陳 雪

自住型購房者的房貸成本或?qū)⑷嫣岣摺?jù)報道，中國銀行已將首套個人住房貸款利率由之前的7折調(diào)回至8.5折。此外，還有數(shù)家銀行也已下發(fā)了“取消七折優(yōu)惠”的意見，還有的銀行雖未明確取消原有優(yōu)惠利率，但可能要求部分首套房貸必須提高首付成數(shù)才可獲得7折利率。

首套房貸優(yōu)惠利率的松動，體現(xiàn)了銀行市場博弈地位的提升，但由此導致的市場結(jié)果卻不容樂觀。銀行在為自己打開謀利空間的同時，剛性購房市場卻因此受到打壓。應當看到的是，雖然房地產(chǎn)市場目前正處于嚴厲調(diào)控的氛圍之中，但投機性購房才是導致泡沫泛濫的罪魁禍首，首次購房置業(yè)始終都是調(diào)控政策扶持的對象。銀行提高首套房貸利率的沖動，顯然有?！坝斜Ｓ袎骸钡恼咧赶?，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

今年以來，全國信貸規(guī)模較去年同期有所收縮。市場盛傳，主管部門將限制產(chǎn)能過剩行業(yè)的放貸規(guī)模，并回收前期超范圍的全部貸款。據(jù)此，各商業(yè)銀行對相關(guān)行業(yè)實行了貸款額度控制。市場借貸資金相對稀缺，銀行的議價能力隨之復蘇。以此看來，以中行為首的商業(yè)銀行開始對首套房貸優(yōu)惠利率說“不”，有其客觀的市場背景，這是金融機構(gòu)“在商言商”的逐利反應。

不可否認，作為市場主體的商業(yè)銀行，對借貸市場有著天生的敏銳嗅覺。在2007年年中深圳房價飆漲之時，商業(yè)銀行幾乎集體叫停了二手房個貸業(yè)務，并且提高了首付款比例。從事后當?shù)胤績r急劇回調(diào)的走勢看，商業(yè)銀行的預期十分科學。需要強調(diào)的是，銀行雖然是社會資金投放與回籠的窗口，但其自身的商業(yè)屬性注定了銀行不可能承擔政策性的公益職責。它們的商業(yè)訴求如果沒有受到合理規(guī)制，必然會負面影響相關(guān)行業(yè)的正常運行秩序。在房地產(chǎn)借貸市場，無論是自動收緊銀根，還是提高放貸門檻，都是商業(yè)銀行出于自身經(jīng)濟利益考慮而為的，這反而有可能加大房地產(chǎn)價格的波動。

此次提高首套房貸利率雖將提升銀行房貸業(yè)務的利潤，但最終的執(zhí)行結(jié)果卻是將打擊投機性購房行為擴散到剛性需求領(lǐng)域。當下，全國房價之畸高已經(jīng)是毋庸置疑，抑制房價非理性飆升，讓房價回歸公眾能夠承擔的范圍之中，的確應成為所有房產(chǎn)調(diào)控政策的主要基調(diào)。然而，如此不加甄別地全面打壓購房需求，其效果很有可能適得其反。

剛性需求之所以稱之為“剛性”，也正決定了抑制性調(diào)控政策的無效性。市場歷史表明，之前歷次房價滯漲階段之所以被打破，其先行軍往往就是剛性需求的爆發(fā)。統(tǒng)計經(jīng)驗認為，一般結(jié)婚、落戶等首次購房需求，能夠承受的忍耐期大約在三個月到半年左右，如果在這段時間內(nèi)房價沒有出現(xiàn)明顯的下降調(diào)整，那么這部分需求就會集中釋放，從而成為進一步推高房價的源頭。以此而論，商業(yè)銀行隨意調(diào)高首套住房貸款利率的舉措，雖然在短期內(nèi)似乎抑制了剛性需求，但不可能消除這部分需求的存在，而只是讓這部分購買需求延后了。更重要的是，自住型購房者買房并非為升值，面對高企的房價，本來開支壓力就非常大，如果信貸利率再被提高，購房者的成本開支將會進一步增加，最終的結(jié)果就是擴大了高房價的負面社會影響，這同樣不利于社會秩序的穩(wěn)定運行。

可見，剛性購房需求的合理滿足，是中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的堅實基礎。無論房地產(chǎn)業(yè)處于市場周期的哪一階段，這部分購房需求都應當?shù)玫街С帧τ谏虡I(yè)銀行濫用市場權(quán)力、萌生提高首套房貸門檻意向的端倪，監(jiān)管部門當及時予以制止，強調(diào)扶持首次置業(yè)的基本政策導向。如此為之有助于規(guī)避房地產(chǎn)市場的大幅度波動?！ㄗ髡呤巧虾Ｃ襟w人。）