□文/殷滋言 洪占東 臧步輝

旅游地產(chǎn)是近些年來出現(xiàn)的一個(gè)新概念。隨著傳統(tǒng)的以觀光為主的旅游逐步向休閑度假旅游轉(zhuǎn)移以及規(guī)劃功能由單一利用時(shí)代走向綜合開發(fā)時(shí)代，旅游+地產(chǎn)在兩者互補(bǔ)互助中聯(lián)姻形成了旅游地產(chǎn)業(yè)。旅游地產(chǎn)的發(fā)展呼應(yīng)著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人們生活方式的需求，為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展開辟了新空間，理性的旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)有利于兩大產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)。對旅游地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要引起高度的重視，以期能夠帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

旅游地產(chǎn)概述

旅游地產(chǎn)發(fā)展的必然要求

（1）當(dāng)前旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢。按照國際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)地區(qū)人均GDP在3 000～5 000美元時(shí)，較高層次的休閑度假旅游形式將規(guī)模化啟動(dòng)。從旅游發(fā)展的規(guī)律看，我國大城市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正處在休閑度假旅游全面啟動(dòng)的重要時(shí)期。

中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)競爭加劇，商品房空置量增加，總體情況是空置量持續(xù)增加，現(xiàn)已接近20%。與此同時(shí)，以“商務(wù)、度假、商業(yè)休閑、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”為主題的旅游房地產(chǎn)正在一些地方日趨升溫。

（2）發(fā)展旅游地產(chǎn)的重要意義。發(fā)展旅游地產(chǎn)一方面是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的需要，據(jù)預(yù)計(jì)，2010年中國將成為世界第一旅游目的地，2050年旅游業(yè)將成為世界的第一產(chǎn)業(yè)；另一方面也可以滿足國內(nèi)游客和擴(kuò)大就業(yè)的需要。發(fā)展旅游地產(chǎn)能打造城市品牌，特別是一些知名的旅游城市，其優(yōu)美的自然景觀，豐富的文化遺產(chǎn)和精彩的人造景觀就是通過游客擴(kuò)大影響的，而這些城市中往往有一定數(shù)量的星級賓館、商務(wù)度假酒店以及創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，這些賓館、酒店、文化產(chǎn)業(yè)是高檔的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，提升了城市的形象。

旅游地產(chǎn)發(fā)展方向

旅游房地產(chǎn)的發(fā)展在中國剛起步，既要抓住旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律和機(jī)遇，又要結(jié)合地產(chǎn)業(yè)上的一些必然需求以及兩者結(jié)合過程中的機(jī)遇與問題。隨著假期的增多、交通的便利、消費(fèi)水平的提高，一般意義上的觀光旅游已經(jīng)開始向商務(wù)型、度假型、商業(yè)娛樂的方向轉(zhuǎn)化，而這也是未來旅游地產(chǎn)開發(fā)與服務(wù)的方向。本文探討的是集休閑度假、會(huì)展、美食、演藝、運(yùn)動(dòng)、文化產(chǎn)業(yè)于一體的旅游地產(chǎn)綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

旅游地產(chǎn)理性開發(fā)必備的要素

良好的題材

成功的旅游地產(chǎn)必須具備2個(gè)重要條件：一是自然資源要好，開發(fā)商在接手項(xiàng)目時(shí)首先要對它的天然素材進(jìn)行很好地挖掘，一定要從旅游的角度來看房產(chǎn)與地產(chǎn)；二是旅游地產(chǎn)除了需要有自然的山水以外，還需要有一定的文化，有了這些文化，才能形成自然與人文的結(jié)合，把自然與人文結(jié)合起來之后，才能吸引游客。如深圳華僑城旅游主題地產(chǎn)波托菲諾自然景觀與人文景觀交相輝映，意大利異域文化為良好題材的打造準(zhǔn)備了充分的條件，堪稱華僑城旅游主題地產(chǎn)典范之作。

完善的規(guī)劃與開發(fā)思路

（1）完善的規(guī)劃。規(guī)劃策劃過程中對項(xiàng)目及目標(biāo)客戶群進(jìn)行合理定位，高效解決規(guī)劃與現(xiàn)狀自然、人文資源、對外交通、旅游景區(qū)以及定位項(xiàng)目與旅游、居住的關(guān)系。擬定項(xiàng)目目標(biāo)與要素，在市場研究、現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上，各專業(yè)分析以確定啟動(dòng)階段旅游地產(chǎn)及其項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)的可能性與可行性，進(jìn)行概念設(shè)計(jì)，多方案比擬，初步確定設(shè)計(jì)方向。

整體布局、整體空間形態(tài)、旅游產(chǎn)品等的規(guī)劃設(shè)計(jì)要導(dǎo)入城市設(shè)計(jì)理念，注重人與城市形體的關(guān)系和城市空間的營造，引入文化與審美的含義。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要特別重視景觀設(shè)計(jì)的概念，景觀被賦予生態(tài)功能與人文涵義滲透到區(qū)域的各個(gè)細(xì)節(jié)中。

（2）先造環(huán)境再造房。旅游地產(chǎn)發(fā)展模式遵循旅游—配套—地產(chǎn)三段式循序漸進(jìn)的開發(fā)過程，如深圳華僑城花大量的時(shí)間與資金建設(shè)配套設(shè)施，完善生態(tài)環(huán)境，提高居住氛圍，提升華僑城品牌，這才是華僑城地產(chǎn)區(qū)別于其他豪宅獲得市場青睞的重要條件。特色配套是特色區(qū)域開發(fā)的首要條件，特色的配套能讓區(qū)域具有獨(dú)特的氣質(zhì)與氛圍。華僑城有這樣的廣告：在建房之前，75%的時(shí)間只為打造純熟環(huán)境。其中花20%的時(shí)間思考即使100 a也不落伍的規(guī)劃。保留原有自然景觀，生態(tài)開發(fā)，因地制宜地設(shè)計(jì)配套與景觀環(huán)境。

旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)策略

定位旅游地產(chǎn)

主要以文化挖掘和游客行為特征為入手點(diǎn)，綜合考慮人文、民俗文化，目標(biāo)客戶，市場及消費(fèi)能力等因素，圍繞所扮演角色與功能目標(biāo)，將各種因素整合到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中去，培植獨(dú)特優(yōu)勢，避免同構(gòu)與重復(fù)，做到優(yōu)勢互補(bǔ)，確定旅游地產(chǎn)的主題項(xiàng)目，進(jìn)行特色化的定位。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的主題定位具有提升附加價(jià)值的極大功效。

規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合自然

規(guī)劃要充分利用原有自然條件，因勢利導(dǎo)、突出特色。環(huán)境設(shè)計(jì)體現(xiàn)自然的風(fēng)格，源于自然而用于自然，自然地形在變化與和諧中延續(xù)著生態(tài)與人文的交融。充分保留原有的地形地貌、綠化等自然資源，在原有自然資源的基礎(chǔ)上，建造了人造綠色景觀，與原生態(tài)環(huán)境合為一體。如三亞亞龍灣酒店區(qū)從規(guī)劃開始就從生態(tài)環(huán)境保護(hù)出發(fā)，充分重視海岸帶的環(huán)境保護(hù)。而其中許多度假酒店的設(shè)計(jì)更是體現(xiàn)出尊重環(huán)境，與自然環(huán)境相結(jié)合的特色。如今的三亞成為了各地游客理想的度假之地。

文化為旅游地產(chǎn)增值

文化演繹了戰(zhàn)略整合的魅力城市，沒有文化的旅游地產(chǎn)設(shè)計(jì)是不能吸引回頭客的。在設(shè)計(jì)中最大限度挖掘文化，創(chuàng)意文化與原生文化協(xié)同增值。如日本豪斯登堡規(guī)劃師把一塊荒地建成一座重現(xiàn)17世紀(jì)荷蘭文化特色的旅游城，古樸的風(fēng)車與運(yùn)河成了象征荷蘭的標(biāo)志，開鑿了6 km長的運(yùn)河環(huán)繞并流貫全城，為游客增添了乘游艇沿運(yùn)河繞城一周，享受水域中具有荷蘭特色的令人陶醉的風(fēng)光并且建造了被荷蘭人視為國寶和民族象征的荷蘭式風(fēng)車群。

精心設(shè)計(jì)旅游產(chǎn)品

要吸引源源不斷的客戶，項(xiàng)目產(chǎn)品須進(jìn)行不斷創(chuàng)新與策劃。情景設(shè)計(jì)、體驗(yàn)設(shè)計(jì)、娛樂化設(shè)計(jì)，逐步形成完整的旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。項(xiàng)目的規(guī)模與功能、建筑風(fēng)格、空間布局、氛圍營造，都應(yīng)有創(chuàng)意，只有不斷創(chuàng)新，抓住游客心理，設(shè)計(jì)出多元化的游憩方式，旅游房地產(chǎn)才能不斷以新的姿態(tài)和魅力贏得廣大消費(fèi)者的青睞。深圳華僑城是中國旅游地產(chǎn)成功的典范，對建成后的景區(qū)及旅游項(xiàng)目產(chǎn)品，并不固守不變，而是不斷對每一個(gè)景區(qū)的硬件和軟件進(jìn)行換代升級，不斷推出有市場沖擊力的新項(xiàng)目，游憩方式多元化，在設(shè)計(jì)上留有充分的變通與發(fā)展余地，使景觀、項(xiàng)目產(chǎn)品年年有變化，游憩方式多元化，常來常新。

營造綠色低碳的環(huán)境

規(guī)劃設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)以人為本的思想，以建設(shè)生態(tài)型環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，開發(fā)全新的以配套為特征，以景觀環(huán)境為滲透的健康生態(tài)城市。

將綠色低碳的理念導(dǎo)入旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，綠色低碳單體建筑、綠色低碳室外環(huán)境、綠色低碳生活方式，建設(shè)生態(tài)城，如日本豪斯登堡確定在經(jīng)濟(jì)上發(fā)展旅游業(yè)與商業(yè)服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，減少許多對環(huán)境污染的不利因素，在規(guī)劃建設(shè)之初，建設(shè)了一系列環(huán)境保護(hù)設(shè)施，對工廠采取了節(jié)能減排措施，建成后豪斯登堡的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到居民的盛贊，游客們贊不絕口，各種野鳥都飛回來了。

實(shí)證分析——天津盤龍谷文化城啟動(dòng)區(qū)

背景分析

天津盤龍谷文化城開發(fā)旅游地產(chǎn)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢條件：一是交通四通八達(dá)，離首都機(jī)場僅29 km，京津城際快速交通網(wǎng)成型，城際公交線路部分開通，京津城際輕軌也在規(guī)劃中；二是自然資源豐富，盤龍谷文化城是盤山國家5A級風(fēng)景區(qū)，區(qū)域內(nèi)水資源豐富、水質(zhì)優(yōu)良；三是文化氛圍濃厚，盤龍谷文化城整個(gè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)按照一軸四區(qū)的結(jié)構(gòu)展開，其中一軸便是文化產(chǎn)業(yè)軸——因地就勢依托自然谷地構(gòu)筑鏈條式文化產(chǎn)業(yè)帶，四區(qū)即是文化創(chuàng)意區(qū)、配套服務(wù)區(qū)，藝術(shù)家聚落、人才培育基地，打造名副其實(shí)的文化硅谷。

項(xiàng)目定位

規(guī)劃設(shè)計(jì)以居住、商業(yè)、商務(wù)、傳媒為四大產(chǎn)業(yè)內(nèi)核，以山體景觀為滲透，建成復(fù)合型旅游地產(chǎn)綜合體，滿足高端收入群體休閑度假，國際化的休閑娛樂，高薪收入者商務(wù)辦公以及會(huì)議洽談，文化創(chuàng)意藝術(shù)群體之需。

盤龍谷文化城啟動(dòng)區(qū)在整個(gè)盤龍谷文化城中承擔(dān)著公共服務(wù)配套功能的作用。一期開發(fā)用地具有塑造典范、聚集人氣的作用。規(guī)劃注重自然、文化、旅游產(chǎn)品創(chuàng)新以及生態(tài)設(shè)計(jì)，主要分為4大功能區(qū)：塑造高尚生態(tài)度假居所、營造時(shí)尚商業(yè)休閑領(lǐng)地、創(chuàng)造高端商務(wù)度假天堂、打造傳媒文化示范基地。

規(guī)劃設(shè)計(jì)對策

規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合自然，依山就勢設(shè)計(jì)個(gè)性合理的游線，注重景觀設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)采用借景與造景手法，一方面借用地塊四面青山及區(qū)域內(nèi)水系，另一方面創(chuàng)新設(shè)計(jì)出具有文化內(nèi)涵的景觀，增加新的要素。通過公建及商業(yè)的相對集中布局及綠化、交通系統(tǒng)組織空間，形成錯(cuò)落有致、收放有序、形式多樣的整體有機(jī)結(jié)構(gòu)和豐富的空間景觀效果。

規(guī)劃整合地塊內(nèi)原有資源，如山體、水系等，創(chuàng)造出最適合此地塊的特色景觀，利用地形布置建筑，通過豎向高度的變化、建筑類型的不同搭配及空間組合的有機(jī)變化，豐富了建筑天際輪廓線，合理規(guī)劃功能區(qū)，構(gòu)成不同的組團(tuán)，使每塊地的效益最大化；再考慮產(chǎn)品內(nèi)容及數(shù)量，增加土地附加價(jià)值。在設(shè)計(jì)過程中植入大量文化產(chǎn)業(yè)，世界級復(fù)合型文化城創(chuàng)意文化氛圍濃厚，營造大型文化設(shè)施、高檔服務(wù)設(shè)施和優(yōu)美生態(tài)環(huán)境相互融合的花園社區(qū)。

不同功能地塊相對獨(dú)立，住宅建筑主要沿核心開放空間——“綠脈”呈帶狀的空間布局，局部收放形成組團(tuán)開放空間，與“水脈”相互滲透，營造出層次豐富的外部空間形態(tài)和綠化景觀體系。帶型的建筑布局體系最大程度滿足每個(gè)功能區(qū)的景觀均好性要求。

生態(tài)居住社區(qū)是文化區(qū)域里的，未來可以享受整個(gè)文化復(fù)合重鎮(zhèn)的配套和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢；其周邊的環(huán)境是位于盤山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，外圍都是青山，是稀缺的純山地別墅，景觀及層次感豐富，視覺所至的自然景觀非常好。在社區(qū)里便可以直接去爬山徒步。

盤龍谷文化城啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃起到了預(yù)想的效果，打造了世界級集商務(wù)、商業(yè)度假、創(chuàng)意文化于一體的服務(wù)體系，成為了旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市區(qū)塊楷模。

結(jié)語

成功的旅游地產(chǎn)規(guī)劃能直接提升城市的知名度，如何利用城市本身的優(yōu)勢進(jìn)行合理的旅游地產(chǎn)規(guī)劃是值得專業(yè)人士進(jìn)行分析與探討的。城市的區(qū)位條件、消費(fèi)水平、市場及本身資源是發(fā)展旅游地產(chǎn)的重要條件，在充分利用這些條件的基礎(chǔ)上需要更大的群體來最大限度地挖掘其文化，創(chuàng)意文化與原生文化互融，提出先進(jìn)務(wù)實(shí)的設(shè)計(jì)理念，精心策劃適合當(dāng)?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)，設(shè)計(jì)創(chuàng)意旅游產(chǎn)品。通過不同的資源整合創(chuàng)造一個(gè)短期效益又能持續(xù)經(jīng)營的系統(tǒng)，促進(jìn)旅游地產(chǎn)健康長足地發(fā)展。

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