江西省宜春市地方稅務(wù)局 胡國華

借鑒其他國家經(jīng)驗，推進我國房產(chǎn)稅改革

江西省宜春市地方稅務(wù)局 胡國華

今年4月初，財政部在其2010年工作要點中明確指出要“完善房產(chǎn)稅制度”，5月27日，國務(wù)院又批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，根據(jù)該《意見》，今年將深化財稅體制改革，逐步推進房產(chǎn)稅改革，充分顯示了政府推進房產(chǎn)稅改革的堅定決心。

一、部分國家、地區(qū)房產(chǎn)稅比較

“房產(chǎn)稅”或“物業(yè)稅”在西方等國家稱謂區(qū)別很大。美國稱為 “財產(chǎn)稅”、英國稱為“地方稅”，在中國香港稱為“物業(yè)稅”。但是他們都有一個共性，就是作為穩(wěn)定地方財政收入的工具。

香港的房產(chǎn)稅稱為物業(yè)差餉，按年繳納。應(yīng)稅物業(yè)包括房屋、土地(不含農(nóng)地)和包括碼頭在內(nèi)的其他構(gòu)筑物。可免除差餉的包括全部業(yè)主自住樓宇；空置、不作任何用途以及社團、商會擁有的物業(yè)。計稅依據(jù)是物業(yè)的應(yīng)稅凈值，即物業(yè)應(yīng)評稅值扣除擁有人支付的差餉后，再減去20%的修繕及支出免稅額后的余額，適用稅率為15%。

韓國的房產(chǎn)稅分為財產(chǎn)稅和綜合土地稅，其稅率達到驚人的30%。據(jù)報道，韓國在接下來的2年內(nèi)，還有可能進一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財產(chǎn)稅和土地稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。

在美國每個房子都要交房地產(chǎn)稅，無論是住房還是商業(yè)性房產(chǎn)(商店、寫字樓等)。房地產(chǎn)稅在美國是屬于地方稅，與聯(lián)邦政府無關(guān)，由州、縣和鎮(zhèn)三家按比例分成。稅率是由鎮(zhèn)與縣兩家來確定的，以鎮(zhèn)為主體確定本社區(qū)的稅率。美國一般按1%～3%的稅率征收房地產(chǎn)稅，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。

瑞典的房產(chǎn)稅，征收額度為不動產(chǎn)稅務(wù)評估價值的0.5～1%。自2001年起，對于單棟獨立家庭住房(相同于國內(nèi)別墅的那種住房)，稅率為1%，對共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動產(chǎn)稅率為1%，工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。

荷蘭征稅對象包括個人住宅和營業(yè)用房，對營業(yè)用房及低收入者有減免規(guī)定，但對個人住宅沒有。這種稅收政策可以說是在鼓勵房屋出租。

加拿大根據(jù)業(yè)主的不同情況，以土地和房屋的評估總值的0.5～15%征收房產(chǎn)稅。自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)，房產(chǎn)稅也不相同，對擁有第二套住宅的人以高稅率征收。

新加坡對所有房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。

日本的房產(chǎn)稅主要有兩項，分別為針對房屋征收的固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅。這兩項稅具體的計算方法是，在對房屋的主體、裝修等價格進行評估的基礎(chǔ)上得出該房屋的征稅標準額度，再乘以分別的稅率，具體的稅率由各個市鎮(zhèn)所分別設(shè)定。固定資產(chǎn)稅的標準稅率為1.4%，稅率的上限為2.1%。

二、當(dāng)前我國房產(chǎn)稅存在的問題

房產(chǎn)稅的雛形始見于周朝，《周禮》曾記載“掌斂廛布于泉府”，廛布即是當(dāng)時課征的房產(chǎn)稅。新中國成立后，我國開始在部分城市征收城市房地產(chǎn)稅，改革開放初期，房產(chǎn)稅作為一個獨立稅種從城市房地產(chǎn)稅中剝離出來，征稅范圍擴大，2009年財政部又將這兩個稅種合并為房產(chǎn)稅。自上世紀八十年代中期房產(chǎn)稅開征以來，房產(chǎn)稅在籌集財政收入、調(diào)控經(jīng)濟、調(diào)節(jié)收入分配等職能方面發(fā)揮了一定的積極作用，但應(yīng)當(dāng)看到，經(jīng)過改革開放30多年的發(fā)展，我國當(dāng)前的政治制度和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與當(dāng)初條例制訂時相比已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，現(xiàn)行房產(chǎn)稅已難以適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展變化的要求。

1、稅基狹窄，職能弱化

現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》出臺于1986年，那時我國正處于改革開放初始階段，受當(dāng)時政治經(jīng)濟發(fā)展水平、社會物質(zhì)條件、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模等諸多因素影響，房產(chǎn)稅稅基的設(shè)定只限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)，而把鄉(xiāng)、廣大農(nóng)村的一些應(yīng)納稅對象排除在征稅范圍之外，并且將國家機關(guān)、人民團體、軍隊、國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)列為免稅對象，征稅范圍非常狹窄。當(dāng)前我國經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)軌時期，伴隨著工業(yè)化的進程，農(nóng)村城鎮(zhèn)化程度在不斷提高，一些地區(qū)已具備了城鎮(zhèn)的功能，尤其在城鄉(xiāng)結(jié)合部、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村，房產(chǎn)規(guī)模急劇擴大，經(jīng)營用房快速膨脹，完全可以納入征稅范圍，作為國家稅收的穩(wěn)定稅源。隨著中國事業(yè)機構(gòu)管理體制的改革，不屬于提供社會公共產(chǎn)品的事業(yè)單位將逐步實現(xiàn)市場化和企業(yè)化，由于其性質(zhì)己發(fā)生變化，因此它必須承擔(dān)納稅義務(wù)。

1998年的住房制度改革加速了居民住房的商品化，高收入階層不但擁有N套住房，而且通常選擇面積大、地段好、各種服務(wù)設(shè)施齊全的住房，因而占有了更多的社會公共資源和享受了更多的社會公共服務(wù)，對居民自用住房完全免稅，不僅使國家放棄了調(diào)節(jié)居民收入分配的重要手段，還違背了多受益者多納稅的公平原則。在住房商品化環(huán)境下，由于對居民自有非經(jīng)營性住房完全免稅，大量閑散資金投機房地產(chǎn)，推高房價，引發(fā)社會各種矛盾，現(xiàn)行房產(chǎn)稅調(diào)控職能幾乎消失殆盡。

2、計稅依據(jù)、稅率設(shè)計不科學(xué)，有失稅收公正

現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值和租金收入為計稅依據(jù)，分別按1.2%和12%的稅率計算繳稅。在開征范圍內(nèi)，相對于以房產(chǎn)余值計稅來講，同一地段的應(yīng)稅房產(chǎn)由于所建造年份不同，相同面積的房產(chǎn)計稅價格卻截然不同；不同地段的房產(chǎn)受環(huán)境經(jīng)濟影響，由于所建造年份不同，面積相同的房產(chǎn)計稅價格有天壤之別。就租金收入計稅來講，在按5%繳納營業(yè)稅后再征一道12%的房產(chǎn)稅，與按余值計稅比照，綜合稅負顯得過重。另外，由于會計核算形式不同，自建房產(chǎn)的余值不包含外購?fù)恋貎r款，而外購房產(chǎn)卻包含在內(nèi)，兩種面積相同的房產(chǎn)必然會形成一種計稅依據(jù)差異，不符合稅收公平原則。

3、征管措施不完善，稅源流失嚴重

一是缺乏有效的房產(chǎn)登記制度，尤其是對小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)控不到位；二是私人房產(chǎn)出租、經(jīng)營遍布城鄉(xiāng)各地，征管力量不足，顧此失彼；三是委托征收制度不健全，忽視了相關(guān)部門和社區(qū)的作用；四是缺乏與房產(chǎn)稅密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估機制和房產(chǎn)稅評稅政策等等。嚴重影響了稅收征管的力度，致使不少稅源流失。

三、房產(chǎn)稅改革基本思路

房產(chǎn)稅改革箭在弦上，一石激起千層浪，引來各種爭議。就目前我國房地產(chǎn)市場來說，利用稅收杠桿，配合其他政策，通過房產(chǎn)稅改革來抑制過度虛高的房價是很有必要；站在長遠角度看，改革房產(chǎn)稅符合我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速增長的要求。房產(chǎn)稅改革必須遵循以下原則：

1、公平原則，即普遍納稅原則

在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅。按照房產(chǎn)用途和屬性，將房產(chǎn)劃分四種類型，即生活保障型房產(chǎn)、公共服務(wù)型房產(chǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營型房產(chǎn)、投機套利型房產(chǎn)，另外取消對租金收入征房產(chǎn)稅，體現(xiàn)稅收的公平性、嚴肅性。對生活保障型房產(chǎn)，實行以家庭為單位，按人均占有面積為基準，超基數(shù)二倍以內(nèi)的部分作為生產(chǎn)經(jīng)營型房產(chǎn)，超基數(shù)二倍以上的部分作為投機套利型房產(chǎn)。對公共服務(wù)型房產(chǎn)，本著合理利用、厲行節(jié)約公共資源的原則，按單位在編人數(shù)人均占有面積計算，超基數(shù)部分全部轉(zhuǎn)作生產(chǎn)經(jīng)營型房產(chǎn)。

2、效率原則，即便利征管原則

防止出現(xiàn)像土地增值稅那樣復(fù)雜化，千人計算千種結(jié)果的局面。一是計稅依據(jù)要合理，參照國際上通行的作法，以土地和房屋的評估值扣除使用年限系數(shù)值后的余額為計稅依據(jù)，房屋的評估值應(yīng)在一個時期內(nèi)保持相對的穩(wěn)定。二是稅率設(shè)計要科學(xué)，根據(jù)不同類型的房產(chǎn)設(shè)計不同的稅率。對生活保障型和公共服務(wù)型房產(chǎn)實行零稅率，對生產(chǎn)經(jīng)營型房產(chǎn)，在保有期內(nèi)稅率從低，出售時適度從高，對投機套利型房產(chǎn)執(zhí)行從重稅率。三是政策界限要明晰，嚴格減免政策。對社會公益性質(zhì)房產(chǎn)實行免稅，如宗教寺廟、公園、名勝古跡、全額財政撥款的教育機構(gòu)自用的房產(chǎn)；對遭受自然災(zāi)害的地區(qū)和個人實行定期減免政策，如地震災(zāi)害、洪澇災(zāi)害；列舉特殊減免的房產(chǎn)，如軍隊營房、武器倉庫、人民大會堂等。四是征管措施要到位，建立和完善代扣代繳、代征代繳制度，以法律形式將相關(guān)部門的代扣代繳、代征代繳義務(wù)固定，如房管部門、社區(qū)居委會、村民小組、房產(chǎn)經(jīng)營使用者等。五是成立專業(yè)評估機構(gòu)，創(chuàng)建和逐步完善評估體系，保證評估工作的公正、合理，促進評估工作順利開展。

3、財政原則，即籌集收入原則

任何一種稅制改革，其最終目標都會反映在稅收職能上來，籌集財政收入是稅收的首要職能。在西方國家，以財產(chǎn)為課稅對象的物業(yè)稅或保有稅是地方財政收入的重要來源，美國、英國、加拿大的財產(chǎn)稅占全部收入超9%，日本、新西蘭、澳大利亞等國為5～7%，而在我國，根據(jù)財政部公布的 2008、2009年房產(chǎn)稅征收情況僅為 680.4億元、803.64億元，分別占當(dāng)年稅收收入總額的1.25%、1.35%，剔除征管不到位因素，比重仍大大低于國外水平，不利于地方經(jīng)濟的發(fā)展和推進城市化進程。房產(chǎn)稅改革不是單純對現(xiàn)有條列進行調(diào)整，牽一發(fā)而動全身，必將其他與房產(chǎn)相關(guān)項目的稅種、費金進行整合（如土地增值稅、契稅、土地出讓金等），使房產(chǎn)稅設(shè)計更為科學(xué)、合理，以保證地方財政收入穩(wěn)定增長，滿足公共財政支出的需要。

（責(zé)任編輯：何秀秀）