張富田

（許昌學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，河南 許昌 4 6 1 0 0 0）

利益博弈視角下的房地產(chǎn)泡沫問題研究

張富田

（許昌學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，河南 許昌 4 6 1 0 0 0）

房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，關(guān)鍵在于土地市場的單邊壟斷，而這又和中央政府及地方政府的利益密切相關(guān)，由于中央政府和地方政府在房地產(chǎn)業(yè)的利益分配上存在著競爭關(guān)系，所以構(gòu)建房地產(chǎn)環(huán)境下中央政府和地方政府的利益博弈模型是理解房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵，分析表明，擴(kuò)大地方居民對地方政府官僚的懲戒力度及控制中央政府不受約束的稅收權(quán)力是抑制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵。

利益；房地產(chǎn)；泡沫

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為最吸引國人眼球的行業(yè)之一，其變動情況不僅牽涉到普通購房者的神經(jīng)，更是和中央政府和地方政府的利益博弈，及社會經(jīng)濟(jì)形勢的變化密切相關(guān)。而瘋狂上漲的房價更是將購房者、中央政府和地方政府之間的利益博弈的緊張關(guān)系推向了極致。雖然現(xiàn)有的文獻(xiàn)研究房地產(chǎn)泡沫的文章很多，如吳少俊認(rèn)為，房地產(chǎn)價格的不斷增長應(yīng)歸因于不合理的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和商品房開發(fā)的高成本[1]。武康平認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)市場和金融市場的共生性存在內(nèi)生機(jī)制導(dǎo)致銀行信貸和房地產(chǎn)價格互動所致[2]。余凱認(rèn)為，寡頭壟斷是我國房地產(chǎn)價格居高不下的一個根本原因[3]。也有學(xué)者將房地產(chǎn)泡沫歸結(jié)為現(xiàn)有的制度因素，如吳曉靈認(rèn)為，目前的土地供應(yīng)制度、地方政府稅收制度、還有住房問題上的財政政策和金融政策等制度問題是造成目前房地產(chǎn)價格不正常上漲的制度性因素[4]。但是在這些文獻(xiàn)當(dāng)中都僅僅涉及了導(dǎo)致房地產(chǎn)的泡沫的某個方面的直接因素，而忽視或者回避了在房地產(chǎn)的價格博弈中政府的目標(biāo)變化和所起的作用。而房地產(chǎn)市場所直接的依賴的土地批租市場本身即是在政府控制的單邊壟斷市場，除此之外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所涉及的其余行業(yè)都是充分競爭和接近充分競爭的產(chǎn)業(yè)，即便是對房地產(chǎn)行業(yè)影響很大的金融行業(yè)也不能從根本上抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因為在現(xiàn)階段國內(nèi)資本市場面臨著流動性過剩的威脅，大量的資本金可以不通過國有銀行的控制而直接投入房地產(chǎn)行業(yè)。而只有土地批租市場是唯一政府可以控制，并且土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)總成本的50%以上，因此政府對房地產(chǎn)行業(yè)起到直接制約的作用。研究中國的房地產(chǎn)泡沫的根源及治理措施就不得不對土地批租市場及其背后隱藏的政府間的利益博弈關(guān)系進(jìn)行研究。

二、中央政府對待房地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)分析

中央政府作為鞏固執(zhí)政黨統(tǒng)治地位的最終承擔(dān)者，其發(fā)展經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的最終目標(biāo)是為了增強(qiáng)其執(zhí)政的合法性基礎(chǔ)。但是執(zhí)政黨在缺乏統(tǒng)治合法性的循規(guī)性的條件下，其統(tǒng)治地位直接源于中央政府對經(jīng)濟(jì)資源的控制力大小。而中央政府獲取的財政資源的數(shù)量則是衡量其對資源控制力大小的主要指標(biāo)[5]。因此中央政府對待房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的態(tài)度存在著相互沖突的兩個方面。

（一）中央政府支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因

首先，中央政府發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和快速城市化的必然要求。伴隨著出口導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)增長模式已經(jīng)不能支撐中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，拓展內(nèi)需就成為城市化水平得到不斷提升的必然要求。但是僅僅依靠中央政府的財政投入是不可能支撐此次人類歷史上最大規(guī)模的人口城市化過程，所以中央政府必然采取市場化的手段發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是中央政府拓展居民消費(fèi)的直接手段。面臨著國內(nèi)消費(fèi)的低迷，中央政府選擇房地產(chǎn)業(yè)作為振興國內(nèi)消費(fèi)水平的重要手段，原因是和地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)權(quán)特性密切相關(guān)，地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品兩種屬性，因此其消費(fèi)能力與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系并不顯著，越是經(jīng)濟(jì)形勢不好，中央政府越有動力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。最后，中央政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)也是其控制經(jīng)濟(jì)資源的重要手段。因為房地產(chǎn)業(yè)的初始投資巨大，它的發(fā)展離不開資本市場的資金支持，但是現(xiàn)階段下，中央政府控制了絕大部分國內(nèi)資本融資渠道，利用資本市場發(fā)展起來的房地產(chǎn)業(yè)自然也在中央政府的控制之下。

（二）中央政府抑制房地產(chǎn)泡沫的原因

但是，房地產(chǎn)業(yè)的過度膨脹也會給中央政府帶來巨大的負(fù)面影響。首先，過度的房地產(chǎn)業(yè)泡沫可能會使得房地產(chǎn)企業(yè)反向挾持中央政府。因為地產(chǎn)企業(yè)的在國有金融機(jī)構(gòu)擁有巨額的債務(wù)，而國有金融機(jī)構(gòu)本身不具備獨立的信用清償能力，中央政府作為國有金融機(jī)構(gòu)的最終清償者，實際上房地產(chǎn)業(yè)的巨額債務(wù)的所有者是中央政府，因此房產(chǎn)價格過度偏離現(xiàn)期價值會給中央政府未來的利益造成損失。其次，地產(chǎn)的快速上漲也會對其他經(jīng)濟(jì)部門的發(fā)展及社會競爭力的提高造成負(fù)面影響。因為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)周期的抵抗力較一般消費(fèi)品強(qiáng)，所以地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，可能會造成社會資源快速向資產(chǎn)業(yè)集聚，反而在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型期會抑制其他制造業(yè)的發(fā)展，同時地產(chǎn)業(yè)不斷膨脹會造成整個社會的生產(chǎn)成本不斷提升，通貨膨脹也會因此提高，影響整個社會產(chǎn)品的競爭力。最后，地產(chǎn)的泡沫化嚴(yán)重還會惡化貧富差距，造成社會動蕩。地產(chǎn)兼具投資品的屬性決定了投資房地產(chǎn)只是富裕階層的游戲，而普通居民的房產(chǎn)因為不進(jìn)入投資市場，因此普通居民不能從地產(chǎn)的泡沫化獲取更多的收益，所以地產(chǎn)價格的上漲必然會使得社會剩余的分配偏向富裕階層。

從上述分析可以看出，中央政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度是要保持房地產(chǎn)業(yè)的適度增長，將房地產(chǎn)業(yè)的泡沫控制的一定范圍之內(nèi)。而且因為不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對中央政府的意義不同，所以中央政府對各地的房地產(chǎn)泡沫也有不同的最低程度的容忍度。越是對中央政府控制經(jīng)濟(jì)資源意義特別重要的城市，中央政府越是對房產(chǎn)泡沫持謹(jǐn)慎態(tài)度，相反如果某地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對中央政府控制經(jīng)濟(jì)無足輕重，中央政府就可能對房產(chǎn)泡沫具有更多的容忍度，如中央政府對一線城市的房產(chǎn)價格上漲特別重視，而對某些二線三線城市的房產(chǎn)泡沫的膨脹不夠敏感。如北海和三亞的房產(chǎn)價格直逼一線城市卻難以引起中央政府的過多關(guān)注。

三、地方政府對待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)分析。

在現(xiàn)階段的政治體制下，地方政府作為中央政府的派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)某個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定，雖然中央政府對地方政府考核的根本目的是為了增強(qiáng)中央政府統(tǒng)治的合法性。但是一般認(rèn)為地方政府的主官都是行政官僚，而行政官僚僅僅對其任期承擔(dān)責(zé)任。所以地方政府對待房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度與中央政府有所不同

（一）地方政府促進(jìn)房地產(chǎn)泡沫膨脹的原因分析

首先，房地產(chǎn)業(yè)是地方政府獲取財政收入的主要手段。分稅制改革后，地方政府能夠從地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中直接分的的收入大量減少，同時需要由地方政府提供的公共物品數(shù)量卻隨著市場經(jīng)濟(jì)模式的深化而急劇增多。這樣地方政府面臨著比中央政府更為嚴(yán)重的財政約束，而土地是地方政府能夠獲取大額財政收入的有限重要手段，有些地方財政收入的80%依靠房地產(chǎn)行業(yè)。因此地方政府為了獲取更多的土地批租收入，往往會和房地產(chǎn)企業(yè)配合炒作來增大房地產(chǎn)泡沫。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)還是地方政府增強(qiáng)GDP實力的重要手段。由于中央政府對地方行政官僚考核的主要指標(biāo)集中在地方GDP數(shù)量及其衍生指數(shù)上，因此如何用最短的時間和最小的代價增強(qiáng)地方的GDP實力就成為了地方政府的核心工作內(nèi)容。因為地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，所以地產(chǎn)相比較普通的消費(fèi)品有更多的價格上升空間，短期對地方GDP實力的增長貢獻(xiàn)更大。

最后，房地產(chǎn)行業(yè)還是地方政府搶奪金融資源的重要手段。因為地方行政官僚晉升的“錦標(biāo)賽”體制決定了，地方行政官僚晉升的空間不僅取決于本地方從外部獲取的經(jīng)濟(jì)資源數(shù)量，而且還取決于競爭對手獲取的經(jīng)濟(jì)資源數(shù)量。而本地房地產(chǎn)行業(yè)的快速膨脹，不僅吸引外部經(jīng)濟(jì)資源流入，而且也減少了競爭對手可能獲取的經(jīng)濟(jì)資源數(shù)量。

（二）地方房地產(chǎn)泡沫膨脹對地方政府的負(fù)面影響

首先，地方房地產(chǎn)泡沫的過度膨脹將損害本地其他產(chǎn)業(yè)的持久發(fā)展?jié)摿?。這種損害包括兩個方面，一是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將會造成本地其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本快速提高，不利于本地企業(yè)參與外部競爭；二是房產(chǎn)價格的飆升將會損害本地對外部人才的吸引力，不利于本地區(qū)居民素質(zhì)的提升。

其次，房地產(chǎn)泡沫的過度膨脹還影響到地方政府提供公共物品的成本。這種影響包括也兩個方面，一是隨著房地產(chǎn)泡沫膨脹使得貧富差距的擴(kuò)大，地方政府需要提供的公共物品的數(shù)量不斷提升；二是房地產(chǎn)膨脹造成地方物價上升，由此導(dǎo)致地方政府提供的公共物品成本上升。

最后，房地產(chǎn)泡沫的膨脹還會使得地方政府背負(fù)的債務(wù)急劇增加。地方政府往往以經(jīng)營城市為思路，以地產(chǎn)或其伴生物作為遞延，盲目舉債，以圖通過快速的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來獲取更多的土地批租收益。而如果房地產(chǎn)泡沫破裂，缺乏償債手段的地方政府將會面臨巨額債務(wù)。

四、房地產(chǎn)環(huán)境下中央政府和地方政府的博弈模型

根據(jù)上述中央政府和地方政府對房地產(chǎn)泡沫的利益分析，我們可以仿照納什均衡的混合競爭博弈模型[6]來構(gòu)筑房地產(chǎn)環(huán)境下中央政府和地方政府的利益博弈模型，以此來分析中央政府和地方政府在房地產(chǎn)泡沫問題上的利益博弈過程，并根據(jù)模型找出抑制房地產(chǎn)泡沫的方案。

在這里我們假定中央政府根據(jù)具體的經(jīng)濟(jì)形勢和對房地產(chǎn)泡沫的判斷，決定他所能容忍的最高限度的房地產(chǎn)泡沫水平P。而地方政府根據(jù)掌握的中央政府對待房地產(chǎn)泡沫的態(tài)度，及本地房地產(chǎn)泡沫的具體情況來決定自己的行動策略。

構(gòu)建的效用矩陣表示如下

地方政府（p）高低中央政府（P）高低PX-（1-X）F（P）-C（P），px-（1-x）f（p）-c（p） PX-C(P)，px PX-k，px-（1-x）f（p）-c(p)-k PX，px

地方政府的效用函數(shù)中，P表示本地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫水平，x表示房地產(chǎn)業(yè)在本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量中所占比重，k表示中央政府對地方政府因為房地產(chǎn)泡沫的額外懲罰，f(p)表示高房地產(chǎn)泡沫對地方其他行業(yè)的負(fù)面影響，， c(p)表示地方政府維持高房地產(chǎn)泡沫付出的成本，既包括近期財務(wù)成本，也包括遠(yuǎn)期對地方競爭力造成的損害。

中央政府的效用函數(shù)中，P表示，中央政府容忍的最高程度的房地產(chǎn)泡沫，X表示整個社會的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模，F(xiàn)P表示高房地產(chǎn)泡沫對其他行業(yè)的負(fù)面影響，，c(p)表示中央政府維持高房地產(chǎn)泡沫而付出的成本。求解混合戰(zhàn)略納什均衡為：，其中表示中央政府高房地產(chǎn)泡沫容忍度的概率；，其中表示地方政府選擇高房地產(chǎn)泡沫的概率。

由此可以得出：

（1）如果希望中央政府降低選擇高房地產(chǎn)泡沫容忍度的概率，可以選擇的方案有，提高房地產(chǎn)泡沫對非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造成的負(fù)面影響，增加地方政府因為維持高房地產(chǎn)泡沫而付出的成本，以及提高中央政府對地方政府惡意促使房地產(chǎn)泡沫的懲罰力度。并且本模型也說明了越是非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不景氣，不能給中央政府提供足夠財政收入，中央政府越是有動力促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的膨脹，而金融危機(jī)后中央政府出臺的鼓勵房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及放松金融市場管制的措施已經(jīng)驗證了這一結(jié)論。

（2）如果希望地方政府選擇降低房地產(chǎn)泡沫的措施，可以選擇的方案有，中央政府因為維持高房地產(chǎn)泡沫付出的成本提高及加大對地方政府過度促使房地產(chǎn)膨脹的懲罰措施，降低中央政府維持高房地產(chǎn)泡沫而對國民經(jīng)濟(jì)造成的損害也可以減少地方政府過度膨脹房地產(chǎn)行業(yè)的程度，另外越是國民經(jīng)濟(jì)的景氣度提高，地方政府就越不愿意推動地方房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長。

五、抑制房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的措施

（一）減少地方政府從房地產(chǎn)獲取的短期收益，擴(kuò)大地方政府從非房地產(chǎn)行業(yè)獲取的長期收益。要完成此項目標(biāo)，需要從兩個方面對地方政府進(jìn)行引導(dǎo)，一是如何減少地方政府追求短期GDP增長的激勵，這需要中央政府對地方政府的考核目標(biāo)不能僅僅依靠GDP增量及其衍生目標(biāo)上，而應(yīng)當(dāng)將地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會發(fā)展及居民生活質(zhì)量作為考核的符合指標(biāo)，在目標(biāo)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建上可以參考管理學(xué)上的平衡計分卡的方法，并且還要考慮到地方經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展未來發(fā)展的潛力。二是增強(qiáng)地方政府從其他非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲取財政收入的能力，而這要求對現(xiàn)有的稅制應(yīng)當(dāng)進(jìn)行改革，其目標(biāo)是減少地方政府一次性出售土地產(chǎn)權(quán)的租金收入，增加土地使用過程中的物產(chǎn)稅收入，這樣一方面可以減少地方政府通過擴(kuò)大房地產(chǎn)泡沫獲取的短期租金，二是可以激勵地方政府通過發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大地產(chǎn)使用價值，形成政府財政增收和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)，另外可以考慮改變現(xiàn)有的分稅制體制，擴(kuò)大地方政府分割本地企業(yè)所得稅的比重，允許地方政府以本級財政為抵押發(fā)行債券，以減少地方財政對地產(chǎn)行業(yè)的依賴。

（二）增加對地方政府盲目膨脹房地產(chǎn)泡沫的懲戒力度。通過上述模型的分析，對地方政府的懲戒可以采用兩種方式，一是中央政府通過對地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的考察來對地方政府施加的獎懲，二是地方政府轄區(qū)的居民根據(jù)自身對本地房地產(chǎn)泡沫的度量來對地方政府的隱形獎懲。目前體制下，第一種手段中央政府經(jīng)常采用，因為這種方式直接和速效，并且能夠維護(hù)中央政府的權(quán)威，但是相比較第二種方法，中央政府了解地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的信息成本很高，并且其干預(yù)措施夾雜著中央政府自身的利益考量，而且經(jīng)常是事后干預(yù)。但是由本地居民來對地方政府的土地財政政策進(jìn)行獎懲可以很好的規(guī)避上述缺點。因此應(yīng)當(dāng)加大地方居民對地方行政官僚的懲戒力度，特別是本地的人大，其人選應(yīng)當(dāng)更具備代表性，對地方行政官僚的懲戒權(quán)力應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)，中央政府在保留最終決定權(quán)的基礎(chǔ)上，對地方人大的獨立性及對行政官僚的一般獎懲措施應(yīng)當(dāng)給予尊重。

（三）對中央政府的稅收權(quán)應(yīng)當(dāng)予以限制。中央政府通常在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，會鼓勵房地產(chǎn)泡沫的膨脹，同時這也給市場發(fā)出了強(qiáng)烈的暗示，中央政府在任何情況下都不會坐視房地產(chǎn)泡沫破裂。之所以發(fā)生這種情況就在于，中央政府獲取財政資源的權(quán)力幾乎是不受限制的，這樣中央政府就不能夠按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際要求制定合理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，而房地產(chǎn)政策的制定只是為了彌補(bǔ)中央政府的財政虧空，這種隱形的負(fù)債相比較國債等顯性負(fù)債對經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定性造成的危害更大。所以，抑制房地產(chǎn)泡沫的根本問題，就是全國人大能夠?qū)χ醒胝亩愂諜?quán)予以控制，而這又導(dǎo)致中央政府統(tǒng)治的合法性基礎(chǔ)必須做出重大調(diào)整。

[1]張岑遙.城市房地產(chǎn)價格中的地方政府因素、成因、機(jī)制和效應(yīng)[J].中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2005，（10）.

[2]武康平.中國房地產(chǎn)市場與金融市場共生性的一般均衡分析[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2004，（10）.

[3]余 凱.我國寡頭壟斷下的房地產(chǎn)價格形成機(jī)制研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2007，（3）.

[4]吳曉靈.抑制房地產(chǎn)過快增長不能僅依靠貨幣政策[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2005，（7）.

[5]何 帆.為市場經(jīng)濟(jì)立憲--當(dāng)代中國的財政問題[M].北京：今日中國出版社，1998:39-49.

[6]張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海：三聯(lián)書店，2007: 65-67.

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F123.26

A

1671-5993（2010）03-0032-04

2010-09-03

本文是2010年度河南省政府決策研究招標(biāo)課題“高房價的福利損失與相應(yīng)政策研究”（B637）的階段性研究成果。

張富田（1976-），男，河南許昌人，許昌學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授，博士，研究方向：制度經(jīng)濟(jì)學(xué)。