淺析現(xiàn)行準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)挠绊?/h1>
2010-10-09 07:05:47湖南雜交水稻研究中心羅珊
財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版) 2010年10期
湖南雜交水稻研究中心 羅珊
淺析現(xiàn)行準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)挠绊?/p>
湖南雜交水稻研究中心 羅珊
2006年新準(zhǔn)則的實(shí)施給企業(yè)及財(cái)務(wù)人員、管理人員等其他相關(guān)人員和部門帶來了新的挑戰(zhàn)。本文對(duì)新舊準(zhǔn)則進(jìn)行了對(duì)比，分析了新準(zhǔn)則針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的主要變化，針對(duì)其房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和理財(cái)?shù)牟焕绊懱岢隽艘恍?yīng)對(duì)措施。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 理財(cái) 影響
一、前言
以前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的暴利令人咋舌，房地產(chǎn)企業(yè)利用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則漏洞操縱利潤(rùn)的大有人在，這極大的擾亂了國(guó)家正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。2006年2月15日，財(cái)政部發(fā)布了39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，2007年1月1日，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在我國(guó)地產(chǎn)類上市公司實(shí)施，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)我國(guó)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略帶來了一定的影響。
本文將新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行對(duì)比，從涉及當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的主要內(nèi)容出發(fā)，重點(diǎn)探討了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的影響，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況分析其應(yīng)用的積極之處以及存在的問題，并對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了思考，提出了相關(guān)對(duì)策分析，以期為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供借鑒與參考。
二、與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)處理上的主要變化
1、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的引入
在舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算的，并且投資性房地產(chǎn)是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。新準(zhǔn)則體系增加了《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)做出了明確定義：為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
2、《收入》準(zhǔn)則的變化
以前的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以結(jié)算賬單提交買受人并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的依據(jù)，雖然比較簡(jiǎn)單而便于會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作，但其未能反映銷售的實(shí)質(zhì)，且理論上缺乏合理性。新《收入》準(zhǔn)則以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)志，雖然要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力，但理論上更具有合理性。
3、《資產(chǎn)減值》準(zhǔn)則的變化及其意義
以前，上市公司“盈利上升，多計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備；盈利下滑，再將跌價(jià)準(zhǔn)備沖回”，運(yùn)用資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提和沖回來操縱企業(yè)利潤(rùn)，調(diào)節(jié)盈利。實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，上市公司不能沖回固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和按成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備，使得利潤(rùn)操縱的這一主要途徑被封死。
4、《借款費(fèi)用》的變化及其意義
借款費(fèi)用準(zhǔn)則的變化有以下幾方面：擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的資產(chǎn)范圍；擴(kuò)大了可以資本化的借款范圍；借款費(fèi)用扣除項(xiàng)目規(guī)定更加嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)。
首先，借款費(fèi)用可資本化范圍的擴(kuò)大,將使生產(chǎn)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)受益。但對(duì)借款費(fèi)用中應(yīng)予資本化的利息金額，扣除了尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益。其次，新準(zhǔn)則還要求披露資本化率和利息資本化金額，這也有助于投資者了解房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況。
三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)恼嬗绊?/h2>
1、增加房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)賬面價(jià)值
企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策的變更，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此，在采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值模式的首年，各相關(guān)上市公司將會(huì)采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來按成本計(jì)量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量，其影響結(jié)果是，這些上市公司的上年度的資本公積 (其他資本公積)將會(huì)得到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大為增加。同時(shí)，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額也將計(jì)入所有者權(quán)益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，使原來隱形的資產(chǎn)得到了體現(xiàn)，達(dá)到更好地披露其真實(shí)價(jià)值的目的。
2、增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性和可靠性
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式，可以反映出房地產(chǎn)隨時(shí)間變化的真實(shí)價(jià)值，提高了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。同時(shí)，新準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來，需要單獨(dú)披露其種類、金額和計(jì)量模式，還有兩種計(jì)量模式下的詳細(xì)信息。新準(zhǔn)則下的財(cái)務(wù)報(bào)告相當(dāng)于一份詳細(xì)的調(diào)查報(bào)告，信息披露更加規(guī)范、詳細(xì)，這大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性，從而使企業(yè)信息披露更加透明，利用資本市場(chǎng)融資更加便利。
四、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)呢?fù)面影響
1、加大了會(huì)計(jì)核算的工作量
新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定。對(duì)不同房地產(chǎn)類型的明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)，以便向財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會(huì)計(jì)信息，在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。
2、容易造成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)
新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)會(huì)計(jì)期間財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的穩(wěn)定性。
3、易引起房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足
房地產(chǎn)企業(yè)大多是以現(xiàn)金為主的，所以人們除了關(guān)注企業(yè)的盈利狀況外，會(huì)更加關(guān)注企業(yè)良好的現(xiàn)金流狀況。如果房地產(chǎn)企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，使得被重估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場(chǎng)價(jià)值，但沒有形成實(shí)質(zhì)性的現(xiàn)金流入。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有對(duì)其價(jià)值重估帶來的當(dāng)期損益稅收安排做出明確解釋，如果按照現(xiàn)行的評(píng)估增值會(huì)計(jì)處理方式，雖然凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅款，不影響當(dāng)期應(yīng)計(jì)稅款，但由于不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，使得企業(yè)利潤(rùn)提前實(shí)現(xiàn)，就要繳納相應(yīng)的所得稅，反而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出。
五、應(yīng)對(duì)新準(zhǔn)則不利影響的措施
作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，一方面要積極利用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的利好政策促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要有針對(duì)性的采取措施，盡量避免其帶來的不利影響。
1、調(diào)整資金來源結(jié)構(gòu)
針對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大資金來源。對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)來說，不能過分依賴銀行貸款，而要重點(diǎn)注意實(shí)現(xiàn)資金的多元化來源渠道。
2、加強(qiáng)企業(yè)成本控制
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)，必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用支出，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，必須加強(qiáng)成本控制。包括明確成本控制工作流程、建立成本控制體系、建立完善的成本控制機(jī)構(gòu)、貫徹成本控制思想等。
3、把握好將自用房地產(chǎn)資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)
是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)？這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓，并且比較容易實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情況下，好的選擇是，繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨；在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下，公司才會(huì)選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
4、選擇合理的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)價(jià)模式
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，但對(duì)于這一模式的運(yùn)用尚有一定的保留，因而采用公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)也存在著某些不利因素。因此，即使對(duì)那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式應(yīng)該相機(jī)選擇。
5、加強(qiáng)人員培訓(xùn)
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)判斷和綜合技術(shù)操作能力提出了更高要求，財(cái)務(wù)方面的改革將不斷加重公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的工作量。這樣對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說應(yīng)特別注意管理人員是否對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的精神做了正確的傳達(dá)，財(cái)務(wù)人員是否真正了解領(lǐng)會(huì)了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的精髓、要點(diǎn)和內(nèi)容，以及是否能做好新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的銜接工作。要想讓財(cái)會(huì)人員盡快熟悉新制度的運(yùn)作，就必須重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的繼續(xù)教育，這樣不僅能使我們財(cái)務(wù)人員最快、最準(zhǔn)確的學(xué)習(xí)和掌握不同時(shí)期的制度，也能大大減少企業(yè)成本，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
六、結(jié)語
綜上所述，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的負(fù)面影響，但它更有助于促進(jìn)當(dāng)代中國(guó)企業(yè)的迅速發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)中國(guó)上市公司在國(guó)際市場(chǎng)的可比性。因此，在當(dāng)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的環(huán)境下，我們房地產(chǎn)企業(yè)不但應(yīng)該積極采取措施盡量避免新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)造成的負(fù)面影響，還應(yīng)該最大限度地利用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來的新機(jī)遇，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速健康發(fā)展。
[1]朱一妮.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技, 2008;7
[2]曾文蘭.淺析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響與對(duì)策[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2007;3
[3]邱近峰.試析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].法制與社會(huì), 2007;5
（責(zé)任編輯：羅寧）
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湖南雜交水稻研究中心 羅珊
淺析現(xiàn)行準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)挠绊?/p>
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2006年新準(zhǔn)則的實(shí)施給企業(yè)及財(cái)務(wù)人員、管理人員等其他相關(guān)人員和部門帶來了新的挑戰(zhàn)。本文對(duì)新舊準(zhǔn)則進(jìn)行了對(duì)比，分析了新準(zhǔn)則針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的主要變化，針對(duì)其房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和理財(cái)?shù)牟焕绊懱岢隽艘恍?yīng)對(duì)措施。
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 理財(cái) 影響
一、前言
以前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的暴利令人咋舌，房地產(chǎn)企業(yè)利用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則漏洞操縱利潤(rùn)的大有人在，這極大的擾亂了國(guó)家正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。2006年2月15日，財(cái)政部發(fā)布了39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，2007年1月1日，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在我國(guó)地產(chǎn)類上市公司實(shí)施，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)我國(guó)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略帶來了一定的影響。
本文將新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行對(duì)比，從涉及當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的主要內(nèi)容出發(fā)，重點(diǎn)探討了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的影響，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況分析其應(yīng)用的積極之處以及存在的問題，并對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了思考，提出了相關(guān)對(duì)策分析，以期為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供借鑒與參考。
二、與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)處理上的主要變化
1、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的引入
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2、《收入》準(zhǔn)則的變化
以前的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以結(jié)算賬單提交買受人并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的依據(jù)，雖然比較簡(jiǎn)單而便于會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作，但其未能反映銷售的實(shí)質(zhì)，且理論上缺乏合理性。新《收入》準(zhǔn)則以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)志，雖然要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力，但理論上更具有合理性。
3、《資產(chǎn)減值》準(zhǔn)則的變化及其意義
以前，上市公司“盈利上升，多計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備；盈利下滑，再將跌價(jià)準(zhǔn)備沖回”，運(yùn)用資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提和沖回來操縱企業(yè)利潤(rùn)，調(diào)節(jié)盈利。實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，上市公司不能沖回固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和按成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備，使得利潤(rùn)操縱的這一主要途徑被封死。
4、《借款費(fèi)用》的變化及其意義
借款費(fèi)用準(zhǔn)則的變化有以下幾方面：擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的資產(chǎn)范圍；擴(kuò)大了可以資本化的借款范圍；借款費(fèi)用扣除項(xiàng)目規(guī)定更加嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)。
首先，借款費(fèi)用可資本化范圍的擴(kuò)大,將使生產(chǎn)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)受益。但對(duì)借款費(fèi)用中應(yīng)予資本化的利息金額，扣除了尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益。其次，新準(zhǔn)則還要求披露資本化率和利息資本化金額，這也有助于投資者了解房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況。
三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)恼嬗绊?/h2>
1、增加房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)賬面價(jià)值
企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策的變更，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此，在采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值模式的首年，各相關(guān)上市公司將會(huì)采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來按成本計(jì)量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量，其影響結(jié)果是，這些上市公司的上年度的資本公積 (其他資本公積)將會(huì)得到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大為增加。同時(shí)，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額也將計(jì)入所有者權(quán)益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，使原來隱形的資產(chǎn)得到了體現(xiàn)，達(dá)到更好地披露其真實(shí)價(jià)值的目的。
2、增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性和可靠性
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式，可以反映出房地產(chǎn)隨時(shí)間變化的真實(shí)價(jià)值，提高了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。同時(shí)，新準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來，需要單獨(dú)披露其種類、金額和計(jì)量模式，還有兩種計(jì)量模式下的詳細(xì)信息。新準(zhǔn)則下的財(cái)務(wù)報(bào)告相當(dāng)于一份詳細(xì)的調(diào)查報(bào)告，信息披露更加規(guī)范、詳細(xì)，這大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性，從而使企業(yè)信息披露更加透明，利用資本市場(chǎng)融資更加便利。
四、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)呢?fù)面影響
1、加大了會(huì)計(jì)核算的工作量
新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定。對(duì)不同房地產(chǎn)類型的明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)，以便向財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會(huì)計(jì)信息，在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。
2、容易造成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)
新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)會(huì)計(jì)期間財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的穩(wěn)定性。
3、易引起房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足
房地產(chǎn)企業(yè)大多是以現(xiàn)金為主的，所以人們除了關(guān)注企業(yè)的盈利狀況外，會(huì)更加關(guān)注企業(yè)良好的現(xiàn)金流狀況。如果房地產(chǎn)企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，使得被重估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場(chǎng)價(jià)值，但沒有形成實(shí)質(zhì)性的現(xiàn)金流入。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有對(duì)其價(jià)值重估帶來的當(dāng)期損益稅收安排做出明確解釋，如果按照現(xiàn)行的評(píng)估增值會(huì)計(jì)處理方式，雖然凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅款，不影響當(dāng)期應(yīng)計(jì)稅款，但由于不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，使得企業(yè)利潤(rùn)提前實(shí)現(xiàn)，就要繳納相應(yīng)的所得稅，反而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出。
五、應(yīng)對(duì)新準(zhǔn)則不利影響的措施
作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，一方面要積極利用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的利好政策促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要有針對(duì)性的采取措施，盡量避免其帶來的不利影響。
1、調(diào)整資金來源結(jié)構(gòu)
針對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大資金來源。對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)來說，不能過分依賴銀行貸款，而要重點(diǎn)注意實(shí)現(xiàn)資金的多元化來源渠道。
2、加強(qiáng)企業(yè)成本控制
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)，必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用支出，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，必須加強(qiáng)成本控制。包括明確成本控制工作流程、建立成本控制體系、建立完善的成本控制機(jī)構(gòu)、貫徹成本控制思想等。
3、把握好將自用房地產(chǎn)資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)
是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)？這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓，并且比較容易實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情況下，好的選擇是，繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨；在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下，公司才會(huì)選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
4、選擇合理的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)價(jià)模式
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，但對(duì)于這一模式的運(yùn)用尚有一定的保留，因而采用公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)也存在著某些不利因素。因此，即使對(duì)那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式應(yīng)該相機(jī)選擇。
5、加強(qiáng)人員培訓(xùn)
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)判斷和綜合技術(shù)操作能力提出了更高要求，財(cái)務(wù)方面的改革將不斷加重公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的工作量。這樣對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說應(yīng)特別注意管理人員是否對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的精神做了正確的傳達(dá)，財(cái)務(wù)人員是否真正了解領(lǐng)會(huì)了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的精髓、要點(diǎn)和內(nèi)容，以及是否能做好新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的銜接工作。要想讓財(cái)會(huì)人員盡快熟悉新制度的運(yùn)作，就必須重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的繼續(xù)教育，這樣不僅能使我們財(cái)務(wù)人員最快、最準(zhǔn)確的學(xué)習(xí)和掌握不同時(shí)期的制度，也能大大減少企業(yè)成本，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
六、結(jié)語
綜上所述，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的負(fù)面影響，但它更有助于促進(jìn)當(dāng)代中國(guó)企業(yè)的迅速發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)中國(guó)上市公司在國(guó)際市場(chǎng)的可比性。因此，在當(dāng)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的環(huán)境下，我們房地產(chǎn)企業(yè)不但應(yīng)該積極采取措施盡量避免新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)造成的負(fù)面影響，還應(yīng)該最大限度地利用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來的新機(jī)遇，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速健康發(fā)展。
[1]朱一妮.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技, 2008;7
[2]曾文蘭.淺析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響與對(duì)策[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2007;3
[3]邱近峰.試析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].法制與社會(huì), 2007;5
（責(zé)任編輯：羅寧）
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