wú)法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

(二)“讓利”情形下不適用同等條件

在實(shí)際的交易中會(huì)出現(xiàn)兩種情況:一是以合理的讓利方式出售房屋;一是以市價(jià)出售房屋。關(guān)鍵在于第一種情況下，出賣(mài)考慮的不僅是出賣(mài)的價(jià)格，更重要的是受讓人的身份，當(dāng)出賣(mài)人基于友情、親情而讓利，承租人若主張以此價(jià)格購(gòu)買(mǎi)則屬不合理。

《解釋》［2］第24條規(guī)定，出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持。這主要是考慮到親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系終究有所不同［3］。那近親屬之外的親屬和朋友，或許他們之間的親情和友誼比近親屬來(lái)得更親密;又或者受讓人提供的是某種機(jī)會(huì)，如就業(yè)、出國(guó)深造等，這個(gè)時(shí)候承租人是否能主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?

有人提出，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買(mǎi)受人一種較為優(yōu)惠的價(jià)格，而這些特殊原因能以金錢(qián)計(jì)算，則應(yīng)折合金錢(qián)加入價(jià)格中;如果不能以金錢(qián)計(jì)算，那么則應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格確定同等條件［4］。此觀點(diǎn)有一定道理，但筆者認(rèn)為:

首先，出租人與第三人之間有“人情”或“個(gè)人好惡”的純粹的個(gè)人喜好關(guān)系，這些因素并是不能以經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行衡量的，故不能計(jì)算在“同等條件”內(nèi)，情誼是不能以市價(jià)來(lái)代替的。如果強(qiáng)行要折算為金錢(qián)，在法律上難以操作，對(duì)出租人也過(guò)于苛刻。

其次，出租人與第三人之間有特殊經(jīng)濟(jì)利益包含在交易價(jià)格內(nèi)，如為出租人提供就業(yè)、出國(guó)深造等機(jī)會(huì)，或者將珍貴物品(字畫(huà)、古董)贈(zèng)送給出租人作為交易條件，無(wú)論是以低于市場(chǎng)價(jià)格或高于市場(chǎng)價(jià)格成交，承租人都不具有同等條件的基礎(chǔ)，畢竟這些特殊的機(jī)遇對(duì)出租人將來(lái)所能帶來(lái)的利益在目前是無(wú)法預(yù)算得到的。當(dāng)然筆者并不是絕對(duì)否定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在上述兩種情況中，若承租人愿意以市價(jià)甚至高于市價(jià)或其他更為優(yōu)惠的條件購(gòu)買(mǎi)，出租人是享有選擇權(quán)的，其可以決定是否接受承租人開(kāi)出的條件，只是承租人不得以支付市價(jià)或高于市價(jià)來(lái)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

(三)未約定排除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)適用

1．應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人以合意排除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)適用

《解釋》將承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)定性為強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)予以保護(hù)，所以對(duì)《合同法》第230條規(guī)定，“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”，應(yīng)當(dāng)理解為承租人的法定優(yōu)先締約權(quán)，系債權(quán)。關(guān)鍵是我國(guó)《合同法》該條所規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一法定權(quán)利是否可以通過(guò)當(dāng)事人之間的約定予以排除?筆者認(rèn)為是可以的，即如果出租人與承租人事先約定排除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)適用，則出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人不得再主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

合同法作為私法的重要組成部分，當(dāng)然尊崇意思自治原則。于出租人方面，出租人在出租房屋時(shí)，有權(quán)依據(jù)自己的意思選擇承租人，也有權(quán)對(duì)出租房屋的條件作出限制，以放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為選擇承租人的基礎(chǔ)，便是出租人自由選擇的結(jié)果;于承租人方面，承租人作為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)利的享有者，自然能夠?qū)ψ陨頁(yè)碛械臋?quán)利進(jìn)行處分或拋棄，如果承租人不愿意放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，當(dāng)然可以另尋他房。況且，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)本質(zhì)上是法律對(duì)出租人處分權(quán)的限制，對(duì)出租人而言無(wú)疑是一種負(fù)擔(dān)。為體現(xiàn)公平和對(duì)出租人利益的照顧，應(yīng)當(dāng)允許出租人與承租人于訂立租賃合同時(shí)，在自愿平等協(xié)商的基礎(chǔ)上約定排除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用，即允許承租人事先拋棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)于《合同法》第230條附上“但當(dāng)事人之間另有約定的除外”。

有學(xué)者對(duì)此提出質(zhì)疑:目前，房屋在中國(guó)屬于稀缺資源，一旦允許當(dāng)事人以合意排除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，必然會(huì)出現(xiàn)出租人事先要求承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而承租人因不愿意放棄導(dǎo)致最終找不到房源，從而被迫接受出租人條件的現(xiàn)象，那么此時(shí)的合意就會(huì)嚴(yán)重破壞當(dāng)初的立法目的。對(duì)此，筆者認(rèn)為:首先，現(xiàn)代的城市，放眼望去，周圍都是高樓大廈，房屋并不是稀缺資源。稀缺是指這樣一個(gè)狀態(tài):相對(duì)于需求，物品總是有限的，即使支付高昂價(jià)金也難以獲取。然而在中國(guó)并不存在有錢(qián)買(mǎi)不到房子的事情，只要有資本，豪華裝修、價(jià)格不菲的房屋唾手可得，

真正稀缺的是價(jià)格低廉的房屋。其次，在中國(guó)，出現(xiàn)的是“窮人”手中沒(méi)有房，“富人”手里幾套房的國(guó)情?！案蝗恕钡姆课莩俗宰?，剩下的要么出賣(mài)要么出租，無(wú)形中為承租人提供了大量房源。在生活中，租賃信息散見(jiàn)于各式各樣的房屋中介廣告、網(wǎng)絡(luò)信息以及招貼，只要在屏幕上點(diǎn)擊“房屋租賃”，成千上萬(wàn)條房屋出租信息就像滔滔江水涌現(xiàn)眼前，也未曾出現(xiàn)租賃房源匱乏的情況。尤其是在物業(yè)稅被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，更大程度地刺激了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和房屋租賃市場(chǎng);面臨物業(yè)稅即將出臺(tái)的壓力，“富人”則更為迫切要將手中房屋出售或通過(guò)出租來(lái)減輕物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，房屋租賃行情在市場(chǎng)上只會(huì)越來(lái)越活躍和興旺，甚至?xí)霈F(xiàn)租賃房源供大大過(guò)于求的現(xiàn)象。隨著承租人在租賃市場(chǎng)上選擇范圍的不斷擴(kuò)大，如果出租人仍然堅(jiān)持要求承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則可能面臨房屋租不出去的風(fēng)險(xiǎn)，出租人最終也只能作出讓步。

故一旦承租人與出租人實(shí)現(xiàn)將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)“約定化”排除適用，則承租人不得主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2．承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后，次承租人不再享有

既然我們?cè)试S當(dāng)事人通過(guò)合意事先拋棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，值得探討的是，在合法轉(zhuǎn)租情形下，倘若出租人與承租人已于前一個(gè)租賃合同(本租)中約定排除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用，后一個(gè)租賃合同(轉(zhuǎn)租)中的次承租人還能否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題。

筆者認(rèn)為:首先，次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的基礎(chǔ)源自于出租人與承租人的租賃合同，而不是轉(zhuǎn)租合同。與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的享有者相對(duì)應(yīng)的應(yīng)當(dāng)是房屋的所有權(quán)人，因?yàn)橹挥兴袡?quán)人方能依法處分房屋，只有出賣(mài)房屋才會(huì)談到優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的問(wèn)題;而轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是次承租人與承租人，承租人并不是所有權(quán)人，自然不能處分房屋，次承租人亦不可能通過(guò)轉(zhuǎn)租合同本身獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

其次，在轉(zhuǎn)租合同中，雖然承租人并未退出租賃關(guān)系并且為次承租人的行為向出租人負(fù)責(zé)，但是整個(gè)租賃合同中最基礎(chǔ)最核心的權(quán)利義務(wù)關(guān)系——對(duì)房屋的占有和使用的權(quán)利以及交付租金的義務(wù)，已經(jīng)通過(guò)轉(zhuǎn)租合同移轉(zhuǎn)于次承租人身上。而實(shí)際占有并使用租賃物，是承租人與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相聯(lián)系的紐帶，少了這個(gè)紐帶，承租人就失去了與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聯(lián)系［5］。此時(shí)，只有次承租人實(shí)際占有并使用租賃物，從而形成對(duì)租賃房屋的依賴關(guān)系。因此，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已經(jīng)隨著對(duì)房屋占有使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)由次承租人享有。那么，在出租人與承租人已于原租賃合同中約定排除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形下，由于原租賃合同中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已經(jīng)喪失，無(wú)法通過(guò)轉(zhuǎn)租合同轉(zhuǎn)移給次承租人，故次承租人也不應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

二、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可為擴(kuò)充的解釋

在對(duì)以上三個(gè)行使條件做限制性解釋的同時(shí)，可以看到，三個(gè)限制條件實(shí)際上是向出租人的利益天平傾斜，而忽略了承租人的利益。事實(shí)上過(guò)多的局限會(huì)造成承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的阻礙，也不利于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，故對(duì)于部分條件我們可以適當(dāng)?shù)刈鞒鰯U(kuò)充性的解釋，進(jìn)而保證權(quán)利行使過(guò)程中對(duì)雙方利益的兼顧。

(一)特殊關(guān)系人可視為“承租人”

《合同法》第234條之規(guī)定:“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋”?！督忉尅返?8條規(guī)定:“承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃關(guān)系期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予以支持。”在此，筆者將與承租人生前共同居住以及與承租人生前承租房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人稱為“特殊關(guān)系人”。

立法明確規(guī)定了這些特殊關(guān)系人在承租人死亡的情況下，有權(quán)請(qǐng)求按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋，那么這些特殊關(guān)系人能否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?筆者認(rèn)為，在承租人死后，特殊關(guān)系人取得了請(qǐng)求繼續(xù)履行原租賃合同的權(quán)利，其取代了承租人在原租賃合同的法律地位。盡管合同所表明的當(dāng)事人仍然是承租人，但現(xiàn)實(shí)中已由特殊關(guān)系人實(shí)際占有并使用該房屋，租賃合同的基礎(chǔ)權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)完全轉(zhuǎn)移到特殊關(guān)系人身上，此時(shí)特殊關(guān)系人便是實(shí)際租賃合同的承租人，當(dāng)然具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

(二)出賣(mài)限于有償，但有償不限于現(xiàn)金支付

根據(jù)《合同法》第130條對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同所作的定義，“出賣(mài)”是指出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款。即買(mǎi)受人是以支付價(jià)款(有償)為條件取得房屋所有權(quán)，因此，在有償交易活動(dòng)外的其他涉及房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓的行為，均不在“出賣(mài)”之列。如贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承均系基于一定的身份關(guān)系而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)，且受讓方是無(wú)償取得所有權(quán)，當(dāng)然不屬于“房屋出賣(mài)”的范疇，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

但目前某些地方政府為了規(guī)范和加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的登記管理，在一些地方性法規(guī)中規(guī)定了不少視為出售或轉(zhuǎn)讓的情形。例如，《南京市房地產(chǎn)交易管理辦法》第12條［6］:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與或下列方式將其房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為:(一)以房地產(chǎn)投資、入股的;(二)以土地使用權(quán)投資，與他人聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的;(三)因房地產(chǎn)權(quán)利人合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;(四)以房地產(chǎn)抵償債務(wù)的;(五)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置被拆遷人房屋的;(六)按房改規(guī)定或優(yōu)惠政策售房及準(zhǔn)予再轉(zhuǎn)讓的;(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！薄侗本┦蟹课葙I(mǎi)賣(mài)管理暫行規(guī)定》第2條［7］:“本規(guī)定所稱房屋買(mǎi)賣(mài)是指房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以房屋作價(jià)投資、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋等。”顯然，上述規(guī)定對(duì)于“出賣(mài)”采取了較為寬泛的解釋。

一方交付標(biāo)的物，一方支付價(jià)金，是出賣(mài)的常態(tài)。但是，在一些特殊的情況下，正如上述地方性法規(guī)所列舉視為出賣(mài)的情形，第三人取得房屋的對(duì)價(jià)并不是支付價(jià)金，而是物或者是投資收益、股權(quán)。此時(shí)承租人能否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不應(yīng)當(dāng)全盤(pán)否定，我們可以區(qū)別不同的情況，對(duì)“出賣(mài)”采取較為寬泛的解釋。

第一，在以房屋所有權(quán)作價(jià)投資、入股時(shí)，對(duì)出租人而言，如果房屋作為實(shí)物資本且不得為價(jià)金所替代，那么承租人不應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因?yàn)榇藭r(shí)房屋已成為出租人與第三人投資、入股協(xié)議中的特定物，而出租人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的目的不在于獲得房屋的價(jià)金，而是取得投資收益、股權(quán)等其他目的，承租人并不能提供“同等條件”以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi);如果房屋可以被價(jià)金所替代，從而以替代的金錢(qián)完成投資、入股的給付，此時(shí)房屋所體現(xiàn)的只是財(cái)產(chǎn)交易中的交換價(jià)值，而不是使用價(jià)值，承租人可以享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第二，在企業(yè)收購(gòu)、合并、分立而使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合，承租人不應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。收購(gòu)、合并與分立被認(rèn)為是現(xiàn)代企業(yè)強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)能力、擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模以及分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段和方式，是一種典型的商業(yè)行為，區(qū)別于一般市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)行為。如果賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則意味著在收購(gòu)、合并、分立情況下，出租人必須變賣(mài)自己的房屋，這似乎有些強(qiáng)人所難;況且房屋作為具有長(zhǎng)期廣闊增值空間的實(shí)物資本，可能對(duì)企業(yè)在收購(gòu)、合并、分立后的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展而言意義重大，這是價(jià)金所無(wú)法比擬的。

第三，在包括房屋產(chǎn)權(quán)置換等形式在內(nèi)的互易場(chǎng)合，因出租人是為了獲取所易物的特殊使用價(jià)值，對(duì)此應(yīng)區(qū)分特定物與種類物:如果出租人之目的在于獲得第三人之房屋、名貴字畫(huà)、古董等特定物，此時(shí)由于第三人所提供的交換物具有獨(dú)立特征且無(wú)法被其他物所替代(以第三人提供的房屋為例，就其面積、坐向、樓層、小區(qū)環(huán)境等綜合情況衡量，無(wú)疑是獨(dú)一無(wú)二的，不會(huì)存在可以替代的“同等條件”)，則承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果第三人提供的是能夠輕易從市場(chǎng)上獲取具有替代性的種類物，而且那么只要承租人能夠提供同樣內(nèi)容的給付，則仍然可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

三、結(jié)語(yǔ)

上文中筆者利用文義解釋的方法，針對(duì)部分行使條件作出擴(kuò)線或限縮性解釋，總結(jié)出房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須以合法租賃關(guān)系為前提、讓利方式下不適用同等條件、未約定排除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使三個(gè)限制條件，以及“承租人”可包括特殊關(guān)系人、出賣(mài)出價(jià)限于有償，但有償不限于現(xiàn)金支付兩個(gè)擴(kuò)充解釋。然而房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使一直以來(lái)都是一個(gè)疑難且復(fù)雜的問(wèn)題，其不僅涉及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使前提、行使主體、行使時(shí)間、行使條件，還包含在這些行使的要件中所產(chǎn)生的權(quán)利沖突以及協(xié)調(diào)方法。筆者對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的看法還很粗淺。要想使房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在實(shí)際生活中發(fā)揮更大的效用，還有很多工作要做。但筆者相信，通過(guò)大家的努力，房承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一定會(huì)在我們國(guó)家構(gòu)建和諧社會(huì)的大環(huán)境中發(fā)揮自己的長(zhǎng)處。

［1］賈繼華．房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究［D］．安徽大學(xué)，2010．

［2］關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋［EB/OL］．最高人民法院網(wǎng)，［2010－02－ 10］http://www．court．gov．cn/qwfb/sfjs/201002/t20100210_1062．htm．

［3］最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人．解讀《審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》［EB/OL］．中外商裁判網(wǎng)，［2009－10－01］http://www．zwmscp．com/list．a(chǎn)sp?Unid=9571．

［4］王利明．物權(quán)法論［M］．北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998:788．

［5］易軍，寧紅麗．合同法分則制度研究［M］．北京:人民法院出版社，2003:201．

［6］南京市房地產(chǎn)交易管理辦法［EB/OL］．［1998－09－21］http://www．people．com．cn/item/flfgk/dffg/1998/C242054199801．html．

［7］北京市房屋買(mǎi)賣(mài)管理暫行規(guī)定［EB/OL］．［1998－09－15］http://www．people．com．cn/item/flfgk/dffg/1988/A122503198801．

The Limited and Expanded Explanation of the Conditions of Implementation of the House Lessee’s Purchase Priority

TANG Zhen-zhen，YANG Jie

The conditions of implementation of the house lessee’purchase priority is essential premise of the implementation of the house lessee’purchase priori，but correlational law regarding the condition of the house lessee’s purchase priority in our country is too general and principle，which lacks the feasibility．This article gives dual attention to both sides benefit of the tenant and the lesser，using the method of limit explained and expand the explanation to carefully examine the condition．In order to amend the house lessee’s purchase priority，suggest three limited conditions that the house lessee’s purchase priority have to take legal contract of tenancy as premise，discount sale is not suitable to the same level condition，has not agreed the elimination of the house lessee’s purchase priority beforehand and two expanded explanation that special relationship persons can be contained as tenant and sale is restricted in paid，but paid is not restricted in the cash payment．

the house lessee’purchase priority;limit;expand

DF521

A

1008－7966(2011)06－0091－04

2011－09－10

唐珍珍(1986－)，女，廣西河池人，2009級(jí)民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生;楊潔(1968－)，女，廣西南寧人，副教授，主要從事民商法研究。

［責(zé)任編輯:劉曉慧］