過去十幾年來房地產(chǎn)市場的歷史已經(jīng)證明，房地產(chǎn)市場的投機(jī)性乃是結(jié)構(gòu)性的，一般性政策調(diào)整很難有效抑制根深蒂固的投機(jī)傾向，而中國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的穩(wěn)定又無法承受房地產(chǎn)價(jià)格下跌之重。

從去年底開始，政府對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了重要調(diào)整，在過去一個(gè)月內(nèi)，接連出臺(tái)了五項(xiàng)政策：

2009年12月14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。

2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。對(duì)失控的樓市進(jìn)行調(diào)控，從而抑制投資、投機(jī)性購房，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。這一政策被稱為“國四條”。

2009年12月17日，中央政府五部委發(fā)出通知，將土地出讓金首付比例提高至50％。

最近的一次房地產(chǎn)控制政策，則是2010年1月10日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。它是對(duì)國四條的細(xì)化，提出了包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)性購房等十一條措施，被稱為“國十一條”。

上述政策之出臺(tái)，可謂緊鑼密鼓，顯示了決策層調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心和信心。上述旨在追求兩個(gè)相互關(guān)聯(lián)的目的：抑制投資和投機(jī)性購房，遏制房價(jià)的非理性上漲；同時(shí)，促使房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，回歸民生，致力于滿足普通民眾對(duì)住房的消費(fèi)型需求。

為此，《通知》提出了一些頗具新意的政策：比如，首次提出“五類住房”的概念。明確提出要增加中低價(jià)住、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模和用地供應(yīng)。在這里，曾經(jīng)面臨尷尬的經(jīng)濟(jì)適用房政策又被重新強(qiáng)調(diào)。國十一條還強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)銷售的監(jiān)控，明確提出開發(fā)商要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。針對(duì)目前土地市場的瘋狂局面，國十一條首次提出，要探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法，未來土地出讓不一定實(shí)施“價(jià)高者得”原則。

不過，很多人對(duì)于這個(gè)政策能否發(fā)揮作用，抑制房地產(chǎn)目前的瘋狂投機(jī)，似乎仍表懷疑。從政府官員，到普通民眾，從經(jīng)濟(jì)專家到投資者，乃至開發(fā)商，幾乎所有人都明白，目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境處于嚴(yán)重的非理性繁榮狀態(tài)，某些城市房價(jià)一年飆升30％、50％的狀態(tài)，是不可持續(xù)的。但另一方面，就在政府已經(jīng)明確表明抑制房地產(chǎn)市場過熱的態(tài)度之后，新“地王”仍在涌現(xiàn)，房價(jià)仍在上漲，專家們則仍在預(yù)測今年房價(jià)將繼續(xù)上漲。

出現(xiàn)這樣的反差，也是有原因的。目前人們普遍認(rèn)為，政府不可能容許房屋價(jià)格下跌，政府最多只不過是想讓房屋價(jià)格上漲稍微平穩(wěn)一些。因?yàn)?，種種數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)患上了房地產(chǎn)依賴癥。2009年的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁恢復(fù)主要依賴房地產(chǎn)市場的拉動(dòng)。至于地方政府的財(cái)政，在其他領(lǐng)域不甚景氣的情況下，更是主要依靠土地財(cái)政。2009年，全國各地方政府通過賣地獲得了1.5萬億元收入，在有些城市已占到政府財(cái)政總收入的一半。

在這樣的情勢下，人們清楚地知道，中央政府的政策回旋余地其實(shí)非常之小，地方政府也未必嚴(yán)格執(zhí)行中央政府抑制房地產(chǎn)投機(jī)的政策。人們就完全可以形成一種預(yù)期：房屋價(jià)格肯定會(huì)上漲，只不過是上漲幅度高一點(diǎn)還是低一點(diǎn)的問題。由這樣的預(yù)期支撐，房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為恐怕仍會(huì)相當(dāng)嚴(yán)重。政府面對(duì)這種局面，對(duì)于特別嚴(yán)厲的措施會(huì)十分慎重，比如大幅度升高利率——對(duì)于房地產(chǎn)泡沫，這是最管用的措施，但政府為了穩(wěn)定增長態(tài)勢，幾乎不大可能出手這一措施。

這樣看來，“國十一條”依然有可能將像2006年以后政府出臺(tái)的種種抑制房地產(chǎn)過熱的政策一樣，無法發(fā)揮預(yù)期作用。也就是說，房屋市場仍將具有強(qiáng)烈的投資性甚至投機(jī)性。房價(jià)越來越嚴(yán)重地超出普通民眾的承受能力。這樣的房地產(chǎn)市場，確實(shí)可以繼續(xù)發(fā)揮“保增長”的作用，但也會(huì)越來越遺憾地偏離“惠民生”的目標(biāo)。

過去十幾年來房地產(chǎn)市場的歷史已經(jīng)證明，房地產(chǎn)市場的投機(jī)性乃是結(jié)構(gòu)性的，一般性政策調(diào)整很難有效抑制根深蒂固的投機(jī)傾向。而中國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的穩(wěn)定又無法承受房地產(chǎn)價(jià)格下跌之重，而人和強(qiáng)硬的宏觀措施都可以導(dǎo)致市場預(yù)期突然轉(zhuǎn)向，從而導(dǎo)致現(xiàn)有價(jià)格體系波動(dòng)。

對(duì)于決策者來說，這是一個(gè)巨大的難題。也許，跳出現(xiàn)有的收收放放的宏觀政策框架，可以找到比較穩(wěn)妥的解決方案。那就是，漸進(jìn)地打通城鄉(xiāng)土地、房屋兩個(gè)市場間的分割，實(shí)現(xiàn)人員、房屋在城鄉(xiāng)之間的雙向自由流動(dòng)。作為構(gòu)筑統(tǒng)一的房屋市場的第一步，中央政府可以默許“小產(chǎn)權(quán)房”，逐漸放寬農(nóng)民對(duì)現(xiàn)有鄉(xiāng)村建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)的管制。這樣可在一定程度阻滯城市房價(jià)的快速上漲，又可解決城市部分中低收入人口的住房問題。