劉春霞

(黑龍江省政法管理干部學(xué)院，哈爾濱 150080)

論不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

劉春霞

(黑龍江省政法管理干部學(xué)院，哈爾濱 150080)

與國外立法比較，不動產(chǎn)的善意取得是我國《物權(quán)法》對善意取得制度的適用擴(kuò)張。善意取得制度的價值基礎(chǔ)和理論基礎(chǔ)是不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成的出發(fā)點(diǎn)，分析不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件具有現(xiàn)實(shí)意義。

善意取得;不動產(chǎn);公示公信;無權(quán)處分

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷完善，我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，為更好地為社會主義市場經(jīng)濟(jì)提供服務(wù)和保障，我國《物權(quán)法》確認(rèn)了善意取得制度。值得說明的是，國外立法上的善意取得的客體僅限于動產(chǎn)，我國《物權(quán)法》則規(guī)定不動產(chǎn)與動產(chǎn)統(tǒng)一適用善意取得制度。我國《物權(quán)法》第106條第一款規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權(quán):①受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的;②以合理的價格轉(zhuǎn)讓;③轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！痹摋l將動產(chǎn)的善意取得和不動產(chǎn)的善意取得合并在一起做出規(guī)定，從而簡化了善意取得的構(gòu)成要件。雖然動產(chǎn)和不動產(chǎn)的善意取得都會發(fā)生物權(quán)變動的效力，但由于動產(chǎn)和不動產(chǎn)的物權(quán)變動規(guī)則存在明顯的差異，這決定了二者的善意取得的適用要件存在區(qū)別。目前，國內(nèi)對善意取得的研究主要圍繞動產(chǎn)展開，而對不動產(chǎn)的善意取得學(xué)者闡述的較少。

一、善意取得的概念和理論基礎(chǔ)

(一)善意取得的概念

善意取得又稱即時取得，是指無處分權(quán)人將其占有的他人動產(chǎn)或登記在其名下的他人的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，若第三人在交易時出于善意即可取得該財產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人不得追奪的法律制度［1］。

(二)善意取得的理論基礎(chǔ)

通說認(rèn)為善意取得制度淵源于日爾曼法的“以手護(hù)手”原則，法律規(guī)定善意取得制度，主要是為了維護(hù)交易安全。它是均衡所有權(quán)人和善意受讓人利益的一項(xiàng)制度，首先，它在一定程度上維護(hù)所有權(quán)人的利益，保證所有權(quán)安全。其次，它側(cè)重維護(hù)善意受讓人的利益，促進(jìn)交易安全。當(dāng)所有權(quán)人與善意受讓人發(fā)生權(quán)利沖突時，應(yīng)當(dāng)側(cè)重保護(hù)善意受讓人，這樣有利于維護(hù)交易的安全，還有利于鼓勵交易。從本質(zhì)上講，善意取得，是在承認(rèn)財產(chǎn)所有權(quán)靜的安全為法律保護(hù)財產(chǎn)秩序的基本原則的前提下，在法定場合下以犧牲所有權(quán)靜的安全為代價來保障財產(chǎn)交易的動的安全的一項(xiàng)制度安排［2］。善意取得制度是立法者運(yùn)用立法技術(shù)進(jìn)行法律推導(dǎo)的邏輯結(jié)果。其直接的理論依據(jù)是物權(quán)變動中的公示、公信原則，其中不動產(chǎn)、準(zhǔn)不動產(chǎn)以登記為其公示方法，動產(chǎn)物權(quán)以交付占有為其公示方式。公信力是指依法完成的登記產(chǎn)生絕對效力，即使登記薄上所記載的權(quán)利并不存在或者權(quán)利的內(nèi)容、主體與真實(shí)的情況不一致，法律上依舊承認(rèn)那些因信賴登記薄所展現(xiàn)出來的物權(quán)而以之為標(biāo)的進(jìn)行交易的善意第三人所進(jìn)行的物權(quán)交易是有與真實(shí)物權(quán)存在是相同的法律效果。

二、不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

(一)讓與人須為登記的不動產(chǎn)權(quán)利人

善意取得制度的基礎(chǔ)在于物權(quán)公示的公信力，物權(quán)公示的公信力表現(xiàn)為兩方面，一為權(quán)利正確性推定效力，二為善意保護(hù)效力。不動產(chǎn)的公示方法為登記，據(jù)此，非真正權(quán)利人而登記為不動產(chǎn)所有權(quán)人方能給不特定的第三人以權(quán)利外觀，使其相信登記權(quán)利人就是真正權(quán)利人而與其進(jìn)行交易，這一條件是不動產(chǎn)善意取得發(fā)生的前提。實(shí)踐中，也常出現(xiàn)非真正權(quán)利人而登記為不動產(chǎn)權(quán)利人的現(xiàn)象。例如:夫妻共有的不動產(chǎn)只以一人的名義登記;真正權(quán)利人借用子女或他人名義登記;非真正權(quán)利人提供虛假材料申請登記造成錯誤登記等。至于登記權(quán)利人之外的人通過騙取房產(chǎn)證原件，偽造房主的身份證件及授權(quán)委托書等必要材料的手段，騙取第三人和登記機(jī)關(guān)的信任而處分他人的不動產(chǎn)的情況，應(yīng)依據(jù)民法上的無權(quán)代理的規(guī)則處理。

(二)讓與人須無處分權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，只有在無權(quán)處分的情況下，才有可能發(fā)生第三人善意取得的問題，因此，“讓與人無權(quán)處分”是善意取得的構(gòu)成要件之一。

一般認(rèn)為，無權(quán)處分是指沒有處分權(quán)而處分他人的財產(chǎn)。處分包括法律上的處分和事實(shí)上的處分，無權(quán)處分中的“處分”指法律上的處分。對不動產(chǎn)而言，何種情況構(gòu)成無權(quán)處分，爭議較大。實(shí)踐中主要有三種情況:一是無權(quán)處分人處分了他人所有的財產(chǎn)，即“無權(quán)處分說”。不動產(chǎn)以登記為權(quán)利歸屬的依據(jù)，只要進(jìn)行了登記就明確了其權(quán)利歸屬。交易當(dāng)事人是否有處分權(quán)可以直接根據(jù)登記來判斷，所以，登記記載的權(quán)利人以外的人處分財產(chǎn)，是很難發(fā)生效果的。只是在例外的情況下才會出現(xiàn)，如夫妻共同共有的房屋，記載在夫妻一方的名下，登記的權(quán)利人處分了全部財產(chǎn)，但在處分時未經(jīng)另一方同意，構(gòu)成無權(quán)處分。對此種情況我國《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條規(guī)定:“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益?！备鶕?jù)這一規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定上述情況適用善意取得。二是處分人原本享有物的所有權(quán)，但因特殊原因其所有權(quán)受到一定的限制而不能處分其財產(chǎn)，即“處分權(quán)受限說”。這主要發(fā)生在所有權(quán)受到國家權(quán)力機(jī)關(guān)的限制或具有物權(quán)效力的限制情形。例如所有人的不動產(chǎn)被查封、不動產(chǎn)之上設(shè)定抵押權(quán)等。對此種無權(quán)處分，在不動產(chǎn)善意取得制度中討論的意義不大，如處分權(quán)利受到國家機(jī)關(guān)的強(qiáng)制，違反此強(qiáng)制形成的交易關(guān)系無效，受讓人即使善意，也不能適用善意取得。再如不動產(chǎn)之上設(shè)定抵押權(quán)之后，由于其已經(jīng)辦理了登記，如果抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓，第三人不可能善意，也不能適用善意取得。三是在登記錯誤的情況下，登記記載的權(quán)利人處分了登記在其名下的他人不動產(chǎn)，即“登記錯誤說”。

由于我國目前對于共同共有以外的不動產(chǎn)是否適用善意取得并無明確具體的規(guī)定，所以，理論上對第三種情況是否構(gòu)成無權(quán)處分存在分歧。例如:父親甲將自己的房屋交給兒子乙暫時居住，乙偽造了甲的死亡證明將房屋登記過戶到乙的名下，過后乙將房屋以市場價賣給不知情的丙。甲發(fā)現(xiàn)以后，要求丙返還房產(chǎn)，丙認(rèn)為其符合《物權(quán)法》第106條善意取得的規(guī)定，依法取得了所有權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為，雖然乙是采用欺詐手段將房產(chǎn)登記在自己名下，但既然是登記權(quán)利人，就有權(quán)處分該房產(chǎn)。因此，乙將房屋出賣給丙的行為是有權(quán)處分，不是無權(quán)處分，不適用善意取得。

是否構(gòu)成無權(quán)處分，直接關(guān)系到善意取得制度的適用，確有討論之必要。筆者認(rèn)為，登記錯誤情況下的處分行為構(gòu)成無權(quán)處分。主觀上，登記權(quán)利人明知登記錯誤的存在，依然實(shí)施處分行為，已經(jīng)意識到自己的行為構(gòu)成無權(quán)處分行為?？陀^上，登記權(quán)利人并不享有該房屋的所有權(quán)。另外非常重要的是，如果將登記錯誤視為有權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)踐中絕大多數(shù)的善意取得將排除在適用范圍之外，其結(jié)果將導(dǎo)致不動產(chǎn)善意取得制度幾乎沒有存在的意義［3］。因此，登記錯誤的情形構(gòu)成無權(quán)處分。

再者，需要討論的是善意取得與無權(quán)處分的法律競合問題。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)優(yōu)先適用善意取得的規(guī)定，即在無權(quán)處分的情況下，如果受讓人是善意的，符合善意取得的構(gòu)成要件，原則上不應(yīng)當(dāng)再考慮轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，而直接依據(jù)善意取得制度使受讓人取得所有權(quán)。原因在于一方面可以最大限度地發(fā)揮善意取得制度維護(hù)交易安全的法律功能，有利于財產(chǎn)的安全流轉(zhuǎn)。如果善意取得要依賴于合同的效力，一旦合同被確認(rèn)無效，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，要發(fā)生恢復(fù)原狀的效果，這會與善意取得制度發(fā)生沖突。另一方面，《合同法》第51條只是對于無權(quán)處分合同所作的一般性規(guī)定，善意取得是在無權(quán)處分情況下出現(xiàn)的特殊情形，前者屬于一般條款，后者屬于特別條款。按照特別條款優(yōu)先于一般條款的規(guī)則，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用特別條款。當(dāng)然，這并不是說在任何情況下，都不考慮不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。因?yàn)樯埔馊〉弥贫鹊母灸康脑谟诒Ｗo(hù)交易安全，所謂的“交易”自然只能是合法的交易，違法的交易當(dāng)然不可能受到法律的保護(hù)。在出現(xiàn)《合同法》第52條中的合同無效情形之后，法院應(yīng)當(dāng)審查合同的效力，宣告合同無效。例如:非法轉(zhuǎn)讓集體土地所有權(quán);轉(zhuǎn)讓行為不符合法定程序;轉(zhuǎn)讓合同違反公序良俗等等。在此種情況下，合同無效是絕對無效，而不考慮第三人是否善意，善意取得自然也無法適用。

(三)受讓人須基于交易行為支付合理的對價

根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，善意取得制度的另一個構(gòu)成要件是“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”。即只有在讓與人與受讓人之間存在交易行為時，才存在善意取得的問題。該條確定以合理的價格轉(zhuǎn)讓作為善意取得的構(gòu)成要件，當(dāng)然就排除了無償轉(zhuǎn)讓適用善意取得的可能性。非通過交易行為而以受贈、繼承等方式無償取得財產(chǎn)的，不能發(fā)生善意取得的效力。此種規(guī)定也有助于解決實(shí)踐中出現(xiàn)的無償轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)造成國有財產(chǎn)流失的行為。例如，某市在對某國企改制時，部分資產(chǎn)零價格轉(zhuǎn)讓，如果發(fā)生了產(chǎn)權(quán)糾紛，不適用善意取得。

對不動產(chǎn)而言，如何理解合理的價格，需要考慮多方面因素，不動產(chǎn)物權(quán)變動的方式是登記，登記的公信力比占有的公信力更強(qiáng)［4］，在不動產(chǎn)登記之后，交易當(dāng)事人完全有理由信賴登記所記載的權(quán)利人具有處分權(quán)利［5］，即使不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格偏低，也不能影響登記公信力，只要受讓人信賴登記就足以構(gòu)成善意，所以結(jié)合目前我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，對“合理價格”應(yīng)理解為“合理價格不一定等于市場價格”［6］。在解讀價格是否合理時，要充分考慮主觀、客觀因素，既要考慮客觀因素(主要參照市場價格)，也要考慮讓與人和受讓人雙方的主觀因素。例如，認(rèn)為房屋不吉利，陰氣重等等，受讓人支付了低于市場價格的價格，也不能認(rèn)定其價格不合理。另外我國目前不動產(chǎn)并沒有完全市場化，許多房屋的價格合理與否難以判斷，例如，單位福利房、經(jīng)濟(jì)適用房等。對此筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第106條的“合理價格”主要適用于商品房的轉(zhuǎn)讓。

(四)受讓人受讓不動產(chǎn)時須為善意

“善意”一詞，最早源于拉丁文，意為“不知情”，在近現(xiàn)代民法理論上，依學(xué)者通說，善意是指行為人在為某種民事行為時不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)?！吧埔狻敝畼?biāo)準(zhǔn)，在理論上有“積極觀念說”和“消極觀念說”兩種主張，前者要求受讓人必須有將讓與人視為所有權(quán)人的觀念，后者則要求受讓人不知或不應(yīng)知讓與人為無處分權(quán)人即可。由于前者對受讓人要求過于苛刻，所以各國大多采用后者，我國也如此，通說為“消極觀念說”，司法實(shí)踐中采取的也是這種學(xué)說。即只有當(dāng)受讓人不知且非因重大過失而不知讓與人為無權(quán)處分時，才能認(rèn)定其為善意。就不動產(chǎn)而言，“受讓”是指不動產(chǎn)登記的變更。因此不動產(chǎn)受讓人的善意是指在辦理變更登記的過程中，因信賴轉(zhuǎn)讓人為登記記載的權(quán)利人而購買了該不動產(chǎn)。在實(shí)踐中，不動產(chǎn)受讓人成立善意，必然要求其在交易之前查閱登記薄，了解登記薄上所記載的權(quán)利狀況，并對此產(chǎn)生合理信賴。如果受讓人怠于查閱，則推定其不構(gòu)成善意。

對受讓人是否善意如何認(rèn)定，在通常情況下，采推定善意的方法，即推定受讓人的善意，而由主張其為惡意的人提出證明，負(fù)舉證責(zé)任［7］。但由于善意只是受讓人受讓財產(chǎn)時的一種心理狀況，這種心理狀況往往難為局外人所知曉，因而，為兼顧原權(quán)利人利益，該善意也可以被反證所推翻。具體有如下排除方式:一是受讓人事先明知登記記載的錯誤。例如:對于錯誤登記的發(fā)生，受讓人本身亦是參與者;受讓人與讓與人關(guān)系密切，有惡意串通可能。二是登記薄中存在異議登記的記載。在不動產(chǎn)處分中，如果真實(shí)權(quán)利人對登記權(quán)利真實(shí)性提出異議，登記機(jī)關(guān)將該異議記載于登記薄上，第三人據(jù)此至少應(yīng)該知道該房屋存在權(quán)利瑕疵的可能，此時，如果第三人仍然與登記權(quán)利人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，則推定第三人不構(gòu)成善意［8］。

善意的判斷時點(diǎn)，是指確定受讓人是否善意的具體時期。不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法是登記，善意的認(rèn)定時點(diǎn)是登記之時。即在不動產(chǎn)處分中，確定受讓人是否善意，應(yīng)以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之時或之前為標(biāo)準(zhǔn)，至于其后受讓人是否知曉真實(shí)情況，不影響善意取得的成立。

(五)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)須已經(jīng)完成過戶登記

根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成必須以公示方法的完成為要件，即依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)完成過戶登記。例如，甲通過欺詐手段將他人的房屋過戶登記在自己名下，然后將該房屋轉(zhuǎn)讓給乙，不知內(nèi)情的乙因?yàn)橄嘈诺怯浂c其完成了這一交易，支付了價款并辦理完畢了登記過戶手續(xù)。在此種情況下，就可能適用善意取得制度。如果雙方僅達(dá)成了轉(zhuǎn)讓的合意，只是支付了價款甚至已經(jīng)交付了房屋，還沒有辦理登記手續(xù)，則只產(chǎn)生債的關(guān)系，不發(fā)生善意取得［9］，權(quán)利人得及時阻止其交易。

之所以要以辦理完畢登記過戶作為不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，是因?yàn)椴粍赢a(chǎn)物權(quán)以登記為公示要件，必須辦理了登記之后，才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在沒有辦理登記的情況下，無權(quán)處分人將房產(chǎn)出賣，買受人占有房屋之后，如果能夠即時取得所有權(quán)，就會將真正權(quán)利人可以通過異議登記或其他制度主張自己權(quán)利的機(jī)會全部抹殺了，不利于真正權(quán)利人的保護(hù)。并且如果不需要辦理登記就可以取得產(chǎn)權(quán)，就會與公示原則發(fā)生矛盾，引發(fā)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的混亂。例如，實(shí)踐中大量存在的一房數(shù)賣問題。

結(jié)合我國目前的現(xiàn)狀，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)包括:一是城市的房屋。在我國，城市的房屋依法應(yīng)當(dāng)辦理登記。因此，房屋的買賣只有在受讓人與轉(zhuǎn)讓人辦理登記之日起才能適用善意取得，僅僅實(shí)際交付房屋，并不能夠產(chǎn)生善意取得的后果。二是應(yīng)當(dāng)辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利。依照我國法律規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)辦理登記，因此，對這些依法辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利，只有在辦理登記完畢之后，才可能發(fā)生善意取得的問題。需要指出的是，辦理完畢登記不能理解成單純的交付憑證。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，即使交付了權(quán)利憑證，如果沒有辦理登記，仍未完成法定的物權(quán)公示程序，不發(fā)生善意取得的效果。

［1］江平．民法學(xué)［M］．北京:中國政法大學(xué)出版社，2007:362．

［2］梁慧星，陳華彬．物權(quán)法(第三版)［M］．北京:法律出版社，2005:215－216．

［3］王利明．不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究［J］．政治與法律，2008，(10)．

［4］王洪亮．論登記公信力的相對化［J］．比較法研究，2009，(5)．

［5］程嘯．不動產(chǎn)登記薄推定力之研究［J］．法學(xué)研究，2010，(3)．

［6］王利明．物權(quán)法研究(修訂版)(上卷)［M］．北京:中國人民大學(xué)出版社，2007:446．

［7］呂伯濤．適用物權(quán)法重大疑難問題研究［M］．北京:人民法院出版社，2008:145－146．

［8］程嘯．論不動產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件——《中華人民共和國物權(quán)法》第106 條釋義［J］．法商研究，2010，(5)。

［9］崔建遠(yuǎn)．物權(quán)法［M］．北京:中國人民大學(xué)出版社，2009:89．

On Essential Elements of Acquisition in Good Faith about Real Estate

LIU Chun-xia

Compare with the foreign legislation，real property acquired in good faith is the expansionary application of the“Property Law”for good faith acquisition system．The value foundation and theory basis of good faith acquisition system is a starting point of bona fide acquisition of real estate，so it has practical significance to analyze the constitutive requirements of the Acquistion of Real Estate in Good Faith．

Textile bona;Real property;Public announcements and public trust;Disposal without legal right

DF521

A

1008－7966(2011)06－0074－03

2011－09－10

劉春霞(1976－)，女，黑龍江哈爾濱人，講師。

［責(zé)任編輯:劉 慶］