○盧明飛

（深圳市怡景中心城商業(yè)發(fā)展有限公司 廣東 深圳 518000）

淺議商業(yè)地產(chǎn)的投資運作

○盧明飛

（深圳市怡景中心城商業(yè)發(fā)展有限公司 廣東 深圳 518000）

招商先于設(shè)計與建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的經(jīng)驗。主力店的確定某種意義上對項目的成敗具有重要的作用。能在前確定主力店不僅可以降低項目風(fēng)險，關(guān)鍵還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營要求進(jìn)行項目設(shè)計，使商業(yè)建筑滿足零售商的需求。商業(yè)地產(chǎn)也能最大限度的聚集人氣。所以本文對商業(yè)地產(chǎn)的投資運作進(jìn)行了分析。

商業(yè)地產(chǎn) 投資運作 盈利模式

一、商業(yè)地產(chǎn)的項目運作程序

1、產(chǎn)品定位

必須在充分分析目標(biāo)市場特征和目標(biāo)客戶偏好基礎(chǔ)上的確定差異化產(chǎn)品。絕不能忽視客戶群的分布和其購買力。因為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品定位側(cè)重于商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)地產(chǎn)的功能定位。

2、經(jīng)營管理

商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者和小業(yè)主三者利益的共同體。商業(yè)經(jīng)營好的地產(chǎn)才能得到最大增值，否則一錢不值。因為商業(yè)經(jīng)營管理可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈。商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。商業(yè)地產(chǎn)與住宅營銷的最大不同在于，住宅僅是開發(fā)商與購買消費者之間發(fā)生關(guān)系。而商業(yè)地產(chǎn)不僅涉及物業(yè)購買者更關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營者。因此，如果開發(fā)商急于追求短期回報，售完走人，則項目售得越快，死得越快。對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，前期開發(fā)只是向預(yù)期的市場努力，而進(jìn)入經(jīng)營是項目運作的真正開始。

3、運作策略

運行策略指在定位之后，對項目的具體運作思路。招商先于設(shè)計與建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的經(jīng)驗。主力店的確定某種意義上對項目的成敗具有重要的作用。能在前確定主力店不僅可以降低項目風(fēng)險，關(guān)鍵還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營要求進(jìn)行項目設(shè)計，使商業(yè)建筑滿足零售商的需求。包括招商前尋找和確定主力店客戶、商店規(guī)劃、商品規(guī)劃和商戶組合等。商業(yè)地產(chǎn)也能最大限度地聚集人氣。另外，規(guī)劃設(shè)計中必須充分顧及項目的空間尺度。如項目廣場既不能小，也不能過大。而商品組合設(shè)計中除了考慮一般的購物消費外，還應(yīng)充分考慮展示、表演、休閑、娛樂、餐飲等體驗式消費。體驗式消費是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要動力之一。

4、選址

商業(yè)地產(chǎn)對地段和區(qū)位的敏感性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他類型的房地產(chǎn)。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選址時先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費能力、人口素質(zhì)、消費特點、商圈大小等因素。而對于零售商業(yè)用地微觀選址則一般遵循下列規(guī)則：（1）著名商業(yè)街的高檔商鋪投入成本較高，應(yīng)慎重。（2）軌道交通旁、綠地旁、大型生活社區(qū)內(nèi)、區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)的商鋪有潛力。（3）交通方便，可達(dá)性強(qiáng)，人流眾多或在主要的交通交匯點上。（4）快速道、綠化隔離帶后的店鋪不可取。（5）鬧市區(qū)附近的馬路上，既不能太偏，又不能太熱鬧。（6）商業(yè)市場人氣和知名度。這是零售商業(yè)用地選擇的第一位要素。往往一街之隔、一路之隔就會使商業(yè)繁華度急劇下降。市場本身經(jīng)營好壞往往決定市場的人氣和知名度。（7）注重規(guī)劃前景與限制，如交通原因?qū)е率袌龅年P(guān)閉。

5、資金平衡

商業(yè)地產(chǎn)運作中必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。沒有充足的資金實力和商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗就不要涉足商業(yè)地產(chǎn)。許多shopping mall項目的失敗其主要原因是開發(fā)資金的不足。因為許多初涉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商往往會犯原則性錯誤，即按照住宅一次性獲利模式代替商業(yè)地產(chǎn)靠物業(yè)增值獲得長線投資回報和長期現(xiàn)金流的獲益方式。通常商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期在8至10年。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)投資運作中存在的問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資運作執(zhí)行中缺乏有效的考核和激勵機(jī)制

在預(yù)算執(zhí)行中，沒有簽訂預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，沒有建立預(yù)算獎懲制度，當(dāng)沒完成預(yù)算任務(wù)，對被考核單位和負(fù)責(zé)人進(jìn)行獎懲時，被考核單位和負(fù)責(zé)人往往強(qiáng)調(diào)客觀因素和外部環(huán)境對考核結(jié)果的影響?；乇苤饔^原因和自身原因。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核和激勵機(jī)制落實不到位的問題，成為影響企業(yè)投資運作目標(biāo)無法實現(xiàn)的主要問題?？己朔揭渤３Ｔ谝欢ǔ潭壬蠋е鴤€人感情去評價被考核方，使考核過程不能按原則進(jìn)行?；蚩己私Y(jié)果缺乏激勵機(jī)制，沒有建立配套的預(yù)算考核制度，各級管理者重視不夠，使考核工作流于形式。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資運作與企業(yè)的經(jīng)營活動相脫節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還沒有真正認(rèn)識到戰(zhàn)略的重要性，有的企業(yè)甚至沒有中長期戰(zhàn)略目標(biāo)，沒有長期發(fā)展預(yù)算目標(biāo)，使短期的預(yù)算指標(biāo)與長期的發(fā)展規(guī)劃不相適應(yīng)，各期的預(yù)算不能很好的銜接。尤其是像房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對這種外界條件變化十分多的企業(yè)來說，缺少彈性的預(yù)算編制無法適應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營活動的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資運作往往缺少客觀性，很多企業(yè)通過對以往的經(jīng)營情況和上一年度指標(biāo)值，來決定下一年度預(yù)算指標(biāo)值，沒有認(rèn)真對企業(yè)下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營狀況進(jìn)行分析。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境、發(fā)展速度、業(yè)務(wù)范圍等因素變化比較大時，這種預(yù)算指標(biāo)就會缺乏客觀性。

3、對全面投資運作的認(rèn)識不足

企業(yè)負(fù)責(zé)人往往在財務(wù)管理時。忽視了對其他部門的管理，將預(yù)算和計劃相混淆，使其成為財務(wù)報表。其他部門很少直接參與預(yù)算編制工作，往往只是對財務(wù)部門提交的具體結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)投資運作時，重點考慮怎樣降低成本費用，財務(wù)預(yù)算的考核也直接與費用的節(jié)約或超支掛鉤，注重投資運作對成本費用的節(jié)約，缺乏價值管理和系統(tǒng)管理觀念。

4、缺乏預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督重視不夠，企業(yè)的管理制度跟不上企業(yè)的經(jīng)營活動。沒有建立有效的預(yù)算反饋機(jī)制，企業(yè)的投資運作和會計核算系統(tǒng)沒有密切配合。有些企業(yè)雖然對預(yù)算的編制很重視，專門成立了預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制，但預(yù)算職能部門對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資運作往往只停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)，預(yù)算的編制和匯總上，而不注重對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資運作機(jī)制不健全

法人治理機(jī)構(gòu)的不完善，對財務(wù)投資運作的認(rèn)識不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資運作機(jī)制不健全。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然編制了預(yù)算，但沒有建立相應(yīng)組織機(jī)構(gòu)。沒有具體和權(quán)威的機(jī)構(gòu)對投資運作進(jìn)行協(xié)調(diào)和仲裁，執(zhí)行和監(jiān)督。把全面投資運作交給財務(wù)部門，而沒有健全企業(yè)的投資運作機(jī)制。

三、商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式

縱觀我國目前商業(yè)地產(chǎn)的運營盈利模式，可以歸納為以下幾種。

1、不租不售（自營）

開發(fā)商自己經(jīng)營商業(yè)物業(yè)。這種模式的前提是開發(fā)商自身擁有商業(yè)的專業(yè)經(jīng)營管理人員和隊伍，是開發(fā)商實現(xiàn)多種經(jīng)營的途徑。實踐中，由于該模式容易使開發(fā)商自己誤入競爭激烈的零售業(yè)陷阱中，承擔(dān)商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險；同時，容易出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營人力資源和品牌資源的缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)的情況，外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行；此外，還會加大開發(fā)商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張。

2、出售加出租

根據(jù)項目具體情況，部分出租，部分銷售。項目較好的運作模式是將部分房地產(chǎn)出租給著名零售商，以此帶來人氣，提升整個商業(yè)地產(chǎn)的價值；同時高價出售待售物業(yè)，以獲得最大經(jīng)營收益。

3、全部出租

開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)全部出租給商業(yè)經(jīng)營者，獲取租金收益。這種方式回報周期長，風(fēng)險大。但可以獲得物業(yè)增值和持續(xù)現(xiàn)金流，同時還可以以此獲得抵押貸款。

4、全部出售

通過店面或店鋪分割的方式，將商業(yè)地產(chǎn)出售或出租給各個小業(yè)主。這種方式可以使開發(fā)商盡快收回投資，減少商業(yè)風(fēng)險。但不利于商業(yè)地產(chǎn)項目的持續(xù)經(jīng)營。小業(yè)主面臨較大風(fēng)險。

5、產(chǎn)權(quán)式商鋪

產(chǎn)權(quán)式店鋪指開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割成小商鋪出售給小業(yè)主。具體操作中可以采用：（1）以租代售。承租人租賃物業(yè)一定年期后獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。當(dāng)前，有些開發(fā)商對農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營采取現(xiàn)代超市加商鋪地產(chǎn)的模式，其實質(zhì)是對農(nóng)貿(mào)市場的產(chǎn)權(quán)式商鋪運作與超市零售商的合作組合。（2）先分散售出產(chǎn)權(quán)再集中招商。這種方式管理困難。（3）采取售后包租。由開發(fā)商聘請專業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，并承諾固定的收益回報給小業(yè)主。這種方式過程中往往由于商業(yè)經(jīng)營失敗或開發(fā)商失信等各種原因而使小業(yè)主難以獲得承諾的回報。（4）售后產(chǎn)權(quán)人自營。這種方式不利于物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。（5）先集中招商再出售產(chǎn)權(quán)。這種方式既有利于開發(fā)商獲得物業(yè)最大增值，又有利于商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營。

6、地產(chǎn)+商場（地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭）

大量商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，使零售服務(wù)企業(yè)選址機(jī)會增大，商業(yè)物業(yè)招商難度增大。開發(fā)商可以通過與零售商合作，共同經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。具體方式可以有：（1）分店每年按雙方約定向開發(fā)商支付租金，同時向零售服務(wù)商交納品牌使用費和人員輸出管理費，約為1%—2%營業(yè)額。該模式優(yōu)點是容易吸引知名商家，產(chǎn)生其他正效應(yīng)，可帶租約銷售整體物業(yè)。缺點是參股資金分紅受分店經(jīng)營狀況限制，并因此承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。參股經(jīng)營模式。開發(fā)商為了吸引國內(nèi)外知名的主力店而出資參股該主力店設(shè)在其商業(yè)地產(chǎn)的分店。開發(fā)商參股比例一般不超過20%。（2）保底+營業(yè)額提成模式。開發(fā)商提供商業(yè)物業(yè)，零售商負(fù)責(zé)其余部分投資，并負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。開發(fā)商得到保底金額和一定比例的營業(yè)額提成。一般情況下，超市類商品的提成比例為1.5%—2%；百貨類商品的提成比例為3.5%—5%。雙方約定的保底利潤一般低于該項目正常出租時的租金。

[1]陳紅怡：論事業(yè)單位的財務(wù)預(yù)算管理[J].事業(yè)會計，2004（3）．

[2]趙怡泳：預(yù)算管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的作用[J].科技資訊，2006（27）.