山東大學(xué) 陳佩茹

宏觀經(jīng)濟(jì)政策對我國房地產(chǎn)市場的影響

山東大學(xué) 陳佩茹

近幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展可謂勢頭迅猛。國家出臺了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，這些宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場具有一定的影響。本文就國家的系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以及房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行淺析評論。

調(diào)控 房地產(chǎn) 房價

為規(guī)劃房地產(chǎn)市場發(fā)展，國家近年來出臺了一系列的調(diào)控政策，特別是今年房地產(chǎn)新政的推出，都普遍受到關(guān)注。本文僅就相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用作以評析和論述。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的必要性

（一）房價居高不下

我國房價目前存在較為嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象，其根本原因是經(jīng)濟(jì)適用房與商品房開發(fā)的比例本末倒置，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場被商品房壟斷，許多社會資本被投入樓市，等待升值，從而使房價不斷抬升。況且中國樓市從開始就奠定了地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府壟斷的畸形結(jié)構(gòu)。這些因素導(dǎo)致我國房價一直是呈上漲的態(tài)勢。而某種程度上的房價惡性上漲，使房地產(chǎn)投機空間增大，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的混亂，這就需要國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策來加以調(diào)控。

（二）房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，有著其特殊的屬性。房地產(chǎn)市場受銀行信貸利率和土地、建筑材料、勞動力等房價以及相關(guān)稅費等的影響，有著不均衡性。此外，房地產(chǎn)市場不具備完全競爭市場的性質(zhì)，資產(chǎn)的價值不連續(xù)，存在自身的盲目性；同時作為國民經(jīng)濟(jì)重要的產(chǎn)業(yè)組成部分，存在經(jīng)濟(jì)周期性。這些都決定了房地產(chǎn)市場必然受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動的決定和影響。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資與銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，引起了人們的強烈關(guān)注。房地產(chǎn)泡沫論、地荒論，但無論是哪種論調(diào)，房價成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭的事實，國家的宏觀調(diào)控正是在這樣的背景下出臺的。

二、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)影響

政府宏觀調(diào)控的目的并不是簡單的為了打壓房價和整頓市場，更是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場房價，理順房地產(chǎn)消費和加強住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，政府和相關(guān)部門推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措。例如：2004年的央行加息，房地產(chǎn)在集體大幅下跌后小幅反彈。一個月后市場恢復(fù)平靜。政策比較零散，反復(fù)，對樓市影響不大。2005年，國家針對房地產(chǎn)市場制定的政策法規(guī)數(shù)量最多，國八條、利率、營業(yè)稅相繼出臺，堪稱調(diào)控力度最強，但上漲依然是絕大部分城市房屋房價變化的走勢。2006年出臺的國六條、個稅強征；2007年加息，2008年降息、利率7折、稅費減免等。

由此可見，這些宏觀調(diào)控政策在遏制房價的惡性上漲方面還是起到了一定的作用的，在房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)增長方面，也發(fā)揮了應(yīng)有的功能，防止了房地產(chǎn)市場的大起大落的風(fēng)險。但我們也應(yīng)該看到，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策雖然發(fā)揮了一定的作用，但房價依然在上漲，這種局面沒有得到根本改觀。

三、房地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)市場影響

房地產(chǎn)新政是在房價快速上漲；市場上投資、投機行為盛行的背景下出臺。在今年4月15日，中央出臺了房地產(chǎn)調(diào)控新政，國務(wù)院常務(wù)會提出貸款買二套房首付不得低于50%；房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；住建部要求商品住房嚴(yán)格實行購房實名制；證監(jiān)會負(fù)責(zé)人明確二套房標(biāo)準(zhǔn)為認(rèn)房不認(rèn)貸。這一系列政策被業(yè)內(nèi)稱為“史無前例的嚴(yán)控”。

新政實施后，對房地產(chǎn)市場確實產(chǎn)生了很大的影響:

（一）二套房需求將受到抑制，市場以觀望為主

新政實施后，對于首次購房者來說，要多支付一定數(shù)額的首付款，但月供與利息卻分別有所下降；同時對于二次及以上購房者來說，在嚴(yán)格按政策執(zhí)行層面來說，不但提高了首付款的要求，而且月供利息也相應(yīng)有所提高。但對于按最近市場執(zhí)行來看的話，本次新政大大的抑制了二次及以上購房者的需求，使市場進(jìn)入新一輪觀望期。

（二）短期內(nèi)拋盤量增加，業(yè)主降價銷售

新政策出臺，上門量明顯減少；新政出臺后兩天，房源呈現(xiàn)突增勢頭，擔(dān)心市場重新陷入觀望，已有不少二手房業(yè)主主動調(diào)低了掛牌房價，因購入不滿5年、打算將稅費轉(zhuǎn)嫁給下家的到手價紛紛改為成交價。

（三）對房價上漲并未實質(zhì)改觀

就新政的這些影響來看，政府推出的一系列政策，在調(diào)控措施頻出的背景下，已經(jīng)形成政策高壓的狀況。

雖然新政的打壓效果明顯，但房地產(chǎn)的走勢受到商品供需量和房價的影響，而當(dāng)前房價優(yōu)先于房屋供需量的市場規(guī)律決定了新政不可能會收到立竿見影的效果。而在新政剛干部實施時早已有人預(yù)測新增以降低房價抑制供給方為目標(biāo)，給房價未來走勢更為猛烈埋下伏筆。

時至今日，我們可以略微清晰的看到新政的部分調(diào)控效果。據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月36個大中城市房價環(huán)比6月上漲了1.61%。目前已近9月，房價仍高居不下，苦守多日沒有迎來房價實質(zhì)性下跌，購房者會等不及而大量出手，從而導(dǎo)致調(diào)控失敗。而很多媒體也在預(yù)測第二輪調(diào)控的到來，保證對樓市調(diào)控的順利進(jìn)行。

四、樓市調(diào)控策略

國家的宏觀調(diào)控政策對樓市有著深遠(yuǎn)的影響，但在抑制房價的上漲方面就顯得力不從心，那么就應(yīng)該有相關(guān)的策略來應(yīng)對調(diào)控中的這種乏力狀況。

（一）樓市調(diào)控以預(yù)防房價反彈為主

新政對樓市的調(diào)控特別是房價的調(diào)控上，可以說處在一種尷尬的境地。一些相關(guān)人士和專家就新政對房價的調(diào)控作用談出了自己的看法。

中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天：樓市的“拐點”向上還是向下取決于調(diào)控政策，下一步政府應(yīng)將防止房價反彈作為調(diào)整的重點。

中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長鄭新立：房價的大幅下降會給經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定帶來負(fù)面影響，因此國家宏觀調(diào)控應(yīng)將防止房價的大起大落作為目標(biāo)。把房價控制住，尤其是上漲幅度較大的一線城市是控制的重點。

武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授曾國安：從消費者方面看，盡管處在觀望狀態(tài)，但剛性需求依然存在。隨著房地產(chǎn)投資以及商品房新開工面積的下降，等于商品房的供給下降了，所以房價不會下降，商品房仍是一個賣方市場。

一些業(yè)主則認(rèn)為，新政的調(diào)控方向原本就是錯誤的，房價的上漲，并不是由于開發(fā)商的問題造成，當(dāng)然，開發(fā)商有一定的責(zé)任需要承擔(dān)。因為土地成本的高漲，已經(jīng)從源頭上提高了開發(fā)商的成本，特別是一些隱性成本的增加，從而讓開發(fā)商無法降價銷售。新政忽略了市場因素。市場需要供求平衡，但中國房地產(chǎn)市場的一系列問題不是供給的問題，而是需求的問題。而新政調(diào)整的是供給的問題，那么最終將無法解決供求平衡問題，導(dǎo)致房價更快的上漲。

（二）新的調(diào)控政策不該冒然出臺

新政對房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行到現(xiàn)在，雖然各城市房屋成交量有普遍下滑現(xiàn)象，但房價并未出現(xiàn)明顯的松動。在這種情形下，很多人認(rèn)為國家應(yīng)當(dāng)繼續(xù)出臺新的調(diào)控措施，通過開征房產(chǎn)稅等手段推動房價盡快調(diào)整到與民眾普遍消費能力相適應(yīng)的水平。出臺新的調(diào)控措施，應(yīng)該是在所有問題都被認(rèn)識清楚的情況下，否則將會對市場產(chǎn)生不良反應(yīng)。國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，也應(yīng)該是在符合市場規(guī)律的前提下，不能調(diào)整資本流動的無序性，就不會有明顯的調(diào)控效果，光靠抑制房價，不能解決房地產(chǎn)市場發(fā)展的矛盾的。國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控應(yīng)該建立在長效機制的基礎(chǔ)上，注重政策的差異化，使政策真正落實到位并發(fā)揮作用；要加強宏觀調(diào)控的合力效應(yīng)。

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（責(zé)任編輯：陽卓江）