長春城市開發(fā)集團有限公司 袁斌

淺析房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的問題及解決措施

長春城市開發(fā)集團有限公司 袁斌

財務(wù)管理在任何經(jīng)濟類企事業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中都是重之又重的任務(wù)，在房地產(chǎn)行業(yè)中尤其突出。本文簡單分析了在房地產(chǎn)中財務(wù)管理存在的比較突出的問題，以及可以應(yīng)對的解決辦法，希望在實際操作中，能夠掌握分寸，審時度勢，為房地產(chǎn)公司帶來出色的業(yè)績。只有房地產(chǎn)問題得到解決，社會發(fā)展才會穩(wěn)定。

房地產(chǎn) 財務(wù)管理 財務(wù)管理問題

一、房地產(chǎn)和財務(wù)管理概述

房地產(chǎn)作為當(dāng)今世界帶動經(jīng)濟發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)，其潛力和連鎖增值空間都是無限的。衣、食、住、行從來都是人生活的首要考慮，當(dāng)衣、食、住的人類社會基本問題已經(jīng)隨著經(jīng)濟體高速運轉(zhuǎn)而變?yōu)榇我掝}時，唯有住的問題沒有得到好的解決。因為它要考慮的，不僅僅是在統(tǒng)計學(xué)中用計算機和手指操作出來的紙面結(jié)果，還要考慮現(xiàn)實中地價、人口基數(shù)和城市價值預(yù)估等因素。可以說，在今天的經(jīng)濟社會，‘住’的話題之所以成為社會輿論的焦點之一，是城市發(fā)展到一定程度的必然結(jié)果。人們在緊張而頻繁的工作秩序有效的調(diào)理后不難發(fā)現(xiàn)，‘住’的話題已經(jīng)不單單流傳在嘴邊，而是隨著它遷入大學(xué)‘研究室’和理論掛鉤時，‘房產(chǎn)學(xué)’的框架已經(jīng)基本成型。

而房產(chǎn)學(xué)又密切與現(xiàn)實經(jīng)濟掛鉤，其中最重要的體現(xiàn)，就是財務(wù)管理。房地產(chǎn)中的財務(wù)管理主要針對兩大方面：公司自身的利益、公司所服務(wù)對象的經(jīng)濟利益。一旦牽扯到利益，伴隨著集體和個人的關(guān)系，就會產(chǎn)生諸多關(guān)系體。它們會圍繞著經(jīng)濟利益，制造各種非理性的、有利于本體的經(jīng)濟現(xiàn)象，隨之而來的可能是趨于多贏的局面，也有可能適得其反，在不同的經(jīng)濟話語環(huán)境中，總有一方會受到損失。這樣，就衍生出了房地產(chǎn)財務(wù)管理的諸多問題。我們在努力使房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展有利于人民的同時，也要保證其盡可能避免負面效應(yīng)的產(chǎn)生。在這里，就要涉及到財務(wù)管理的問題了。

二、財務(wù)管理問題

1、體系建設(shè)問題

由于財務(wù)管理在整體概念上并不只是對財產(chǎn)事務(wù)的簡單處理，而是要分部門對其進行必有的工序才能實現(xiàn)。而具體負責(zé)的業(yè)務(wù)部門是財政部門下的會計部門。因為會計專業(yè)的建設(shè)各級行政部門最為注意的社會學(xué)科之一，也就是為何會計學(xué)的招生每年在全國都走在前面的原因。對財務(wù)管理建設(shè)的需求基礎(chǔ)就是人才，而相輔相成的是選拔和運營模式。選拔模式是人才產(chǎn)生的必要環(huán)節(jié)，運營模式則是人才依據(jù)何種方式對財務(wù)進行有效控制和管理。在這里，就延伸出了對學(xué)校設(shè)置會計學(xué)專業(yè)合理性的思考。學(xué)校院系設(shè)置中，基本沒有獨立的二級財政管理體系，沒有財權(quán)。學(xué)校上層領(lǐng)導(dǎo)和負責(zé)實際運行的工作部門直接交流，通過對財政預(yù)算的把握制定新的發(fā)展計劃和財務(wù)管理方案。在這里我們就看到，對財務(wù)管理的設(shè)計部門其實是會計院。但是這未必是妥當(dāng)?shù)摹Ｒ驗樵O(shè)在會計學(xué)院導(dǎo)致的問題往往是按照會計學(xué)的思路塑造財務(wù)管理模式，是財務(wù)管理專業(yè)教學(xué)計劃和會計學(xué)專業(yè)教學(xué)計劃互劃等號，大同小異，會造成結(jié)構(gòu)建設(shè)上的重疊，不利于資源的有效分配，是經(jīng)濟學(xué)中常見的問題。這就是財務(wù)管理體系建設(shè)中的一個基本的思路問題，這在房地產(chǎn)的財務(wù)管理案例中也是典型之一。

2、管理職能偏弱

不少行政事業(yè)單位缺乏科學(xué)的理財觀念，在資金的使用上缺乏成本意識，財務(wù)部門對經(jīng)費的管理僅僅滿足于事后預(yù)算，忽視了事前預(yù)測和事中控制，單位對經(jīng)費的收支僅停留在核算和賬面平衡上的考核，很少對資金使用效能、用途的必要性進行考核，這直接導(dǎo)致單位一方面經(jīng)費緊缺，另一方面卻是資金的使用效率低下。

這就不難發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理不能有效運行給企事業(yè)單位帶來的惡性循環(huán)，既不利于獨立單位的發(fā)展，也不利于社會經(jīng)濟的整體健康運轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)中，由于地理環(huán)境和城市因素的牽制，財務(wù)管理的管理效能更是直接反應(yīng)在對土地的金錢利用率上，很難不讓人懷疑，房價出現(xiàn)泡沫是否跟基礎(chǔ)的財務(wù)管理有直接聯(lián)系。這是財務(wù)管理中又一突出問題。

3、經(jīng)費使用缺乏計劃性

房地產(chǎn)的財務(wù)管理和一般行政、非行政部門的財務(wù)管理相同，主要體現(xiàn)在對日常開銷和收入的控制上，不過它主要針對將錢投入到房地產(chǎn)的開發(fā)和合作上去。但是在不同的管理者操作下，對房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算的控制往往決定于投資項目的多少、貴賤，在開發(fā)中使用財務(wù)管理時，也容易出現(xiàn)劍走偏鋒，拿捏不穩(wěn)的情況，集中體現(xiàn)在預(yù)算編制不完善，預(yù)算執(zhí)行不規(guī)范，經(jīng)費使用缺乏計劃性上。在處理項目時不能細化到控制財務(wù)的各個細節(jié)，將會帶來不小的負面經(jīng)濟效果，這也是財務(wù)管理中容易出現(xiàn)的問題之一。

三、解決措施

以上三點為房地產(chǎn)財務(wù)管理中容易出現(xiàn)的問題，現(xiàn)在就它們的解決給出應(yīng)有的針對辦法，希望對各部門在良好運作財務(wù)上起到一些幫助和借鑒。

1、確立專業(yè)建設(shè)目標(biāo)

要解決財務(wù)管理體系建設(shè)的問題，只能使專業(yè)建設(shè)環(huán)境得到更大的改善，以利于專業(yè)的發(fā)展。但僅有外部環(huán)境是不夠的，還必須從專業(yè)建設(shè)本身需求途徑，其中一個方面就是合理確立財務(wù)管理專業(yè)建設(shè)目標(biāo)，需要確立財務(wù)管理應(yīng)該歸屬的專業(yè)學(xué)科，然后針對學(xué)科要求培養(yǎng)合適人才對其進行控制，因時致用，才避免了走太多的彎路；緊接著是建設(shè)完學(xué)科之后，要完善其專業(yè)課程的體系設(shè)計，使財務(wù)管理在細化到各經(jīng)濟知識領(lǐng)域時都能找到相關(guān)的理論研究成果予以假設(shè)和證明，只有這樣，財務(wù)管理才能在良好的模式下實現(xiàn)運作。

2、加強管理職能建設(shè)

這是在完善了基礎(chǔ)專業(yè)建設(shè)之后能夠?qū)崿F(xiàn)的。有了很好的使用槍的方法卻只能拿到一把打不響的破槍，都是白搭。這就要求使用者必須在理論和實踐基礎(chǔ)上實現(xiàn)統(tǒng)一。對財務(wù)管理也是一個道理，加強其自身職能建設(shè)，擁有一套完整的可操作體系，在硬度上保證投資開發(fā)時不至于出現(xiàn)基礎(chǔ)性的漏洞，是職能建設(shè)的理想目標(biāo)，希望在實現(xiàn)管理中能夠注意。

3、有效控制經(jīng)費使用

在房地產(chǎn)投資中，在明確了投資方向和力量時，要對財務(wù)可控制范圍有清醒的認識，實現(xiàn)量入為出，處處為公司著想，強化預(yù)算管理，規(guī)范收支行為。因為這是在投資實踐中考慮的問題，只要在基本理論完善時，才能夠減少經(jīng)費使用不當(dāng)?shù)氖д`。

[1]蘇萬貴.關(guān)于財務(wù)管理專業(yè)建設(shè)的若干問題[D].高校財務(wù),2010

[2]王文萍.關(guān)于加強行政事業(yè)單位財務(wù)管理的思考[D].生產(chǎn)力研究,2009

[3]劉玉峰等.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成機理和區(qū)域性特征[D].重慶建筑大學(xué)學(xué)報,2007

（責(zé)任編輯：張彬）