張亞平

(西山煤電集團(tuán)公司東曲礦,山西省古交市,030200)

★煤炭科技·地面工程及管理★

國有企業(yè)所屬住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)營管理淺析

張亞平

(西山煤電集團(tuán)公司東曲礦,山西省古交市,030200)

對國有企業(yè)物業(yè)管理在發(fā)展過程中遇到的突出問題進(jìn)行了分析,剖析了問題產(chǎn)生的原因,指出國有企業(yè)所屬住宅小區(qū)物業(yè)公司向社會正規(guī)物業(yè)公司轉(zhuǎn)變的必然,在借鑒國內(nèi)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,提出了適應(yīng)國有企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)營管理實(shí)施建議。

物業(yè)管理 轉(zhuǎn)變思路 國有企業(yè)

改革開放以來,隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,國有企業(yè)在自身發(fā)展穩(wěn)步進(jìn)行的同時,給職工的生活水平帶來了翻天覆地的變化,職工們在物質(zhì)條件逐漸充裕的情況下,對生活環(huán)境有了更高層次的要求,所以許多國有企業(yè)便把改善職工居住生活環(huán)境作為關(guān)心職工的一項福利來做,并逐步成立了自己的物業(yè)管理部門。

1 國有企業(yè)所屬住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀

由于國有企業(yè)職工住宅只有房屋所有權(quán),沒有房屋土地和其公共部分土地使用權(quán),住宅土地和其公共部分的土地使用權(quán)、公共設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)都屬企業(yè)本身所有。因此,一般國有企業(yè)會把這種所謂的物業(yè)管理部門統(tǒng)一放到整個企業(yè)的后勤管理系統(tǒng)下,與房產(chǎn)、水暖、治安、綠化等其他職能部門并存。雖然被稱作物業(yè)公司,但實(shí)際上只是負(fù)責(zé)電費(fèi)收繳和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃等工作,從正規(guī)意義上來說不屬于國家《物業(yè)管理條例》中所界定的物業(yè)公司。此類物業(yè)公司既不能對物業(yè)實(shí)施專業(yè)管理,更不能自主經(jīng)營和收取管理費(fèi)用。

2 國有企業(yè)所屬住宅小區(qū)物業(yè)管理在發(fā)展中顯現(xiàn)出來的共性問題

由于企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)公司在以往許多年的發(fā)展過程中都是依附于企業(yè)生存,但是自從2004年國家提出國有大中型企業(yè)主輔分離、輔業(yè)改制這一改制方案時,我們就應(yīng)該清醒的認(rèn)識到,主輔分離、自負(fù)盈虧是大勢所趨,是國有大中型企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。因此,認(rèn)清國有企業(yè)物業(yè)公司在多年管理中逐步顯現(xiàn)出來的共性問題是今后發(fā)展的關(guān)鍵。

2.1 歷史形成的“公家”觀念

國有企業(yè)職工住宅都?xì)w“公家”所有,福利性質(zhì)比較強(qiáng),從維修房屋、疏通管道到美化環(huán)境、增添設(shè)施都是由“公家”出面解決,這種觀念在許多國有企業(yè)內(nèi)沿用至今。物業(yè)公司作為后勤服務(wù)單位,如果從企業(yè)內(nèi)部分離出來自負(fù)盈虧時,職工長期以來形成的觀念一時很難轉(zhuǎn)變,難以接受現(xiàn)行物業(yè)管理的各項費(fèi)用,再加上都是本單位的老職工、困難戶,各項費(fèi)用的收繳一定會成為一個大問題。所以,盡早轉(zhuǎn)變住戶的思想觀念是問題關(guān)鍵,也是國有企業(yè)物業(yè)公司成功轉(zhuǎn)型的一個重要因素。

2.2 “體制不順”導(dǎo)致許多工作都難以推進(jìn)

物業(yè)公司在企業(yè)內(nèi)部沒有“享受”到應(yīng)有的待遇,所以物業(yè)公司一直處于“弱勢”地位,與本應(yīng)在物業(yè)管理下的房產(chǎn)、水暖、綠化、治安等部門形成平級兄弟單位。面對搭建違章建筑、飼養(yǎng)家禽、破土種菜、堆放物品,甚至砸門和破墻出入小區(qū)等與物業(yè)管理相違背的事情,物業(yè)公司卻沒有權(quán)利管,僅有說教的權(quán)限,而沒有處罰權(quán)限。致使許多工作難以開展,經(jīng)常出現(xiàn)扯皮、推諉現(xiàn)象,雖說有后勤部門統(tǒng)一監(jiān)管,但因體制不順,成為多年來一直困擾國有企業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的難題。

2.3 落后的費(fèi)用收繳方式

目前,許多國有企業(yè)物業(yè)公司收取各項費(fèi)用時仍然沿用以前的“上門收費(fèi)”方式,而且不收取物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)等其他相關(guān)費(fèi)用。小區(qū)住戶的電費(fèi)、水費(fèi)都是上門抄表計算收費(fèi),這樣既浪費(fèi)人力、物力,更重要的是收費(fèi)率達(dá)不到要求,而且經(jīng)常會出現(xiàn)住戶“逃費(fèi)”現(xiàn)象,導(dǎo)致企業(yè)每月需要補(bǔ)付虧空的水電費(fèi)。如果不改變現(xiàn)有的收費(fèi)方式,物業(yè)公司從企業(yè)分離出來后將很難生存。

2.4 國有企業(yè)物業(yè)“滯后”的服務(wù)

由于企業(yè)內(nèi)部物業(yè)公司的工作人員大部分是正式工,領(lǐng)的是“死工資”,所以干多干少一個樣,久而久之形成“大鍋飯”的局面,吃不飽也餓不死,沒有工作積極性,服務(wù)質(zhì)量自然就得不到保障。如果帶著這樣的服務(wù)質(zhì)量和狀態(tài)與國企分離,那么國企這樣好的“東家”是很難再找到的。

以上幾點(diǎn)是總結(jié)國有企業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中發(fā)現(xiàn)的一些較為突出的共性問題,也是一直以來阻礙國有企業(yè)物業(yè)發(fā)展的重要因素。

3 對國有企業(yè)所屬住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問題的幾點(diǎn)建議

3.1 理順國有企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理體制,賦予物業(yè)公司應(yīng)有的職權(quán)

國有企業(yè)內(nèi)部體制不順是阻礙物業(yè)公司發(fā)展的根本,俗話說,治標(biāo)先治本,本乃萬物之根,即為根,那就說明它根深蒂固,如果這個根長的位置不對,那就需要下大力氣將它連根拔起?，F(xiàn)在國有企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理體制就需要上級領(lǐng)導(dǎo)下狠心進(jìn)行理順。首先,應(yīng)賦予物業(yè)公司應(yīng)有的職權(quán),將房產(chǎn)、水暖、綠化、治安等部門歸屬到物業(yè)管理旗下,由物業(yè)公司統(tǒng)一進(jìn)行管理;其次,應(yīng)明確各部門職權(quán),使其既相互關(guān)聯(lián)又相互制約,使物業(yè)公司真正發(fā)揮出物業(yè)公司的作用。

3.2 轉(zhuǎn)變物業(yè)管理經(jīng)營模式,逐步走向正規(guī)

隨著職工生活水平的不斷提高,以往的物業(yè)經(jīng)營模式逐步被現(xiàn)代化、多元化的物業(yè)經(jīng)營模式取代。高科技產(chǎn)品跨入人們的視線,電費(fèi)、水費(fèi)、暖氣費(fèi)的收繳可以通過安裝磁卡表,統(tǒng)一到物業(yè)公司購買,這樣一來,既節(jié)省了人力、物力,又能通過儀表控制,達(dá)到提高收費(fèi)率的目的。同時,還要不斷拓寬服務(wù)領(lǐng)域,成立專業(yè)的修繕服務(wù)隊,對小區(qū)臨時出現(xiàn)的問題可以進(jìn)行及時的維修。如:房頂漏雨、下水不通、公共設(shè)施損壞等問題,物業(yè)公司都可以在第一時間解決。

3.3 實(shí)行分片承包管理,建立獎罰機(jī)制

把住宅小區(qū)內(nèi)的清掃、綠籬、公共設(shè)施及其他服務(wù)地點(diǎn),按照面積大小劃分成若干小區(qū),讓專人進(jìn)行承包管理,并把工資分配權(quán)交到承包人手上,允許他們對工資進(jìn)行二次分配。由物業(yè)公司統(tǒng)一對承包人進(jìn)行績效考核,先獎后罰。

4 其他亟待解決的問題

4.1 集貿(mào)市場問題

雖然這幾年國有企業(yè)對職工住宅小區(qū)管理做了大量的工作,投入大量資金對小區(qū)環(huán)境設(shè)施等方面進(jìn)行建設(shè),使小區(qū)整個面貌有了明顯的改變,但是還存在著許多的不足,特別是許多國有企業(yè)的住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)沒有形成分割,也沒有專門的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),因此流動人口多、游商小販多、交通便利的路邊,就形成了“馬路市場”,這種沒有獨(dú)立、規(guī)范的集貿(mào)市場,給小區(qū)管理帶來一定的難度。

4.2 小區(qū)內(nèi)停車難、停車不安全的問題

隨著職工生活水平的提高,購買私家車成為許多家庭消費(fèi)的首選,但有限的小區(qū)空地面積顯然已經(jīng)不能滿足住戶停車的需要,車輛亂停亂放現(xiàn)象日益嚴(yán)重,今后車輛還會快速增加,小區(qū)停車難、停車不安全的問題已成為物業(yè)管理公司的一個難題。

5 結(jié)論

(1)隨著職工生活水平不斷的提高,居民們在物質(zhì)條件逐漸充裕的情況下,對居住環(huán)境有了更高層次的要求,但國有企業(yè)現(xiàn)有的物業(yè)管理模式面臨淘汰。

(2)對國有企業(yè)物業(yè)公司在多年管理中逐步顯現(xiàn)出來的弊端,應(yīng)及早做好準(zhǔn)備、改變思路,轉(zhuǎn)變國有企業(yè)現(xiàn)有的物業(yè)管理經(jīng)營模式,逐步走向正規(guī)。

[1]柴亮,劉洪玉.物業(yè)經(jīng)營管理[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2007

[2]張景伊,陳偉.物業(yè)管理基本制度與政策[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2007

(責(zé)任編輯 宋瀟瀟)

F293.33

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張亞平(1982-),女,畢業(yè)于遼寧省大連市輕工業(yè)學(xué)校,經(jīng)濟(jì)員。