王子薇 濟南鐵路局房管所，山東濟南 250000

房地產(chǎn)中介服務的違規(guī)風險與規(guī)范化建設

王子薇 濟南鐵路局房管所，山東濟南 250000

目前，我國房地產(chǎn)中介服務存在較多的違規(guī)操作現(xiàn)象，其風險性較大。從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，中介機構(gòu)及其員工、客戶的逐利性強、法律意識淡薄，以及法制不健全是導致這一現(xiàn)象的主要原因。提高準入門檻，嚴格準入制度，加強從業(yè)人員培訓和普法建設，加大監(jiān)管力度，提高違規(guī)成本，健全法制是規(guī)范房地產(chǎn)中介服務的重要措施。

房地產(chǎn)；中介服務；違規(guī)行為；風險；規(guī)范化

近年來，房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，交易空前活躍，房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)規(guī)模和數(shù)量驟增[1]。外資中介服務機構(gòu)的進入更加劇了行業(yè)競爭。在此背景下，房地產(chǎn)中介服務已不再偏重于房地產(chǎn)咨詢和價格評估等傳統(tǒng)領域，轉(zhuǎn)以房地產(chǎn)經(jīng)紀等為主。其服務也不再單為賣方服務，更多的要對買方負責。作為房地產(chǎn)交易的媒介和橋梁，中介機構(gòu)的發(fā)展促進了交易的專業(yè)化。但由于國內(nèi)房地產(chǎn)中介服務起步較晚，相關制度和法律不夠健全，中介服務機構(gòu)良莠不齊，服務行為欠規(guī)范。制定相應服務規(guī)范、健全相關法律法規(guī)已是當務之急。本文探討了國內(nèi)房地產(chǎn)中介服務的違規(guī)現(xiàn)象，分析了其中存在的風險，提出了相應的規(guī)范化實施建議。

1.房地產(chǎn)中介服務的違規(guī)現(xiàn)象與風險

1.1 中介服務機構(gòu)無照經(jīng)營和超范圍經(jīng)營：由于房地產(chǎn)中介服務的成本相對較低，市場上出現(xiàn)了以“一人一桌一間房”甚至“一人一桌”形式無照經(jīng)營的“黑中介”。此外，部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)為搶占市場，在尚未取得證照的情況下私自開業(yè)并提供中介服務。這些機構(gòu)出現(xiàn)糾紛時，往往在一夜之間人去房空，給買賣雙方造成巨大損失。另外一些從事房地產(chǎn)評估咨詢業(yè)務甚至其他中介服務的機構(gòu)也隨著市場引導開辟了房地產(chǎn)中介服務，但其營業(yè)范圍未做變更，給行政監(jiān)管造成困難，消費者在利益受到侵害時也難以通過法律手段維權。有的超范圍經(jīng)營公司更缺乏必要的資質(zhì)和基本條件，給交易造成極大隱患。

1.2 中介服務人員出賣、泄漏委托信息：房地產(chǎn)客戶信息涉及個人隱私和商業(yè)機密，具有私密性，通常僅由中介服務人員掌握。其他中介機構(gòu)或相關利益方為獲取信息，常以賄賂方式換取資料或直接將掌握信息資料的中介工作人員“挖”走。這種不正當?shù)母偁幏绞街苯訑_亂了房地產(chǎn)中介市場，導致或加重了中介機構(gòu)之間的惡性競爭。同時泄露了委托人的個人信息，并對業(yè)主的個人隱私構(gòu)成了侵害。目前，最常見的情況是業(yè)主在中介登記后即會不斷接到各種詢問是否要租房或賣房的電話，給私人生活造成極大困擾。

1.3 “一房二賣”或“一房多賣”現(xiàn)象：隨著價格的飆升和賣方的逐利心理作祟，房地產(chǎn)交易中的毀約和“一房二賣”、“一房多賣”現(xiàn)象時有發(fā)生。部分中介機構(gòu)及其服務人員為追逐利益，往往在明知買賣雙方已簽訂合同的情況下，以“可以賣更高價格”為由誘使賣方與其他買方再次簽訂買賣合同，成為“一房二賣”或“一房多賣”現(xiàn)象的背后推手?！耙环慷u”或“多賣”現(xiàn)象常引發(fā)相關訴訟，現(xiàn)已成為二手房交易訴訟的主要原因。

1.4 不履行審查義務或隱瞞審查結(jié)果，銷售不具備交易條件房產(chǎn)：部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)服務人員在交易過程中不履行審查房產(chǎn)證件和賣方授權的義務，或為促成交易而利用買賣雙方對交易流程的了解不足，故意欺詐或隱瞞審查結(jié)果。此類行為可導致不具備交易條件的房產(chǎn)上市買賣。這些房產(chǎn)有的未取得房產(chǎn)證，有的系夫妻單方賣房，有的在未授權情況下假冒業(yè)主簽字賣房，種種原因難以盡數(shù)。這類房地產(chǎn)買賣合同無效，并直接損害了買賣雙方利益，進而引發(fā)糾紛和訴訟。

1.5 使用不規(guī)范的合同范本：目前，雖已有標準合同范本和相關操作規(guī)范，但出于各自目的，許多機構(gòu)都使用經(jīng)過修改或自己版本的合同。這些合同大多存在有利于中介的不公平條款或漏洞。如中介費用的確定，對易產(chǎn)生糾紛問題的描述等。由于客戶多不具備專業(yè)常識，難以分辨，常在中介人員的游說下草草簽署合同。交易后，各種矛盾逐漸浮出水面，多成為糾紛訴訟的重要原因。

2.違規(guī)現(xiàn)象成因

2.1 房地產(chǎn)中介從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊：市場準入門檻過低直接導致中介從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊。當前，雖然人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》做出了“未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格的個人不得從事房地產(chǎn)中介事務……”的規(guī)定，且房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試已開考多年，但相應的資格準入制度實際并未得到落實。普通房地產(chǎn)中介機構(gòu)只需滿足資金等一般要求即可注冊。其從業(yè)人員的招聘更是形式多樣。多數(shù)機構(gòu)對員工沒有資質(zhì)和學歷要求，更缺少系統(tǒng)的職業(yè)培訓。這導致了多數(shù)從業(yè)人員缺乏專業(yè)技能和相關法律知識，進而為實際工作中的違規(guī)行為留下了隱患。

2.2 中介機構(gòu)及其員工、客戶的逐利性強，法律意識淡?。悍康禺a(chǎn)中介機構(gòu)及其員工盲目追求利潤的思想是導致違規(guī)操作的原動力，而對法律意識的淡薄直接放任了違規(guī)行為，使?jié)撛陲L險不斷積聚和發(fā)生。而客戶受利益驅(qū)使，在中介機構(gòu)和從業(yè)人員的慫恿下，一旦漠視法律和道德規(guī)范，違反原則交易，則直接促成了違規(guī)操作。其風險一旦爆發(fā)，勢必造成糾紛和損失，并影響房地產(chǎn)交易的正常秩序。

2.3 法制漏洞為中介的違規(guī)行為所利用[2]：目前，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的規(guī)定只是明確了違規(guī)操作的行政處罰，并非法律。對于復雜的房地產(chǎn)交易糾紛，單純行政干預的力度明顯不足。當發(fā)生嚴重損失并引起訴訟時，索賠的法律依據(jù)不足，受害人難以獲得合理的支持，而中介機構(gòu)和個人則可輕易逃脫制裁。

3.規(guī)范房地產(chǎn)中介服務的建議

3.1 提高準入門檻，嚴格準入制度：嚴格執(zhí)行市場準入制度，細化并提高房地產(chǎn)中介機構(gòu)的注冊要求。逐步清理不達標準的小中介和經(jīng)常違規(guī)的中介機構(gòu)。使之真正實現(xiàn)規(guī)范化管理，切實提高抗風險能力和服務質(zhì)量。同時強化從業(yè)人員的資質(zhì)管理，對于不具備基本職業(yè)技能和法律知識者，應堅決取消其執(zhí)業(yè)資格。

3.2 加強從業(yè)人員培訓，普及法律知識：定期組織相關人員的培訓和考核。及時宣傳和普及有關房地產(chǎn)中介行為規(guī)范的法律法規(guī)，通報各種違規(guī)行為及處罰措施以警示他人。鼓勵中介機構(gòu)和個人樹立誠信意識。

3.3 加大監(jiān)管力度，提高違規(guī)成本：建議引入交易當事人以及競爭者相互監(jiān)督模式，以加強監(jiān)管力度。同時加大對違規(guī)行為的處罰力度，顯著提高違規(guī)成本，促使房地產(chǎn)中介機構(gòu)主動加強自我約束。

3.4 健全法制，減少漏洞：健全相關法律法規(guī)是威懾違規(guī)行為、解決違規(guī)操作問題的根本辦法。只有法制健全了，漏洞減少了，處罰嚴格了才能真正從源頭上遏制類似違規(guī)行為的發(fā)生。

[1]夏正鵬.淺論房地產(chǎn)中介服務違規(guī)行為的規(guī)制[J].硅谷.2008,(10): 171

[2]譚雙群.關于房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的分析[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀.2009, (4): 57-59

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.04.070

王子薇：大學本科，工程師，主要從事房地產(chǎn)管理和研究。