趙 禹

土地儲備制度是近年來城市土地制度改革的一項重大舉措，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域改革的一個熱點問題。土地儲備制度的創(chuàng)新成為我國國有土地有償使用制度改革的重要事件，當(dāng)前全國土地儲備中心在資金籌措上大部分依賴銀行貸款。目前，已經(jīng)有一些省市陸續(xù)建立了土地儲備制度，同時各個商業(yè)銀行也在積極開展土地儲備貸款業(yè)務(wù)。《土地儲備管理辦法》自2007年11月實施起兩年多以來，確實對商業(yè)銀行的土地儲備貸款業(yè)務(wù)起到了很好的規(guī)范作用。但是作為各地土地儲備機構(gòu)資金的重要來源之一，土地儲備貸款與我國現(xiàn)行的法律制度也有著一些摩擦與沖突。①

一﹑土地儲備貸款的現(xiàn)狀

根據(jù)《國土資源部﹑財政部﹑中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈土地儲備管理辦法〉的通知》（國土資發(fā)[2007]277號）第二條的規(guī)定：“土地儲備，是指市﹑縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場﹑促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)﹑儲備以備供應(yīng)土地的行為?！备鶕?jù)《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于印發(fā)〈商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引〉的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2004]57號）的規(guī)定，土地儲備貸款一般是指貸款人向借款人發(fā)放的用于土地收購﹑整理和儲備的貸款。

在《土地儲備管理辦法》出臺前，我國已經(jīng)有近1000個市縣成立了土地儲備機構(gòu)，在運行模式上存在按照市場機制運作﹑行政指導(dǎo)和市場運作相結(jié)合，行政指導(dǎo)﹑市場運作和土地資產(chǎn)管理相結(jié)合等多種模式，并由地方制定相關(guān)的管理辦法進(jìn)行管理。②

2007年11月，國土資源部﹑財政部﹑中國人民銀行聯(lián)合制定了《土地儲備管理辦法》，對土地儲備機構(gòu)及土地儲備的計劃與管理﹑范圍與程序﹑開發(fā)與利用﹑土地供應(yīng)和資金管理等方面作出了界定，對各地土地儲備機構(gòu)和各個商業(yè)銀行都具有指導(dǎo)意義。

土地儲備貸款以其效益、規(guī)模上的優(yōu)勢，以及貼近政策和政府的特點，成為銀行信貸投放的內(nèi)在動力。但是2008年6月國家審計署《國有土地使用權(quán)出讓金審計結(jié)果公告》對北京、天津、上海、重慶等11個市及其所轄28個縣(市、區(qū))2004至2006年國有土地使用權(quán)出讓金的征收、管理、使用及相關(guān)政策執(zhí)行情況進(jìn)行了審計調(diào)查后指出，被審計的11省市土地儲備中心共挪用142.36億元土地儲備貸款，用于股權(quán)投資、出借和市政建設(shè)投資等；另外，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用土地出讓金共計83.73億元，其中挪用于建樓堂館所和彌補經(jīng)費等52.33億元，出借和對外投資等31.40億元。土地儲備貸款存在的主要問題是：第一，抵押物不實，即用于抵押的土地并非是真正已儲備的土地，同時有的土地儲備機構(gòu)貸款規(guī)模過大而還款能力不足；第二，土地儲備貸款被用于市政設(shè)施建設(shè)等非土地儲備用途，而非土地儲備用途，這樣會增加未來還款的壓力與風(fēng)險，并造成儲備土地和建設(shè)規(guī)模的過度擴張。

二﹑土地儲備貸款主體的法律風(fēng)險防范

1996年，上海市成立了我國第一家土地收購儲備機構(gòu)——上海市土地發(fā)展中心。1997年8月，杭州市土地儲備機構(gòu)成立，杭州市土地儲備制度建設(shè)的成果和經(jīng)驗得到了各地政府和土地管理部門的推崇，隨后我國的土地儲備機構(gòu)在南通﹑青島﹑武漢等大中城市紛紛成立。

根據(jù)《土地儲備管理辦法》規(guī)定，土地儲備機構(gòu)是指市﹑縣人民政府批準(zhǔn)成立，具有獨立的法人資格，隸屬于國土資源管理部門，統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。該《辦法》出臺后，土地儲備貸款的借款人只能是特定的主體，即具備以下條件的才可以成為儲備貸款的借款人：一是在組織性質(zhì)上，土地儲備貸款的借款人必須是土地儲備機構(gòu)；二是在組織結(jié)構(gòu)上，土地儲備貸款的借款人隸屬于國土資源部門；三是在組織職能上，土地儲備貸款的借款人統(tǒng)一承擔(dān)本行政區(qū)土地儲備工作的事業(yè)單位。

實踐中，土地儲備貸款的借款人常以“土地儲備中心”的名稱出現(xiàn)。對雖未冠以“土地儲備中心”名稱但符合上述條件的機構(gòu)，應(yīng)被視為土地儲備機構(gòu)，并能夠成為土地儲備貸款的融資主體。但是在實踐中由于各地進(jìn)行土地儲備的機構(gòu)有所不同，常常存在一些以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為承擔(dān)主體而進(jìn)行土地儲備貸款融資的機構(gòu)，它們大多是受政府委托依法從事土地收購﹑整理及儲備工作的企業(yè)法人。由于這類主體與《土地儲備管理辦法》中要求的事業(yè)單位要求存在沖突，因此該類企業(yè)不能作為土地儲備貸款的合法借款主體。該辦法的實施也需要對地方已有的土地儲備管理辦法進(jìn)行相應(yīng)的修改和完善，當(dāng)各地方的土地儲備管理辦法與《土地儲備管理辦法》相沖突的，應(yīng)當(dāng)以后者為準(zhǔn)。

作為土地儲備貸款的申請人，應(yīng)向商業(yè)銀行提供以下有效資料：事業(yè)單位法人證書及證書是否在有效期內(nèi)﹑稅務(wù)登記證和組織機構(gòu)代碼證書；法定代表人身份證明及簽字樣本或印鑒﹑法定代表人授權(quán)委托書﹑委托代理人身份證明及簽字樣本或印鑒；省﹑市人民政府或其他有權(quán)機構(gòu)授權(quán)借款人進(jìn)行土地儲備的證明文件及關(guān)于設(shè)立土地儲備機構(gòu)的證明文件；借款人近三年土地儲備及出讓情況。

三﹑土地儲備貸款項目的法律風(fēng)險防范

關(guān)于土地儲備貸款項目的法律風(fēng)險主要包括以下幾點：第一，土地貸款的實際用途與審批用途不符的風(fēng)險；第二，土地儲備貸款的實際規(guī)模與財政部門批準(zhǔn)的城市總體規(guī)模不符的風(fēng)險；第三，項目土地與貸款期限與相關(guān)規(guī)定不符的風(fēng)險。本文從以下審查要點進(jìn)行分析，旨在防范土地儲備貸款項目的法律風(fēng)險。

（一）土地儲備貸款的用途

根據(jù)《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)﹑保護﹑管理﹑臨時利用及為儲備土地﹑實施前期開發(fā)進(jìn)行融資活動。因此土地儲備機構(gòu)的融資用途限定為“儲備土地”與“實施前期開發(fā)”，而非市政設(shè)施建設(shè)等非土地儲備用途，也非用于繳交土地出讓金。同時，商業(yè)銀行應(yīng)注意防范土地儲備貸款被用于市政設(shè)施建設(shè)等非土地儲備用途，導(dǎo)致未來還款的壓力與風(fēng)險增加，并造成儲備土地和建設(shè)規(guī)模的過度擴張的嚴(yán)重后果。

根據(jù)《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定，土地儲備資金專項用于征收﹑收購﹑優(yōu)先購買﹑收回土地以及儲備土地供應(yīng)前的前期開發(fā)等土地儲備開支。因此，土地儲備貸款應(yīng)用于土地收購﹑整理﹑儲備和出讓土地等前期相關(guān)工作，即為儲備土地融資。但由于政府儲備土地性質(zhì)特殊，以其提供抵押貸款僅限于土地儲備單位收儲及整理該土地使用。

（二）土地儲備貸款項目的法律風(fēng)險防范

1.土地儲備貸款項目合法性的審查要點

項目的合法性審查包括對項目資本金、項目審批以及其他手續(xù)的必要審查外，還應(yīng)審查以下資料：

（1）有權(quán)審批的政府部門同意借款人收購、整理和儲備該項目用地的批文。

（2）項目可行性研究報告或者具有相當(dāng)性質(zhì)的項目相關(guān)資料。

（3）項目已列入當(dāng)?shù)卣甓韧恋貎溆媱澋淖C明文件。

（4）土地收購、征用合法性資料。如國有土地使用權(quán)收購補償協(xié)議；收購?fù)恋貙?yīng)的拆遷補償協(xié)議；項目拆遷紅線圖；涉及農(nóng)用地的，需提供農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)；擬收購、征用、開發(fā)土地所在區(qū)域的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃等。其中，以熟地出讓或轉(zhuǎn)讓的，按照當(dāng)?shù)爻鞘姓嘘P(guān)土地開發(fā)政策規(guī)定，提供有權(quán)部門對土地前期開發(fā)中有關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃、房屋拆遷、建設(shè)工程規(guī)劃、施工許可等方面有效批件或辦理情況及取得情況。

（5）已投入的項目資金憑證和項目拆遷費用測算數(shù)據(jù)。

（6）自籌資金到位的計劃和已投入資金的證明。

（7）擬收購、儲備、開發(fā)的土地已落實意向受讓方的，提交有關(guān)協(xié)議。

2.關(guān)于土地儲備貸款規(guī)模的法律風(fēng)險防范

根據(jù)《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定：“土地儲備機構(gòu)儲備土地舉債的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲備計劃相銜接，并報同級財政部門批準(zhǔn)，不得超計劃﹑超規(guī)模舉借貸款?！币虼耍瑸榇_保項目貸款的合法合規(guī)，土地儲備機構(gòu)應(yīng)提供財政部門的貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件及同級人民政府批準(zhǔn)的項目實施方案等書面材料。商業(yè)銀行應(yīng)注意貸款項目是否符合有權(quán)部門依法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃﹑近期建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并已列入當(dāng)?shù)卣哪甓韧恋貎溆媱?，并確認(rèn)項目建設(shè)規(guī)模與實際建設(shè)規(guī)模是否相符。

其中，土地儲備計劃由市﹑縣人民政府國土資源管理﹑財政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行等部門應(yīng)當(dāng)共同編制土地儲備計劃，且該土地儲備計劃應(yīng)報同級人民政府批準(zhǔn)﹑報上級國土資源管理部門備案。根據(jù)《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，年度土地儲備計劃包括年度儲備土地規(guī)模﹑年度儲備土地前期開發(fā)規(guī)模﹑年度儲備土地供應(yīng)規(guī)模﹑年度儲備土地臨時利用計劃﹑計劃年度末儲備土地規(guī)模。在對土地儲備貸款審查時，可在土地儲備機構(gòu)同級政府或上級國土資源管理部門備案登記中進(jìn)行查詢以上事項。

3.貸款項目土地的審查

商業(yè)銀行在接受土地儲備貸款時應(yīng)注意，用于收購﹑整理和儲備的土地應(yīng)為可出讓的商品住宅﹑商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營性用地；貸款項目涉及農(nóng)用地的，應(yīng)辦妥合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)。

根據(jù)《土地儲備管理辦法》第十條關(guān)于土地儲備范圍的土地的規(guī)定，土地儲備中土地的范圍應(yīng)包括：“依法收回的國有土地；收購的土地；行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用﹑土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；其他依法取得的土地?！币虼?，應(yīng)對貸款項目的土地進(jìn)行核實，是否屬于《土地儲備管理辦法》規(guī)定的土地范圍。

4.貸款期限的選擇

貸款期限應(yīng)與土地開發(fā)周期相匹配，貸款期限最長不得超過兩年。土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源，因土地拍賣變現(xiàn)的不確定性，導(dǎo)致借款期限不確定，為規(guī)避貸款流動性風(fēng)險，在借款合同中除要明確一個合理的貸款期限外，還應(yīng)在借款合同的分期還款計劃中明確：“土地拍賣變現(xiàn)后及時優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束?！?/p>

四﹑土地儲備貸款擔(dān)保方式法律風(fēng)險防范

（一）擔(dān)保方式的選擇與相關(guān)風(fēng)險

根據(jù)中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)2003年121號)明確規(guī)定，對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款。銀監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀監(jiān)發(fā)2006年54號)強調(diào)，為加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，防范金融風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)注重防范土地儲備貸款風(fēng)險，完善相關(guān)抵押手續(xù)?！锻ㄖ分赋觯虡I(yè)銀行沒有接受抵押直接向土地儲備機構(gòu)和土地一級開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款為違規(guī)貸款。信貸政策的調(diào)整使政府儲備機構(gòu)傳統(tǒng)的信用融資方式喪失了合法性，獲取金融資金的渠道只能是擔(dān)保貸款。另外，根據(jù)《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，土地儲備機構(gòu)向銀行等金融機構(gòu)申請的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中，抵押貸款必須具有合法的土地使用證。而《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號）中明確規(guī)定，對政府土地儲備機構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押方式發(fā)放。由于上述部門規(guī)范性文件對于貸款擔(dān)保的規(guī)定有所不同，為避免法律方面的沖突，因此應(yīng)建立以抵押擔(dān)保為主的擔(dān)保方式，可輔以其他的擔(dān)保方式。

（二）抵押方式合法性的審查要點

土地儲備貸款以抵押方式辦理的，分為兩種情況：一種為儲備機構(gòu)的土地進(jìn)行抵押，另一種為非儲備機構(gòu)的土地進(jìn)行抵押，或以借款人或第三人有權(quán)處分的財產(chǎn)進(jìn)行抵押。以前者方式設(shè)定抵押的，土地使用權(quán)性質(zhì)可為劃撥，但必須取得合法有效的土地使用權(quán)證，且貸款金額不得超過抵押物評估價值扣除土地出讓金后的70%。以后者方式設(shè)定抵押的，可參照《物權(quán)法》﹑《擔(dān)保法》等法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行操作。本文僅以第一種情況進(jìn)行分析。

1.關(guān)于抵押物的審查要點

根據(jù)《土地儲備管理辦法》第二十五條的規(guī)定，土地儲備貸款是以抵押方式辦理的，且以儲備機構(gòu)的土地進(jìn)行抵押的，抵押物應(yīng)具有合法的土地使用證。因此，在辦理土地儲備貸款時，應(yīng)核實承貸主體是否具有合法的土地使用證，并及時辦妥抵押登記手續(xù)。

在符合貸款擔(dān)保的一般規(guī)定外，土地儲備貸款不得用以下土地設(shè)定抵押權(quán)：權(quán)屬有爭議的；屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的；以劃撥的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，未取得有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)同意的。

2.儲備土地抵押程序的審查要點

根據(jù)《土地儲備管理辦法》第二十五條的規(guī)定，在對政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)時，價值應(yīng)按照市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法（2007年修正）》第五十一條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

在評估劃撥土地使用權(quán)價值時，應(yīng)根據(jù)待估土地所屬地市、縣人民政府土地管理部門關(guān)于補交土地出讓金的具體標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，計算土地出讓金數(shù)額，并予以相應(yīng)扣減；對于所在地政府土地管理部門沒有明確規(guī)定或規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)過低的，評估時應(yīng)參照本省普遍標(biāo)準(zhǔn)測算，實際交繳后，再按照實際繳納情況進(jìn)行調(diào)整；由于接受收儲土地使用權(quán)抵押時，通常存在有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)和要求尚未最終確定，拆遷、土地平整等可能尚未完成的情況，因此在評估其價值時，既應(yīng)考慮當(dāng)?shù)仃P(guān)于上繳土地出讓收益比率的規(guī)定以確定相關(guān)土地出讓金收益，也要考慮有關(guān)規(guī)劃和限制要求的不確定性帶來的估價風(fēng)險，以及相關(guān)拆遷補償安置、土地平整等費用支付情況，然后綜合分析確定價值。

在審查中應(yīng)注意所抵押土地的評估方法是否科學(xué)與準(zhǔn)確，是否存在虛假評估﹑是否對土地評估的結(jié)果實行社會公開，接受社會監(jiān)督，以防止評估機構(gòu)隨意評估；同時應(yīng)關(guān)注土地價格的周期性變化，防止土地真實價值被過分高估或仍采用協(xié)議出讓﹑低價出讓的方式處理儲備土地，使得地價不確定因素較多，使得未來土地出讓所產(chǎn)生的收益和現(xiàn)金流不足以償還銀行貸款。

抵押物價值經(jīng)資產(chǎn)估價部門評估確認(rèn)的，抵押率一般不高于50%。抵押物價值以土地儲備機構(gòu)的收購價格測算的，抵押率一般不高于70%。以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，須報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，抵押物價值應(yīng)扣除未繳納的土地出讓金及相關(guān)稅費。

3.關(guān)于采用保證擔(dān)保的禁止性規(guī)定

在審查時應(yīng)注意，根據(jù)《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，政府及以公益為目的的事業(yè)單位是不能作為保證人的。因此，政府財政部門或其他相關(guān)部門以“承諾書”等方式對土地儲備貸款提供擔(dān)保的，保證在法律上是無效力的。另根據(jù)《土地儲備管理辦法》第二十七條規(guī)定，“各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保”。因此，不得接受財政性資金為土地儲備貸款提供的擔(dān)保。若采取保證擔(dān)保作為抵押擔(dān)保補充的，要根據(jù)保證人的凈資產(chǎn)和已擔(dān)保貸款額度確定擔(dān)保人擔(dān)保能力。

五﹑其他風(fēng)險防范的建議

（一）應(yīng)及時履行信息查詢與信息披露的義務(wù)

根據(jù)《土地儲備管理辦法》的規(guī)定：“商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確﹑完整﹑及時地向人民銀行建立的全國統(tǒng)一的企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫報送土地儲備機構(gòu)的土地儲備貸款相關(guān)信息。在貸款發(fā)放前，應(yīng)當(dāng)查詢貸款儲備機構(gòu)的信息，對有不良記錄的土地儲備機構(gòu)審慎發(fā)放貸款。”該辦法強調(diào)了金融機構(gòu)在土地儲備貸款中的信息披露義務(wù)，即特別明確了商業(yè)銀行應(yīng)向人民銀行建立的全國統(tǒng)一的企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫報送土地儲備機構(gòu)的土地儲備貸款相關(guān)信息的義務(wù)。因此，在接受土地儲備貸款之后，各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確﹑完整﹑及時地向人民銀行建立的全國統(tǒng)一的企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫報送土地儲備機構(gòu)的土地儲備貸款相關(guān)信息。

（二）應(yīng)防范土地儲備貸款的流動性風(fēng)險

根據(jù)《土地儲備管理辦法》第二十三條的規(guī)定：“依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用﹑土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應(yīng)指標(biāo)。”另依據(jù)《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“土地使用權(quán)人閑置土地應(yīng)當(dāng)收回土地。”因此，為保證商業(yè)銀行債權(quán)的安全，若預(yù)估儲備土地在兩年內(nèi)未能供應(yīng)的，應(yīng)審慎辦理抵押手續(xù)。由于土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源，土地拍賣變現(xiàn)的不確定性將影響貸款的流動性，因此，儲備土地抵押后，應(yīng)進(jìn)行貸后追蹤，確保抵押物兩年內(nèi)進(jìn)行供應(yīng)。

（三）應(yīng)加強各項貸后管理，確保商業(yè)銀行債權(quán)的安全

第一，貸款人應(yīng)要求借款人按月或按季向貸款人報送有關(guān)項目進(jìn)度、貸款使用情況以及財務(wù)狀況的報表和資料；貸款人應(yīng)定期對借款人執(zhí)行借款合同情況、貸款使用情況及借款人的經(jīng)營情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查和檢查。

第二，應(yīng)對抵（質(zhì)）押物價值的變化情況進(jìn)行監(jiān)測和評估，對抵（質(zhì)）押手續(xù)不完善的要及時補充完善，對抵（質(zhì)）押物不足值的要及時追加有關(guān)擔(dān)?；虿扇∑渌胧?/p>

第三，貸款人應(yīng)及時跟蹤借款人土地出讓行為，防止借款人低成本出讓貸款項目土地。

（四）應(yīng)重視抵押物的臨時利用所帶來的風(fēng)險

根據(jù)《土地儲備管理辦法》第二十一條的規(guī)定：“在儲備土地未供應(yīng)前，土地儲備機構(gòu)可將儲備土地或連同地上建（構(gòu)）筑物，通過出租﹑臨時使用等方式加以利用。設(shè)立抵押權(quán)的儲備土地臨時利用，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應(yīng)?！币虼耍恋貎錂C構(gòu)對儲備土地（或連同地上建筑物）臨時利用時，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人即貸款行的同意。在進(jìn)行儲備土地抵押時，若抵押物出租在先，如遇抵押物處置，將影響相應(yīng)的處置價格，增加處置難度，給貸款行實現(xiàn)抵押權(quán)帶來障礙。因此在辦理抵押時，應(yīng)提供抵押人已將設(shè)定抵押事項告知承租人的書面文件，以及承租人承諾放棄對租賃財產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的書面文件。

（五）土地儲備貸款合同文本應(yīng)落實相關(guān)法律法規(guī)要求

根據(jù)《土地儲備管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，貸款人與借款人可以對以下事項作出明確約定：土地儲備機構(gòu)對儲備土地的臨時利用不得影響土地供應(yīng)；土地儲備機構(gòu)對土地的臨時利用應(yīng)征得抵押權(quán)人的同意；土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對其貸款規(guī)模與當(dāng)年年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預(yù)算銜接，為超過計劃、規(guī)模貸款提供相應(yīng)承諾；土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行提供財政部門的貸款批準(zhǔn)文件等書面材料的義務(wù)等。

（六）加強貸后監(jiān)控，落實抵押擔(dān)保措施

第一，商業(yè)銀行貸款發(fā)放后應(yīng)密切關(guān)注借款人繳納土地出讓金﹑取得土地使用證的全過程，確保銀行辦理土地使用權(quán)抵押的合法性和可操作性。要加強對已發(fā)放的存量貸款的管理和監(jiān)控，對抵押土地因土地收購時間差而未辦妥手續(xù)的及時辦好抵押手續(xù)。

第二，借款人、財政部門原則上應(yīng)與商業(yè)銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，財政部門應(yīng)承諾土地出讓收益中借款人應(yīng)得部分及時返還借款人，并存入其在商業(yè)銀行的結(jié)算專戶，優(yōu)先用于償還貸款行的貸款。

注釋：

①尚君華：《淺談土地儲備融資的法律缺陷》，載《消費導(dǎo)刊》2008年第8期。該文章指出，土地儲備抵押貸款在融資主體﹑抵押物的確認(rèn)問題﹑儲備土地價值的不確定性以及抵押權(quán)利的實現(xiàn)問題都存在法律缺陷。需要解決的核心問題就是如何規(guī)范和界定儲備土地的使用權(quán)性質(zhì)，即在土地儲備后，土地使用權(quán)按法定程序出讓前，土地使用權(quán)是否存在？性質(zhì)如何？期限如何？誰有權(quán)行使上述權(quán)利？本文對以上問題不做展開分析，試圖僅僅從商業(yè)銀行的角度，從銀行如何防范土地儲備貸款的法律風(fēng)險談起，從實務(wù)方面淺談商業(yè)銀行實務(wù)操作應(yīng)注意的法律風(fēng)險防范問題。

②黃曉華：《關(guān)于土地儲備貸款若干法律問題的分析——兼論〈土地儲備管理辦法〉對土地儲備貸款的影響》，載《消費導(dǎo)刊》2008年第6期。