文/王小喬 李樂 寇愛哲 http://nf.nfdaily.cn/nfzm/content/2010-06/10/content_12757962.htm

等待另一只靴子落下房產(chǎn)稅只是傳說？

文/王小喬 李樂 寇愛哲 http://nf.nfdaily.cn/nfzm/content/2010-06/10/content_12757962.htm

盡管新房產(chǎn)稅的開征被各方寄予了不同的期望，但對擁有房產(chǎn)的普通百姓來說，無非是又多加了一道稅。

進(jìn)入6月，征收房產(chǎn)稅的傳言已然漫天飛舞。在一輪又一輪的地產(chǎn)新政出臺后，中國樓市仰首等待的最后一只靴子是房產(chǎn)稅。

開征房產(chǎn)稅的端倪首次出現(xiàn)在國務(wù)院4月17日發(fā)布的新版國十條中。這份旨在調(diào)控高房價的文件提到，要加快研究制定“引導(dǎo)個人合理住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。

自此，房產(chǎn)稅被部分媒體理解為打壓高房價的終極秘器而大加贊譽。部委官員、地方政府官員、研究人員開始出面發(fā)言，傳遞著難辨真?zhèn)蔚母鞣N消息。關(guān)于是否該征房產(chǎn)稅的爭議也此起彼伏。

地方政府對開征房產(chǎn)稅的濃厚興趣尤為令人驚異。5月12日，上海市政府將在當(dāng)月公布房產(chǎn)稅征收辦法細(xì)則的消息在媒體發(fā)布，似乎宣示開征房產(chǎn)稅已從傳言變成現(xiàn)實。5月31日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，其中提到“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。幾乎各大媒體都將這一消息列為頭條新聞，視之為房產(chǎn)稅即將開征的預(yù)示。這樣一句簡單的官話，竟使當(dāng)天國內(nèi)A股市場的地產(chǎn)股大幅跳水。

值得注意的是，在各種關(guān)于房產(chǎn)稅的聲音中，沒有全國人大常委會的發(fā)言。只是有專家對媒體透露，財政部有關(guān)擴大房產(chǎn)稅征稅范圍的方案早已上報到全國人大常委會，但何時批準(zhǔn)卻難以確定。

所謂“擴大房產(chǎn)稅征稅范圍”的意思是，房產(chǎn)稅并不是新東西，其實自1986年開始在中國即已有之，只不過，過去的房產(chǎn)稅指的是對營業(yè)性住房征稅，現(xiàn)在，則要將所有的商品房納入征收范圍。

1993年，中央第一次提出將來要開征“物業(yè)稅”。當(dāng)年召開的十六屆三中全會的表述是“在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，財政部則把“物業(yè)稅”列入中國下一步稅制改革的七大方面之一。這里所說的“物業(yè)稅”，就是如今被議論不休的“房產(chǎn)稅”。綜合官方的各種解釋，它們的內(nèi)涵一致，都是對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅。

從那時起，財政部和國稅總局陸續(xù)在10個城市試點物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”（即模擬評稅，指雖未實際征稅,但一切步驟與真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評估和稅收統(tǒng)計）。最早進(jìn)入計劃名單的是北京，而最近房產(chǎn)稅試點呼聲最盛的上海，其實從未進(jìn)行過相關(guān)試點。

但是這么多年來，“物業(yè)稅”除了“空轉(zhuǎn)”就是“研究”，始終沒有任何一座城市進(jìn)入實質(zhì)性的試點。2008年，最早進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”的北京曾經(jīng)申請過試點，結(jié)果也是被駁回。

“房產(chǎn)稅最難做的就是評估，所以這幾年主要在解決采用什么方法評估、怎么評估。評估方法現(xiàn)在基本確定，技術(shù)上不是大問題，不過還沒跟市場信息密切聯(lián)系起來?！北贝笠涣挚险哐芯恐行闹魅螡M燕云指出，一旦實際征收，就得明確每一套房該征多少、向誰征收，這就需要翔實的房產(chǎn)登記資料。

哪些地區(qū)有了這個數(shù)據(jù)基礎(chǔ)？還要多久才能實際操作？迄今為止官方都沒有對“空轉(zhuǎn)”進(jìn)展專門做過詳細(xì)報告，這也成了困擾包括滿燕云在內(nèi)的多數(shù)財稅專家的問題。

物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”7年，效果未知。中央也始終沒有明確的時間表。但種種謹(jǐn)慎表述，卻越來越被過度闡釋。2005年財政部只是說“十一五”期間“逐步推進(jìn)物業(yè)稅”，就被認(rèn)為2012年前必定開征；2009年深圳在“三年配套改革工作方案”中有所提及，就被傳為開征。

這一切在今年達(dá)到頂峰。在《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》中，與往年差別不大的一句“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革”，竟讓輿論闡釋為國務(wù)院“同意了”。而國家發(fā)改委的一位人士6月2日告訴媒體：“每年都會有這么一份文件，框架性的內(nèi)容都比較相似?！?/p>

在國務(wù)院對房地產(chǎn)稅制改革的分工中，涉及四個部委，排序依次是財政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。發(fā)改委歷次提出的房地產(chǎn)稅的相關(guān)內(nèi)容，都是從“深化經(jīng)濟體制改革”的“制度”層面提及。真正技術(shù)層面如何推進(jìn)，實際上由財政部主導(dǎo)。但迄今為止，財政部始終對此低調(diào)處理。

仔細(xì)觀察還可以發(fā)現(xiàn)，國務(wù)院、財政部、發(fā)改委近期所發(fā)文件中，采用的與房地產(chǎn)稅有關(guān)的行文口徑，一律是“加緊研究”。

由此看來，在短時間內(nèi)迅速做出全國統(tǒng)一開征房地產(chǎn)稅的政策調(diào)整，幾乎沒有可能。但相關(guān)部委官員表示，上海開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅賦，應(yīng)該沒有太大懸念，最終只是時機選擇的問題。

“新國十條”在4月中旬出臺以后，幾個一線城市的樓價至少都出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性下降，或者有樓盤在半遮半掩地降價。唯獨上海，紋絲不動。

“房產(chǎn)商們都在等待上海的調(diào)控細(xì)則出臺，其實就是等房產(chǎn)稅。不知道馬上就要出臺的房產(chǎn)稅是松還是緊，升也不是降也不是?！鄙虾＞勉y策源公司總咨詢師胡宗亙說。結(jié)果，上海5月的成交面積驟降近70%，高過了北深廣。

隨著房價越漲越高，宏觀調(diào)控一次次失敗，“物業(yè)稅”漸漸成了熱門公共話題，并且與打壓房價聯(lián)系起來。支持者認(rèn)為，對持有房產(chǎn)征稅可以抑制投資需求，從而降低房價；反對者則覺得，房價已經(jīng)包含了高昂的土地成本，再征一道稅不合理、不合法，仍然和房價有關(guān)。

但在一些財稅專家眼里，這種聯(lián)系幾乎可以說是“荒誕”的?！霸诋?dāng)下的輿論環(huán)境中，光是心理上的影響就能讓房價下來了?！敝袊缈圃贺敹愃芯繂T楊志勇說。他支持在符合條件時開征房產(chǎn)稅，是因為這是國際通行的稅制改革方向，目的是讓地方政府有一個穩(wěn)定的主體稅種來改善公共服務(wù)，同時調(diào)節(jié)貧富差距，而不是解決房價問題。

“短期或許能降低房價，但中長期無效，國際經(jīng)驗早就驗證了這個結(jié)論。而且現(xiàn)階段稅率不會定得太高，比不上房價上漲的速度，交過一次稅大家就明白了?！睏钪居抡f。

在國際經(jīng)驗方面，安信證券的房產(chǎn)行業(yè)分析師柳世慶作過比較后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫控制較好的國家，如德國等歐洲國家房產(chǎn)稅的稅率并不高。而稅負(fù)較高的國家，如韓國、美國、日本，征收房產(chǎn)稅后，仍然沒有避免房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象。

無論目的何在，現(xiàn)實情況是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收開征進(jìn)程，在這半年里出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，名稱的改變是最直接的體現(xiàn)。

從2003年正式提出一直到2009年，民眾所熟悉的詞匯都是“物業(yè)稅”；但是在2010年，財政部的工作重點里開始改稱“房產(chǎn)稅”，之后官方和民間都用起了新名字。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日說，“物業(yè)稅”是當(dāng)時的財政部副部長樓繼偉提出的。2004年做“房地產(chǎn)稅改革”的課題時，他們就指出“物業(yè)稅”的提法不太合適，因為國際上將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅普遍稱作房產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅，即使在香港也不叫物業(yè)稅，而是“差餉”?！岸抑袊呀?jīng)有房產(chǎn)稅了，出于簡化稅種的考慮，沒有必要新開一個稅種?！蹦呒t日所說的已有稅種源自1986年國務(wù)院出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》，征收范圍是城鎮(zhèn)經(jīng)營性房產(chǎn)。

根據(jù)憲法和立法法，新開一個稅種需要人大審批，所以外界普遍將名稱的改變解讀為中央希望繞過復(fù)雜的立法程序，盡快推動房產(chǎn)稅的出臺。

贊同這種變通做法的人，或許是抱有一些良好的愿望。但在法學(xué)家眼里，這種做法本質(zhì)上還是傷害了稅收方面的法制建設(shè)。

中國政法大學(xué)教授張樹義解釋說，從法理上來講，開征新的稅種需要經(jīng)過民選機關(guān)同意，在中國就是人民代表大會同意。1985年，全國人大授權(quán)國務(wù)院對于有關(guān)經(jīng)濟體制改革和對外開放方面的有關(guān)問題，必要時可以根據(jù)憲法制定暫行的規(guī)定或者條例，這是1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》出臺的特殊背景。但是現(xiàn)在直接使用這個“房產(chǎn)稅”，本質(zhì)上仍然是違背法治精神的。

半年前，天津財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)科首席教授李煒光還是房產(chǎn)稅的堅定支持者，但在阻礙稅收法制建設(shè)的苗頭出現(xiàn)以后，李煒光的立場開始改變?！?986年的房產(chǎn)稅是有歷史背景的，現(xiàn)在過去20多年了，稅收的法制建設(shè)開始起步，公民的納稅人意識增強，怎么還不通過人大立法呢?況且現(xiàn)在的納稅人構(gòu)成已經(jīng)和當(dāng)時完全不同了，這已經(jīng)不單單是重新解釋的問題了。我認(rèn)為房產(chǎn)稅改革是大方向，但必須建立在征收走法制道路的前提下。”在中國現(xiàn)有的20余個主要稅種中，目前只有企業(yè)所得稅和個人所得稅是通過人大立法開始征收的。

在很多支持開征房產(chǎn)稅的人看來，這個稅種的設(shè)立本是來源于國際經(jīng)驗。

當(dāng)前很多國家對房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征稅，并且將其作為主要稅收來源。熟悉國外經(jīng)驗的滿燕云教授稱，美國的不動產(chǎn)稅在地方政府稅收中的比重平均達(dá)到60%以上，而中國的這一比例只有5%。

但中國與國外的不同之處在于，土地是國有的，房價中已經(jīng)包含了一部分交給政府的土地租金，而且比例巨大。所以土地出讓金和房產(chǎn)稅是否重復(fù)征收成了一個繞不過去的坎，這也是人們反對“房產(chǎn)稅”的最大論據(jù)。

不少財稅專家都強調(diào)，土地出讓金和房產(chǎn)稅是兩個概念，不存在相互替代關(guān)系。“一個是使用土地的租金，一個是支付公共服務(wù)的稅”。

雖然概念可以分開，但房產(chǎn)稅從被提出開始就帶著一種美好的期望—給地方政府一個新的選擇，用一種良性的稅收來漸漸代替土地財政。而這種期望曾一度給人以誤導(dǎo)，以為房產(chǎn)稅將與土地出讓金合并。

但迄今為止，關(guān)于房產(chǎn)稅的官方聲音中，房產(chǎn)稅與土地出讓金及現(xiàn)有的各種房產(chǎn)相關(guān)稅費的關(guān)系問題，早已被剔除干凈。

滿燕云教授認(rèn)為土地制度的改革是需要的，但房產(chǎn)稅可以先行?！跋日髂切┟娣e大、價格高的高收入人群的住房，然后慢慢擴大稅基和稅率，讓政府能有更多的財政收入去發(fā)展公共服務(wù)。這方面的收入多了，賣地的沖動就會減少。我們都知道土地越來越少了，總不能20年后還在靠賣地來支撐財政?！彼挠^點在專家中具有一定的代表性。

不過，從事城市一級土地開發(fā)咨詢的高策地產(chǎn)董事長李國平覺得這只是一個愿望而已?！暗胤秸畱{什么放棄土地財政?我甚至覺得，以往的調(diào)控政策地方政府都是陽奉陰違，這一次卻比中央還積極，可能就是因為房產(chǎn)稅既有一件降低房價的美麗外衣，又能增加地方的財政收入?！彼?，國務(wù)院發(fā)展研究中心社會發(fā)展研究部副部長林家彬說他更傾向于“同步進(jìn)行土地出讓金改革”，從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確。

開征房產(chǎn)稅面臨的另一個重要質(zhì)疑是，現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費已然過重。重慶市政協(xié)副主席陳萬志算過一筆賬:據(jù)初步統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費多達(dá)50項，兩者共計62項?！案鼮閲?yán)重的是，抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，部分項目的稅費已占到房地產(chǎn)價格的30%～40%，稅種設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多，存在重復(fù)征稅和多次收費問題，一定程度上推高了房價!”

河南省工商聯(lián)副主席王超斌則通過在河南和北京的實地調(diào)研得出了更加讓人吃驚的結(jié)論：開發(fā)商所承擔(dān)的稅費，“包括土地費用在內(nèi)的各種稅費，對住宅總體開發(fā)成本、銷售價格的影響較大的項目依次為土地費用(約30%)、稅收(約10%)、其他各種合理和不合理費用(約15%-20%)，政府通過稅收、土地、各項收費共拿走了房價的55%左右”。

而地方政府之所以積極響應(yīng)房產(chǎn)稅開征，完全是因為房產(chǎn)稅屬地方稅種，且在不改變現(xiàn)有土地出讓制度及保存現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)稅費的前提下。

在已經(jīng)曝光的上海四套房產(chǎn)稅征收試點方案中，均未提及其他稅費的減少。

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