■文/陸振華 言詠

鄂爾多斯人均GDP直逼香港 黑金導(dǎo)演“空城計(jì)”

■文/陸振華 言詠

新城能唱“空城計(jì)”，緣于鄂爾多斯雄厚的煤炭財(cái)政實(shí)力，再加上彪悍的沙漠炒房團(tuán)活躍其中，導(dǎo)致這座資源型城市出現(xiàn)極為繁華的景觀。

■http://www.21cbh.com/HTML/2010-4-13/yOMDAwMDE3MjUyOA.html

鄂爾多斯陷入了“話語”的沙塵暴。

外媒一篇報(bào)道質(zhì)疑，鄂爾多斯建了座現(xiàn)代化的空城，作為100萬人新家的康巴什新區(qū)鮮有人居住。記者在康巴什新區(qū)看到，15分鐘過去，不見一個(gè)行人，駛過的汽車不到10輛。陽光在遼遠(yuǎn)天空下顯得有些停滯了。

3棟12層的黨政大樓正對著寬200米、長2400米的成吉思汗廣場。成吉思汗和駿馬的巨大雕塑，使整個(gè)廣場盡顯氣勢。廣場南端矗立著新區(qū)六大地標(biāo)性建筑，參照蒙古包形式設(shè)計(jì)的大劇院、書籍樣式的圖書館和巖石樣式的博物館等。一期建設(shè)32平方公里的康巴什新區(qū)，目前只有人口2.8萬。

康巴什因何在沙漠中崛起？有當(dāng)?shù)厝耸糠Q，東勝老城區(qū)缺水是城市搬遷的原因。而無法忽略的是，這座城市因煤而富，人均GDP直逼香港，雄厚的財(cái)政實(shí)力才是沙漠新城崛起的背后推手。

正是這樣一座“空城”，新開樓盤的房價(jià)已達(dá)6000元每平方米。與沿海一線城市一樣，這里也充斥著炒房團(tuán)的身影。

鄂爾多斯，因資源而勃興，隨之刺激樓市的繁榮。這座人均GDP居于國內(nèi)前列的城市需要思考的是，城市運(yùn)營是否能夠建立在資源與樓市泡沫的沙灘上。

“空城”中的高房價(jià)

“把康巴什稱作‘鬼城’，是不負(fù)責(zé)任的說法?！倍鯛柖嗨故锌蛋褪残聟^(qū)管委會副主任楊滿喜略帶憤懣地表示。“‘鬼城’是什么意思？就是不是人住的地方。那么你來看這里是這樣嗎？”

4月7日的鄂爾多斯陽光明媚，風(fēng)力3～4級。在康巴什新區(qū)，西北風(fēng)中夾雜著些許沙塵，在路上行走不一會兒，嘴里便能感覺到。

鄂爾多斯人以能在沙化地上如此迅速地建起這座新城感到自豪。2004年前，康巴什還只是片荒漠，兩個(gè)小村莊不到1400人。2004年新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開始，隨后房地產(chǎn)開發(fā)陸續(xù)展開，鄂爾多斯市黨政機(jī)關(guān)也在2006年7月搬遷至此。

一面臨山，三面環(huán)河，康巴什新區(qū)風(fēng)水極佳，景觀大道將其一分為二。

黨政機(jī)關(guān)、公共設(shè)施和居住區(qū)多位于西側(cè)。黨政大樓的背后是成片的西式別墅向遠(yuǎn)處延伸，看不到有人居住的跡象。除去辦公區(qū)域，造型現(xiàn)代的公寓、連片的住宅更是隨處可見。寬闊的馬路上車多人少，依稀有環(huán)衛(wèi)、建筑工人各自勞作。因?yàn)槭枪ぷ魅?，各黨政機(jī)關(guān)門外室內(nèi)倒是人員往來頻繁。

景觀大道以東則多是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，至今累計(jì)注冊企業(yè)300多家。新區(qū)東北部還規(guī)劃有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。一項(xiàng)名為“鄂爾多斯100”的項(xiàng)目2008年在這里啟動(dòng)，將由世界100名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)100棟別墅作為住宅，并建設(shè)酒店、工作室等。不過，在這片超過2平方公里的區(qū)域內(nèi)，雖然設(shè)計(jì)模型已經(jīng)有了，在建的卻屈指可數(shù)。

楊滿喜承認(rèn)現(xiàn)在居住在新區(qū)的還多是公務(wù)員，但他不喜歡外界“空城”的說法。他說，老城東勝區(qū)70多萬人從無房到有房并不容易。他們原先住的是公房，或者根本沒房，后來鄂爾多斯人富裕起來，市民才開始擁有自己的房子。

“現(xiàn)在也還沒有滿足需求?！睏顫M喜說，新區(qū)的住宅都已經(jīng)售出，也多為鄂爾多斯人購買。雖然現(xiàn)在入住率低，但這是“階段性的正?，F(xiàn)象”，“一年后、兩年后你再來看，肯定不是現(xiàn)在這樣”。

康巴什新區(qū)目前新房均價(jià)在6000元左右，已經(jīng)超過內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特。呼市內(nèi)蒙古大偉海潤房地產(chǎn)公司銷售總監(jiān)魏東說，康巴什的商品房的確都賣了，但現(xiàn)在沒人住?！笆姓畯臇|勝搬遷至新區(qū)，也是希望能形成新的居住區(qū)，帶動(dòng)新城發(fā)展?！?/p>

位于鄂爾多斯市一中對面的康和盛世小區(qū)地理位置優(yōu)越，5月才開始預(yù)售，上門咨詢的人早已絡(luò)繹不絕。小區(qū)由鄂爾多斯本地開發(fā)商東勝蒙欣房地產(chǎn)公司開發(fā)，共有住宅600套，售價(jià)6000元～7000元每平方米。

置業(yè)顧問楊陽4月8日接受采訪時(shí)說，前來咨詢的人中本地的居多，自住和投資需求大約各占一半。即便對于工薪階層的購房者來說價(jià)格偏高，但她看好小區(qū)的銷售前景?！岸鯛柖嗨褂匈徺I力的人太多了”，而附近另一小區(qū)翰林苑在2008年開盤不久就銷售一空，“新區(qū)造好的房子基本都賣完了”。

鄂爾多斯一家經(jīng)營東勝區(qū)舊城改造項(xiàng)目的開發(fā)商的銷售總監(jiān)也告訴媒體，鄂爾多斯人有置業(yè)的傳統(tǒng)，而在老城區(qū)的改造中，也催生出每年3萬至4萬人的購房需求，除了回遷，就是另買新房，“所以不能說康巴什新區(qū)就沒有剛性需求”。

而在鄂爾多斯市的規(guī)劃中，32平方公里的新區(qū)一期建設(shè)還不能滿足需求，70平方公里的二期建設(shè)已經(jīng)開始。

新城崛起背后推手

康巴什新區(qū)開發(fā)的動(dòng)因并非單純出于帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮，東勝老城區(qū)缺水也是重要原因。

鄂爾多斯的市區(qū)構(gòu)成包括三部分，東勝區(qū)、康巴什新區(qū)和伊金霍洛旗。由于庫布其和毛烏素兩大沙區(qū)占鄂爾多斯市土地面積的40%，原市政府所在地、人口70多萬的東勝區(qū)年降水量不足400毫米,用水緊張。而康巴什新區(qū)三面環(huán)水的地理位置，為新城提供了充足的水源，這也成為新城吸引鄂爾多斯人置業(yè)的推動(dòng)力。

但是僅有水源顯然不夠，還要有錢。《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》曾撰文分析，鄂爾多斯荒地造城的資金依賴于這幾年騰飛的經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)上的富裕又推動(dòng)了鄂爾多斯提升城市面貌的夢想。

這個(gè)位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西南部的城市，西、北、東三面黃河環(huán)繞，南部以長城為界，歷史上曾以農(nóng)牧業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支撐，到了上個(gè)世紀(jì)80年代末，羊絨價(jià)格的上漲為該地區(qū)帶來第一波財(cái)富浪潮。

羊絨熱之后是十幾年的相對平靜和封閉，直到2003年。這一次，淘金的途徑是通過在地底下沉睡了千百萬年的煤。

地下富足的煤炭資源讓這個(gè)城市成為資本的神往之地。2003年之前，各級政府都有招商引資的任務(wù)，即便是一個(gè)小企業(yè)進(jìn)來投資，政府也很歡迎。2003年下半年之后情況完全變了，投資11億元以下的小項(xiàng)目根本進(jìn)不來。

資源在不到一年的時(shí)間里就被瓜分完畢。鄂爾多斯集團(tuán)2003年上半年開始著手企業(yè)歷史上第二次多元化經(jīng)營的嘗試，在西部鄂托克旗棋盤井鎮(zhèn)打造了一個(gè)以煤炭、電力、冶金、化工為產(chǎn)業(yè)鏈的工業(yè)園。而等他們返身想在東部地區(qū)再找一塊地時(shí)，只剩下伊金霍洛旗南部的一塊邊角“余料”了。

一名出租車司機(jī)的憶述從側(cè)面印證了這片土地曾經(jīng)的狂熱。他清楚地記得2003年是一個(gè)分水嶺，之前一天拉100多元的活都不容易，但之后一天輕而易舉就能拉到300多元。

一夜暴富的故事在這個(gè)小城里真實(shí)地發(fā)生著。煤老板和那些被征地的農(nóng)牧民成為故事的主角。

據(jù)鄂爾多斯集團(tuán)的老員工范樹堂介紹，他們集團(tuán)為了棋盤井那塊15平方公里的土地，向4戶牧民支付補(bǔ)償款1000多萬元。而位于東勝區(qū)達(dá)拉特南路鄂爾多斯集團(tuán)總部旁邊的一塊空地，一個(gè)企業(yè)花1億元買了下來，村里20戶人，每戶第一期就分得100萬～200萬元。

富裕起來的還有當(dāng)?shù)氐恼６鯛柖嗨故?007年財(cái)政收入突破200億元，居自治區(qū)之首，2008年財(cái)政收入為265億元，其中原煤銷售的貢獻(xiàn)率是53%。

除了煤炭帶來的“黑金”外，如今大興土木的市政建設(shè)，很大一部分依靠的是賣地的收入。鄂爾多斯土地的植被十分稀疏，以前是給錢都賣不出去，現(xiàn)在一畝能賣幾十萬，因?yàn)槿藗冇X得那地底下都蘊(yùn)藏著煤。據(jù)說，整個(gè)鄂爾多斯的土地已經(jīng)賣到了互相重疊的程度。

康巴什新區(qū)目前存在的問題是人氣不足、配套設(shè)施缺乏。新區(qū)內(nèi)出租車極其稀少，與東勝之間也只有一條公交線路，生活在這里的人除非自己有車，否則出行十分不便。簇新的鄂爾多斯一中教學(xué)樓陳列在新區(qū)南端，卻因?yàn)榕涮自O(shè)施等沒有跟上而未啟用。某小區(qū)底商也已貼上“轉(zhuǎn)租”的標(biāo)簽。

楊滿喜稱，管委會正在實(shí)施多項(xiàng)措施聚人氣：對小區(qū)的商業(yè)配套給予免稅或補(bǔ)貼；盡快建立新區(qū)出租車公司，并提供免費(fèi)的公交系統(tǒng)?！靶聟^(qū)配套系統(tǒng)將在2011年全部就緒?！?/p>

沙漠炒房團(tuán)

康巴什唱了一出“空城計(jì)”，卻并不妨礙炒房團(tuán)活躍的身影。

這里有沒有炒房團(tuán)?楊滿喜的答案是“沒有”。但在市場人士看來，情況可能并非如此，而這也是判斷泡沫是否存在的因素之一。

“新區(qū)房子賣得快，是因?yàn)槎鯛柖嗨谷舜蠖嘁酝顿Y心理來買房，而非自住。一個(gè)人有三四套房很正常?！贝髠ズ櫣句N售總監(jiān)魏東說，“鄂爾多斯樓市的確存在泡沫。不過從資金能力、投資取向來看，至少三五年內(nèi)，當(dāng)?shù)胤績r(jià)還會持續(xù)上漲?！?/p>

在魏東看來，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場是個(gè)“怪現(xiàn)象”，“它不是靠人多（剛性需求）來支撐，而是靠資金來支撐”。魏解釋說，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有大把的資金支撐，一是煤炭能源企業(yè)資金充足，二是社會閑散資金很多?！坝虚e錢就扔在這上面。投資心理比較膨脹。”

2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來，資本迅速向房地產(chǎn)涌入，更是與民間高利貸相互倚重，成為彼此的助推器。鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出火爆的局面。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是民間金融的最大目標(biāo)。

呼和浩特市廠文房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司孫屹曾表示，高峰時(shí)期鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)85%的資金來自民間資本，尤其是高利貸。開發(fā)商敢于借高利貸造房子是因?yàn)榉績r(jià)一直在上漲。

2005年，當(dāng)?shù)孛裼米≌鶅r(jià)為每平方米1200元。2006年漲至1800元，2007年飆升到3000元，東勝區(qū)房價(jià)逼近5000元。

而到了2008年，受金融危機(jī)影響，鄂爾多斯賴以生存的煤炭價(jià)格暴跌，房地產(chǎn)業(yè)失去了資金助推。同時(shí)由于宏觀調(diào)控和需求釋放等因素，鄂爾多斯樓市開始下行。

包頭和鄂爾多斯曾是魏東推銷呼和浩特的樓盤必去的兩個(gè)自治區(qū)內(nèi)城市，鄂爾多斯的投資客更是許多樓盤的重點(diǎn)營銷對象。但2008年再去推銷，困難已是越來越大，鄂爾多斯人買房興趣驟減。

2009年初至今，樓市經(jīng)歷從回暖到再一次的快速增長。而鄂爾多斯因煤而富的程度超出外人想象。當(dāng)?shù)孛耖g流傳說，鄂爾多斯身家過億的富翁有1700多位，其中三分之二來自于煤炭產(chǎn)業(yè)，三分之一來自于房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)的原始資本積累也往往來自于煤炭。一時(shí)間，“鄂爾多斯炒房團(tuán)”的名聲已與溫州炒房團(tuán)并駕齊驅(qū)。習(xí)慣上，鄂爾多斯人先是在本地和呼市置業(yè)，再往北京和海南發(fā)展。

魏東2009年就接觸過鄂爾多斯的炒房團(tuán)：一個(gè)團(tuán)隊(duì)十幾個(gè)人，會一擲千金買下整棟樓，“比如北京有幾處就是這樣被買下改造成了酒店”。

魏東做出最壞的判斷說，如果鄂爾多斯的煤炭資源枯竭了，房地產(chǎn)賴以為繼的資金量發(fā)生變化，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場才會真正難以為繼。“當(dāng)然海南也曾經(jīng)存在泡沫，也破裂過，但是還是復(fù)蘇了?！?/p>

而事實(shí)是，鄂爾多斯煤炭探明儲量1676億噸，占全國儲量的六分之一。如果不考慮煤炭需求的增減變化，即便粗略地按全市2009年約3.38億噸的煤炭總產(chǎn)量算，鄂爾多斯的煤都夠挖約500年。

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