王保和

1 概述

隨著國家經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和人們對居住環(huán)境要求的逐步提升,“智能化”管理技術引入正在蓬勃興起的物業(yè)服務行業(yè)已經(jīng)成為物業(yè)服務企業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢。在現(xiàn)代化程度較高的經(jīng)濟發(fā)達國家,在相對集中的住宅小區(qū)通常采用微型計算機、自動控制、通信網(wǎng)絡、智能卡運用等技術,建立由住宅小區(qū)物業(yè)管理中心與安防系統(tǒng)、信息通信服務管理及家庭智能化系統(tǒng)組成的“三合一”物業(yè)服務與管理集成系統(tǒng),使小區(qū)的每個家庭都擁有一個安全、舒適、溫馨和便利的環(huán)境,每一住戶業(yè)主都能享受到有品位的便捷物業(yè)服務已經(jīng)十分普遍。因此,就我們現(xiàn)在的物業(yè)服務管理而言,不但在管理手段和管理模式上需要與傳統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)管理進行本質(zhì)的改進和提升,同時在管理內(nèi)容和功能上也要有深入的轉(zhuǎn)變和擴充。否則很難適應下一步高品質(zhì)業(yè)主對物業(yè)服務的需要。

2 物業(yè)管理智能化技術支持

1)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)。信息時代的住宅小區(qū)由于設置了智能化系統(tǒng),使得人們足不出戶就可以進行網(wǎng)上選物購物,網(wǎng)上醫(yī)療咨詢,參觀瀏覽虛擬博物館、圖書館和世界各國的名勝景點,網(wǎng)上點播視頻節(jié)目,網(wǎng)上證券交易……另外,當家庭中發(fā)生警情(包括盜情警報、災情警報、突發(fā)事件等)時,家庭成員與小區(qū)物業(yè)管理中心可以在接到報警信息以后,隨時查詢和確認家中的安全狀況并及時實施最有效的防范措施。這些給人們提供了舒適、安全的環(huán)境和良好的信息交流服務空間。智能化系統(tǒng)是以小區(qū)物業(yè)管理控制中心為中樞的,由家庭報警系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、緊急電話求助系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)和樓宇對講系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)等構(gòu)成,形成一個有線與無線結(jié)合、固定目標(房間)與移動目標(汽車、人員)結(jié)合、多功能、全方位、智能化、系統(tǒng)性的神經(jīng)網(wǎng)絡系統(tǒng),目的是向小區(qū)各住戶業(yè)主提供全方位優(yōu)質(zhì)可靠安全的便捷服務。

2)物業(yè)管理智能化軟件?？茖W高效的管理是智能化物業(yè)管理的真正內(nèi)涵,簡單的硬件拼湊對于智能小區(qū)的實際應用是缺少現(xiàn)實意義的。為此,作為智能化住宅小區(qū)的實際管理者——物業(yè)管理中心應該運用現(xiàn)代化的計算機管理手段,使物業(yè)的硬件管理結(jié)合軟件管理,為物業(yè)管理走向現(xiàn)代化、制度化與規(guī)范化創(chuàng)造條件。一個好的物業(yè)管理軟件,應建立在一個好的網(wǎng)絡、數(shù)據(jù)庫、程序語言和操作系統(tǒng)平臺上。廣義的物業(yè)管理軟件設計應該覆蓋物業(yè)管理的整個辦公自動化系統(tǒng),它除了包含傳統(tǒng)的資料維護、財產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財務管理等功能以外,還應該包括物業(yè)管理所屬的保安部門的安防監(jiān)控系統(tǒng)軟件和應用于社區(qū)內(nèi)部局域網(wǎng)上的網(wǎng)站軟件。廣義的物業(yè)管理軟件下屬模塊軟件必須具備互相數(shù)據(jù)共享的網(wǎng)絡特性,即具備高度的系統(tǒng)集成能力。比如安防監(jiān)控的報警數(shù)據(jù)和處理情況可以被狹義物業(yè)管理模塊調(diào)用,物業(yè)管理模塊的收費數(shù)據(jù)可以被網(wǎng)站調(diào)用。物業(yè)管理軟件還應該具備與工程維修管理系統(tǒng)軟件共享數(shù)據(jù)的能力等。

3)物業(yè)管理智能化的資料。物業(yè)管理軟件具備有相應智力功能的日志管理模塊和領導決策分析模塊軟件,前者可以根據(jù)部門工作流程和輸入的原始數(shù)據(jù)自動生成諸如設備維護派工單、物業(yè)管理費用收取通知、會議召開等日常事務性工作處理資料;后者可以通過數(shù)據(jù)共享和相關接口軟件實現(xiàn)報警數(shù)據(jù)查詢、工作日志管理、部門業(yè)績統(tǒng)計、工作自動交接等各項管理功能,為企業(yè)領導層決策提供相應的資料和依據(jù)。這樣,將能夠?qū)μ岣咧悄苄^(qū)物業(yè)管理水平、降低管理成本、提高工作效率、有效減少業(yè)務人員手工填寫原始記錄、為實現(xiàn)各類內(nèi)業(yè)資料自動生成發(fā)揮顯著的作用。

3 物業(yè)管理智能化重點內(nèi)容

智能化物業(yè)管理內(nèi)容及項目較多,由于當前我們的物業(yè)管理尚屬于發(fā)展的初始階段,隨著人們對物業(yè)管理的認識不斷深入,所涉及的管理范圍和內(nèi)容還將不斷充實,并向住宅社區(qū)物業(yè)管理數(shù)字化應用方向發(fā)展。當前智能化物業(yè)管理重點應該有以下內(nèi)容:

1)房屋建筑主體的管理。包括房屋基本情況的掌握(小區(qū)、樓盤、住戶單元的位置、物業(yè)類型、小區(qū)設施分布、房屋結(jié)構(gòu)、房屋數(shù)量、房號、戶型、產(chǎn)權情況、完好程度、使用狀況等信息)、房屋修繕及其管理(房屋的日常保養(yǎng)、維修等各項工作)。2)設備、設施的數(shù)字化管理。包括各類設備、設施基本情況的掌握,各類設備和設施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的管理。將建筑及小區(qū)內(nèi)的電梯設備運行監(jiān)控、給排水設備運行監(jiān)控、變配電及照明設備運行監(jiān)控,以及建筑及小區(qū)內(nèi)集中的冷熱源設備運行監(jiān)控集成在統(tǒng)一的網(wǎng)絡化設施管理平臺上。通過建筑及小區(qū)內(nèi)集中和分布的機電設備運行監(jiān)控管理中心(包括遠程設備運行監(jiān)控管理中心),實施對機電設備的運行狀態(tài)與故障報警進行監(jiān)視,報警確認,操作控制,設備運行狀態(tài)和故障報警信息的記錄與查詢等。3)綜合安防管理。將建筑及小區(qū)內(nèi)的出入口門禁管理子系統(tǒng)、周界報警子系統(tǒng)、巡更管理子系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)、家庭安防報警子系統(tǒng)、車輛管理子系統(tǒng),以及公共廣播子系統(tǒng)集成在統(tǒng)一的網(wǎng)絡化綜合安防管理平臺上。通過建筑及小區(qū)內(nèi)集中和分布的安全及防盜報警監(jiān)控管理中心(包括遠程報警監(jiān)控管理中心),實施對報警信息的監(jiān)視、報警確認、操作控制、報警信息記錄與查詢。管理人員有效預防與處理各類突發(fā)事件,以確保小區(qū)與樓內(nèi)外的安全,保持物業(yè)管理區(qū)域的安全、祥和。4)消防管理?；馂牡念A防及發(fā)生火災時協(xié)助消防和有關部門進行救護與處理。5)數(shù)字化應用服務。建立建筑及小區(qū)局域網(wǎng)/小區(qū)網(wǎng)站,并通過建筑及小區(qū)網(wǎng)站向建筑及小區(qū)住戶提供諸如:綜合信息服務,物業(yè)與住戶信息交互,建筑及小區(qū)電子商務,“一卡通”服務,VOD多媒體視頻服務,以及家庭智能化監(jiān)控信息服務等增值服務項目。6)收費管理。通過數(shù)字化物業(yè)管理軟件對住戶收取的各種費用進行管理,包括收費項目、價格類型、損耗分攤、各類報表等。物業(yè)管理中心可通過軟件自定義,以滿足各類符合規(guī)定的收費標準調(diào)整需求。

總之,物業(yè)管理智能化所包含的內(nèi)容,可以根據(jù)不同住宅小區(qū)的實際情況靈活確定。綜觀智能化物業(yè)管理的發(fā)展,可以看到物業(yè)管理狀況如何,是與相應的經(jīng)濟、科技發(fā)展水平,以及人們的生活習慣等諸多因素緊密相關的。我們的物業(yè)管理與當今現(xiàn)代化水平較高的經(jīng)濟發(fā)達國家相比,無論從設施設備的硬件方面,還是從專業(yè)人員基本素質(zhì)的軟件方面,都還存在比較大的差距。筆者認為,也正是基于這樣的較大差距,我們的物業(yè)管理企業(yè)才有更大的發(fā)展機遇。隨著國家經(jīng)濟實力的不斷增強和人民群眾生活水平的有效提升,物業(yè)服務實現(xiàn)智能化管理已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)未來發(fā)展的一種必然趨勢。

[1] 焦廣濤,高婉炯.淺議居住區(qū)物業(yè)管理的強化措施[J].山西建筑,2008,34(7):215-216.