山東濰坊向陽房地產開發(fā)有限公司 周愛霞

房地產企業(yè)稅收籌劃問題探究

山東濰坊向陽房地產開發(fā)有限公司 周愛霞

文章首先闡述了房地產企業(yè)稅收籌劃的必要性，繼而分別從營業(yè)稅、土地增值稅、房產稅以及企業(yè)所得稅等四個主要稅種提出了稅收籌劃策略，最后對全文進行了總結，以期能夠對我國當前房地產企業(yè)的稅收籌劃問題提供一點可借鑒之處。

房地產企業(yè) 稅收籌劃 必要性 策略

一、引言

伴隨著我國社會主義市場經濟的飛速發(fā)展，我國房地產行業(yè)也發(fā)展迅速。但是房地產行業(yè)的競爭也日趨激烈，稅收是房地產項目開發(fā)成本的重要組成部分，為了能夠更大限度的降低企業(yè)成本，如何進行科學有效的稅收籌劃引起了廣大房地產企業(yè)的關注，因此，本文就房地產企業(yè)的稅收籌劃問題展開論述。

二、房地產企業(yè)稅收籌劃的必要性分析

（一）涉及稅種范圍較廣，在開發(fā)成本中所占比例較大

就我國當前的稅收體制來看，涉及到房地產企業(yè)的稅種數(shù)量非常多，房地產企業(yè)作為納稅人難以在短時間內使我國的稅收體制發(fā)生變化，面對各項繁多的稅種，房地產企業(yè)只能通過科學有效的稅收籌劃來實現(xiàn)企業(yè)稅收負擔的減輕。只有這樣才能夠使房地產企業(yè)在激烈的市場競爭中具備一定的競爭力。

（二）房地產市場競爭日趨激烈

由于房地產行業(yè)在我國的起步較晚，因此，我國關于房地產行業(yè)的稅收政策法規(guī)也相對不是十分健全，這在一定程度上為我國房地產企業(yè)的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產企業(yè)能夠抓住我國當前稅收政策的不完善之處，將會極大的提高其進行稅收籌劃的水平。

（三）我國稅收環(huán)境不斷改善

伴隨著我國稅收法制的不斷健全，我國正在逐步走向依法治稅的新環(huán)境。企業(yè)減免稅的程序更加規(guī)范，各種形式的人為因素干擾稅款征收的現(xiàn)象日益得到控制。這種健康的稅收環(huán)境為我國當前各項稅收優(yōu)惠政策的貫徹落實提供了良好的基礎，也為房地產企業(yè)科學合理的稅收籌劃措施的實現(xiàn)提供了可能。

基于以上分析可以看到，房地產企業(yè)加強自身的稅收籌劃能力是十分必要的。

三、房地產企業(yè)各主要稅種的稅收籌劃策略

就我國當前的稅收制度來看，我國房地產企業(yè)應當繳納的稅種主要有以下八個類別：營業(yè)稅、土地增值稅、房產稅、企業(yè)所得稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設稅以及印花稅。其中，營業(yè)稅、土地增值稅、房產稅和企業(yè)所得稅是房地產企業(yè)應納稅額的主要組成部分，因此，本文就這四種主要稅種的籌劃措施進行分別論述與分析：

（一）營業(yè)稅

營業(yè)稅是房地產企業(yè)所應繳納的一個主要稅種，房地產企業(yè)在營業(yè)稅的稅收籌劃策略應當從以下幾個方面進行：

首先，有效運用企業(yè)相關合同。由于房地產企業(yè)同建筑施工單位之間簽訂的合同性質不同，因此也會產生不同的稅收結果。如果簽訂的是服務業(yè)的合同，其營業(yè)稅稅率為5%，如果簽訂的是建筑類合同，其營業(yè)稅稅率則為3%。這一差異為房地產企業(yè)的稅收籌劃提供了較大的可操作空間。比如：甲企業(yè)有一個在2010年進行的建筑項目，工程價款為2000萬元，但是由于某種原因需將該項目全部外包給乙建筑單位實施，甲企業(yè)負責其技術咨詢服務，乙企業(yè)支付給甲企業(yè)200萬元的服務費?；谶@一事實，在甲乙雙方簽訂工程外包合同的時候，倘若簽訂的是技術服務性質的合同，那么甲企業(yè)應當繳納的營業(yè)稅額為200*5%=10萬元；倘若簽訂的是工程承包合同的話，那么甲企業(yè)應當繳納的營業(yè)稅額則為200*3%=6萬元。

其次，科學確定納稅主體。我國稅法明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)代收項目也應當一并計入該房地產企業(yè)的營業(yè)額進行營業(yè)稅的計算繳納。然而，我國稅法對服務性質的企業(yè)卻沒有類似規(guī)定。這樣一來，房地產企業(yè)可以通過設置專門的獨立核算的物業(yè)公司進行收費，以此實現(xiàn)企業(yè)營業(yè)稅稅額的降低。比如，2008年，甲企業(yè)開發(fā)了兩處商品房，并且已經全部售出，這兩處商品房的物業(yè)管理費按照每平方米1元錢的標準收取。甲企業(yè)將物業(yè)費放到了“其他業(yè)務收入”科目中進行核算。2009年全年收入共計200萬元，在此基礎上按照代收款項的3%收取手續(xù)費，手續(xù)費共計6萬元?；谶@一現(xiàn)實，如果甲企業(yè)不設置獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)，那么代收款項及手續(xù)費都應當合并計入甲企業(yè)的營業(yè)額計算營業(yè)稅，甲企業(yè)應繳納的營業(yè)稅額為 （200+6）*5%= 10.3萬元；如果甲企業(yè)設置了專門的獨立核算的物業(yè)公司的話，那么該物業(yè)公司只需就手續(xù)費收入繳納營業(yè)稅即可，應繳納的營業(yè)稅額為6*5%=0.3萬元。

（二）土地增值稅

房地產企業(yè)關于土地增值稅的稅收籌劃方式主要是利用土地增值稅的臨界點進行稅收籌劃。對土地增值稅的稅收籌劃主要注重稅基的籌劃，這是由于土地增值稅實行的是累進稅制，只要稅基發(fā)生變化，就會對納稅額產生明顯的影響。房地產企業(yè)土地增值稅的籌劃手段主要是減稅法以及稅率差異法。除此之外，我國《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20%時，應就其全部增值額按規(guī)定征稅?！边@樣就有可能出現(xiàn)因增值額僅稍高于起征點就造成稅負大幅度增加，導致稅后收入降低的現(xiàn)象出現(xiàn)，這也就是稅收籌劃要研究的重要環(huán)節(jié)。

稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免繳納土地增值稅；建成后轉讓的，應繳納土地增值稅。例如，房地產企業(yè)自身擁有一塊土地，擬與其他公司合作建造寫字樓，資金由其他公司提供，建成后按比例分房。對房地產開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，則不用繳納土地增值稅。

（三）房產稅

房產稅是以房產為征稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入，向產權所有人征收的一種稅。房產稅的計算方法有從價計征和從租計征兩種形式。從價計征房產稅的，依照房產原值，一次減除10%-30%后的余值作為計稅依據(jù)，按照1.2%的稅率計算征稅；從租計征的，以房產租金收入為計稅依據(jù)，按12%的稅率計征。房產稅存在兩種計征方式，這兩種方式的差異為稅收籌劃提供了空間。

（四）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產經營所得和其他所得征收的一個稅種，對企業(yè)凈利潤的影響是十分巨大的。所以，房地產企業(yè)所得稅的稅收籌劃是整個企業(yè)稅收籌劃鏈條中的一個重要環(huán)節(jié)，本文認為應當從分析影響應納稅所得額的因素入手探討企業(yè)所得稅的稅收籌劃策略。

企業(yè)所得稅的稅收籌劃方式多種多樣，可以說涉及到企業(yè)財務核算的方方面面，比如選擇不同的固定資產折舊方法、及時、靈活地計提存貨準備金、選擇不同的存貨計價方法等等，同其他企業(yè)的稅收籌劃方式基本相同，本文不再贅述。

四、結束語

通過上述幾個部分的分析論述，可以看到，運用一定的稅收籌劃措施能夠科學、合法、有效的降低房地產企業(yè)的應納稅款，增強房地產企業(yè)的流動資金，最大限度的擴展企業(yè)的經營利潤空間，為房地產企業(yè)日后的持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎。

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（責任編輯：董曉磊）