陸岷峰，張 蘭

（南京財經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院， 江蘇 南京 210046）

中國商業(yè)銀行房貸危機(jī)管理與策略
——基于美、日房貸危機(jī)的分析與認(rèn)識

陸岷峰，張 蘭

（南京財經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院， 江蘇 南京 210046）

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用，商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本動力和條件。但過度的房貸投放也會將房地產(chǎn)行業(yè)推向引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的邊緣。我國既存在誘發(fā)美國次貸危機(jī)的類似因素,也具備日本資產(chǎn)泡沫的條件。因此要吸取國外房貸發(fā)展中的經(jīng)驗教訓(xùn)，切實加強中國商業(yè)銀行的房貸危機(jī)管理。要從規(guī)模、首付、利率、期限四個維度，加強對住房消費貸款的調(diào)控；要加強政府對房市的調(diào)控，控制房價增長速度；要加快住房抵押貸款證券化進(jìn)程；要進(jìn)一步加強金融監(jiān)管力度。

商業(yè)銀行；資產(chǎn)泡沫；房貸危機(jī)

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用，商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本動力和條件。但過度的房貸投放也會將房地產(chǎn)行業(yè)推向引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的邊緣。20世紀(jì)80年代日本的房地產(chǎn)行業(yè)泡沫，造成日本經(jīng)濟(jì)的大動蕩；而2007年爆發(fā)的美國次貸危機(jī)，不僅影響了美國的經(jīng)濟(jì)，而且波及到其他國家，對世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。當(dāng)前我國的房貸市場已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)爆發(fā)的跡象，吸取國外房貸發(fā)展中的經(jīng)驗和教訓(xùn)，切實加強中國商業(yè)銀行的房貸危機(jī)管理，對保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展至關(guān)重要。

一、我國發(fā)生房貸危機(jī)的可能性

房貸市場跨越了房地產(chǎn)和金融兩個資金密集型市場,而房貸危機(jī)主要是指由于房貸借款人無法歸還銀行資金而造成商業(yè)銀行產(chǎn)生大規(guī)模不良資產(chǎn)，從而引起商業(yè)銀行出現(xiàn)呆帳上升、支付困難甚至倒閉的現(xiàn)象。

（一）我國存在誘發(fā)美國次貸危機(jī)的類似因素

誘發(fā)美國次貸危機(jī)的因素主要是房價持續(xù)下跌和利率持續(xù)上漲。由于低支付能力的房貸客戶無法按時支付按揭，最終形成商業(yè)銀行大量不良資產(chǎn)，從而形成危機(jī)。

2004年6月至2006年6月間，美聯(lián)儲為抑制流動性過剩而連續(xù)加息17次，[1]聯(lián)邦基金利率從1%提至5.25%，翻了兩番半；利率的上調(diào)導(dǎo)致借款人的月供不斷增加，2004～2006年發(fā)放的次級貸款從2007年開始，59%的貸款月供增加25%以上，19%的貸款月供增加50%以上，越來越多的借款人因利率上升而無法按時償還貸款。在政策的刺激下，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，自2006年第2季度以來，美國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了負(fù)增長。2007年年初開始，美國房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行周期，成千上萬與次級債相關(guān)聯(lián)的家庭違約并失去抵押的房屋，大量房貸公司的資產(chǎn)受到壞賬的擠壓，而由于資產(chǎn)負(fù)債表的惡化，銀行也收緊了貸款，一些大的貸款機(jī)構(gòu)陷入困境，造成全美超過80家發(fā)放次級債的機(jī)構(gòu)歇業(yè)。

從深層次來分析，美國次貸危機(jī)源自美國的次級抵押貸款以及由其衍生的證券化市場。一方面，持續(xù)放松的貨幣政策助長了房市的虛假繁榮，刺激了次貸規(guī)模的膨脹；另一方面，過度的金融創(chuàng)新從根本上加深了暗藏的金融危機(jī)，以次級抵押貸款支持的衍生金融工具中間鏈條復(fù)雜而且脆弱，從而使次債風(fēng)暴由單一產(chǎn)品風(fēng)險演變?yōu)橄到y(tǒng)性全球風(fēng)險。[1]如圖1所示。

圖1 美國次貸危機(jī)演繹過程

分析我國金融市場的現(xiàn)狀，我們不難發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)金融市場與美國的次貸危機(jī)有著一些相似的經(jīng)濟(jì)背景。

第一，我國房價持續(xù)上漲多年，技術(shù)上存在回調(diào)的可能。應(yīng)該說，進(jìn)入21世紀(jì)后，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入前所未有的快速發(fā)展時期，城市化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展。特別是由于福利分房制度的取消，極大地刺激了居民住房消費需求的增加，全國房價呈現(xiàn)出一路攀升的態(tài)勢。2008年受國際金融危機(jī)的影響，房價出現(xiàn)了一定回落，但幅度并不大。在經(jīng)過短暫調(diào)整后，又反身上漲，2009年全國房價快速上升，一線城市房價漲幅之大更是令人驚嘆。以北京為例，有媒體統(tǒng)計，2009年上半年約200個樓盤價格普漲，約占全市樓盤的80%。其中40多個樓盤漲幅超過30%。①可以預(yù)計，未來房價繼續(xù)大幅度上升的空間有限。

第二，個人住房按揭貸款規(guī)?？焖侔l(fā)展，在購房和商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)中的比重不斷上升。2007年底個人住房按揭貸款為3.3萬億元，2008年底個人住房按揭貸款總額約3.6萬億元。國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的“2009年全國房地產(chǎn)市場運行情況”顯示，2009年個人按揭貸款增長達(dá)到116.2%。②可見個人按揭貸款規(guī)模增長之快。

第三，我國目前利率水平較低，已進(jìn)入加息周期。中央銀行一般依據(jù)經(jīng)濟(jì)走勢調(diào)整利率，利率在近二十年來呈現(xiàn)出有升有降的走勢。目前我國在通貨膨脹預(yù)期趨強的大背景下，貨幣政策已進(jìn)入加息周期。如果貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，借款人的償付壓力將隨之增大。經(jīng)過2008年的幾次降息之后，我國金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率水平相對處于低位，一年期銀行存款利率為2.25%的低水平，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率也處于相對低位，5年以上長期貸款利率為5.94%，也處于20年來的相對低位。③因此，長期來看，我國抵押貸款利率存在一定的上升空間。

第四，個人收入水平增長情況不支持目前的房價水平。一是當(dāng)前房地產(chǎn)價格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理的收入房價比。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房價調(diào)查結(jié)果顯示，2009年7月份，房價在上月的基礎(chǔ)上漲幅高達(dá)10%，而深圳、北京、北海、溫州、蚌埠等均超過10%，有部分地區(qū)房價漲幅均超中國GDP漲幅的5倍，房價收入比均超15年。④二是居民房貸支付能力明顯偏弱。按照國家統(tǒng)計局公布的2009年全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，全國房價的均價水平為4695元/平方米，而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17175元。據(jù)此，我們可做如下分析。以一位30歲市民為戶主的三口之家為樣本，其家庭年可支配收入為17175*3=51525元，假設(shè)該市民按4695元/平方米的價格購買一套107平方米的住房，即50萬元市值，那么，一家人在沒有任何消費的情況下，需要近十年的收入。但就一般而言，我國居民的住房消費僅占收入支出的11%，則該家庭只有5667.8元可用來居住性消費支出，據(jù)此計算，這個家庭購買此套住房就要用88年的時間。如果房地產(chǎn)價格下跌，就會直接導(dǎo)致銀行不良貸款增加，甚至誘發(fā)金融危機(jī)。

第五，商業(yè)銀行的資產(chǎn)不良率逐步上升，危機(jī)苗頭已初步顯現(xiàn)。工、中、建三大銀行的房地產(chǎn)貸款中的個人住房貸款由2005年末的1012.73億元上升至2006年底的11760.66億元，個人住房不良貸款則從2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。這三大行的房貸違約率為1.6%，雖然目前國內(nèi)對于房貸違約率的警戒線沒有明確標(biāo)準(zhǔn)，但銀行業(yè)內(nèi)比較公認(rèn)的是不能超過1%。[2]中國銀行業(yè)協(xié)會副會長楊再平表示，2009年上半年中國銀行業(yè)投放逾7萬億貸款所產(chǎn)生的不良資產(chǎn)將在2-3年后顯現(xiàn)，這將導(dǎo)致中國銀行業(yè)不良資產(chǎn)率上升1-2個百分點。⑤中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會初步統(tǒng)計顯示，截至2009年末，雖然大多數(shù)商業(yè)銀行的不良貸款率是下降的，但在不良貸款率下降的影響因素中，貸款規(guī)模增長的影響力占70%，余額下降影響力只占30%，也就是說不良貸款總額還是在上升。

可以預(yù)見，如果利率持續(xù)上升，房價穩(wěn)定或下跌，而居民收入增長速度下降或滯漲，房貸危機(jī)的發(fā)生只是時間問題。

(二)我國具備日本資產(chǎn)泡沫的條件

泡沫是一種經(jīng)濟(jì)失衡現(xiàn)象，可以定義為某種價格水平相對于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件決定的理論價格(一般均衡穩(wěn)定穩(wěn)態(tài)狀態(tài)價格)的非平穩(wěn)性向上偏移，這種偏移的數(shù)學(xué)期望可以作為泡沫的度量。資產(chǎn)泡沫是指在現(xiàn)實的資產(chǎn)市場上，在沒有顯著基本面變化的情況下，資產(chǎn)價格持續(xù)上升的現(xiàn)象。

1.日本的資產(chǎn)泡沫危機(jī)

日本的資產(chǎn)泡沫危機(jī)是由于日本房產(chǎn)價格虛高而導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融危機(jī)。

20世紀(jì)80年代，由于日元升值預(yù)期刺激了境外資金的大規(guī)模流入，推動房價及股市持續(xù)大幅上漲。在金融限制放松后，城市用地和房宅成為金融機(jī)構(gòu)競相投資的熱點，致使主要城市的不動產(chǎn)價格急劇上升，并對商業(yè)銀行的貸款行為產(chǎn)生嚴(yán)重影響。1986年以后，銀行向被限制發(fā)放貸款的三類產(chǎn)業(yè)的貸款余額，包括建筑業(yè)、金融保險業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)，合計大大超過日本經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)——制造業(yè)，特別是面向不動產(chǎn)的貸款激增，以大城市為中心，地價飛漲，制造了“地價不跌”的神話。1989年，全國平均地價較1980年上漲150%，三大城市圈(東京、京都、大阪)平均地價上漲280%。在資產(chǎn)價值持續(xù)上升預(yù)期下，信用膨脹，資本管制放松和匯率大幅波動推動資本流入，資產(chǎn)價格不斷推高。這一切支持了泡沫經(jīng)濟(jì)時期投資過剩，以資金維持投機(jī)的方式，資產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融泡沫，日本的泡沫經(jīng)濟(jì)就這樣形成。[3]結(jié)果隨著房價走低，導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，日本經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重打擊。

2.我國已初步顯現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象

中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況與20世紀(jì)80年代的日本極為相似，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人民幣升值壓力大，流動性過剩，資產(chǎn)泡沫越來越嚴(yán)重。

在投機(jī)性需求和剛性需求的雙重作用下，房地產(chǎn)的價格攀升，從近十年房價收入比情況看，資產(chǎn)價格已被不斷拉高。如圖2所示。⑥

從房價與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長速度比來看，房價增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增速。如圖3所示。⑥

而從住房消費占居民收入比情況看，正如圖4所示，⑥城鎮(zhèn)居民居住性消費支出占居民各項支出比重，近年來持續(xù)上升，不斷擠占居民的其他消費，對居民的生活質(zhì)量產(chǎn)生影響。

Western blot檢測Piwil2-iCSCs外泌體蛋白標(biāo)志物，結(jié)果顯示Piwil2-iCSCs外泌體可穩(wěn)定表達(dá)外泌體特異性標(biāo)志蛋白CD9、CD63，并且和Piwil2-iCSCs一樣，能夠穩(wěn)定表達(dá)Piwil2蛋白（圖2）。

再從城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)與房屋銷售價格指數(shù)比較看，如圖5所示，⑥房屋消費價格指數(shù)呈現(xiàn)出嚴(yán)重背離城鎮(zhèn)消費價格指數(shù)的現(xiàn)象。

綜上所述，我國目前的房價水平已處高位，如果仍然繼續(xù)上升，資產(chǎn)泡沫就會越來越嚴(yán)重。日本的教訓(xùn)不得不引起我們高度重視。

二、防范商業(yè)銀行房貸危機(jī)的策略

眾所周知，中國的房地產(chǎn)市場是一個主要由商業(yè)銀行信貸資金支撐的市場，在房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈中，大約60%以上的資金由商業(yè)銀行和資本市場提供，房地產(chǎn)健康很大程度是依賴于商業(yè)銀行調(diào)控水平，同時，中國的商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)市場又有巨大依附性，防范并化解商業(yè)銀行房貸危機(jī)必須從改善商業(yè)銀行房貸資金運行為突破口。

(一)要從規(guī)模、首付、利率、期限四個維度，加強對住房消費貸款調(diào)控

1.控制個人按揭貸款規(guī)模

各商業(yè)銀行個人消費貸款要控制總體規(guī)模，同時也要規(guī)定其在整個信貸資產(chǎn)中的比重和增長速度。商業(yè)銀行要使用內(nèi)部控制的標(biāo)準(zhǔn)流程從嚴(yán)控制個人住房貸款者的信用級別，[4]對借款人提供的個人住房信息、收入信息、家庭信息的真實性要有嚴(yán)格的審查措施，[5]降低住房貸款在居民收入中的比重，要對客戶貸款項目中的各種風(fēng)險因素進(jìn)行分析，并對項目的立項審批、安全防護(hù)手續(xù)等審查核實。貸款后及時進(jìn)行跟蹤監(jiān)管管理，及時風(fēng)險預(yù)警，切不可當(dāng)貸款出現(xiàn)了風(fēng)險，甚至發(fā)生了損失時才引起重視。[5]

2.要適當(dāng)提高按揭房首付比例

應(yīng)進(jìn)一步調(diào)整和完善促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的相關(guān)政策及法規(guī)，對于商業(yè)銀行要更好地控制風(fēng)險，必須降低貸款購房的按揭成數(shù)。由于不同貸款者其償還能力和信用水平存在一定的差異，銀行因此所承擔(dān)的風(fēng)險也會有所不同，在政策上應(yīng)該允許商業(yè)銀行對信用條件相對差的貸款者相應(yīng)地提高首付比例，以減輕可能違約造成的損失。對二套以上住房按揭貸款的首付比例要相應(yīng)提高，貸款年限應(yīng)有所限制。對于購置三套以上者，應(yīng)停止貸款，防范房貸投機(jī)行為引發(fā)的金融危機(jī)。[4]

3.適時調(diào)整個人按揭貸款利率水平

在后經(jīng)濟(jì)危機(jī)時期的宏觀背景下，應(yīng)適時取消住房貸款利率的下浮優(yōu)惠，調(diào)高新增住房貸款的利率水平。從貸款成本上控制信貸過量帶來的房貸危機(jī)。

4.適當(dāng)控制貸款期限

各商業(yè)銀行在按揭貸款期限方面各有差異，一般來說貸款期限最長為30年，個別銀行還有特別的要求。例如，農(nóng)業(yè)銀行就規(guī)定借款人年齡加上貸款年限最長不得超過65年等。

借款期限越長，每個月的還款額就越少，還款壓力也就相對較小，這就為投機(jī)炒房者提供了空間。因此，對于非首次購房者的住房消費貸款期限可以考慮選取10年為上限期，抑制非正常市場需求。

（二）加強政府對房市的調(diào)控，控制房價增長速度

我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長離不開房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，前兩年受金融危機(jī)影響，房市低迷時期，政府出臺了一系列政策剌激地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，但卻出現(xiàn)了房價漲幅較大的現(xiàn)象，過高的房價使得部分消費者的住房需求難以滿足。因此，政府應(yīng)加強對房市的調(diào)控，通過提供保障性住房，抑制過高和過低的價格預(yù)期，起到價格穩(wěn)定器的作用，緩解目前房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面。要積極引導(dǎo)居民正確的消費理念，嚴(yán)厲打擊炒房的投機(jī)行為，穩(wěn)定房價，避免房價波動太大給經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊。

（三）加快住房抵押貸款證券化進(jìn)程

應(yīng)該盡快建立住房抵押貸款證券化機(jī)制，完善房地產(chǎn)證券化的相關(guān)法律法規(guī)。住房抵押貸款證券化是分散銀行房貸風(fēng)險的有效杠桿，應(yīng)充分把握資產(chǎn)證券化試點工作這一機(jī)會，以住房抵押貸款證券化為切入點，趨利避害，探索出一條適合中國國情的資產(chǎn)證券化機(jī)制。[6]

銀行資產(chǎn)證券化，有助于解決銀行貨幣期限錯配的問題，改善銀行資產(chǎn)負(fù)債表的質(zhì)量，增強銀行資產(chǎn)的流動性以及資產(chǎn)的盈利性，弱化銀行的風(fēng)險。推進(jìn)我國商業(yè)銀行住房貸款證券化進(jìn)程，不僅可以轉(zhuǎn)移銀行的信用風(fēng)險，也可以拓寬金融渠道，扭轉(zhuǎn)目前通過貸款業(yè)務(wù)來盈利的模式依賴，逐步建立通過表外業(yè)務(wù)盈利的模式。對于宏觀經(jīng)濟(jì)來說，也可以增強我國經(jīng)濟(jì)主體抵御風(fēng)險的能力。

（四）加強金融監(jiān)管力度

在泡沫經(jīng)濟(jì)中，不理性的信貸膨脹助推了資產(chǎn)泡沫的形成，因此應(yīng)該嚴(yán)格控制、查處在資產(chǎn)價格不斷上升時期，銀行違規(guī)違法向房地產(chǎn)市場和資本市場貸款的行為。否則，不僅會把政府巨額注資、壞賬剝離后脫胎換骨的銀行拖入無底深淵，更嚴(yán)重的是會把資本市場乃至整個經(jīng)濟(jì)毀掉。[5]

我國的房貸市場已經(jīng)出現(xiàn)了美國次貸危機(jī)和日本資產(chǎn)泡沫危機(jī)爆發(fā)之前的某些特征，如果任由其發(fā)展，極有可能引發(fā)中國金融市場危機(jī)。嚴(yán)峻的形勢要求我們必須正視日本和美國所發(fā)生的危機(jī)帶給我們的警示，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，做好應(yīng)對措施，確保我國房貸市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

[1]李朝霞.美國次級房貸危機(jī)對我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險防范的啟示[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2008，(9).

[2]楊育謀.房貸危機(jī)離中國還有多遠(yuǎn)[J].中國房地產(chǎn)金融，2008，(2).

[3]左曉蕾.日本經(jīng)歷恍若重現(xiàn)中國須防資產(chǎn)泡沫[N].經(jīng)濟(jì)觀察報，2007-02-25.

[4]林玲，葛玉輝，趙桂增.次債風(fēng)波的影響及房貸金融風(fēng)險防范研究綜述[J].統(tǒng)計與決策，2009，(1).

[5]肖才林.日本資產(chǎn)泡沫危機(jī)對我國的啟示[J].法制與經(jīng)濟(jì)，2007，(7).

[6]周天.未雨綢繆，防止房產(chǎn)市場的次貸危機(jī)——次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場的啟示[J].科教前沿，2009，(1).

[注 釋]

①數(shù)據(jù)來源：互聯(lián)網(wǎng).房市，大起大落為什么.2010-01-26.http://house.hexun.com/2010-01-26/122491769.html.

②數(shù)據(jù)來源：互聯(lián)網(wǎng).2009年房地產(chǎn)開發(fā)資金中個人按揭貸款翻番.2010-01-28.

③數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行官方網(wǎng)站.http://www.pbc.gov.cn/huobizhengce/huobizhengcegongju/lilvzhengce/ lilvshuiping/xianxinglilvshuiping.

④數(shù)據(jù)來源：互聯(lián)網(wǎng).全程解析我國房地產(chǎn)泡沫2010-01-10.http://www.thldl.org.cn/news/1001/30666.html.

⑤數(shù)據(jù)來源：互聯(lián)網(wǎng).中國銀行業(yè)不良貸款率兩年后或上升約2%.2009-09-01.http://finance.ifeng.com/bank/ zzyh/20090901/1180904.shtml.

⑥數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站，www.stats.gov.cn

[責(zé)任編輯:王慧慧]

F830.5

A

1008-8466（2010）03-0043-05

2010-02-04

陸岷峰(1962— )，男，江蘇金湖人，南京財經(jīng)大學(xué)教授，碩士研究生導(dǎo)師，江蘇銀行連云港分行行長，黨委書記，高級會計師，工商管理博士，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士后，主要從事宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)銀行、中小企業(yè)研究；

張?zhí)m(1986— )，女，江蘇蘇州人，南京財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院碩士研究生，主要從事宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)銀行、中小企業(yè)研究。