楊慧娟，李 宏，董潤濤

（太原理工大學(xué)，山西 太原 030024）

淺析房地產(chǎn)及物業(yè)管理如何與節(jié)能型建筑接軌

楊慧娟，李 宏，董潤濤

（太原理工大學(xué)，山西 太原 030024）

節(jié)能建筑已成為社會(huì)能源可持續(xù)發(fā)展的必然選擇，相關(guān)的生產(chǎn)鏈勢必會(huì)發(fā)生一次變革。通過了解目前我國節(jié)能型建筑所面臨的問題，參考國內(nèi)外的節(jié)能機(jī)制，文章分析了房地產(chǎn)、物業(yè)管理這兩種市場主體參與節(jié)能的條件以及運(yùn)行模式，從而消除對(duì)節(jié)能建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的憂慮，為房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)在節(jié)能建筑領(lǐng)域的新發(fā)展提供參考。

房地產(chǎn)；物業(yè)管理；建筑節(jié)能服務(wù)；合同能源管理

目前，我國每年會(huì)有20億m2的新建建筑，其壽命往往只有25～30年，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，住宅建筑面積的總量會(huì)呈現(xiàn)增加趨勢，其代價(jià)就是建筑能源的高消耗和環(huán)境的破壞。在全球能源日益緊張和“可持續(xù)發(fā)展”理念在國內(nèi)推廣的大背景下，我國政府在哥本哈根會(huì)議上，承諾到2020年單位GDP溫室氣體排放量比2005年下降40%～45%。因此，選擇節(jié)能型建筑成為一種必然，其中既有機(jī)會(huì)，又有挑戰(zhàn)。

1 我國節(jié)能型建筑市場的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

依據(jù)我國目前節(jié)能型建筑的發(fā)展水平來看，我國還處于沿襲歐洲國家單純強(qiáng)調(diào)技術(shù)創(chuàng)新與設(shè)備改造的階段，并且節(jié)能技術(shù)的不足在一定程度上限制了節(jié)能型建筑的推廣應(yīng)用。

首先，由于我國節(jié)能技術(shù)存在著研究經(jīng)費(fèi)投入不足、起步較晚、技術(shù)不成熟、市場前景不確定、推廣宣傳力度不夠等問題，節(jié)能技術(shù)與市場無法有效接軌應(yīng)用。如節(jié)能材料與設(shè)備的選用一般是由業(yè)主與開發(fā)商決定，由于會(huì)增加工程造價(jià)，而節(jié)能效果難以在房屋銷售時(shí)明確，所以會(huì)影響到他們的選擇。如果沒有強(qiáng)制規(guī)定，一般不會(huì)主動(dòng)選擇節(jié)能。

其次，節(jié)能產(chǎn)品良莠不齊。據(jù)2009年上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站對(duì)112組工程節(jié)能材料的監(jiān)督抽查，結(jié)果顯示抽樣不合格率高達(dá)19.6%。其中在某住宅項(xiàng)目中，某涂料公司提供的兩種外墻外保溫產(chǎn)品均不合格。如果客戶與開發(fā)商不配合，節(jié)能效果不明顯，勢必會(huì)導(dǎo)致一系列的官司糾紛案。

2 房地產(chǎn)、物業(yè)在節(jié)能型建筑領(lǐng)域中的抉擇

2.1 房地產(chǎn)在節(jié)能領(lǐng)域的博弈

房地產(chǎn)行業(yè)是消耗資源、能源以及排放有毒、有害氣體的大戶。我國的住宅建設(shè)呈現(xiàn)出這樣一種發(fā)展態(tài)勢：逐步形成以“三高（高層、高密度、高容積率）建筑”為主的格局；舊城改造，重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，交通成本增高；隨著生活水平的提高，人們對(duì)舒適度的追求，使得家用耗能設(shè)備越來越多等等，他直接或間接消耗大量的能源以及造成大面積的環(huán)境污染。因此，房地產(chǎn)行業(yè)無疑是節(jié)能減排的重點(diǎn)之一。

盡管房地產(chǎn)企業(yè)知道節(jié)能減排具有公益性，但從現(xiàn)實(shí)來看，開發(fā)商與運(yùn)行能耗沒有直接關(guān)系。市場生存肯定會(huì)追尋利益的最大化，效益好的企業(yè)不愿意采取行動(dòng)，因?yàn)椤皽p排”會(huì)降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，效益差的企業(yè)面臨擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)不允許他們以停滯發(fā)展為代價(jià)來參與環(huán)境保護(hù)。對(duì)于節(jié)能，如果沒有強(qiáng)制性的規(guī)定，其主動(dòng)參與的動(dòng)力會(huì)很小。建筑節(jié)能的積極性，只有節(jié)能建筑收益大于或不小于非節(jié)能建筑收益時(shí)，開發(fā)商才能自覺地選擇節(jié)能。

2.2 物業(yè)在節(jié)能領(lǐng)域的博弈

在節(jié)能領(lǐng)域中，有了先進(jìn)的技術(shù)手段，并不代表建筑能耗就會(huì)下降。在實(shí)際應(yīng)用中，經(jīng)常會(huì)因缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理，從而影響預(yù)期的節(jié)能目標(biāo)。現(xiàn)階段，國內(nèi)物業(yè)管理方僅追求于只要設(shè)備設(shè)施無故障，能保證建筑的使用性能（如暖氣、空調(diào)的舒適程度，電梯照明效果等等）達(dá)到規(guī)定的節(jié)能指標(biāo)就可以。一幢現(xiàn)代化大樓的建成，物業(yè)公司往往只招聘一些對(duì)建筑物業(yè)設(shè)備精通的人才，便使大樓運(yùn)轉(zhuǎn)起來。由于缺乏節(jié)能意識(shí)，造成許多大樓的設(shè)施設(shè)備加速損耗。但隨著節(jié)能型建筑的投入使用，建筑逐漸市場化，物業(yè)管理的問題將逐漸暴露。

3 參照國外節(jié)能模式，分析國內(nèi)房地產(chǎn)、物業(yè)節(jié)能型企業(yè)的發(fā)展

3.1 國外建筑節(jié)能服務(wù)市場發(fā)展的狀況

西方國家的建筑節(jié)能市場發(fā)展比較成熟，建筑節(jié)能理念得到了廣泛的認(rèn)同和實(shí)施，發(fā)展出一系列的建筑節(jié)能產(chǎn)品和服務(wù)。比如有典型的大型節(jié)能服務(wù)公司以及相對(duì)應(yīng)的操作模式（如合同能源管理模式）[5]。這種節(jié)能服務(wù)公司，在政府的積極引導(dǎo)和政策推動(dòng)下，通過與愿意進(jìn)行節(jié)能改造的用戶簽訂服務(wù)合同，為用戶的節(jié)能項(xiàng)目進(jìn)行投資或融資，向用戶提供能源效率審計(jì)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)測、管理等一條龍服務(wù)，與用戶分享項(xiàng)目運(yùn)行后產(chǎn)生的節(jié)能效益。這種運(yùn)行方式又稱為合同能源管理，有效促進(jìn)了全社會(huì)節(jié)能項(xiàng)目的實(shí)施。這種專業(yè)化的節(jié)能公司，在實(shí)施節(jié)能項(xiàng)目時(shí)具有資金、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等多方面的優(yōu)勢。

3.2 國內(nèi)建筑節(jié)能服務(wù)市場發(fā)展的狀況

在節(jié)能減排目標(biāo)任務(wù)的緊逼下，全國也陸續(xù)掀起了一陣合同能源的節(jié)能建筑熱。一些小型的節(jié)能公司應(yīng)運(yùn)而生，但在實(shí)際運(yùn)作中卻屢遭失敗。一位業(yè)內(nèi)人士坦言：“合同能源管理在國外比較成熟，在國內(nèi)推廣時(shí)卻屢遭市場失靈，誠信危機(jī)是最大障礙?！奔由衔覈壳耙矝]有統(tǒng)一的節(jié)能行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能產(chǎn)品魚目混珠，嚴(yán)重阻礙節(jié)能產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

合同能源管理如何才能又快又好發(fā)展？2010年6月3日，國家印發(fā)了《合同能源管理財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)資金管理暫行辦法》，將安排中央財(cái)政資金20億元，支持合同能源管理。在此之前，國家相關(guān)部門已聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快推行合同能源管理促進(jìn)節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》，落實(shí)了四項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然各級(jí)政府十分重視節(jié)能產(chǎn)業(yè)，但由于合同能源管理缺少詳盡的操作細(xì)則，節(jié)能服務(wù)企業(yè)幾乎承擔(dān)了所有風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 房地產(chǎn)、物業(yè)與節(jié)能型建筑服務(wù)市場接軌發(fā)展

在節(jié)能型建筑領(lǐng)域中，房地產(chǎn)的能源消耗，物業(yè)公司的中立態(tài)度，以及節(jié)能企業(yè)進(jìn)入市場的艱辛，還有建筑從完工到全生命周期結(jié)束期間，各方的分工存在一定的斷層，這些對(duì)節(jié)能型建筑的推廣起不到積極的作用，甚至?xí)璧K其發(fā)展。那么，如何才能營造出一個(gè)讓各方都可以從中獲益的雙贏環(huán)境呢？

（1）必要的政策扶持和適合我國國情的節(jié)能評(píng)估體系。房地產(chǎn)業(yè)低碳節(jié)能的發(fā)展需要建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)及政治激勵(lì)機(jī)制，制定嚴(yán)格的法律稅收規(guī)定，如采用以舊換新、給予折扣率、補(bǔ)貼、回扣、分期付款、先用后付款、減免稅等辦法吸引用戶購買或更換節(jié)能設(shè)備，使得低碳節(jié)能建筑的發(fā)展更加切實(shí)可行。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建筑階段就應(yīng)該以節(jié)能的思想，用節(jié)能的設(shè)備，建節(jié)能的住宅。由于我國各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)及技術(shù)水平存在很大差異，應(yīng)該因地制宜地選用節(jié)能技術(shù)及產(chǎn)品，形成各具地域特色的建筑節(jié)能技術(shù)體系。

（3）如果參與者的全部或者部分一起為節(jié)能型建筑負(fù)責(zé)和保障，那么相對(duì)應(yīng)的參與者就都能從建筑全生命周期的節(jié)能中受益。物業(yè)公司可以與房地產(chǎn)一起參與到房屋的設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行等一系列過程中，共同分享由節(jié)能帶來的收益。采用科學(xué)的節(jié)能運(yùn)行管理模式，替企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能“零投入”、“零風(fēng)險(xiǎn)”的節(jié)能融資模式。

4 結(jié)束語

我國發(fā)展節(jié)能型建筑具有廣闊的前景，在推廣實(shí)行過程中，應(yīng)注意加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈間的合作，制定出適合我國國情的節(jié)能型發(fā)展模式，從而使我國的建筑更多的從用戶角度出發(fā)，確保“十一五”節(jié)能減排目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的可持續(xù)發(fā)展。

[1] 朱丹.建筑節(jié)能在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2010.[2]謝穎，李慧.低碳節(jié)能視角下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策研究.

[3] 胡文瑾.物業(yè)管理中的建筑節(jié)能研究，上海交通大學(xué)碩士學(xué)位論文，2006.

[4] 牧水.國外節(jié)能服務(wù)公司發(fā)展概況，中國遮陽網(wǎng).

[5] 李琪，聶甲森.合同能源管理在建筑節(jié)能領(lǐng)域的應(yīng)用研究，建筑經(jīng)濟(jì)，2010.

[6] 賈長麟.建筑節(jié)能的激勵(lì)機(jī)制框架研究，建筑經(jīng)濟(jì)，2010.

O f Real Estate,Property Management and Energy-saving Construction Standards

Yang Huijuan，Li Hong，Dong Runtao

Energy-saving building has become the inevitable choice for a social sustainable and made the related production be changed.Knowing the problems to current energy-saving building in our country,and refering the international energy-saving mechanism，we learn the energy-saving condition and operation mode on the real estate and property management and then eliminate the economic value anxiety of energy-saving building.It provide the reference in the new development of energy- saving building areas.

Real estate；property management；building energy efficiency services；energy management contract

TU521

A

1000-8136(2011)02-0119-02