李華敏

摘要：目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在其管理層面上和自身行業(yè)發(fā)展層面上暴露出行業(yè)管理法律、法規(guī)不完善、行業(yè)缺乏誠信等一系列問題。本文從管理層面和自身發(fā)展層面的現(xiàn)狀分析提出相應的發(fā)展對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展對策

0引言

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)作為向進行房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的當事人有償提供居間介紹、代理和行紀的營業(yè)性行業(yè)。它的初步發(fā)育和發(fā)展對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)，有助于促進交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)流通發(fā)揮著積極的作用。目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)存在較多問題，如何從管理上和行業(yè)自身發(fā)展上積極推動行業(yè)的健康發(fā)展，是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展面臨的問題。

1我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)缺乏相應的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對房地產(chǎn)經(jīng)紀的法律地位、收取報酬的條件、經(jīng)紀人的法定權利和義務做了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經(jīng)紀活動等內容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務難以操作，許多有關方面的問題難以涵蓋。

1.2政府管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的市場監(jiān)管不力在對行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協(xié)調不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風。

1.3房地產(chǎn)經(jīng)紀機構市場準入機制不健全按照有關法律規(guī)定，設立房地產(chǎn)經(jīng)紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導致了上述問題。

1.4房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的懲治機制，對房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導致有關規(guī)定在現(xiàn)實工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機制。

2我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀

2.1經(jīng)紀機構的無資質、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營根據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行服務業(yè)在我國是新興的一個行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀機構也無法達到。

2.2從業(yè)人員整體素質參差不齊，專業(yè)人員匱乏近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實踐經(jīng)驗，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓。其次從業(yè)人員的流動性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質還是道德素質乃至服務意識等方面都有著較大的差距。

2.8經(jīng)紀機構在經(jīng)營中存在誠信缺失現(xiàn)象，信譽差房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在服務中存在誠信缺失，信譽不能令人滿意，過分強調經(jīng)濟利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀機構利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。諸如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙消費者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。

2.4部分經(jīng)紀機構的規(guī)模小經(jīng)營能力較低由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的準入門檻較低要求相對較低，認為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)風險小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀行市場上面出現(xiàn)了一批小而散、競爭力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀機構。也由于經(jīng)紀機構規(guī)模小、資金實力弱、從事的業(yè)務業(yè)務內容過于單一，創(chuàng)新形式不多，服務水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調配套性差，業(yè)務拓展面也較小，導致部分的機構沒有足夠的實力應付經(jīng)營風險。

3房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展對策

3.1逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理法律法規(guī)體系建立健全法律法規(guī)是對經(jīng)紀行業(yè)進行管理的基礎和前提，要進一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀專項配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務行為，使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀的服務及從業(yè)人員應做出全面的規(guī)定，內容要覆蓋整個房地產(chǎn)經(jīng)紀服務領域，具體規(guī)范到每一項服務活動，使經(jīng)紀行業(yè)的經(jīng)營行為的每一個細節(jié)都有章可循。同時，各地還應從本地實際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理法律法規(guī)系統(tǒng)。

3.2加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的監(jiān)管在相關法律、法規(guī)健全的基礎上，在法律賦予有關房地產(chǎn)管理部門強制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應積極、主動地對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)及其行為進行檢查，切實履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進行聯(lián)合監(jiān)管。

3.3嚴格推行從業(yè)人員的認證制度，健全行業(yè)自律管理機制為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和從業(yè)人員的行為，應嚴格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的認證管理。現(xiàn)階段的重點應放在堅決取締一切非法從業(yè)人員，嚴格管理注冊人員的經(jīng)紀行為，建立健全獎懲和退出機制。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會應該最終代替政府管理部門成為行業(yè)具體經(jīng)營活動的管理者，積極開展行業(yè)自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會約束從業(yè)人員行為的機制；實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人年度注冊驗證制度；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)個人會員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓等。

3.4大力開展行業(yè)誠信建設，樹立行業(yè)品牌要通過行業(yè)誠信建設，全面提升房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)道德水平和專業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會公信力，在贏得社會尊重的同時，增強自我約束機制，增強職業(yè)責任，也促使他們提高執(zhí)業(yè)水平。誠信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，獲得市場的認可。

品牌創(chuàng)建是企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的主要途徑，只有通過優(yōu)質服務，塑造強有利的企業(yè)品牌形象，才能使消費者對品牌產(chǎn)生信任。在消費者的品牌意識越來越強的今天，服務品牌在市場的作用日益增大。通過塑造自己的服務品牌，建立起獨特的企業(yè)形象，才能在今后的市場中獨領風騷。作為品牌的建設一要走專業(yè)化經(jīng)營的道路，根據(jù)自己的特點，選取細分市場，不斷探索獨特的商業(yè)運作模式，做足專業(yè)化的文章：二要向客戶提供可行的、周到的、貼心的服務，做足服務的文章。那些服務質量低、不講誠信的企業(yè)將被日益成熟的市場所淘汰，而競爭力較強的企業(yè)也要不斷地提升整體實力，這需要政府、行業(yè)組織、企業(yè)自身和每一名從業(yè)人員共同努力。

總之，隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，作為貫穿行業(yè)發(fā)展始終的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，逐漸凸現(xiàn)他們在行業(yè)中重要地位，并將全面引導行業(yè)未來的發(fā)展。但剛剛起步的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場還遠沒有走向成熟，因此，一個規(guī)范有序的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的建立，依然任重而道遠。