樊霞

我國(guó)于1995年實(shí)施了國(guó)家安居工程，經(jīng)過(guò)十幾年的探索實(shí)踐，到目前建立起廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房與公共租賃住房為主的多層次保障體系。但是，近幾年來(lái)，我國(guó)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)已經(jīng)使很多人難以承受。住房問(wèn)題與國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和群眾的切身利益息息相關(guān)，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)和各級(jí)政府工作的重點(diǎn)、難點(diǎn)。

一、公共租賃住房的定義

公共租賃房，是解決新就業(yè)職工、農(nóng)民工等夾心層群體住房困難的一項(xiàng)新興住宅。公共租賃住房產(chǎn)權(quán)不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員等。

公共租賃住房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的房租較低的公房，從大的方面來(lái)看，屬于廉租住房的一種形式，只是保障范圍更廣泛，是一個(gè)過(guò)渡性解決住房困難的方法。保障的群體不僅僅局限于低收入人群，還包括目前沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住房、通過(guò)市場(chǎng)無(wú)法解決住房的群體。當(dāng)這部分群體有支付能力了，他們就離開(kāi)公共租賃住房，到市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)或承租住房。

二、公共租賃住房和廉租住房的不同

（一）保障供應(yīng)對(duì)象不同

廉租住房的保障對(duì)象是符合各地規(guī)定條件的城市低收入住房困難家庭。公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象是城市中等偏下收入家庭、新職工、外來(lái)務(wù)工人員和已經(jīng)通過(guò)廉租住房資格認(rèn)定但沒(méi)有享受廉租住房實(shí)物配租的家庭。已購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房和已享受廉租住房實(shí)物配租的家庭，不得承租公共租賃住房。

（二）產(chǎn)權(quán)屬性不同

廉租住房由政府投資建設(shè)，其產(chǎn)權(quán)歸各級(jí)地方政府所有。公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”。產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有。其目的是用低于市場(chǎng)價(jià)、承租者承受得起的價(jià)格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。

（三）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同

廉租住房為成套住宅，建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用原則，新建廉租住房單套的建筑面積控制在50平方米以?xún)?nèi)，并根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結(jié)構(gòu)。新建公共租賃住房主要滿(mǎn)足基本居住需求，應(yīng)符合安全衛(wèi)生和節(jié)能要求。成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴(yán)格控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設(shè)的公共租賃住房，應(yīng)認(rèn)真落實(shí)宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。

（四）土地供應(yīng)形式不同

廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。公共租賃住房建設(shè)用地各地要納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，予以重點(diǎn)保障。面向經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用。

（五）住房供應(yīng)方式不同

廉租住房目前在我國(guó)部分城市實(shí)行租售并舉的管理政策。廉租住房可以統(tǒng)一對(duì)低收入家庭配租，也可以按照比例出售給有一定購(gòu)買(mǎi)能力的低收入家庭。公共租賃住房按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建?！?010〕87號(hào)）規(guī)定為“所建住房只能租賃，不得出售”。

三、發(fā)展公共租賃住房的必要性

（一）發(fā)展公共租賃住房有利于社會(huì)和諧

從其他國(guó)家的保障性住房發(fā)展歷程來(lái)看，公共租賃住房政策必定會(huì)成為我國(guó)住房保障政策的重要組成部分，并能有效解決當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下引起的社會(huì)矛盾。公共租賃住房和廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房政策相比具有保障覆蓋面廣泛、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)靈活性強(qiáng)、各類(lèi)對(duì)象可分層次保障、操作方便、便于建立退出機(jī)制等特點(diǎn)。

（二）發(fā)展公共租賃住房符合我國(guó)國(guó)情

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠健全,特別是保障性住房的供應(yīng)與需求偏差較大。我國(guó)現(xiàn)有的中小戶(hù)型住宅大部分是上世紀(jì)七八十年代的平房、簡(jiǎn)易樓房和舊樓房，隨著各地舊城改造和棚戶(hù)區(qū)拆遷工作的不斷推進(jìn)，這部分適合中低收入家庭的小戶(hù)型、低價(jià)位房源越來(lái)越少。大力發(fā)展公共租賃住房就是解決這一矛盾、緩解保障性住房供應(yīng)不足問(wèn)題的有力措施。

（三）發(fā)展公共租賃住房是社會(huì)需要

目前，各地市興建的廉租住房大多在城市邊緣地區(qū)，而低收入群體中有很大比例的人群為服務(wù)業(yè)人員、個(gè)體小商販等，這部分群體往往隨著工作變動(dòng)而遷移居住場(chǎng)所，住所的流動(dòng)性較大，因此，公共租賃住房更符合他們的住房要求，可以有效減少生活和出行成本；對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生或外來(lái)務(wù)工人員等人群因暫時(shí)買(mǎi)不起住房，可以選擇公共租賃住房以滿(mǎn)足居住需求。所以， 建立健全住房保障市場(chǎng)，大力發(fā)展適合多種層次人群居住需要的公共租賃房市場(chǎng)是非常必要的。

（四）發(fā)展公共租賃住房可以彌補(bǔ)住房制度的不足

大力發(fā)展公共租賃住房有利于彌補(bǔ)我國(guó)現(xiàn)行住房保障政策的不足，進(jìn)一步健全住房保障制度，形成低收入家庭以享受廉租住房租賃補(bǔ)貼和租住廉租住房為主，中等收入家庭以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房為主，大中專(zhuān)畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工人員等“夾心”人群以租賃公共租賃住房為主的多層次住房保障體系。

（作者單位：新鄉(xiāng)市房改辦公室）