文/魏雅華

“新國十條”時代的中國房地產(chǎn)

文/魏雅華

2010年4月，新華社以罕見地連發(fā)“新華時評”六篇檄文，拉開了《中國房地產(chǎn)批判》的序幕。緊隨其后，中央主流媒體全軍出動，包括中央電視臺、中央人民廣播電臺、《人民日報》、《光明日報》、《中國青年報》等。

有人冷笑：撼山易，撼房地產(chǎn)難。于是，“新國十條”來了。

什么是“新國十條”

2009年4月17日，國務院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》?！锻ㄖ肥且試鴦赵毫畹姆绞桨l(fā)出的，它不是以銀監(jiān)會或住房建設部的《通知》方式發(fā)出的，它體現(xiàn)的是國家權(quán)威，它表達的是剛性的國家意志。

“新國十條”簡要地可以歸納為：

⒈購買首套自住房，且套型建筑面積在90平方米以上的家庭貸款，首付款比例不得低于30%。； ⒉貸款購買第二套住房，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；⒊商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；⒋對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明，或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款；⒌財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策； ⒍保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應； ⒎房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應；⒏抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規(guī)劃（包括各類棚戶區(qū)建設、政策性住房建設），并在2010年7月底前向全社會公布； ⒐加大交易秩序監(jiān)管力度；⒑完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

通知還要求，各?。▍^(qū)、市）人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果要于2010年6月底之前報國務院。

中國股市是怎樣解讀“新國十條”的

我們之所以如此看重中國股市對“新國十條”解讀，是因為股市是最敏感的，它不用文字解讀，它用毫不含糊的數(shù)字解讀，用殺傷力極大的錢來解讀。

當然，不同的人會作出完全不同的解讀?？晒墒兄挥幸粋€解讀，這是中國一億三千萬個股票賬戶，外加一億五千萬基金賬戶的股市全民公決。

“新國十條”發(fā)布當日，中國股市是這樣解讀“新國十條”的：

本來便處于低位的中國股市，當日以讓人心驚膽戰(zhàn)的跳空36點低開，3100點開盤即告失守，低開于3096點，隨即一路下行，跌勢如瀑。地產(chǎn)金融板塊領(lǐng)跌，房地產(chǎn)股紛紛跌停，到收盤，滬市大盤竟暴跌了150點！收在2980點。一天之內(nèi)，痛失3100點和3000點兩大關(guān)隘，創(chuàng)下了2010年年內(nèi)最大單日跌幅。在中國股市的K線圖上，豎起了一根讓人毛骨悚然的、頂天立地的大陰棒。

此后的一連幾天，中國股市房地產(chǎn)股如摧枯拉朽，風聲鶴唳，不過幾日，許多中國最優(yōu)秀的一批房地產(chǎn)公司，股價已折損過半。深萬科的股價已從14.94元跌至7.90元。跌幅高達48%。盡管它的業(yè)績好得不得了，市盈率才16倍。而中國股市的平均市盈率還在25倍上下。

于是，“新國十條”房產(chǎn)新政時代的中國房地產(chǎn)怎么走，便成了一個巨大的問號，成了一個中國之問。

為什么出臺“新國十條”

2010年4月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2010年1—3月份全國房地產(chǎn)運行情況：全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%，普通住宅銷售價格上漲15.1%，高檔住宅銷售價格上漲18.5%。90平方米及以下的新建住宅銷售價格上漲19.0%。

其中漲幅最大的5個城市是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。

二手住宅銷售價格同比上漲9.5%。其中漲幅最大的5個城市是：三亞50.4%、?？?0.4%、深圳23.9%、溫州18.6%、銀川16.2%。

我們所看到的數(shù)字幾乎都是兩位數(shù)的增幅，用“瘋漲”兩個字來形容房價漲幅，一點都不夸張。這讓我們想起前不久國家統(tǒng)計局才剛剛發(fā)布的，2009年的中國房價平均漲幅為1.50%，國家統(tǒng)計局局長解釋說，1.50%的漲幅是很大的，正常的漲幅應在百分之零點幾。

那么，11.7%的漲幅大嗎？?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%的漲幅大嗎？

在這樣的漲幅面前，我們已沒有選擇的余地。不是可管可不管，而是非管不可。

如果我們放縱房價的瘋漲，后果是什么？房價如果繼續(xù)以這樣的勢頭上行，那么下一個金融危機風暴將在中國爆發(fā)。幾百家銀行將破產(chǎn)，連國有銀行都不能幸免，幾百萬家房地產(chǎn)公司將會因為資金鏈斷裂而倒閉，中國經(jīng)濟將遭受重創(chuàng)，人民幣將變成斷線風箏，物價飛漲，百姓遭殃，這難道是我們愿意看到的嗎？難道是房地產(chǎn)商們愿意看到的嗎？

這就是我們?yōu)槭裁闯雠_“新國十條”這一問題的答案。

二套房究竟如何認定

這是“新國十條”中分量最重的、操作性存疑的一條。而如何認定二套房又是彈性最大、各地銀行自由裁量權(quán)最大的條款，所以要作重點解讀。

2010年4月23日，中央電視臺報道了中國銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部主任楊家才對記者的談話，他明確指出，第二套住房的認定標準，以房屋數(shù)量為限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位。這也就是說，二套房認定標準將“認房不認貸”。

這一解讀影響極大。

第二天，幾乎所有的全中國的主流媒體，都在最醒目的位置，以《銀監(jiān)會：二套房認定標準“認房不認貸”》報道了這件事。

二套房的認定標準一直是銀行貸款松緊程度的水位線。

在此次“國十條”房貸新政出臺前，二套房的認定標準是“是否利用貸款購買住房，且貸款是否已還清”。

楊家才指出，從整個新政來看，政策出發(fā)點是居者有其屋，有一套住的就足夠了，一個人沒有必要住兩套。房地產(chǎn)按揭貸款只支持住房的資金需求，而不能支持倒賣房屋的資金需求。據(jù)楊家才介紹，房子的套數(shù)需經(jīng)房產(chǎn)管理部門的房屋登記系統(tǒng)進行查詢后，由其進行認定。此外，銀行在做個人住房按揭貸款時，還需要嚴格執(zhí)行面談、面簽、上門走訪的程序。

這一操作細則的精神是四個字：“從緊從嚴”。

已簽合同但未收到的貸款，是否按照新政執(zhí)行？由于銀行近幾個月的信貸額度偏緊，出現(xiàn)了大量客戶貸款已獲批復，但未放款的情況。對于這部分客戶貸款，是執(zhí)行新政還是趕上末班車？

從法理上講，新政不能對既往追訴。所以，應該“新老劃斷”。即應按原規(guī)定處理。據(jù)某股份制銀行副行長表示，新政出臺時已簽署貸款合同的按老政策執(zhí)行，新政出臺時還沒有簽署貸款合同的貸款申請，按新的政策執(zhí)行。

這個處理是正確的。

新政后，二套房購房者會多付多少錢

以30年期貸50萬元按等額本息還款方法計算，如果首套房按照7折利率計算，每月還款2433.43元，總共還款876033.69元。

現(xiàn)在貸款購買二套房，按照“新國十條”上浮10%后，基準利率是6.534%，每月還本付息是3170.21元，每月將多出736.78元。這對于一個工薪家庭，恐怕不是個小數(shù)字?？偣策€款1141276.08元，也就是說，第二套房貸將多付265242.39元。

如果首套房為八折利率，貸款期限為20年，第二套房比首套房多付12萬元利息。

七折利率貸款者提前還貸不劃算

房貸新政執(zhí)行后，同樣貸款50萬元的二套房，比首套房要多付26萬元。那么對于希望提前還貸的貸款者，在房貸新政出臺之后，提前還貸是不是一個好的選擇？

由于首套房和二套房之間巨大的利息差，對于享受了七折優(yōu)惠的貸款者，以不要選擇提前還貸為好。而且各銀行都會將提前還貸視為違約，受到多付一個月利息的處罰。

提前還貸之前要算好一個家庭的資金運用的全部賬務，因為對于具有一些投資理財渠道的家庭來說，不是所有的提前還貸都能省錢。比如還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么，如果有良好的投資理財渠道，不提前還款或許會給家庭帶來更多的收益。

如果貸款者選擇部分提前還貸，那么剩下的貸款應該盡量縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因為銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行資金的時間成本來計算的，選擇縮短貸款期限，就可以有效減少利息的支出。

“新國十條”實施后房價會下跌嗎

答復是肯定的。

“新國十條”新政是4月17日才發(fā)布的，4月21日，據(jù)《東方早報》報道，上海房貸出現(xiàn)大面積退單。

文中說，自4月19日起，上海各商業(yè)銀行已開始全面執(zhí)行二套房貸款新政，據(jù)該公司副總經(jīng)理趙煒透露，由于貸款收緊，該公司目前已有10%左右已送件的房貸個案遭遇退單。同時，該公司負責人還透露，已有20%～25%的購房者要求退房，買家都普遍認為，房價會大幅下跌，因此就算是損失部分定金，也堅決要求退房。

趙煒認為，隨著一系列政策的出臺，市場在5-6月可能會出現(xiàn)量價齊跌。

同一天，《第一財經(jīng)日報》報道說：《房產(chǎn)新政威力初顯 杭州交易量“一夜入冬”》。文中說：

據(jù)杭州當?shù)刂髁髦薪楣疚覑畚壹?、易居臣信、裕興不動產(chǎn)、盛世管家、華邦地產(chǎn)、信義房屋等公司的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)：從16日開始，各家中介的新增客戶、帶看量都比前一周同期下降50%以上。

杭州官方“透明售房網(wǎng)”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：從4月17日開始到4月19日21：00為止，杭州主城區(qū)一共成交二手房350套，與前一周日均成交200套左右相比，減少了近一半。同樣顯露出驚恐心態(tài)的還有一手房的“預定量”。透明售房網(wǎng)顯示，杭州主城區(qū)商品房預定僅有2套，跌至冰點，創(chuàng)下春節(jié)長假后日預定量新低。

房價的跌幅會多大

非常之大。本人認為在兩到三年內(nèi)，跌30%~50%是可以期待的。直白地說，跌30%~50%僅僅是將瘋狂的房價打回原形而已，算不得大跌。

請問，將海口的房價打回64.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。 很慘很重嗎？如果做不到，物業(yè)稅就會出臺。政府有的是辦法。說沒治，那是狂妄的房地產(chǎn)商的自戀情結(jié)。

近來，網(wǎng)上瘋傳著一張《房地產(chǎn)崩盤時間表》：

該表通過中日房地產(chǎn)走勢圖的對比，發(fā)現(xiàn)中國的房地產(chǎn)價格走勢與上世紀八九十年代的日本極為相像，從而預言2011年中國房地產(chǎn)市場將崩盤。輿論普遍認為，這其實傳達了關(guān)于高房價的一種“民意焦慮”。

“新國十條”是一劑猛藥，是一針打下去就會見效的退燒針。

中國房地產(chǎn)業(yè)需要冬天，任何一個行業(yè)都不能沒有冬天，冬天不冷都是災難。如果冬天不冷，來年病蟲害就會成災；如果冬天不冷，植物的根系如何深入地下？來年的豐收便會落空。沒有冬天又何來春天？如果地球沒有冬天，地球上的生物就會滅絕。

中國房地產(chǎn)的出路在哪里

2010年的中國，沒有任何一個行業(yè)能像中國房地產(chǎn)業(yè)那樣，迫切地需要一場降價戰(zhàn)。

改革開放三十多年的歷史已經(jīng)證明，不經(jīng)過一場殘酷的、腥風血雨般的降價大戰(zhàn)，中國房地產(chǎn)市場不經(jīng)過這場死去活來的血與火的洗禮，是不可能獲得如鳳凰般重生的。

中國的許多行業(yè)都有過這樣的經(jīng)歷，比如中國彩電業(yè)、中國家電業(yè)、中國紡織業(yè)、中國制造業(yè)、中國汽車業(yè)、中國電腦業(yè)、中國手機業(yè)、中國航空業(yè)，中國的許多許多行業(yè)，翻開這些年來，中國有哪個支柱產(chǎn)業(yè)，能逃脫這樣殘酷的降價大戰(zhàn)?

2010年，中國房地產(chǎn)業(yè)難逃此劫。在中國960萬平方公里的國土上，中國房地產(chǎn)業(yè)降價戰(zhàn)的大幕正在拉開。

主動性撤退比落荒而逃損失要小。一次勝利大逃亡與一次勝利大進攻的收益不相上下。

第一個打出降價戰(zhàn)牌的房地產(chǎn)商，將會成為死里逃生的幸存者。您千萬別猶豫，當大樓著火的時候，多寬的樓梯總是顯得太狹窄，并不是誰都能逃得出來，常常是一萬個人里只能逃出幾個，就像美國“9·11”事件中的著了火的世貿(mào)大廈一樣。

有人給降價戰(zhàn)勾畫了這樣一幅地獄的活景像：那是一場沒有贏家的戰(zhàn)爭，那是一場兩敗俱傷的戰(zhàn)爭，而最終受傷害的是消費者自己。還危言聳聽地說，如果房地產(chǎn)業(yè)垮了，中國經(jīng)濟會垮得更慘。

大謬不然。

首先，房價大跌，中國房地產(chǎn)業(yè)未必會垮。其次，中國房地產(chǎn)業(yè)都不會垮，中國經(jīng)濟會垮嗎？

事實將恰恰相反，降價戰(zhàn)將是一場多贏的戰(zhàn)爭。老百姓贏得了物美價廉的住房，國家盤活了沉淀多年的資金，銀行的呆壞賬大幅下降，老百姓成為最大的贏家，中國房地產(chǎn)業(yè)將重新洗牌。經(jīng)歷了降價戰(zhàn)洗禮的中國房地產(chǎn)業(yè)會更加強大，百煉成鋼。就是那句話：鋼鐵是這樣煉成的。

中國的汽車業(yè)便是一個成功的典范。

正是一連多年的殘酷的降價大戰(zhàn)，造就了全球第一的、強大的中國汽車業(yè)。2009年, 中國以1370萬輛產(chǎn)銷量，毫無爭議地成為世界第一汽車大國。這一切的發(fā)生，首先是因為中國汽車業(yè)走出了暴利行業(yè)的桎梏。中國汽車大降價吹響了中國汽車業(yè)突飛猛進的沖鋒號。

我贊美降價戰(zhàn)，是因為它已被世界經(jīng)濟的發(fā)展所證實，證明它是走出經(jīng)濟陰霾的諾亞方舟；我贊美降價戰(zhàn)，是因為它是消滅雜草叢生的房地產(chǎn)市場最好的除草劑；我贊美降價戰(zhàn)，是因為它是房地產(chǎn)市場成熟最好的催產(chǎn)素；我贊美降價戰(zhàn)，是因為它使中國老百姓得了實實在在的實惠；我贊美降價戰(zhàn)，它使我們手里的人民幣的含金量變得越來越高。

降價狂飚給中國汽車業(yè)所帶來的并非世界的末日，降價狂飚給中國汽車業(yè)所帶來的是圣誕節(jié)、復活節(jié)和狂歡節(jié)。

同樣，降價狂飚給中國房地產(chǎn)業(yè)所帶來的也并非世界的末日，給中國房地產(chǎn)業(yè)所帶來的是圣誕節(jié)、復活節(jié)和狂歡節(jié)。

編輯：靳偉華 jinweihua1014@sohu.com