王鋒

推進(jìn)制度創(chuàng)新完善住房政策

王鋒

當(dāng)前，深圳的住房問題成為社會(huì)各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。高房?jī)r(jià)不僅不利于這一基本民生問題的解決，還對(duì)深圳吸引人才、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力等產(chǎn)生一定的負(fù)面作用。在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立30年之際，我們有必要從深圳住房狀況的實(shí)際出發(fā)，以穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、解決不同收入居民家庭住房困難、提高對(duì)人才的吸引力為目標(biāo)，完善未來住房政策，并建立適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，適應(yīng)未來產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化、國際化建設(shè)的新型住房制度。

一、深圳住房政策回顧

（一）住房制度改革歷程

20世紀(jì)80年代，深圳住房政策的立足點(diǎn)是啟動(dòng)住房制度改革。建市之初，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利分房體制下，隨著外來人口的急速增加，住房短缺及住房供應(yīng)不足是當(dāng)時(shí)的主要矛盾。為解決此矛盾，1985年出臺(tái)了《經(jīng)濟(jì)特區(qū)行政事業(yè)單位住宅商品化試行辦法》，1987年進(jìn)行了拍地“第一槌”，1989年頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居屋發(fā)展綱要》，啟動(dòng)了早期住房制度改革，培育和初步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)。

20世紀(jì)90年代，住房政策的著眼點(diǎn)是深化住房體制改革和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》等房地產(chǎn)法規(guī)的出臺(tái)，為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國率先規(guī)范發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；2000年以來，《深圳市國家機(jī)關(guān)及事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》等文件的實(shí)施，促進(jìn)了住房體制從福利分配向貨幣化、商品化供應(yīng)的根本性轉(zhuǎn)變。隨著上述住房政策的實(shí)施，確立了以市場(chǎng)供應(yīng)為基礎(chǔ)，以居民住房消費(fèi)為主體的住房新體制，有效地解決了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留的住房短缺問題。

進(jìn)入21世紀(jì)，住房政策的著眼點(diǎn)一是按照國家政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二是完善住房保障機(jī)制，切實(shí)解決低收入居民住房困難。2006年，確定了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策；2007年明確規(guī)定了保障性住房的建設(shè)、分配及管理機(jī)制；2010年市四屆人大常委會(huì)表決通過《深圳市保障性住房條例》，為今后開展住房保障工作提供了法律依據(jù)。隨著以上政策的實(shí)施，深圳初步形成了包含住房保障在內(nèi)的住房與房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)控政策體系，形成了包含商品房、保障房、各類市場(chǎng)出租房在內(nèi)的多渠道住房供應(yīng)體系，為平抑房?jī)r(jià)、防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，解決不同收入居民家庭住房問題奠定了良好基礎(chǔ)。

（二）主要成就

不同時(shí)期住房政策的實(shí)施和住房制度改革的深化，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，改善居民居住條件，加快城市建設(shè)，都發(fā)揮著重大和積極的作用。根據(jù)建筑物普查和住房調(diào)查的數(shù)據(jù)，目前深圳共有住房4.04億平方米。其中，產(chǎn)權(quán)住房約1.12億平方米，占總量的28%；城中村私房1.7億平方米，占總量的42%；其他住房（含機(jī)關(guān)事業(yè)單位自有房、企業(yè)自有房等）1.22億平方米，占總量的30%。

根據(jù)《2008年深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2008年，市人均住房建筑面積為25.99平方米。然而，按照876萬常住人口、4.04億平方米實(shí)際住房面積計(jì)算，人均住房建筑面積達(dá)到46平方米，按2008年全市1269萬實(shí)際人口計(jì)算，人均住房建筑面積也達(dá)到32平方米。結(jié)合聯(lián)合國高收入國家人均35平方米以上的住房標(biāo)準(zhǔn)，深圳總體人均居住面積指標(biāo)，接近甚至超過發(fā)達(dá)國家水平。

二、當(dāng)前的問題

住房問題的本質(zhì)，是在住房數(shù)量和質(zhì)量?jī)煞矫娣从持祟悓?duì)居住這一基本需求的滿足狀況。從住房數(shù)量看，目前深圳住房總量達(dá)到4.04億平方米，無論按常住人口、還是實(shí)際人口，人均住房建筑面積都達(dá)到國際領(lǐng)先水平。但是，從住房質(zhì)量看，存在不同社會(huì)階層住房資源分配不均、高房?jī)r(jià)與居民收入差距較大等較為嚴(yán)重的問題，住房質(zhì)量與發(fā)達(dá)國家還存在較大的差距。

（一）自有水平偏低，住房領(lǐng)域存在嚴(yán)重的苦樂不均

首先，全市住房自有率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際國內(nèi)平均水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前深圳擁有自有產(chǎn)權(quán)并居住在自有住房中的家庭僅占全市的33.6%，全市多數(shù)居民家庭通過租賃方式解決住房問題。

通過國際、國內(nèi)比較，深圳的住房自有率屬于各城市最低的，說明城市人口流動(dòng)性大，不利于留住人才并形成穩(wěn)定的社會(huì)中堅(jiān)力量，而在“購房安居”的傳統(tǒng)理念影響下，還意味著居民購房難，以及生活幸福指數(shù)下降等問題。

其次，居民在住房領(lǐng)域存在嚴(yán)重的苦樂不均。目前，占全市常住人口26%的戶籍人口住房條件很好，如原村民人均住宅建筑面積達(dá)到388平方米、住房自有率99%，戶籍移民人均住房建筑面積為26平方米、住房自有率70%。但占全市常住人口74%的非戶籍常住人口及未納入統(tǒng)計(jì)的近400萬非戶籍流動(dòng)人口居住水平很差，人均住房建筑面積僅為10平方米和6平方米。這類居住質(zhì)量較差的社會(huì)群體，占全市實(shí)際人口的82%，數(shù)量巨大。

（二）人口低素質(zhì)化不利于居住條件的改善

目前全市876萬常住人口中，大學(xué)本科以上學(xué)歷的約50萬人，僅占全市人口的5.4%；大專以上約120萬人，僅占全市人口的13.4%；大專以上人員所占比例遠(yuǎn)低于北京（23.57%）和上海（17.49%），而初中以下低學(xué)歷人員比例高達(dá)60%以上，高于北京（45%）和上海（50%）。

這樣的人口結(jié)構(gòu)，很大程度上限制了居民住房消費(fèi)能力，不利于居民通過自身努力改善居住條件，并影響了住房市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，人口的低素質(zhì)化，也嚴(yán)重制約了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和現(xiàn)代化城市發(fā)展，不利于深圳實(shí)現(xiàn)“代表國家參與國際競(jìng)爭(zhēng)”的發(fā)展定位，并削弱了深圳在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位，不利于提高城市競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）商品住房供應(yīng)緊張，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，造成普通居民購房支付能力不足，并致使房地產(chǎn)泡沫泛起

2003年以來，由于土地資源的緊缺，新增建設(shè)用地幾近枯竭，商品房用地供應(yīng)持續(xù)緊張，導(dǎo)致商品房開發(fā)建設(shè)規(guī)模持續(xù)下降，全市商品住宅新開工面積、竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積分別從2004年的767萬平方米、772萬平方米、806萬平方米，持續(xù)回落到2009年的328萬平方米、270萬平方米、472萬平方米，分別比2004年下降了57%、65%、41%。與此同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)和居民收入的持續(xù)增長，住房消費(fèi)不斷升級(jí)，商品房需求持續(xù)旺盛，全市新建及二手商品住宅銷售總量從2004年的1277萬平方米增長到2009年的1887萬平方米，增幅達(dá)到54%。目前，在全市4億平方米的住宅總量中，能夠在市場(chǎng)上合法流轉(zhuǎn)且符合居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的住房，主要是歷年來建設(shè)的商品房和房改房，總量約7800萬平方米，僅占全部住房總量的19%，且多數(shù)為居民自住。其他80%的住房一般不符合居民收入增長后住房消費(fèi)升級(jí)的要求，加之多數(shù)未辦理產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上也不能在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)或被購買。由此，導(dǎo)致了全市住房市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性緊缺，新建商品房和質(zhì)量功能良好的二手房因需求旺盛但供應(yīng)總量有限，從而產(chǎn)生較為突出的結(jié)構(gòu)性供求矛盾。

這種結(jié)構(gòu)性供求關(guān)系的緊張，不可避免地產(chǎn)生了房?jī)r(jià)上漲快、市場(chǎng)波動(dòng)大、投機(jī)增多等問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年全市商品住房?jī)r(jià)格從2004年的每平方米5980元，上漲到2009年的14858元，漲幅達(dá)到144%，2009年四季度深圳房?jī)r(jià)突破每平方米20000元，高居全國城市榜首。2004年以來，盡管國家持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、平抑房?jī)r(jià)，且在2008年國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響下，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了短期調(diào)整和一定幅度回落，但在旺盛的市場(chǎng)需求和供求關(guān)系緊張作用下，房?jī)r(jià)很快再次上漲，并使得完善住房政策、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，成為當(dāng)前各項(xiàng)工作的重要內(nèi)容。

應(yīng)當(dāng)看到的是，房?jī)r(jià)的過快上漲和較大波動(dòng)，不僅給普通居民家庭改善居住條件、提高住房質(zhì)量帶來較大困難，也對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行帶來不利影響。目前，深圳房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了15倍（按2009年底房?jī)r(jià)達(dá)到20倍），租售價(jià)格比達(dá)到1∶450。高房?jī)r(jià)不僅造成普通居民購房支付能力不足，將普通居民家庭擠出住房市場(chǎng)，并造成全市近50%的“夾心層”住房困難群體，對(duì)改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧不利，同時(shí)也加速了房地產(chǎn)投機(jī)，致使房地產(chǎn)泡沫泛起，給宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行帶來較為嚴(yán)重的隱患。

（四）住房功能和居住環(huán)境仍有待于提高

目前，在全市1.97億平方米的出租住房中，功能、質(zhì)量、環(huán)境較差的城中村私房為1.7億平方米，占總量的86%，而功能質(zhì)量較好的商品性出租房則供應(yīng)量較少，僅占14%。商品性出租房由于供應(yīng)量少、租金高，實(shí)際上不能解決多數(shù)“夾心階層”的住房問題。據(jù)估算，全市300多萬常住人口和近400萬的流動(dòng)人口，主要通過租賃租金較低、安全性與環(huán)境較差的城中村私房或配套較差的集體宿舍解決居住問題。而由于城中村和企業(yè)配套宿舍在全部住房總量中占比較大（達(dá)到58%），全市住房成套率僅50%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的水平（香港為90%，新加坡為95%）。

（五）公共住房政策的滯后，公共住房總量的不足，不利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)公平

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，目前深圳已建成的房改房、保障性住房等公共住房總量占全市住房總量的6.3%，不僅遠(yuǎn)低于新加坡、香港的87%、47%，也低于歐共體國家18%的平均水平。從歐共體國家住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，私人自有住房、私人出租住房、公共住房的比例基本為60%、20%、20%的格局。深圳在特殊的城市發(fā)展背景（經(jīng)濟(jì)特區(qū)和改革開放的窗口）和國家現(xiàn)有戶籍制度下，客觀上形成了特殊的人口結(jié)構(gòu)（戶籍和非戶籍比例倒掛），以及人口低素質(zhì)化條件下的較大居民收入差距，同時(shí)也形成了目前自有住房、私人出租住房、公共住房33.6%、60.1%、6.3%的占比格局。

目前，由于房?jī)r(jià)水平較高、公共住房總量短缺，且住房保障的范圍又僅限于戶籍低收入家庭，對(duì)于占常住人口近50%的既無力購租商品房、也不能購租公共住房的“夾心層”居民家庭，尤其是對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作用巨大的各類人才，尚未有系統(tǒng)的公共住房政策和相應(yīng)制度解決其長期性或階段性住房困難。這種狀況，既不利于促進(jìn)社會(huì)公平，分流市場(chǎng)需求，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，也不利于吸引人才到深圳創(chuàng)業(yè)、發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和提高城市競(jìng)爭(zhēng)力。因此，公共住房制度的創(chuàng)新和公共住房的加快建設(shè)，已是未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展的迫切需要。

三、發(fā)展目標(biāo)和政策建議

（一）未來30年的目標(biāo)

今年是深圳特區(qū)建立30年，從30年的發(fā)展看，住房政策的制訂與實(shí)施，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決民生問題起到了較好的保障作用；住房制度的改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不僅對(duì)本市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展起到促進(jìn)作用，同時(shí)也為全國住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展立下了功勛、作出了垂范。

在未來30年，深圳要繼續(xù)保持先行先試、勇于創(chuàng)新的精神，把“促發(fā)展、惠民生”作為基本方向，科學(xué)制定未來住房政策，不斷推進(jìn)住房制度創(chuàng)新。首先，落實(shí)好政府解決民生問題的基本職責(zé)，解決好本市低收入家庭的住房困難，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”的住房保障目標(biāo)。其次，整合產(chǎn)業(yè)政策、人口政策和住房政策等公共政策，在資源、人口、環(huán)境緊約束條件下，以穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、解決人才住房困難作為當(dāng)前住房政策的重點(diǎn)內(nèi)容，以改善居住環(huán)境、消除住房差距、全面提高全市居民居住水平作為今后住房政策的終極目標(biāo)，充分發(fā)揮住房政策對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心價(jià)值，積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和社會(huì)的公平、公正發(fā)展。

（二）“十二五”目標(biāo)和政策

“十一五”期間，深圳每年規(guī)劃建設(shè)商品住房約11萬套，但從實(shí)際供應(yīng)情況看，每年開工、竣工及批準(zhǔn)預(yù)售僅5～6萬套。在土地資源的制約下，近5年住房市場(chǎng)的供應(yīng)問題一直沒有得到很好的解決，直接導(dǎo)致供求關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)上漲較快。為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，建議“十二五”期間，以加快城市更新為主，通過舊城舊村改造、適當(dāng)新增土地供應(yīng)、加大存量土地盤活的力度等組合方式，增加住房用地供應(yīng)，加快普通商品住房建設(shè)，滿足居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來的新增住房需求。

經(jīng)初步分析，“十二五”期間，通過組合方式可新增供應(yīng)商品住房約60萬套，比“十一五”規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)增加10%。通過商品住房供應(yīng)的增加，一方面從數(shù)量上滿足居民對(duì)居住的需求，形成對(duì)高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)壓力，促使房?jī)r(jià)合理回調(diào)；另一方面大幅提高住房自有率，縮小社會(huì)各階層住房差距，促進(jìn)住房質(zhì)量的整體提高。此外，區(qū)別性的金融稅收政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓，以及中低價(jià)位、中小戶型住房結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的繼續(xù)實(shí)施，將有助于抑制住房市場(chǎng)投資和投機(jī)行為，真正使首次購買住房的普通居民家庭，享有住房政策的優(yōu)惠。

公共住房政策目標(biāo)：一是面向戶籍低收入家庭的住房保障目標(biāo)和政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全市戶籍低收入住房困難家庭約6萬戶，“十一五”期間規(guī)劃建設(shè)的16.7萬套保障性住房，可以在建成后拿出6萬套解決其住房困難，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?；對(duì)于“十二五”期間的住房保障工作，建議通過逐年提高困難家庭保障線標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)擴(kuò)大保障范圍，并繼續(xù)落實(shí)對(duì)戶籍住房困難家庭“應(yīng)保盡?！钡谋Ｕ夏繕?biāo)。

二是面向“夾心層”中低學(xué)歷和外來工群體的住房政策。這類人群數(shù)量龐大占“夾心層”的80%以上，目前主要居住在企業(yè)配套宿舍和城中村中。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，市場(chǎng)對(duì)低端勞動(dòng)力需求的降低，此類人口規(guī)模與居住需求將逐漸減少，其現(xiàn)時(shí)的住房問題主要是居住環(huán)境差的問題，建議通過加強(qiáng)城中村綜合整治，完善企業(yè)配套宿舍的功能和相關(guān)設(shè)施，改善其居住條件和居住環(huán)境。此外，通過加強(qiáng)城中村社會(huì)治安綜合管理，提高其居住安全，維護(hù)其生存尊嚴(yán)。

三是面向經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所需各類人才的住房發(fā)展目標(biāo)和政策。這類群體應(yīng)當(dāng)是“十二五”期間住房政策支持的重點(diǎn)，應(yīng)采取人才公寓、購房補(bǔ)貼等多種政策手段“全方位、全覆蓋”地解決其住房問題。

首先是國內(nèi)大學(xué)畢業(yè)生和獲得學(xué)士學(xué)位的留學(xué)回國人員群體。據(jù)我們分析，全市目前尚無自有住房的戶籍人才家庭約9.7萬戶，尚無自有住房的本科以上非戶籍人才家庭約15.7萬戶，“十二五”期間，預(yù)計(jì)還將新增本科以上人才16萬戶。由此分析，從現(xiàn)在起到“十二五”末，這類無自有住房存在一定住房困難的家庭，累計(jì)住房需求41.4萬套。對(duì)此類群體住房問題的解決，一方面從企事業(yè)單位大產(chǎn)權(quán)證住房和機(jī)關(guān)事業(yè)單位未房改的存量住房中籌集25.4萬套解決，其他16萬套通過“十一五”和“十二五”期間新建“普通人才公寓”提供。此外，對(duì)具有購房能力的人才，由政府按照個(gè)人在深繳納個(gè)人所得稅的50%提供購房補(bǔ)貼。

其次是杰出人才、領(lǐng)軍人才、高級(jí)人才及其他引進(jìn)的國內(nèi)外特殊或緊缺人才。此類人才范圍雖廣，但數(shù)量有限，“十二五”期間預(yù)計(jì)引進(jìn)數(shù)量在5000人左右。結(jié)合已出臺(tái)的高層次人才住房政策，以及未來發(fā)展的需要，可采用以下措施：對(duì)于世界一流水平杰出人才及國內(nèi)院士，可按200平方米免租入住“高級(jí)人才公寓”，或按200萬元發(fā)放購房補(bǔ)貼；對(duì)于各級(jí)按規(guī)定認(rèn)定的領(lǐng)軍人才，按90～120平方米免租入住“高級(jí)人才公寓”，或按80～150萬元發(fā)放購房補(bǔ)貼；對(duì)于博士、正高職高級(jí)人才，按60～90平方米免租入住“高級(jí)人才公寓”，或優(yōu)先購買經(jīng)濟(jì)適用房，或按照個(gè)人在深繳納個(gè)人所得稅的100%提供購房補(bǔ)貼；其他引進(jìn)的國內(nèi)外特殊或緊缺人才，根據(jù)其貢獻(xiàn)參照上述三類方式，給予住房?jī)?yōu)惠政策。

（三）政策建議

通過對(duì)近年來深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的分析，我們認(rèn)為今后深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，應(yīng)當(dāng)避免被動(dòng)跟著房?jī)r(jià)走的局面，應(yīng)在國家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的指導(dǎo)下，結(jié)合實(shí)際，立足于解決不同收入層次居民住房問題的根本目標(biāo)，通過創(chuàng)新住房制度，完善住房公共政策，來解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題。

一是加快編制“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，并制定未來30年住房發(fā)展綱要。建議市政府加快制定全市“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，并確定該時(shí)段商品住房和各類公共住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)、用地及相關(guān)實(shí)施措施；其中普通商品住房及公共住房供應(yīng)量占新增住房供應(yīng)總量的比例不低于70%；普通商品住房和保障性住房建設(shè)用地，應(yīng)盡量布局在公共交通便捷地區(qū)和各級(jí)城市中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

二是加強(qiáng)商品住房建設(shè)管理，增加住房有效供應(yīng)。建議市政府建立“住房建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)”制度，實(shí)施從“宗地出讓”到“竣工驗(yàn)收”的全過程監(jiān)管，以避免囤積土地、哄抬價(jià)格；加快已批準(zhǔn)的普通商品住房項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，督促開發(fā)企業(yè)加快開發(fā)建設(shè)和銷售，以避免企業(yè)捂盤惜售；加大城市更新力度，建議城市更新規(guī)模達(dá)到10平方公里以上，以充分挖掘土地供應(yīng)潛力，解決未來住房供應(yīng)短缺的問題。

三是完善區(qū)別性金融財(cái)稅政策，促進(jìn)住房合理消費(fèi)，抑制住房投機(jī)需求。嚴(yán)格執(zhí)行今年“國十一條”關(guān)于二套房貸的規(guī)定；專業(yè)技術(shù)人才購買首套普通商品住房，除享受國家有關(guān)優(yōu)惠政策外，還可享受本市貸款貼息或按照個(gè)人在深繳納個(gè)人所得稅的一定比例提供購房補(bǔ)貼；嚴(yán)格控制境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在深圳的住房投資投機(jī)行為，境外個(gè)人限購一套商品住房（包括港澳臺(tái)居民）。

四是加大低收入家庭住房保障力度，嚴(yán)格住房保障制度。逐步擴(kuò)大住房保障范圍，“十二五”期間在全面解決本市戶籍低收入家庭住房困難基礎(chǔ)上，部分解決戶籍中低收入家庭住房困難，并將各類專業(yè)技術(shù)人才全部納入住房保障和公共住房政策的解決范圍；大力推進(jìn)住房保障制度建設(shè)，多渠道增加保障性住房供應(yīng)，在舊改項(xiàng)目中配套建設(shè)一定比例的保障性住房或人才公寓，清理企事業(yè)單位存量住房納入保障性住房體系；嚴(yán)格保障性住房管理，保障性住房戶型面積應(yīng)嚴(yán)格控制在60平方米以內(nèi)（高層次人才公寓除外），停止經(jīng)濟(jì)適用房“綠本”轉(zhuǎn)“紅本”，經(jīng)濟(jì)適用房只能按政府規(guī)定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給其他住房保障對(duì)象，完善保障性住房和人才公寓的信息發(fā)布、聽證、輪候、配租配售以及宣誓等制度，依法處置住房保障中的詐騙、弄虛作假、尋租等違法違規(guī)行為，促進(jìn)住房保障工作的公正和公平。

五是建立住房與房地產(chǎn)信息共享機(jī)制，提高房地產(chǎn)調(diào)控效率。建議市發(fā)改、統(tǒng)計(jì)、規(guī)劃國土、住房建設(shè)、工商、稅務(wù)、金融等部門在繼續(xù)完善各自數(shù)據(jù)信息管理的基礎(chǔ)上，在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，盡快將房地產(chǎn)市場(chǎng)、住房保障、房屋租賃、房地產(chǎn)金融與稅收以及其他與住房和房地產(chǎn)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行整合，建立服務(wù)于全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的信息共享與業(yè)務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)測(cè)，切實(shí)提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工作效率與決策水平。

①深圳市統(tǒng)計(jì)局：《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒》（2009），中國統(tǒng)計(jì)出版社，2009年。

②深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局：《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》（2009），中國大地出版社，2009年。

③《深圳房地產(chǎn)年鑒》編輯委員會(huì)：《深圳房地產(chǎn)年鑒》（2009），深圳出版發(fā)行集團(tuán)海天出版社，2009年。

④譚剛：《深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)研究》，《建筑經(jīng)濟(jì)》2001年第1期。

⑤謝經(jīng)榮等：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，中國人民大學(xué)出版社，2002年。

⑥施瓦茲：《美國住房政策》，中信出版社，2008年。

⑦深圳市規(guī)劃局：《深圳市建筑物普查數(shù)據(jù)（2008年）》。

⑧郭運(yùn)清：《中國城鎮(zhèn)住房質(zhì)量》，科學(xué)出版社，2007年。

（作者：深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師）