摘 要：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)很多其他附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；還可以刺激投資，加快社會(huì)資金的流動(dòng)效率。土地資源作為一個(gè)區(qū)域的核心資源，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人們賴以生活的一個(gè)最基礎(chǔ)的資料。房地產(chǎn)的發(fā)展跟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的關(guān)系是非常密切的。但是如果房價(jià)拉升過快，拋離社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則必然增加民眾的負(fù)擔(dān)，進(jìn)而壓制了其他領(lǐng)域的消費(fèi)需求。社會(huì)資金大量流到房地產(chǎn)業(yè)，也會(huì)影響其他行業(yè)的資金來源，甚至促成房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫，大泡沫一旦破滅后果不堪設(shè)想。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 泡沫經(jīng)濟(jì) 需求 價(jià)格
　　中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　文章編號(hào)：1004-4914（2010）12-282-02
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和推動(dòng)力量。房地產(chǎn)業(yè)已是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的城市支柱產(chǎn)業(yè)之一，其重要性與日俱增。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之源就是房價(jià)的上升。但是如果房地產(chǎn)業(yè)繁榮過度、價(jià)格過高就容易產(chǎn)生“房地產(chǎn)泡沫”，會(huì)產(chǎn)生一系列的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，甚至危及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。
　　一、房地產(chǎn)業(yè)突出的問題
　　1.房價(jià)的漲幅過大。房子是商品，它的價(jià)格很大程度取決于供求關(guān)系，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲的因素有很多，但最主要的因素，就是由供求關(guān)系造成的。是買方市場太大而導(dǎo)致房價(jià)節(jié)節(jié)攀高。2010博鰲國際旅游論壇——地產(chǎn)與旅游主題論壇會(huì)上，中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林表示，未來5年至10年，我國將進(jìn)入城市化快速發(fā)展的重要階段，2020年，我國城市化率將達(dá)到55％至60％。目前，我國城鎮(zhèn)人均住房面積為26.65平方米，城市化率每年增長一個(gè)百分點(diǎn)，將新增1000萬城鎮(zhèn)居民，至少需要新增2.6億平方米的住房供給。因此，我國房地產(chǎn)的剛性需求的上升趨勢，將是中長期的。
　　不論是大城市還是中小城市，每年既有無房戶的剛性需求，也有有房戶需要改善居住條件的彈性需求，還有投資需求。就目前來看，由于宏觀調(diào)控，消費(fèi)者需求中的投機(jī)性需求受到一定程度的抑制，但從長期看，房地產(chǎn)業(yè)仍將有較大的發(fā)展空間。對(duì)國外投資者而言，中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西方國家，且人民幣正處于升值期間，仍會(huì)吸引大量外資投向中國的房地產(chǎn)市場。對(duì)國內(nèi)而言，在中國人傳統(tǒng)的觀念里面，房子是不動(dòng)產(chǎn)，具有良好的保障性。而且房地產(chǎn)還具有投資型，對(duì)家庭而言投資房地產(chǎn)既可以使資產(chǎn)增值，也可以滿足家庭未來住房需要。這些因素都會(huì)拉動(dòng)房價(jià)上升。
　　2.住房供給結(jié)構(gòu)不合理。面對(duì)中低收入階層的中低檔住房比例偏低，有效供給嚴(yán)重不足，高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過量，中低檔位、中小型住房供應(yīng)不足。造成以上事實(shí)的原因，除了房地產(chǎn)商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權(quán)的費(fèi)用是一些地方財(cái)政非常重要的來源，商品房價(jià)格的上漲會(huì)增加地方的稅收、帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而一些地方政府在決策上的偏激性也導(dǎo)致了商品房結(jié)構(gòu)失衡。盡管我國政府早已提出了對(duì)中低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)最低收入者供應(yīng)廉租房的方針，但遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)需求。
　　3.房地產(chǎn)市場秩序混亂。個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的問題仍然相當(dāng)嚴(yán)重。其主要表現(xiàn)在質(zhì)量不合格、虛假宣傳、合同違約、面積“縮水”、價(jià)格過高、物業(yè)管理混亂等，這些都嚴(yán)重地?cái)_亂了房地產(chǎn)市場秩序，損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，也敗壞了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的聲譽(yù)，妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和繁榮。如個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用貸款的流動(dòng)資金買地皮、提早取得預(yù)售許可證、不辦理工程質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)、必須招標(biāo)的工程規(guī)避招標(biāo)、項(xiàng)目未組織竣工驗(yàn)收就交付使用等等違規(guī)事項(xiàng)在全國各地屢禁不止；又如個(gè)別房地產(chǎn)交易中的虛假廣告，還有商品房面積“缺斤短兩”的現(xiàn)象就更為普遍?！笆蹣侵行摹痹O(shè)出之前，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)“期房”的大肆宣傳和炒作成為現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的一個(gè)新的亮點(diǎn)。投機(jī)者借助“期房”獲取了較大的經(jīng)濟(jì)利益，而普通的房地產(chǎn)消費(fèi)者卻因?yàn)樗徺I的“期房”與現(xiàn)房之間存在著一定的差距造成了心理上和經(jīng)濟(jì)上的雙重?fù)p失。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)現(xiàn)房銷售時(shí)的房價(jià)優(yōu)惠打折等一系列的優(yōu)惠活動(dòng)，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的知情權(quán)。
　　4.房地產(chǎn)市場投機(jī)性因素增加。房地產(chǎn)的需求由三部分組成，一是居住需求，二是投資需求，三是投機(jī)需求。這三種需求中，第一種需求是真實(shí)的需求，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展具有積極的作用，后兩種需求屬于虛擬需求，尤其是第三種需求，具有較強(qiáng)的投機(jī)性質(zhì)，價(jià)格越高，需求越虛，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的正常發(fā)展具有一定的破壞作用。多年來，我國房地產(chǎn)市場的需求主要來自居住需求，投資需求和投機(jī)需求不大。但近年來投資和投機(jī)需求出現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。據(jù)有關(guān)調(diào)查，目前，個(gè)別城市商品房投機(jī)需求已不低于15％。一部分有余錢的人將錢轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)，甚至有些人從銀行貸款進(jìn)行置業(yè)投資。房地產(chǎn)投機(jī)的結(jié)果不僅導(dǎo)致了房價(jià)的非理性上漲，住房空置率上升，而且容易形成房地產(chǎn)市場的虛擬需求和樓市“泡沫”。一旦遇到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)就會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成重大影響。
　　二、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響
　　1.房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有推動(dòng)作用，經(jīng)濟(jì)的增長離不開勞動(dòng)力素質(zhì)的提高與企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)為勞動(dòng)者提供其必需的住宅與生活環(huán)境，對(duì)勞動(dòng)力再生產(chǎn)有極大的影響。土地資源作為一個(gè)區(qū)域很核心的資源，是任何經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人們生活的一個(gè)最基礎(chǔ)的資料。所以，一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的供給能力在一定程度上是區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長的關(guān)鍵因素。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一個(gè)區(qū)域必然會(huì)引起資本和人才的匯集，隨著資本的密度和人力資源密度的提高，必然會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)上漲。地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)增長的相關(guān)度是非常高的，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也是很顯著的，它對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)是很高的。此外，房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有極大的推動(dòng)作用。直接與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)多達(dá)50個(gè)以上，房地產(chǎn)業(yè)不僅涉及建材工業(yè)、房屋設(shè)備工業(yè)、建筑機(jī)械工業(yè)和冶金、化工、機(jī)械、電子、儀表、通訊等生產(chǎn)資料部門，還涉及到家用電器、紡織、家具等民用工業(yè)以及旅游、園林、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)及其他服務(wù)業(yè)等。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性作用。房地產(chǎn)業(yè)正在成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
　　2.房地產(chǎn)的過度繁榮會(huì)危及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。地價(jià)和房價(jià)高漲，不僅能給開發(fā)商帶來顯而易見的好處，而且很大程度增加了地方政府的收入，但是另一方面卻日益嚴(yán)重地制約了人們在高房價(jià)城市的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)，將從根本上影響這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和長治久安。很多企業(yè)的優(yōu)秀人才因?yàn)椴豢案叻績r(jià)的重負(fù)而轉(zhuǎn)向了房價(jià)相對(duì)便宜的城市。目前房價(jià)漲得又高又快，很多投資者將自己所有的存款加銀行貸款投入樓市坐等收利，但是房價(jià)如果漲得離譜，最后會(huì)崩盤，結(jié)果就是金融危機(jī)。小范圍講，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)帶來毀滅性打擊，大范圍講對(duì)整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)都會(huì)有很大影響。
　　房地產(chǎn)業(yè)具有資金大、周轉(zhuǎn)慢的特點(diǎn)。我們從整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的層面來看，就很容易發(fā)現(xiàn)其危害所在，在一定的時(shí)期范圍內(nèi)，一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)的社會(huì)資金量是相對(duì)固定的，當(dāng)大量的資金涌向房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，只會(huì)造成其他行業(yè)資金的短缺，容易導(dǎo)致金融危機(jī)，從而影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮、價(jià)格過高不是消費(fèi)者想看到的，也不是政府想看到的，因?yàn)槿菀桩a(chǎn)生“房地產(chǎn)泡沫”經(jīng)濟(jì)，最嚴(yán)重的是房地產(chǎn)投機(jī)造成的經(jīng)濟(jì)泡沫還可能在一定條件下引發(fā)金融危機(jī)。我們可以從日本的“房地產(chǎn)泡沫”對(duì)經(jīng)濟(jì)的摧毀中得到警示，日本房地產(chǎn)泡沫雖然已經(jīng)破滅了10多年，但其負(fù)面影響依然十分嚴(yán)重，至今還制約著日本經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其高速發(fā)展過程中必然會(huì)占用大量的金融資金。而大范圍的房地產(chǎn)投機(jī)增加了市場的不確定性，混淆了市場價(jià)格信號(hào)，擾亂了市場秩序，造成市場泡沫并最終使房地產(chǎn)市場首先“崩盤”而引發(fā)金融危機(jī)，給地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展造成巨大損失。
　　事實(shí)上，任何事物都有兩面性，快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)一方面有助于改善人們的居住生活條件，增加一些就業(yè)機(jī)會(huì)和政府收益；但是，另一方面，一旦房價(jià)過高，就很容易產(chǎn)生一系列的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，甚至危及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善，房地產(chǎn)業(yè)仍然處于發(fā)展期，需要在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)對(duì)策和方針。所以發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能盲目，要有秩序，逐漸往健康方向引導(dǎo)，應(yīng)該控制房價(jià)上漲過快的趨勢，加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，首先要保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求。因此，必須加大普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給量，建立房地產(chǎn)價(jià)格形成和監(jiān)管體制，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，根據(jù)不同地區(qū)、不同的情況調(diào)節(jié)價(jià)格的增長幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能夠充分享受到政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策的監(jiān)管細(xì)則。此外，還應(yīng)發(fā)揮土地的調(diào)控作用，將大塊土地分成小塊投放到市場中去，形成房地產(chǎn)開發(fā)商競爭投資開發(fā)的局面，通過市場競爭來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格，充分發(fā)揮市場的資源配置作用。要對(duì)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的不合理、不合法的附加費(fèi)用及炒房、減少面積等非法行為進(jìn)行嚴(yán)厲的查處、打擊。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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　　2.當(dāng)代西方產(chǎn)業(yè)組織學(xué).東北財(cái)經(jīng)大學(xué)