王瑞

（安徽財經(jīng)大學，安徽蚌埠 233030）

論新時期房屋租賃權及其登記保護

王瑞

（安徽財經(jīng)大學，安徽蚌埠 233030）

關于“租賃權”本質之爭，有三種學說：“債權說”、“物權化債權說”和“占有權說”。文章對這三種說法加以評析，認為租賃權應該以用益物權加以立法規(guī)定。在此基礎上闡釋我國的建立屋租賃登記制度的必要性，并針對我國現(xiàn)行的房屋租賃登記規(guī)定，提出新時期房屋租賃等級制度完善的對策。

居住權；房屋租賃權；物權化；登記制度

一、租賃權的法律性質

關于租賃權的概念，各國立法都未有相關的立法定義，因此學術界一直在討論這一問題。有日本學者為：“有租賃契約決定的承租人的地位（各項權利義務的總體），通常被稱為‘租賃權’”。我國臺灣學者王澤鑒先生認為“出租權與租賃權應屬相對之概念”，而“出租權系指出租某物而失去的權利，尤其是出租人的地位”。①由此可知，其所謂“租賃權”系指因承租某物而失去的權利。鄭玉波先生認為：“承租人以租賃契約所取得之權利為租賃權。其內(nèi)容包括租賃物之使用收益，亦即承租人對于租賃物有使用收益值權能。”租賃關系本是一種債權債務關系，在早期的民法中，承租人只能向出租人本人主張對租賃物的使用、收益，租賃權不能對抗第三人。這種權利的配置反應了重視所有權，相對輕視使用權、租賃權的觀念。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，為保護承租人的利益，許多國家在法律上強化了承租人的法律地位，新增了體現(xiàn)承租人對租賃物的支配和排他的權利內(nèi)容，從而強化了承租人的法律地位，新增了體現(xiàn)承租人對其租賃物的支配和排他的權利內(nèi)容，從而使租賃權突破了原來意義上的債權屬性，體現(xiàn)了物權和債權兩種屬性的相互交錯，也使得學者熱衷于租賃權性質的深層次思辨。概括起來學術界主要形成了“物權說”、“債權說”、“租賃權物權化說”三種學說。

二、建立租賃權登記保護制度的必要性

在中國物權法的制定過程中，全國人大法工委在2002年《關于中華人民共和國物權法征求意見稿的說明》中，第一次提出為了“切實保護老年人、婦女以及未成年人居住他人住房的權利”。此后的幾次物權法草案審議稿中，均對居住權加以規(guī)定。2006年8月22日十屆全國人大常委會第二十三次會議聽取了法律委員會匯報物權法草案的修改情況.法律委員會研究認為，居住權的適用面很窄，基于家庭關系的居住問題適用婚姻法有關撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等規(guī)定，基于租賃關系的居住問題適用合同法等有關法律的規(guī)定，這些情形都不適用草案關于居住權的規(guī)定。而且，居住權大多發(fā)生在親屬朋友之間，一旦發(fā)生糾紛，可以通過現(xiàn)行有關法律規(guī)定的救濟渠道加以解決。鑒于居住權的適用面非常窄，全國人大常委會五審的物權法草案刪除了有關居住權的規(guī)定.最終物權法采納了反對者的意見，將居住權一章完全從物權法中刪去。但筆者鑒于當前中國房價走高不低的趨勢看,為了保障公民的居住權利，規(guī)定居住權有著深遠的意義。

在中國現(xiàn)行立法中，有債權法上的居住權（租賃權、借用房屋等所產(chǎn)生的權利）。居住權與租賃權、借用權極為相似，相似之處在于：一方面，兩者在權利內(nèi)容上極為相似。權利人一般只能享有使用權，未取得所有人的同意，不得將房屋轉租或利用房屋獲得收益。另一方面，居住權作為物權具有對抗第三人的效力，無論所有人是否將房屋所有權轉讓給他人，居住權都可以對抗買受人，租賃權在效力強化以后，也具有對抗第三人的效力。各國法律大多規(guī)定了買賣不擊破租賃的規(guī)則，我國《合同法》也有此規(guī)定。

但是二者的區(qū)別也是很明顯的，比如在性質、設定方式、期限等方面。居住權是一種物權，一般需要登記；租賃權雖然有一定的物權的性質但它本質上還是一種債權，原則上不采用等級形式，盡管有的城市地方法規(guī)規(guī)定設定租賃權必須到有關部門登記造冊規(guī)定，但這些登記規(guī)定都只是備案性質的，不具有對抗第三人的效力。如《廣州市房屋租賃登記備案辦事指南》規(guī)定：房屋租賃實行備案制，房屋租賃雙方當事人應當自簽訂合同之日起3日內(nèi)，到房屋所在地的街道出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。居住權的設定一般有法律規(guī)定或合同成立；而租賃權的設立可由合同形式自由設立。居住權通常是長期的權利，除房屋所有權人可以為居住權人設立居住期限外，居住期限一般以居住權人終身為限；而租賃權、借用權一般在期限上要短，即使是長期租賃與居住權相比仍然是短暫的。

1.租賃權物權化的體現(xiàn)

《合同法》規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。此所謂“買賣不破租賃原則”即在房屋租賃期間出租人轉讓出租房屋所有權的，承租人可以租賃權對抗第三人。在租賃期到期之前，第三人必須容忍承租人使用、收益等行為。

承租人可以行使排除妨害、消除危險等物權性質的使用權，轉讓租賃權實際上是一種債權，一種支配權，但如果有第三人對其承租房屋有妨害之虞，對其承租房屋有侵害行為或者是其承租房至于危險之中，承租人可以行使排除妨害、消除危險、停止侵害、恢復原狀等請求權。這些都是物權性質的權利。租賃權作為一種支配權，此為其典型的物權化體現(xiàn)。

《合同法》規(guī)定：出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。也就是說出賣人在決定出賣租賃房屋之前須對承租人行通知義務，這是為了保護承租人的優(yōu)先購買權。即同等條件下承租人對租賃房屋有優(yōu)先購買權（這里的同等條件應該理解為：在合理的同等條件下，即不過分高于市場價格的情況下，承租人有優(yōu)先購買權）。這里的優(yōu)先購買權雖說不是物權性質的，但其無疑是對出租人對買賣合同簽訂人對象選擇權的限制。承租人甚至可以請求法院撤銷出租人與第三人之間的買賣合同。此時即可認為房屋的租賃權對抗了第三人的購買行為。

其他國家的立法與判例來看，租賃權的繼續(xù)性、租賃權處分的可能性、租金的客觀化也體現(xiàn)了租賃權的物權化。我國的現(xiàn)行立法對這幾項并沒有明文規(guī)定。

2.物權登記的必要

我國《合同法》雖然賦予了房屋租賃權的部分物權效力，但鑒于當前的社會形勢，越來越多的人因為房價過高而不得不通過租賃房屋來實現(xiàn)自己的居住權，這些有限的物權效力難以滿足保護這一類群體利益的需要。

合同法規(guī)定了“買賣不破租賃原則”，即房屋租賃權可以對抗第三人的新所有權。但是實際操作中，房屋租賃權根本沒有令外界知曉的公示方法。往往使得善意第三人不知道其購買的房屋有租賃權的設定，當善意第三人與對自己所有的房屋行使權利時，才發(fā)現(xiàn)對抗其所有權的租賃權，使其無法正常行使權利，同時還損害了承租人的優(yōu)先購買權。②這就容易產(chǎn)生房屋租賃權人與房屋新所有權人的沖突。這樣既不利于保護承租人的租賃權，也損害善意第三人正當權益。解決這一矛盾沖突的最好辦法就是要將房屋租賃權的物權化進一步擴大，應當將房屋租賃權提升到居住權性質的地位。也就是說把房屋租賃權設定為用益物權。這樣房屋租賃權的設定、變更、終止將因為依法登記這一要件具有公示效力。因此，當越來越多的人把租房作為維持生存利益的手段時，立法有必要賦予承租人穩(wěn)定的法律地位，平衡當事人利益的基礎上，賦予房屋租賃權物權的絕對效力，即將房屋租賃權規(guī)定為用益物權。

三、完善我國租賃權登記制度的對策

在房屋租賃登記制度中，登記性質應當是物權性質的登記，這樣才能體現(xiàn)其用益物權的效力。③物權理論上認為凡是物權都必須建議登記，這符合物權的公示方法。房屋租賃合合同簽訂后，在法定期間內(nèi)必須到指定管理部門登記，登記后的租賃權具有絕對的公示效力。

不動產(chǎn)登記公示的效力，在民法理論上存在著登記生效主義與登記對抗主義兩種原則。房屋租賃登記不是租賃合同生效的要件而是房屋租賃權對抗房屋新所有權的要件。之所以不將房屋租賃登記作為租賃合同生效的要件，由于登記并非針對租賃合同，而是針對房屋之上設定的租賃權而采取的一種公示方法，在租賃合同登記之前，當事人已經(jīng)就租賃權利義務關系達成了合意，合同關系就已經(jīng)成立并生效。第三人在購買出租人的房屋之前,通過查詢產(chǎn)權登記資料無法獲悉房屋設定了租賃權，那么第三人就有理由相信其在購買房屋以后不會因為該房屋曾經(jīng)設定了租賃權而受到租賃權人的追奪。倘若不對第三人這種信賴利益加以特別保護，那么第三人在交易之前就得投入很多的精力和費用去調(diào)查房屋之上是否設定了未經(jīng)登記的負擔，這不僅加大了交易成本,而且無法為市場交易確立一個明確、合理和可以信賴的行為標準，不利于保護交易秩序。因此，對于房屋租賃登記的效力，應當采取登記對抗主義的立場。房屋租賃權登記之后，第三人在與出租人磋商買賣和同事即可通過查詢房屋租賃登記知悉該房屋有無其他物權即租賃權的設定，如果沒有設定租賃權那么買賣雙方即可進行下一步的磋商；如果有設定租賃權此時第三人就會從新考量是否簽訂買賣合同，因為租賃權可以對抗他的所有權，使得購買的所有權有瑕疵。同時也不存在第三人以善意第三人主張請求權。這樣大大減少了交易成本和效率，從根本上避免了出租人、承租人、買受人三方之間的利益沖突。此所謂之真正意義上的“買賣不破租賃”。

下面是對新時期我國租賃制度的幾點完善：

1.不動產(chǎn)租賃關系的設立、變更和終止須報不動產(chǎn)登記管理部門登記。我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度，存在著沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記立法、沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關、權屬證書不統(tǒng)一、登記種類不健全、登記法律效力不明確等問題，制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法是大勢所趨，筆者認為應該將不動產(chǎn)租賃權的公示登記納入未來統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法中一并規(guī)范。

2.出租人和承租人均為登記申請義務人，一方不履行協(xié)助義務，他方對其享有登記請求權。

3.不動產(chǎn)租賃關系經(jīng)登記后，對其后取得租賃物物權的人，也產(chǎn)生效力。不經(jīng)登記，不動產(chǎn)租賃權不具有物權化的效力，但租賃合同的效力不受影響。

4.在不動產(chǎn)登記簿上記載某人享有租賃權時，推定其享有該項權利。

綜上所述，由于我國現(xiàn)階段甚至今后很長一段時期的房價持增長趨勢，將會因此產(chǎn)生一種社會群體，他們根本無力支付日趨飆升的房價，只能通過房屋租賃來解決他們的基本的居住問題。這樣就會在國內(nèi)形成一個規(guī)模很大的租賃市場，而其具有長期性。現(xiàn)階段我國的租賃權賦予的部分的物權效力，但這遠遠不能滿足于日益變化著的社會形勢，對承租人這一龐大而又特殊的主題的保護還很不完整。所以筆者認為應當將房屋租賃權上升到居住權性質的物權，即將房屋租賃權規(guī)定為用益物權。并在此基礎上建立我國未來新時期的房屋租賃登記制度，以最大限度的保護承租人的利益。

注：

①王澤鑒：《債編總論》(第一卷)，臺灣:三民書局，1988年版。

②張世海：《對“買賣不破租賃”及租賃權性質之思考》，載于孟勤國等主編《中國物權法的理論探索》，武漢大學出版社，2004年9月第1版。

③蘇永欽：《關于租賃權物權效力的幾個問題》，載于《走向新世紀的私法自治》，中國政法大學出版社，2002年8月版。

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：1672-0547（2010）05-0065-02

2010-06-17

王瑞（1987-），男，安徽蚌埠人，安徽財經(jīng)大學2008級民商法專業(yè)碩士研究生。