陳紀(jì)英

“登記后，業(yè)主大會(huì)就成為一個(gè)實(shí)體組織，成為民事‘行為人，這與法人已經(jīng)沒多少差異了”

64歲的北京市民李成文可以喘口氣了。正在征求意見的《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》）幫了李成文一個(gè)大忙。按照這份2011年7月19日公布的正在征求公眾意見中的《暫行辦法》，李成文所在的北京市懷柔區(qū)麗湖馨居小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛，或許找到了解決辦法。

從退休開始擔(dān)任麗湖馨居業(yè)委會(huì)主任之后，李成文和社區(qū)業(yè)委會(huì)其他成員一直在維護(hù)業(yè)主權(quán)利。李成文和業(yè)主們的疑問在于，當(dāng)初由開發(fā)商指定的物業(yè)公司是否能夠不經(jīng)過業(yè)主同意，就可隨意處置、變賣小區(qū)的地下車庫、會(huì)館等商業(yè)設(shè)施。

“這些財(cái)產(chǎn)的歸屬到底屬于誰？”小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司曾經(jīng)各執(zhí)其詞?，F(xiàn)在，李成文可以在剛出臺(tái)的《暫行辦法》中找到答案。根據(jù)該《暫行辦法》，共有資金是全體業(yè)主共同所有的資金。主要包括五大方面的資金：物業(yè)服務(wù)資金、住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用、業(yè)主大會(huì)的其他合法收入。

這意味著以往交給物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)，將以物業(yè)服務(wù)資金的方式，首先交給業(yè)主大會(huì)。

“以前業(yè)主們的公共財(cái)產(chǎn)是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理，現(xiàn)在回歸業(yè)主大會(huì)即業(yè)主們自己來管理。具體的，當(dāng)然可以采用自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他經(jīng)理人來管理的辦法。但在資金這種流動(dòng)性財(cái)產(chǎn)管理方面，以前放到物業(yè)服務(wù)企業(yè)或是業(yè)委會(huì)的賬戶中，在法律名義上都不是業(yè)主大會(huì)的，即不是全體業(yè)主的。只有以業(yè)主大會(huì)的名義開的賬號(hào)，里面的錢才真正從法律上也從每個(gè)業(yè)主的主觀感受上真正是業(yè)主的了！”北京市住建委物業(yè)專家組成員舒可心告訴《中國(guó)新聞周刊》。

“相比于北京過去在相關(guān)領(lǐng)域的法律，相比深圳等其他城市，北京市的《暫行辦法》是先進(jìn)的。”北京市律協(xié)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)主任、著名房地產(chǎn)律師秦兵告訴《中國(guó)新聞周刊》，“這份辦法明確了業(yè)主們對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)利，業(yè)主權(quán)利從抽象走到具象?！?/p>

回歸權(quán)利義務(wù)的本位

《暫行辦法》和今年5月在懷柔試點(diǎn)的業(yè)主大會(huì)登記制度，同屬自2010年10月1日開始實(shí)施的《北京市物業(yè)管理辦法》的配套政策。

根據(jù)試點(diǎn)方案，試點(diǎn)小區(qū)將成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)成立后，可到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案登記、領(lǐng)取《業(yè)主大會(huì)登記證書》。懷柔區(qū)質(zhì)監(jiān)部門依申請(qǐng)為已經(jīng)登記的業(yè)主大會(huì)發(fā)放組織機(jī)構(gòu)代碼證書，懷柔區(qū)稅務(wù)管理部門為業(yè)主大會(huì)辦理稅務(wù)登記及領(lǐng)購(gòu)發(fā)票，銀行也將為已登記的業(yè)主大會(huì)開立共同管理資金賬戶。

“登記后，業(yè)主大會(huì)就成為一個(gè)實(shí)體組織，成為民事‘行為人，這與法人已經(jīng)沒多少差異了?！北本┦薪ㄎ敝魅螐堔r(nóng)科曾表示。

李成文所在的麗湖馨居小區(qū)是試點(diǎn)小區(qū)之一。今年6月份，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)領(lǐng)取了《業(yè)主大會(huì)登記證書》。從那一刻起，李成文覺得業(yè)主大會(huì)合法化了。此前，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司曾經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)7年的“戰(zhàn)爭(zhēng)”。

從2003年入住麗湖馨居小區(qū)開始，李成文所在的小區(qū)業(yè)主們就發(fā)現(xiàn)，由開發(fā)商指定的其下屬物業(yè)公司不斷變賣地下車庫和會(huì)館，“這些是不是由小區(qū)的業(yè)主們共同所有？”李成文問。

但是物業(yè)公司卻認(rèn)為上述資產(chǎn)歸屬物業(yè)公司所有，原因是物業(yè)公司有所投入。在矛盾不可調(diào)和的情況下，麗湖馨居的業(yè)主們成立了業(yè)委員，“現(xiàn)在也找不到相關(guān)文件對(duì)此進(jìn)行明示?！崩畛晌谋г拐f。

由于雙方的矛盾未能解決，李成文帶領(lǐng)業(yè)委員給懷柔區(qū)政府多個(gè)部門發(fā)函，矛盾激化后，懷柔區(qū)一位副區(qū)長(zhǎng)召開了會(huì)議調(diào)和雙方矛盾，李成文等并未等來答案，“事情還是沒解決?！?/p>

2011年，業(yè)主們已經(jīng)停止繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司的服務(wù)水平也在下降，小區(qū)門口的保安都是老年人。“雇傭老年人，物業(yè)公司付的工資少啊。”李成文猜測(cè)。

小區(qū)業(yè)主在領(lǐng)取了《業(yè)主大會(huì)登記證書》并合法化之后，爭(zhēng)議將逐步得到解決。

李成文坦言，當(dāng)初麗湖馨居雖然成立了業(yè)主委員會(huì)，但是由于業(yè)委會(huì)沒有資金，也不是獨(dú)立的民事主體，很多后續(xù)的工作不容易展開。

事實(shí)上，目前大部分業(yè)委會(huì)主任都是無償服務(wù)。懷柔區(qū)于家園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任丁淑元所在的業(yè)主大會(huì)拿到了全國(guó)第一張業(yè)主大會(huì)登記證書，她告訴《中國(guó)新聞周刊》，于家園小區(qū)的業(yè)委會(huì)委員共5人，都是無償服務(wù)，自己還要貼補(bǔ)電話費(fèi)，“很多小區(qū)都沒有業(yè)委會(huì)主任，沒人愿意干，沒錢還挨罵?！倍鶕?jù)《暫行辦法》，業(yè)委會(huì)成員的工資，將從公共收益中支出。這就解決了業(yè)委會(huì)的很多工作難題。

而秦兵發(fā)現(xiàn)，北京市物業(yè)管理的相關(guān)法律，正在從傾向于保護(hù)物業(yè)公司利益，轉(zhuǎn)為保護(hù)業(yè)主利益，支持業(yè)主自治一面。

自2010年10月1日開始實(shí)施的《北京市物業(yè)管理辦法》中，備受關(guān)注的焦點(diǎn)性條款 “業(yè)主大會(huì)可申請(qǐng)法人資格登記”最終沒被列入。對(duì)此，北京市法制辦有關(guān)人士曾表示，因?yàn)槟壳皣?guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此尚無規(guī)定，所以業(yè)主大會(huì)執(zhí)行法人資格并沒有上位法作為依據(jù)。

不過，缺憾在當(dāng)年12月公布的《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中得到了一定程度上的彌補(bǔ)：北京試行業(yè)主大會(huì)登記制度。業(yè)主大會(huì)成立并完成業(yè)主委員會(huì)備案的，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會(huì)登記。業(yè)主大會(huì)成為代表全體業(yè)主利益的唯一合法組織，能代表業(yè)主行使權(quán)利、履行義務(wù)。

“比如共有部分的收益問題，以往業(yè)主大會(huì)不能登記，不能開具發(fā)票，因此不能直接收取，只能委托物業(yè)公司代為經(jīng)營(yíng)。而業(yè)主大會(huì)登記后，就可以在稅務(wù)部門登記，可以開具發(fā)票，直接收取這些收益?！北本┦凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說。

秦兵認(rèn)為，“這是一個(gè)不斷進(jìn)步的過程。政府最終明白，不給業(yè)主大會(huì)獨(dú)立自主的自治權(quán)利，業(yè)主解決不了自己的問題，就跑到政府門口找辦法?！?/p>

“所以在這次的《暫行辦法》制定過程中，參與立法的人員意見相當(dāng)一致，支持業(yè)主們自治，否則有了麻煩就找政府啊?！眳⑴c《暫行辦法》制定過程的舒可心透露。

不過，舒可心并不認(rèn)可《暫行辦法》僅僅在保護(hù)業(yè)主們的利益，“對(duì)于業(yè)主們應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)也更加明晰了，它實(shí)際上起到穩(wěn)定這個(gè)領(lǐng)域各方面主體關(guān)系的作用，最終保護(hù)的是各方的利益。”

《暫行辦法》還規(guī)定，對(duì)于不及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，如果業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)催繳。業(yè)主拖欠專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主大會(huì)開戶銀行負(fù)責(zé)催繳。

丁淑元就曾遇到此類難題。于家園小區(qū)目前聘請(qǐng)的物業(yè)公司取得了204家業(yè)主中190多家業(yè)主的同意，但是仍有十幾家業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，“如果再不繳納，業(yè)主大會(huì)根據(jù)新規(guī)定，就可以追繳了。”丁淑元說。

20%的推廣難題

看起來，北京市業(yè)主大會(huì)成立和運(yùn)行的各項(xiàng)法律法規(guī)已經(jīng)萬事俱備，北京市住建委也準(zhǔn)備從今年9月份開始，在全市范圍內(nèi)推廣業(yè)主大會(huì)民事主體登記。不過，一個(gè)不容樂觀的事實(shí)是，根據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計(jì)，北京市成立業(yè)委會(huì)的住宅項(xiàng)目?jī)H有730個(gè)左右，只占住宅項(xiàng)目總數(shù)的20%。

根據(jù)舒可心的觀察，上述業(yè)主大會(huì)得以成立的主要原因是基于業(yè)主有共同的利益訴求，與開發(fā)商和物業(yè)公司存在著不可調(diào)和的矛盾。

舒可心曾在2001年至2003年間擔(dān)任過朝陽區(qū)的朝陽園業(yè)委會(huì)主任。彼時(shí)業(yè)委會(huì)之所以成立，是因?yàn)槭婵尚牡劝l(fā)現(xiàn)，業(yè)主的公共利益受到了很大的損害，包括房屋面積縮水、施工擾民、社區(qū)公共管理差等問題。舒可心也因此成為了業(yè)主維權(quán)領(lǐng)域的名人，朝陽園小區(qū)被認(rèn)為是業(yè)主維權(quán)的典范。

但是“典范”似乎并不具有可持續(xù)性。2003年，第一屆業(yè)委會(huì)期滿，自此直到2009年的6年間，兩次業(yè)委會(huì)再選舉都因參選人數(shù)不夠宣告失敗，2009年，新屆業(yè)委會(huì)歷時(shí)6年終于出爐。不過，業(yè)委會(huì)到2011年3月屆滿，再選新一屆人員的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，再次以投票人數(shù)不足半數(shù)而失敗?！盀槭裁礋o法持續(xù)？原因很簡(jiǎn)單，還是業(yè)主們?nèi)狈ψ灾我庾R(shí)，利益受損的時(shí)候，業(yè)主們很積極，問題解決了，大家又沒興趣了。”舒可心分析。

從2003年至今，每一屆業(yè)委會(huì)主任的選舉舒可心都積極參選，但都以失敗告終。而包括朝陽園小區(qū)、美麗園小區(qū)在內(nèi)的當(dāng)年在北京業(yè)主維權(quán)領(lǐng)域聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的多數(shù)小區(qū)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)委員制度都沒有可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

“為什么6年沒業(yè)委會(huì)，等到2009年又選出了一屆？”舒可心分析說，“原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)闆]業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，物業(yè)公司的服務(wù)性價(jià)比很差，選出來一屆好一點(diǎn)，等下次物業(yè)再差到讓業(yè)主忍無可忍的時(shí)候，選舉又要進(jìn)行了?！?/p>

舒可心還認(rèn)為，房屋轉(zhuǎn)手率太高也是導(dǎo)致選舉流產(chǎn)的另一個(gè)原因?！暗谝慌逃晒α?，但是房子一賣，新來的又沒這意識(shí)了。”

雖然業(yè)主動(dòng)員起來有一個(gè)時(shí)間過程，但舒可心認(rèn)為，改變最快的其實(shí)是基層政府組織，政府工作人員不得不盡快適應(yīng)業(yè)主大會(huì)這類自治組織的存在。

舒可心發(fā)現(xiàn)，隨著《北京市物業(yè)管理辦法》的出臺(tái)，朝陽區(qū)各個(gè)街道辦事處相繼邀請(qǐng)了社區(qū)建設(shè)顧問或?qū)＜覍W(xué)者，協(xié)助他們研究業(yè)主組織的建立和指導(dǎo)監(jiān)督機(jī)制。

舒可心如今已經(jīng)成為北京市住建委的專家，“這在過去可不敢想，我過去幫業(yè)主維權(quán)，曾被認(rèn)為是給政府帶來麻煩的人?，F(xiàn)在政府的確變開明了?！?/p>

舒可心和一些朋友們正準(zhǔn)備成立一家NGO組織，為業(yè)主們和業(yè)主大會(huì)正常運(yùn)營(yíng)提供專業(yè)服務(wù)。此前的7月19日，北京市住建委主管的北京市幸福指針業(yè)主大會(huì)輔導(dǎo)中心宣告成立，理事長(zhǎng)蔡若焱告訴《中國(guó)新聞周刊》，他絲毫不擔(dān)心這家NGO組織持續(xù)運(yùn)營(yíng)的問題，“將會(huì)有越來越多的業(yè)主大會(huì)成立，來找我們咨詢的人將源源不斷，根本不用擔(dān)心經(jīng)費(fèi)問題?！?/p>

蔡若焱說，為他們的專業(yè)咨詢買單的將不僅僅有業(yè)主，還包括一些基層政府部門，“業(yè)主們通過業(yè)主大會(huì)實(shí)現(xiàn)對(duì)所屬財(cái)產(chǎn)的管理將是潮流”。