張 勇,胡啟線

（1.池州學(xué)院政 法管理系，安徽 池州 247000；2.池州集合不動產(chǎn)評估咨詢有限公司，安徽 池州 234700）

開征物業(yè)稅對池州市房地產(chǎn)市場的影響

張 勇1,胡啟線2

（1.池州學(xué)院政 法管理系，安徽 池州 247000；2.池州集合不動產(chǎn)評估咨詢有限公司，安徽 池州 234700）

開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場最直接的影響體現(xiàn)在可以有效抑制投資性需求，但難以實(shí)現(xiàn)降低房價。針對池州市而言，開征物業(yè)稅對池州樓市的影響主要體現(xiàn)在：對于投資者來說可能是一記重?fù)簦粚τ谄胀ㄗ》空邅碚f可能是利好消息；對于開發(fā)商而言可謂“利弊共存”；對于金融業(yè)來說可使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊。

物業(yè)稅；房地產(chǎn)市場；房價；影響；池州市

自2003年10月中共中央在十六屆三中全會上提出要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”以來，有關(guān)開征物業(yè)稅的輿論就一直不斷，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。2009年5月，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，要求財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委要繼續(xù)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。在2010年的“兩會”上，在全國政協(xié)的各項(xiàng)提案中有很多是關(guān)于開征物業(yè)稅的提案。2010年5月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈國家發(fā)改委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見〉的通知》，把財(cái)稅體制改革放到了重要位置，明確提出要“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。

在物業(yè)稅開征傳聞四起的背景下，池州市房地產(chǎn)市場將會演繹出怎樣的市場趨勢，開征物業(yè)稅又將會帶來怎樣的影響，針對普通老百姓而言又該如何去面對，這些問題都是值得關(guān)注的。

1 什么是物業(yè)稅

從國際上看,世界上實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的國家或地區(qū)大都開征了物業(yè)稅 (稱謂有所差異,也有稱 “不動產(chǎn)稅”、“財(cái)產(chǎn)稅”以及“房地產(chǎn)稅”等)，但是到目前為止,國內(nèi)學(xué)術(shù)界對物業(yè)稅的概念界定并沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。一般來說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的賦稅，是針對國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。具體而言，物業(yè)稅指的是政府以其強(qiáng)制力，對使用或者持有土地、房屋等不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共物品的費(fèi)用。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出[1]。同時，征收物業(yè)稅應(yīng)繳納的稅額會隨著不動產(chǎn)市場價值的變化而變化。目前，我國還沒有出臺征收物業(yè)稅的具體實(shí)施方案和細(xì)則，但國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)稅開征的具體方案已經(jīng)明確，其基本思路是將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并按照房屋面積對超出征收基點(diǎn)面積的部分進(jìn)行征收，基點(diǎn)面積內(nèi)的部分免征。

2 開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響

2.1 抑制投資需求

目前，我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收手段主要集中于交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個人所得稅。但在當(dāng)前供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場環(huán)境下,這些稅收成本最終還是轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。較高的房產(chǎn)交易稅和零保有稅使得“囤積”房地產(chǎn)的機(jī)會成本較低，一部分居民保有住房的意愿增強(qiáng)，投機(jī)投資性需求增加，造成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，也限制了存量房地產(chǎn)正常流轉(zhuǎn)，更加劇了住房供需矛盾[2]。

物業(yè)稅一旦開征,必然會對炒房者購買好幾套房子的投資行為有較大的沖擊，增加其在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上的成本，而對那些大戶型、高檔豪華住房的住戶來說,其房產(chǎn)持有成本會更高。因此，在一定程度上,開征物業(yè)稅會打擊和抑制這些物業(yè)的消費(fèi)和需求，可以有效遏制炒房行為。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看,物業(yè)稅在打擊房地產(chǎn)投資方面確實(shí)功不可沒。比如美國爆發(fā)金融危機(jī)之后，甚至出現(xiàn)了‘別墅只賣1美元卻還是賣不掉’的現(xiàn)象。這是為什么呢？就是因?yàn)殡m然房價很低，但是每年它得支付兩三千美元的物業(yè)稅，所以還是沒人愿意去購買。同時，較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產(chǎn)，以盤活市場上的房產(chǎn)存量，刺激現(xiàn)有存量房產(chǎn)在市場中流動，促進(jìn)房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展和繁榮，從而更好地實(shí)現(xiàn) “經(jīng)濟(jì)適用房——二手房——普通商品房——高檔商品房”的梯級住房消費(fèi)結(jié)構(gòu),可以滿足不同收入階層家庭的住房消費(fèi)需求。

2.2 房價難以降低

從根本上說，在市場經(jīng)濟(jì)體系中，房價高低是由是房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系來決定的。眾所周知，物業(yè)稅與房價的本質(zhì)屬性不盡相同。物業(yè)稅是一個稅種，屬于公共財(cái)政范疇。而房價則屬于市場經(jīng)濟(jì)的范疇，商品房的價格是由市場供求關(guān)系主宰的。倘若用物業(yè)稅這個本屬于公共財(cái)政范疇的制度安排來抑制高房價，很明顯是說不通的。從實(shí)踐來看，世界上實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的國家或地區(qū)，大都開征物業(yè)稅，但至今未見由此導(dǎo)致房價不上漲的先例。顯然，物業(yè)稅并非是降低房價的靈丹妙藥[3]。如果片面地認(rèn)為開征了物業(yè)稅，目前高房價的問題就可以迎刃而解，只能說明上述觀點(diǎn)迎合了普通老百姓期待房價下降的普遍心理[4]。

另外，從過去的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控來看，如果不從改善房地產(chǎn)供求關(guān)系著手，單純依靠在交易環(huán)節(jié)增加保有成本并不能夠達(dá)到降低房價的目的。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)市場是個需求過旺的市場，這就決定了房產(chǎn)所有人能夠通過提高房屋售價或租金數(shù)額將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給下一個購買人或承租人，從這種意義上說開征物業(yè)稅反而會推高房價或租金?？v觀近年來各地房價一路飆升的背后，其中固然有投資炒作等因素存在，但主要原因還是居民的住房需求沒有得到滿足。在需求大于供給的房地產(chǎn)市場中，人為地增加購房或者持有房產(chǎn)的成本，最有可能的后果就是誤傷真正有需要、卻購買力不足的普通老百姓的剛性需求和改善性需求，而對于那些手持大量現(xiàn)金的炒房者、投資者而言卻不會產(chǎn)生太大的影響。

2.3 對房地產(chǎn)市場主體的影響——以池州市為例

2.3.1 投資者：一記重?fù)?池州市是我國第一個國家級生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，主城區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)建設(shè)完善，城市功能區(qū)布局合理，群眾居家生活安全感強(qiáng)，是一個特別適宜人居的江南小城。通過對比可以看出，池州樓市與周邊的銅陵市、安慶市、蕪湖市相比較而言，性價比較高，加之自2008年以來池州市政府相繼出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的新政策，很多外來購房者將房產(chǎn)消費(fèi)的目光瞄向了“宜居之城”——池州，不少周邊城市居民正是看中了池州樓市的巨大升值潛力，紛紛來池州購房。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)表明，僅2009年一年，外地消費(fèi)者來池州購買了近30萬平方米的商品房，有的是用來居住，而大多數(shù)選擇投資。根據(jù)池州市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《池州市主城區(qū)2009年1-12月房地產(chǎn)市場情況分析報(bào)告》[5]，該報(bào)告顯示，在2009年的池州樓市交易中，外來購房者比例接近四成，其中，外省市約占7%，本省其它地區(qū)約占18%，本市其它地區(qū)約占12%。由此可見，近2年來，看中池州樓市前景的外來購房者越來越多，特別是選擇投資的占了相當(dāng)?shù)谋壤?。所以，一旦開征物業(yè)稅，對于這些已經(jīng)購買的或計(jì)劃選擇在池州投資房地產(chǎn)的外來炒房者來說沖擊最大，因?yàn)樗麄冊诔刂莩钟械姆慨a(chǎn)越多,則稅收成本相應(yīng)就會越高,稅收負(fù)擔(dān)也就越大。

2.3.2 普通住房消費(fèi)者：利好消息 根據(jù)國外有關(guān)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)稅的稅基和稅率一般會遵循由小到大的演變過程，先征商業(yè)物業(yè)，后征住宅；先征營業(yè)用房，后征自用房；先征高檔住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征單套住宅。根據(jù)國家稅務(wù)總局提交的開征物業(yè)稅的方案，其征稅思路很明確，包括對城鎮(zhèn)低收入住戶的房屋減征或免征；對普通住戶的第一套房子不征物業(yè)稅，且確定了按照房屋面積征稅的思路，即確定一個征稅基點(diǎn)面積，基點(diǎn)面積以內(nèi)的免征，對超出基點(diǎn)面積的部分進(jìn)行征稅。

針對池州市房地產(chǎn)市場而言，如果按照上述政策來執(zhí)行，則對于普通購房者和低收入家庭來說，基本上沒有多大影響。普通居民住宅的征收幅度不會太大，或者予以減免，特別是自住的普通住宅或首套住宅，除非持有第二套和更多物業(yè),否則不用擔(dān)心房產(chǎn)保有成本所帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但對目前池州市內(nèi)擁有大面積戶型或別墅的業(yè)主而言，必然帶來一定影響，其物業(yè)稅必然難以“逃避”，如平天湖周邊的碧桂園、森橋印象及水云澗等高檔住宅小區(qū)內(nèi)的大戶型住房和別墅。

2.3.3 開發(fā)商：利弊共存 開征物業(yè)稅對于部分持有者來說就保有成本增加，一方面會使炒房者的入市量減少，特別是可以減少外地炒房者來池州炒房，一定程度上遏制炒房行為；另一方面對于可以正確引導(dǎo)普通消費(fèi)者的住房消費(fèi)理念，減少普通住房消費(fèi)者的“貪大貪多”購房行為，從而減少人們對于大面積住房、多套住房的非理性需求。因此，一旦物業(yè)稅開征政策“落地”，會導(dǎo)致大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的高端產(chǎn)品銷售難度增加，會促使開發(fā)商瞄準(zhǔn)市場上的需求去開發(fā)產(chǎn)品，增加普通住房供應(yīng)量，特別積極開發(fā)普通住房消費(fèi)者作為首選的中小面積住房,盡可能滿足普通老百姓對于住房消費(fèi)的需求。一般來說，任何一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展都要靠剛性需求來支撐，如果房地產(chǎn)開發(fā)商若能“以需求引導(dǎo)供給”，積極開發(fā)出老百姓能夠消費(fèi)得起的產(chǎn)品，則住房剛性需求就可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購買力,這對任何一個開發(fā)商而言不能不說是利好的事。根據(jù)《池州市主城區(qū)2009年1-12月房地產(chǎn)市場情況分析報(bào)告》[5]，商品房的熱銷戶型集中在90m2以下及90-120 m2之間的中小戶型，90 m2以下及90—120 m2的中小戶型成交面積為58.07萬m2，占總交易量的60%左右。所以，開征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)開發(fā)商若能從讓池州的大多數(shù)老百姓能夠“買得起”房子的角度出發(fā)，筆者建議還是多提供些中小戶型的住房產(chǎn)品，該類產(chǎn)品的市場需求潛力還是相當(dāng)大的。

2.3.4 金融業(yè)∶擺脫泡沫

近幾年，央行及銀監(jiān)會等國家權(quán)威部門業(yè)已加大了對銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)察，如何防范因房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)問題早已引起了國家權(quán)威部門的關(guān)注。如果開征物業(yè)稅，將會大幅度地?cái)D出房地產(chǎn)開發(fā)投資中存在的地價泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高其防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。為此，銀行應(yīng)該做的是采取差別化的信貸政策，在貸款政策上要“有保有壓”。一方面，普通居民自住購房需求要繼續(xù)鼓勵和支持；另一方面，要進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行二套房及多套房信貸政策，堅(jiān)決遏制投資炒房行為。如2010年4月國務(wù)院出臺的“國十條”，明確要求“實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”[6]。上述房地產(chǎn)信貸政策的出臺將進(jìn)一步打壓投資性購房需求，加大了炒房成本，有效抑制房價過快上漲。

3 結(jié)論

當(dāng)前，在面對房價不斷高漲、居民購房負(fù)擔(dān)日益加重而難以實(shí)現(xiàn)“住有所居”的形勢下，雖然人們呼吁通過開征物業(yè)稅以抑制過高房價，但是實(shí)踐證明通過開征物業(yè)稅可以有效遏制投資需求，卻難以實(shí)現(xiàn)降低房價。解決高房價問題在根本上還需從房地產(chǎn)市場供需入手，努力改善供求關(guān)系，增加供給量。綜合各方面因素來看，開征物業(yè)稅將會有利于房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，但物業(yè)稅開征的具體方案如何制定和執(zhí)行在實(shí)踐中仍需要進(jìn)一步探索，需要廣泛聽取大眾的意見，在操作時可以大膽借鑒發(fā)達(dá)國家或地區(qū)已有的經(jīng)驗(yàn)，真正做到有的放矢，穩(wěn)步推進(jìn)。

[1]王鵬.開征物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)市場的影響分析[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)，2010（1）：92—94.

[2]劉娟娟.物業(yè)稅對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響[J].湘潭師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2009（11）： 46-47.

[3]熊丹.淺議開征物業(yè)稅對樓市的影響[J].財(cái)稅金融，2009（1）：32-33.

[4]袁國鈺.試論物業(yè)稅的可行性[J].中國房地產(chǎn)，2010（2）： 15-16.

[5]袁國鈺.池州市房地產(chǎn)管理局.池州市主城區(qū)2009年1-12月房地產(chǎn)市場情況分析報(bào)告 [EB/OL].[2010-01-29].http://fc.0566fc.com/news/hot/2010-1/29/291434523082.html.

[6]“新國十條”建立考核問責(zé)機(jī)制成亮點(diǎn)[EB/OL].[2010-04-26].http://news.cd.allfang.com/newshtml/2010-04/16169_1.shtml.

Influence of Levying Property Tax on Chizhou Real Estate Market

Zhang Yong1，Hu Qixian2
(1.Political Management Department,Chizhou College,Chizhou,Anhui 247000;2.Chizhou Jihe Real Estate Appraisal Consultation Limited Company,Chizhou,Anhui 247000)

The most direct impact on levying property tax is an effective way to restrain the investment demand but is difficult to reduce the prices of real estate.As for Chizhou,the influence of property tax on property market includes the following:it is a severe blow for speculative investment;it benefits the ordinary homeowners;it is both advantageous and disadvantageous for real estate developers;it helps the financial system free from the property bubble.

Property Tax;Real Estate Market;Price of Real Estate;Impact;Chizhou City

F293

A

1674-1102(2011)02-0040-03

2010-06-08

張勇（1983—），男，安徽全椒人，池州學(xué)院政法管理系教師，碩士，研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理。

[責(zé)任編輯：李榮富]