○ 本刊記者 鳳 鳴

商業(yè)地產(chǎn),顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展

綜觀中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，從上世紀(jì)八十年代中后期實(shí)際產(chǎn)生，直到1990年前后，中國的地產(chǎn)開發(fā)或投資，在原來獨(dú)棟開發(fā)、改造舊住宅小區(qū)等基礎(chǔ)上，逐步才接觸到諸如“商務(wù)辦公與住宅小區(qū)一體的大項(xiàng)目”，當(dāng)時只被叫做“綜合的地產(chǎn)項(xiàng)目”。這個時期還沒有與市場化商業(yè)運(yùn)作的房地產(chǎn)平行的“商業(yè)地產(chǎn)”的概念。

應(yīng)該說，實(shí)際上早在1994年前后，因?yàn)楹Ｄ系牡禺a(chǎn)熱，且有人開始專業(yè)從事“打造更多的含有商業(yè)（購物）建筑，包括酒店、娛樂中心、休閑中心等設(shè)施在內(nèi)”的房地產(chǎn)，而在當(dāng)時確實(shí)形成一股與一般地產(chǎn)開發(fā)不同的勢力。這可以叫做“中國商業(yè)地產(chǎn)的萌發(fā)期”。但是，那時尤其在海南，地產(chǎn)顯然還處于“不得務(wù)實(shí)地不搶時間完成轉(zhuǎn)讓或銷售”階段，人們剛好還沒來得及總結(jié)命名這種專業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的雛形，隨著海南房地產(chǎn)“一夜之間大崩潰”，一切就“回到大陸，從新開始”了。

還是僅就所謂商業(yè)地產(chǎn)來說，實(shí)際上1996年開始，延續(xù)中國地產(chǎn)的務(wù)實(shí)精神，人們還是默默地實(shí)際做了不少現(xiàn)在完全可以冠名為商業(yè)產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目，直到2002年前后，尤其在大連、重慶、成都，甚至延伸到新疆的城市，都建設(shè)了一些命名為“什么廣場、什么中心”等，而實(shí)際是以“商業(yè)經(jīng)營”為主體或戰(zhàn)略目標(biāo)的各類地產(chǎn)項(xiàng)目，并明顯地包含酒店經(jīng)營、綜合娛樂、室內(nèi)體育休閑等業(yè)態(tài)或綜合環(huán)境設(shè)施。這個時期可以叫做“中國商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)做并逐步成熟期”。當(dāng)然，當(dāng)時除了少數(shù)幾個地產(chǎn)人，并在一定范圍內(nèi)，總結(jié)和明確指出“這就是商業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)”外，還沒有更多人或輿論參與對此進(jìn)行大肆宣揚(yáng)。另外，其中可以說到，實(shí)際上像沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)經(jīng)營商家，恐怕還是在那個時間的中后期，才有效地成為進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施的生力軍的。

投資、出口與內(nèi)需是中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的三大動力。

還記得“全國上下一片大市場開發(fā)的熱潮”嗎？那應(yīng)該是在1997——2000年之間。那時形成的現(xiàn)象，實(shí)際表示中國實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)繼“海南萌發(fā)”而后“實(shí)做并逐步成熟”之后的“中國商業(yè)地產(chǎn)第三次突破性發(fā)展”。當(dāng)時的商業(yè)地產(chǎn)，或因洋商家提出的各種標(biāo)準(zhǔn)要求太高，進(jìn)而被認(rèn)為不符合中國老百姓消費(fèi)習(xí)慣，或中國商業(yè)或物流流通還不是那個樣子等，而一部分地產(chǎn)開發(fā)商開始將商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)行“中國化或低檔化”，商業(yè)設(shè)施房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)便一度成為“大棚市場開發(fā)建設(shè)甚至經(jīng)營”，直至現(xiàn)在還有人樂此不疲，雖然已多屬于深陷泥潭而不得不為之。顯然，“中國商業(yè)地產(chǎn)第三次突破性發(fā)展”，起碼期內(nèi)并沒有結(jié)出更多好果子。

進(jìn)入本世紀(jì)，2000年直到2004年，期間中國發(fā)生了“商業(yè)地產(chǎn)（準(zhǔn)確地說是商業(yè)MAIL地產(chǎn)）的第四次高潮”。有人形容說“全國有一個非常大的商業(yè)地產(chǎn)熱”，好像“同時有幾千個、幾萬個MALL在做”，一時間全國上下一片“MAIL、MAIL”聲。應(yīng)該注意到的是：即使在2004年當(dāng)年，新生的中國“商業(yè)MAIL地產(chǎn)”尤其“商業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”甚至“商業(yè)地產(chǎn)”的基本概念和定位，在當(dāng)時還處在起碼被“第四代地產(chǎn)新人”廣泛討論學(xué)習(xí)的階段，雖然中國的商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際已經(jīng)進(jìn)行到一定程度和階段。應(yīng)該說，實(shí)際上2004年以前那批做MALL的，基本上都?xì)w屬了“資金比較雄厚的開發(fā)商”或者是“國有大型企業(yè)”，也有與國際商業(yè)大鱷一直合作愉快的。

2006年以后，有的人“非?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)在中國未來的發(fā)展”，很多大集團(tuán)以及來自港澳的幾個商業(yè)地產(chǎn)或城市綜合體開發(fā)投資商，帶動了中國商業(yè)地產(chǎn)的新跳動，似乎掀起了“中國商業(yè)地產(chǎn)的第五次浪潮”。這次與以往不同，這次是一時間商業(yè)地產(chǎn)幾乎被完全使用到任何地產(chǎn)項(xiàng)目身上，或商業(yè)地產(chǎn)概念完全覆蓋了城市房地產(chǎn)的任何一種項(xiàng)目，“你有底商嗎？”，“有”，“那就是商業(yè)地產(chǎn)嘛”。值得注意的是，像地產(chǎn)這頭牛身邊早就有“牛虻”一樣，所謂商業(yè)地產(chǎn)這頭并不另外的牛身上，也產(chǎn)生了似乎比這牛本身還牛的“牛虻”，即所謂中國商業(yè)地產(chǎn)的策劃大師、大家，以及中國商業(yè)地產(chǎn)權(quán)威、服務(wù)、整合機(jī)構(gòu)。他們或強(qiáng)調(diào)把物質(zhì)層面東西和精神層面上東西結(jié)合，不光讓人買東西，看看電影、看看書、打打球都可以，或者從另個方向說，空間感要強(qiáng)，內(nèi)部規(guī)劃要滿足精神和物質(zhì)兩方面需求，甚至用上IT術(shù)語：給你做帶融資的“系統(tǒng)解決方案”，等等，忽悠得那些尤其是年輕地產(chǎn)人半天找不到北，有的終于“認(rèn)了師傅”享受“全程服務(wù)”了。

商業(yè)地產(chǎn)步入黃金時代

國家加大了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)金融政策的進(jìn)一步趨緊，以短期贏利為目標(biāo)的住宅開發(fā)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。相比而言，以長期持續(xù)收益為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)，開始受到機(jī)構(gòu)投資者的青睞，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展道路，各家知名房企高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，全國各個地方政府也加大了商辦用地的供地力度。今年上半年，15個重點(diǎn)城市的商辦用地成交面積1139公頃，與去年同期相比增加14%，而同期住宅用地成交面積同比下降29%。2009年15個重點(diǎn)城市商辦用地占商品房用地供應(yīng)的比例為19%，2010年該比例上升為21%，2011年上半年商辦用地所占比例上升到25%。其中六個發(fā)達(dá)城市商辦用地占商品房用地供應(yīng)的比例，2010年和今年上半年均保持在35%左右。

國際物業(yè)公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中國商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入黃金十年，其中城鎮(zhèn)化與服務(wù)業(yè)將是兩大助推劑。

根據(jù)戴德梁行的界定，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營性物業(yè)，包括批發(fā)、零售、餐飲、娛樂、休閑、教育、展示、生活配套服務(wù)等多種業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展依賴于商家的經(jīng)營，而商家經(jīng)營潛力通常取決于消費(fèi)市場規(guī)模。戴德梁行認(rèn)為，足夠多的城市人口規(guī)模、較高的居民消費(fèi)水平、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長以及政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持等是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要動力。

投資、出口與內(nèi)需是中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的三大動力。相比內(nèi)需，中國經(jīng)濟(jì)更明顯依賴出口與投資。一方面中國外貿(mào)依存度過高，比例高達(dá)60%，另一方面，經(jīng)濟(jì)長期依賴大量投資，導(dǎo)致資源消費(fèi)過度，經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展不平衡。

近來，受國際金融危機(jī)影響及最新的國家主權(quán)債務(wù)危機(jī)影響，中國外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷惡化，出口受到制約；另外，為了應(yīng)對居高不下的CPI，國家也不得不采取宏觀調(diào)控、壓縮投資。因此以出口為導(dǎo)向、高投資、低消費(fèi)的中國經(jīng)濟(jì)模式將不得不面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。提高內(nèi)需變得尤為緊迫，以確保中國經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展。

內(nèi)需作為經(jīng)濟(jì)增長的最終動力，它已成為中國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的長期目標(biāo)。在經(jīng)歷了2008年的國際金融危機(jī)后，“擴(kuò)大內(nèi)需”已成為中國政府工作的重中之重，而通過推進(jìn)城鎮(zhèn)化擴(kuò)大內(nèi)需也成為了中國的戰(zhàn)略選擇。

推進(jìn)城鎮(zhèn)化是中國實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從外向型需求向內(nèi)向型需求轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)增長動力從投資主導(dǎo)型向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測，未來10年中國城鎮(zhèn)化率的年均增加率約在0.8%-1%，中國到2020年城鎮(zhèn)化率將預(yù)計在55%-56%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)7.5億-8億人，中國將由以農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)的社會轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口占多數(shù)的城市型社會。當(dāng)然，與發(fā)達(dá)國家近75%-85%城鎮(zhèn)化率相比，中國的城鎮(zhèn)化水平仍有較長的路要走，因此城鎮(zhèn)化對中國解決就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需仍有長期性。中國城市人口每提高1%，可拉動GDP增長1.5%。在未來10年，中國城鎮(zhèn)化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1300萬-1800萬，這將直接拉動中國消費(fèi)市場。

過去20年來，中國外貿(mào)平均增長率在24.15%，遠(yuǎn)高于中國零售額平均增長16.18%的水平，國內(nèi)消費(fèi)的潛力始終沒有得到完全釋放。隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高所帶動城市人口的增長以及國家擴(kuò)大內(nèi)需所帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型強(qiáng)化了對內(nèi)需的支持，與此同時國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢有利于中國服務(wù)業(yè)發(fā)展。隨著內(nèi)需上升到國家戰(zhàn)略層面，以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)比重加大，服務(wù)型經(jīng)濟(jì)必將成為未來主流。從1994年開始，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比率超過第二產(chǎn)業(yè)成為吸納勞動就業(yè)的最重要產(chǎn)業(yè)。由于在城鎮(zhèn)化建設(shè)中第三產(chǎn)業(yè)更有利于解決勞動就業(yè)問題，第三產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)支柱更具戰(zhàn)略意義。

服務(wù)業(yè)提供大眾消費(fèi)需求的零售、餐飲、休閑娛樂以及生活配套服務(wù)，它在解決地方經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)以及長期稅收方面獨(dú)具優(yōu)勢。作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺、以經(jīng)營為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)在促進(jìn)城市可持續(xù)經(jīng)濟(jì)方面比住宅有明顯優(yōu)勢，因而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更容易得到國家政策的支持。因此城鎮(zhèn)化率的提高，將大大促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，也將極大促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。

2012年中國房地產(chǎn)特別是住宅將繼續(xù)面臨緊縮的金融政策，而商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槌袚?dān)擴(kuò)大內(nèi)需、解決就業(yè)機(jī)會、持續(xù)稅收方面的特殊作用，將在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程因素驅(qū)動下繼續(xù)得到政府支持。相比一、二線城市，龐大的中小城鎮(zhèn)在未來10年將進(jìn)入大規(guī)模的建設(shè)高峰期，這將新增近1.3-1.8個多億的消費(fèi)人口，城鎮(zhèn)化所帶來的巨大內(nèi)需也將直接推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入黃金十年。

但是，商業(yè)地產(chǎn)前面有很多不確定性的因素，因?yàn)椤皯?zhàn)國時代”誰贏誰輸很難說。未來隨著大批商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，城市將會出現(xiàn)大量的“垃圾大樓”，一種可能是爛尾樓，一種可能是設(shè)計存在著缺陷的樓。大量商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，對一個經(jīng)濟(jì)體來說是一個非常大的浪費(fèi)，市場基本上可以支配資源，讓資源較少浪費(fèi)。市場不可能解決所有問題，但是市場確有它的一面。中國商業(yè)房地產(chǎn)雖然基本上是一個市場所支配的環(huán)境，政府也不太干預(yù)，但是太多人進(jìn)去，而且是沒有水平的人進(jìn)去，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展也實(shí)在太快，所以資源的浪費(fèi)會非常非常嚴(yán)重。