王曉鹍

作為致力于長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè),經(jīng)營品牌、做精、做強(qiáng)是企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理涵蓋前期、設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收等過程,涉及建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、安裝和景觀等多個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí),同時(shí)也匯集了來自勘測(cè)、設(shè)計(jì)、材料與設(shè)備和施工單位,以及政府各職能部門等工程各個(gè)相關(guān)領(lǐng)域的合作方。房地產(chǎn)企業(yè)如何在項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)各環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管控,在成本可控的前提下達(dá)到或超過預(yù)期的產(chǎn)品品質(zhì)目標(biāo),這是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨和解決的問題。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程管理的各個(gè)環(huán)節(jié)需要注意和重視的問題進(jìn)行了分析,并提出了有效的管理措施,以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑項(xiàng)目以最小的成本獲得最高質(zhì)量的目標(biāo)。

1 工程實(shí)施前期

1.1 市場(chǎng)調(diào)研階段

市場(chǎng)調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、確定項(xiàng)目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須組織具有專業(yè)知識(shí)的人員或委托具有專業(yè)資質(zhì)和實(shí)力的單位從國家、省、市有關(guān)經(jīng)營的政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度、新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況等方面進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致、有效的市場(chǎng)調(diào)查,并將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析,去粗取精,去偽存真,以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性,在作出結(jié)論以后,寫出書面報(bào)告,提供給決策者,以引找住房開發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營,從而不斷開拓市場(chǎng),提高企業(yè)在市場(chǎng)上的占有率,也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo),使企業(yè)立于不敗之地。

1.2 勘察、設(shè)計(jì)階段

要選擇具有專業(yè)資質(zhì)和實(shí)力的勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)。為了提高工程建設(shè)投資效果,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從選擇建設(shè)場(chǎng)地和工程總平面圖布置開始,直至建筑的具體設(shè)計(jì)都應(yīng)進(jìn)行多方案比選,從中選取技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的最佳設(shè)計(jì)方案。在設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織造價(jià)、財(cái)務(wù)等方面的技術(shù)人員共同參與全過程設(shè)計(jì),使設(shè)計(jì)從一開始就建立在健全的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上,設(shè)計(jì)上在做出重要決定時(shí)能夠充分認(rèn)識(shí)其經(jīng)濟(jì)后果,從而確保設(shè)計(jì)方案能較好的體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。

1.3 招標(biāo)階段

在招標(biāo)過程中,要認(rèn)真編制招標(biāo)文件,熟悉設(shè)計(jì)圖紙,仔細(xì)審核中標(biāo)單位報(bào)價(jià)書中的工程量、單價(jià),限制投標(biāo)單位采用投標(biāo)策略對(duì)工程造價(jià)控制的影響。編制工程招標(biāo)文件中要注意:1)提高招標(biāo)文件的質(zhì)量,特別是工程量清單應(yīng)項(xiàng)目齊全,數(shù)量準(zhǔn)確,避免造成漏項(xiàng)、錯(cuò)項(xiàng)。2)編制好招標(biāo)控制價(jià)或標(biāo)底,把它們控制在合理的造價(jià)下限。3)在合同條款中應(yīng)明確工期、質(zhì)量、造價(jià)、材料設(shè)備供應(yīng)、工程款支付、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保證期、違約責(zé)任等內(nèi)容。4)采取預(yù)防措施防止施工單位串標(biāo)、圍標(biāo)。在滿足各項(xiàng)要求的前提下,選擇投標(biāo)報(bào)價(jià)最低或經(jīng)由專業(yè)人士組成的評(píng)標(biāo)小組評(píng)審的合理最低投標(biāo)報(bào)價(jià)的投標(biāo)人作為中標(biāo)單位。

2 工程施工階段

要提高工程建設(shè)質(zhì)量,控制工程造價(jià),發(fā)揮投資效益,就要在工程實(shí)施階段加強(qiáng)工程建設(shè)的管理和監(jiān)督職能,用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行管理,從進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、費(fèi)用控制等方面組織協(xié)調(diào)。

2.1 進(jìn)度控制

應(yīng)結(jié)合工程項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)模、工期的長(zhǎng)短、工人的數(shù)量、機(jī)械裝備、材料供應(yīng)情況、運(yùn)輸、地質(zhì)、氣候條件等各項(xiàng)具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件,對(duì)承建單位指定的施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)化,最后選定最合理利用人力、物力、財(cái)力、資源的方案。在施工階段要安排專業(yè)人員或工程監(jiān)理人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督,定期撰寫施工進(jìn)度報(bào)告。定期組織召開由工程各方參與的會(huì)議聽取監(jiān)理工程師報(bào)告工程進(jìn)度情況,及時(shí)了解工程的實(shí)際進(jìn)度。

2.2 質(zhì)量控制

要堅(jiān)持深入現(xiàn)場(chǎng),掌握工程動(dòng)態(tài),在工程施工階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝流程是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定,對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)、對(duì)整個(gè)施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估,將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序,與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較,并作出評(píng)判,以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題,以減少由于質(zhì)量問題造成的經(jīng)濟(jì)損失。

2.3 工程費(fèi)用控制

工程費(fèi)用的控制是降低工程造價(jià)的重要手段,降低工程費(fèi)用就能增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。

2.3.1 有效控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證

在工程建設(shè)項(xiàng)目中,工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的,但要進(jìn)行有效的控制。嚴(yán)格審核工程施工圖預(yù)算。根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)的進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)場(chǎng)施工的實(shí)際進(jìn)度,及時(shí)核定施工圖預(yù)算。對(duì)于預(yù)算超出相應(yīng)概算施工圖設(shè)計(jì)部分,要加以詳細(xì)分析,找出原因,并及時(shí)與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人通氣,調(diào)整或修正控制目標(biāo),對(duì)工程發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用實(shí)行動(dòng)態(tài)控制。

2.3.2 加強(qiáng)材料、設(shè)備的采購和管理

項(xiàng)目管理者可在施工工程中參與主要材料的選型定價(jià),為做好選型定價(jià)工作,要認(rèn)真調(diào)查和分析材料市場(chǎng)的價(jià)格及其走勢(shì),對(duì)商品混凝土、鋼材、門窗、水電及墻地面裝飾等大宗材料的采購應(yīng)協(xié)助承包商進(jìn)行多家比選,對(duì)大型的工程項(xiàng)目還可以組織供應(yīng)商進(jìn)行招標(biāo),在質(zhì)量、服務(wù)、價(jià)格方面反復(fù)比較,從中選優(yōu)。

3 工程竣工驗(yàn)收階段

房地產(chǎn)企業(yè)除對(duì)主體工程檢查驗(yàn)收外,對(duì)附屬工程及庭院工程的檢查驗(yàn)收也不容忽視,對(duì)施工過程中給周圍道路和其他設(shè)施造成的損壞,也應(yīng)要求承包商給予修復(fù)。工程竣工驗(yàn)收交付使用后,應(yīng)盡快安排業(yè)主入住,以便在承包商缺陷責(zé)任期內(nèi)盡可能及時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑物的缺陷;對(duì)未售出或出租部分也應(yīng)安排相關(guān)專業(yè)人員對(duì)工程的使用功能和物理狀況進(jìn)行細(xì)致的檢查。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理是一項(xiàng)技術(shù)性、專業(yè)性、政策性很強(qiáng)的工作,貫穿于投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)和建設(shè)施工各個(gè)階段,運(yùn)用科學(xué)技術(shù)原理和經(jīng)濟(jì)及法律的合理手段,解決工程管理中的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營與管理等實(shí)際問題,有效控制工程成本,節(jié)約工程資金,保證項(xiàng)目建設(shè)以最小的投資耗費(fèi)取得最佳的經(jīng)濟(jì)效果,最大限度的提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金的投資效益。

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