■文/王璟 中華 白偉林 ■http://e.lifestyle.com.cn/stylelife/mrfoucs/567058.shtml

北京富人區(qū)變遷記

■文/王璟 中華 白偉林 ■http://e.lifestyle.com.cn/stylelife/mrfoucs/567058.shtml

富人區(qū)里盛行圈子文化。據(jù)某高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在業(yè)主大會(huì)上講，一位著名歌星來(lái)買房，但被婉拒，因?yàn)檫@里都是知識(shí)精英，演藝明星是服務(wù)知識(shí)精英的，住在一起不合適。

15年前，北京媒體第一次提出富人區(qū)的概念，當(dāng)時(shí)的明星據(jù)點(diǎn)—方莊和亞運(yùn)村聚集的是全國(guó)人民驚奇的目光。現(xiàn)如今，時(shí)過(guò)境遷，當(dāng)任志強(qiáng)喊出“給富人蓋房”的口號(hào)時(shí)，占據(jù)京城“一山、兩河、三線”的遍地豪宅已經(jīng)為社會(huì)大眾所普遍接受?？v觀北京富人區(qū)的變遷之路可以發(fā)現(xiàn)，它幾乎與20年來(lái)中國(guó)社會(huì)的財(cái)富積累與歷史變革有著驚人的重合。

1990年北京亞運(yùn)會(huì)是中國(guó)開(kāi)始崛起的標(biāo)志性事件，也同樣是北京進(jìn)行現(xiàn)代化城市建設(shè)的開(kāi)端。“運(yùn)動(dòng)會(huì)閉幕后亞運(yùn)村的房子整整荒了一年，如何處理成了難題。后來(lái)成立了北辰集團(tuán)，開(kāi)始出租亞運(yùn)村匯源公寓?！北背郊瘓F(tuán)原副總經(jīng)理張斌向媒體講述了那段歲月，誰(shuí)曾想就是這無(wú)奈之舉促成了北京乃至全國(guó)第一個(gè)富人區(qū)的誕生。

“那時(shí)里面住的都是風(fēng)口浪尖的人物。”資深房產(chǎn)人張健說(shuō)。當(dāng)時(shí)外國(guó)人和港臺(tái)人在北京租房很難，需公安機(jī)關(guān)審批，華僑村、匯源公寓等有涉外資格，加上亞運(yùn)會(huì)的影響，亞運(yùn)村的影像甚至成了當(dāng)年北京新聞的片頭，替代了原來(lái)的三元橋，所以一下“火”了。此外，四居室的大戶型、200多平方米、24小時(shí)熱水，都是北京百姓第一次見(jiàn)到。還有一點(diǎn)，就是北辰購(gòu)物中心，當(dāng)時(shí)算是相當(dāng)體面的大商場(chǎng)了。

外國(guó)人和明星成為亞運(yùn)村的首批業(yè)主。劉歡是最早的買房人之一。張健記得當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道說(shuō)，劉歡拿的是內(nèi)部?jī)r(jià)，1200元／平方米，后來(lái)毛阿敏也在此買房，已漲到4000元／平方米。到1995年前后，匯源公寓的銷售價(jià)已漲到1800美元／平方米。

“拿大哥大，開(kāi)汽車，住亞運(yùn)村”成了北京有錢人的標(biāo)準(zhǔn)。但在張健看來(lái)，亞運(yùn)村還算不上真正的“富人區(qū)”，充其量算是“大款抱團(tuán)兒”?！耙?yàn)樵S多人是租住在此，并非真正業(yè)主，是為了充個(gè)大款的門面好做生意?！倍遥瑥埥≌J(rèn)為，交通不便、商住過(guò)多，亞運(yùn)村在成為富人區(qū)的道路上可謂先天不足，后來(lái)的逐漸衰落也就不足為奇了。

其實(shí)，這種先天缺陷在北京另一個(gè)早富地區(qū)—方莊，體現(xiàn)得更加明顯。

家住芳城園二區(qū)的吳老先生住的8號(hào)樓是一棟4層小洋房，用今天的話來(lái)說(shuō)就是“湯豪斯”。吳老先生稱，著名畫(huà)家吳冠中、著名詞作家喬羽及著名相聲演員姜昆等都曾在附近的小洋樓里居住過(guò)。而芳城園一區(qū)更是“明星薈萃”，影視界名人張國(guó)立夫婦、劉曉慶、大山、那英和宋丹丹等也都曾落戶于此。

過(guò)去亞運(yùn)村是北京乃至全國(guó)的第一個(gè)富人區(qū)。

作為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上最早的大型商品房住宅小區(qū)，方莊開(kāi)啟了北京商品房熱賣的先河，而名人效應(yīng)和部委領(lǐng)導(dǎo)的進(jìn)駐也帶來(lái)了更多的購(gòu)買力。到1995年底，除一些配套設(shè)施和大型公建外，4個(gè)被譽(yù)為“古城群星”的園區(qū)總建筑面積達(dá)到了300多萬(wàn)平方米。吳老先生在回憶當(dāng)時(shí)方莊熱賣情景時(shí)說(shuō)：“從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)那么多人買房，真可以用‘人潮涌動(dòng)’來(lái)形容?！?/p>

但隨著時(shí)代前進(jìn)的步伐，方莊的“硬缺陷”越來(lái)越明顯。當(dāng)初為了節(jié)約用地，90%都建成了25～29層的超高層塔樓。戶型也以五六十平方米的小兩居居多，七八十平方米的大兩居及100平方米左右的小三居及大戶型很少。此外，由于當(dāng)時(shí)尚未興起私家車，方莊早期小區(qū)車位規(guī)劃也很有限，只有芳古園一區(qū)有地下停車場(chǎng)。

于是，方莊的房?jī)r(jià)從1998年最高時(shí)的1.6萬(wàn)元/平方米跌到6000元/平方米，今天依然在2萬(wàn)元/平方米左右徘徊，即使是在房?jī)r(jià)普遍偏低的南城，也已經(jīng)是泯然眾人?！昂髞?lái)，我們這幾棟小樓里的一些名人，如喬老爺子、吳冠中、姜昆等都搬走了?！闭f(shuō)起昔日鄰居們的紛紛“逃離”，吳老先生一臉失落。

高端項(xiàng)目 北京朝陽(yáng)區(qū)東山墅。

從并不達(dá)標(biāo)的早期富人區(qū)逃離的富人們，開(kāi)始了新一輪尋覓豪宅之旅。

萬(wàn)柳的傳奇始于一段跟圈子有關(guān)的故事。萬(wàn)柳地區(qū)的第一個(gè)高端項(xiàng)目就是著名的萬(wàn)泉新新家園，是北京第一個(gè)號(hào)稱面向特定人群銷售的項(xiàng)目。據(jù)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主大會(huì)上講，一位著名歌星來(lái)買房，但被婉拒，因?yàn)檫@里都是知識(shí)精英，演藝明星是服務(wù)知識(shí)精英的，住在一起不合適。話音未落，全場(chǎng)掌聲。從此，知識(shí)精英領(lǐng)地和教育地產(chǎn)云集就成為萬(wàn)柳富人區(qū)的特色標(biāo)簽。據(jù)說(shuō)，中關(guān)村大佬級(jí)人物丁磊、馮軍等都在這里擁有豪宅。

“以價(jià)格而論，現(xiàn)在的北京可以說(shuō)是豪宅遍地，但真正的富人區(qū)則并不多。”北京點(diǎn)石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理、資深高端地產(chǎn)專家楊震宇認(rèn)為，規(guī)模價(jià)值而非價(jià)格才是富人區(qū)的基礎(chǔ)要素。“當(dāng)然要有價(jià)格門檻，而且要有一定的數(shù)量和規(guī)模，并絕對(duì)要求體現(xiàn)稀有、高貴和私密。但所謂擇鄰而居，富人區(qū)最重要的要素是你選擇和誰(shuí)住在一起?！睏钫鹩畋硎尽?/p>

新時(shí)代北京富人區(qū)的分布，就帶有這樣十分鮮明的圈子特征。如果你是知識(shí)精英，那么背靠中關(guān)村的萬(wàn)柳當(dāng)然是最好的居所；如果你是財(cái)富精英，那么選擇與CBD比鄰而居更為合適；如果你是明星大腕，那么毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)關(guān)注狗仔隊(duì)云集的郊區(qū)別墅區(qū)。

位于溫榆河畔的中央別墅區(qū)無(wú)疑是北京曝光率最高的別墅區(qū)。這里不但有北京四大水系中唯一一條四季常流的天然河，且距離首都機(jī)場(chǎng)僅數(shù)公里，如此得天獨(dú)厚的位置自然吸引了眾多整日奔忙于機(jī)場(chǎng)和住地之間的明星大腕，這里正是眾多演藝界人士的圈子所在。已故相聲表演藝術(shù)家侯耀文的身后事糾紛讓老牌別墅玫瑰園走入了公眾的視線，蒙古歌王騰格爾和眾多老牌藝人都是這里的鄰居，但這早已是中央別墅區(qū)的老皇歷了。最新的晴翠園別墅，因?yàn)橥醴品驄D的購(gòu)買而聞名。這座位于溫榆河畔的風(fēng)水寶地，是王菲在36歲生日花費(fèi)1800萬(wàn)元巨款購(gòu)得，她和李亞鵬的好朋友趙薇也住在這里。

當(dāng)紅的男演員們則扎堆住在位于北四環(huán)與京承高速路交叉點(diǎn)的碧海方舟。據(jù)說(shuō)，其每棟別墅售價(jià)在2000萬(wàn)元左右，價(jià)位最高的別墅為3000多萬(wàn)元。便利的交通條件和社區(qū)的異國(guó)風(fēng)情，是吸引眾多明星入住的原因。除了葛優(yōu)、陳道明之外，陳寶國(guó)也將家安在了碧海方舟。

隨著北京壓力的加大和生活節(jié)奏的加快，許多商務(wù)人士開(kāi)始意識(shí)到居住在郊區(qū)別墅時(shí)間成本太大，因此，兼具景觀、交通優(yōu)勢(shì)的城市景觀區(qū)域樓盤開(kāi)始成為他們的新目標(biāo)，王府井商圈（“晴格格”王艷嫁給地產(chǎn)巨富后，就搬進(jìn)了夫家位于這里的豪宅“王府世紀(jì)”）、東四的四合院區(qū)、昆玉河流域與朝陽(yáng)公園板塊等無(wú)疑是其中的代表之作。

位于朝陽(yáng)公園正南門的棕櫚泉國(guó)際公寓2001年入市，拉開(kāi)了朝陽(yáng)公園區(qū)域富人區(qū)的序幕。這里的業(yè)主包括已故畫(huà)家陳逸飛、武打小生趙文卓、吸金勢(shì)頭兇猛的佟大為夫婦、阿里巴巴公司CEO馬云、正準(zhǔn)備赴美上市的優(yōu)酷網(wǎng)CEO古永鏘等等。號(hào)稱“北京首府別墅”的頂級(jí)別墅東山墅則是這一富人區(qū)內(nèi)的最新作品。作為距離市中心最近的別墅項(xiàng)目，其雖然位于東四環(huán)的路邊上，但由于前面有一片樹(shù)林的遮蔽，顯得非常隱蔽。這里的別墅平均價(jià)格都在2000萬(wàn)元以上，許多世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的高管、駐京首席代表居住于此。

“北京較為特殊的城市規(guī)劃造就了富人區(qū)的回歸?！北本┏鞘幸?guī)劃設(shè)計(jì)研究院高級(jí)工程師高毅存認(rèn)為，國(guó)外比較成熟的富人區(qū)比如好萊塢的比弗利山莊等都在風(fēng)景優(yōu)美的郊外，但北京存在核心功能區(qū)集中于市中心和交通時(shí)間成本不斷增加的特點(diǎn)，使富人區(qū)出現(xiàn)了由郊外向中心回歸的趨勢(shì)。

而北京郊外的富人區(qū)也沒(méi)有停下腳步，眾多娛樂(lè)明星是這里的擁躉。除了中央別墅區(qū)，北京的郊外富人區(qū)在向“一山、兩河、三線”擴(kuò)展。

一山就是西山。西山歷來(lái)屬政務(wù)區(qū)，自2006年香山藝墅開(kāi)盤取得驚人成功后，別墅紛紛落戶西山，形成了以政府階層為主的富人區(qū)。業(yè)主多是央企高管，非常低調(diào)。兩河則是溫榆河和潮白河。這里的文化特點(diǎn)是比較張揚(yáng)、洋氣，演藝人士多。因?yàn)檫@里離機(jī)場(chǎng)和CBD近，外企駐華人員多在此租房。三線是機(jī)場(chǎng)高速、京通快速路和八達(dá)嶺高速，通過(guò)高速路網(wǎng)由順義的中央別墅區(qū)向密云、懷柔不斷輻射。

未來(lái)，北京富人區(qū)的地點(diǎn)和形態(tài)將根據(jù)不同群體的需要而向兩極逐漸分化：商務(wù)和精英人士可能會(huì)更加青睞城市的核心區(qū)域，這里可以掌握城市的脈搏；而明星和老板們則更愿意選擇郊外別墅，因?yàn)檫@里擁有美妙的田園風(fēng)光。

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