摘 要:經(jīng)濟(jì)適用房對完善我國城鎮(zhèn)住房保障制度、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了作用，但現(xiàn)實中，經(jīng)濟(jì)適用房的運作存在著若干問題。通過分析我國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策在運作中暴露出的種種問題，從而提出了相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用房;政策性問題;思考建議

中圖分類號:F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:16723198(2009)21006301

國計民生是黨的十七大十分關(guān)注的話題，面對全國經(jīng)濟(jì)適用房營運過程中出現(xiàn)的諸多問題，十七大代表指出，有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房管理和建設(shè)部門應(yīng)加強(qiáng)管理，規(guī)范運作，共同構(gòu)建文明的、和諧的、科學(xué)發(fā)展的社會。十七大報告強(qiáng)調(diào):“加快推進(jìn)以改善民生為重點的社會建設(shè)”，“著力保障和改善民生，推進(jìn)社會體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會管理，促進(jìn)社會公平正義?！惫时疚尼槍?jīng)濟(jì)適用房政策運作過程中存在的問題，提出了規(guī)范和完善經(jīng)濟(jì)適用房運作的建議，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的健康發(fā)展，促進(jìn)社會主義的和諧發(fā)展。

1 現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面臨的主要問題

1.1 地方政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性不高 

國家規(guī)定對經(jīng)濟(jì)適用房免征土地出讓金，相關(guān)行政事業(yè)單位收費減半，而土地出讓金和稅收是地方政府收入的重要來源，這就使得這項對中低收入人群福利保障的措施與地方政府財源對立起來。而且地方政府在經(jīng)濟(jì)適用房的立項論證、開發(fā)建設(shè)、銷售過程和消費過程這四個方面的監(jiān)督成本很高。 因此，在土地供應(yīng)和審查監(jiān)督上，地方政府并不向經(jīng)濟(jì)適用房傾斜。同時，房地產(chǎn)投資一般占全社會固定投資的20%左右，個別熱點城市在 40%以上，投資是拉動GDP的重要因素，而 GDP又是衡量官員政績的重要指數(shù)。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房不能對 GDP有很大貢獻(xiàn)，這也在一定程度上影響了各地政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性。

1.2 政府對開發(fā)商的監(jiān)管力度不強(qiáng)

開發(fā)商作為追求利潤最大化的“經(jīng)濟(jì)人”，趨利是其本性，對開發(fā)商而言，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房與商品房，目的都是為了獲取高額利潤，只是表現(xiàn)形式不同而己。商品房開發(fā)直接表現(xiàn)為高額的利潤率而經(jīng)濟(jì)適用房是在不突破利潤率上限的前提下，借助于規(guī)模經(jīng)營、優(yōu)惠的土地取得成本和稅收減免等政策來實現(xiàn)高額利潤的目的。因此，只有政府對開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，才能避免開發(fā)商違規(guī)行為的出現(xiàn)。目前，我國政府沒有制定相應(yīng)的法律規(guī)范其行為，也沒有設(shè)立獨立的管理機(jī)構(gòu)對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)主體進(jìn)行監(jiān)管。由于監(jiān)督主體的缺失與錯位，政府缺乏對開發(fā)商資質(zhì)、開發(fā)項目的立項、土地劃撥、配套設(shè)施建設(shè)、戶型和面積、審核、銷售定價、購買人資質(zhì)等各個環(huán)節(jié)的有效監(jiān)督，致使開發(fā)商借經(jīng)濟(jì)適用房之名，謀取商品住房之利。

1.3 經(jīng)濟(jì)適用房的購買對象界定不明

國務(wù)院1998年23號文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房政策的購買對象是中低收入家庭。那么如何界定適應(yīng)我國國情、區(qū)情的家庭收入對經(jīng)濟(jì)適用房的定位是關(guān)鍵。按照國際通用作法，一般居民家庭收入劃入為高、中等偏高、中等、中等偏低、低5個檔次。那么我國現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策中的受益者，究竟是指高收入階層以外的群體，還是僅涵蓋中等偏下收入的人群，迄今為止還未有明確的界定標(biāo)準(zhǔn)。由于目標(biāo)群體外延模糊，導(dǎo)致具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房面向超過70%的城市居民，而經(jīng)濟(jì)適用房在住房投資結(jié)構(gòu)中所占的比例僅為10%左右，經(jīng)濟(jì)適用房的供給不足，供需矛盾突出。此外，由于涵蓋的對象太寬泛，許多住房困難的中低收入階層因為受到收入的制約，沒有從經(jīng)濟(jì)適用房中得到相應(yīng)的福利，而中等偏上、中等收入者因為具有較強(qiáng)的支付能力，對開發(fā)商開發(fā)的超面積經(jīng)濟(jì)適用房，能夠支付得起，從經(jīng)濟(jì)適用房中得到福利。經(jīng)濟(jì)適用房分配中存在嚴(yán)重的“福利倒置”現(xiàn)象。

2 解決經(jīng)濟(jì)適用房政策性問題的對策

2.1 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)建設(shè)

整體規(guī)劃上，從立法角度提高住房保障供給的穩(wěn)定性和長期性。經(jīng)濟(jì)適用房之所以出現(xiàn)這種“無序”狀態(tài)，很大程度上源于規(guī)則的缺失，是法制不健全的表現(xiàn)。這些年，盡管國家出臺了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等政策與制度，但各地普遍缺乏明確而具體的實施辦法，即使有些較明確的管理辦法而其可操作性卻不強(qiáng)。因此，為了確保住房保障制度的實施效果，有必要制定一部住房保障方面的法律法規(guī)，對保障性住房的建設(shè)、分配、消費等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，明確政府在住房市場的責(zé)任與義務(wù)，真正建立起對中低收入家庭起到住房保障和落實優(yōu)惠政策作用的長效發(fā)展機(jī)制。

2.2 完善經(jīng)濟(jì)適用房保障對象的進(jìn)入機(jī)制

首先，在國家還沒有一套科學(xué)的劃分居民收入的可執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的情況下，各個城市可根據(jù)實際情況制定相應(yīng)的定量指標(biāo)，并把收入劃分標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，這樣就可以在廣大群眾的監(jiān)督下把居民收入線逐步劃分準(zhǔn)確;其次，適度收縮經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象的范圍，進(jìn)一步將經(jīng)濟(jì)適用房的適購對象限定在那些確實沒有能力購買商品房的低收入和中等偏低收入的居民家庭。經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)應(yīng)定位于保障居民住房的基本需求，而非改善和提高居民住房水平。因此，

相對于目前的購買標(biāo)準(zhǔn)來說，限定的居民家庭年收入水平的標(biāo)準(zhǔn)線仍可進(jìn)一步降低，將中等偏高收入的家庭排除出去;最后，地方政府必須專設(shè)部門，對購買經(jīng)濟(jì)適用房的申請執(zhí)行嚴(yán)格的審核制度。應(yīng)該根據(jù)職工工資、家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)等因素，綜合界定購房目標(biāo)群體，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購申請和審核制度，對申購過程中發(fā)現(xiàn)的虛報、瞞報者給予嚴(yán)厲懲罰和不誠信個人信用檔案記錄。

2.3 設(shè)計有效的激勵模式

(1)對地方政府的激勵。

對于地方政府追逐利益最大化導(dǎo)致的政策無效率，應(yīng)建立問責(zé)制，明確各級政府在經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)方面所承擔(dān)的任務(wù)與責(zé)任，同時，加強(qiáng)財稅體制的配套建設(shè)，把住房保障納入地方政府政績考核體系，以促使地方政府及其職能部門提高對經(jīng)濟(jì)適用房政策認(rèn)識的深度和政策執(zhí)行的力度，提高地方政府參與住房保障的積極性，形成中央-地方良性互動的格局。

(2)對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的激勵。

經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)利潤十分有限(利潤限制在3%)，因此無形中會引發(fā)開發(fā)商的道德風(fēng)險。為貫徹好開發(fā)商建設(shè)“低價不低檔”原則，地方政府可依托適當(dāng)?shù)募钍侄危谔岣唛_發(fā)商的積極性的同時，要建立開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的激勵機(jī)制。例如，政府在設(shè)計開發(fā)合同時，應(yīng)當(dāng)采用補償激勵合同的形式，即對按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)、業(yè)績考評較好的開發(fā)商，在其商品住宅開發(fā)項目的土地供應(yīng)方面給予一定的價格補償，在今后經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目上適當(dāng)擴(kuò)大商品住宅部分的面積，或者在商品住宅開發(fā)項目上減免一定的稅費。通過事后補償激勵合同， 防范開發(fā)商機(jī)會主義行為傾向和道德風(fēng)險， 有效規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房項目運作中出現(xiàn)的負(fù)面問題。采用類似的激勵機(jī)制，對于防范經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)次、更進(jìn)一步提高開發(fā)商的積極性，將會發(fā)揮重要的作用。

2.4 建立科學(xué)的業(yè)績評價體系

規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)行為，政府主管部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商進(jìn)行有效的監(jiān)督，建立科學(xué)的業(yè)績評價體系是實施有效監(jiān)督的必要手段。通過設(shè)置科學(xué)的評價指標(biāo)，對開發(fā)商進(jìn)行綜合考評，并在當(dāng)?shù)孛襟w上公開披露考評結(jié)果。通過考評信息披露機(jī)制，使開發(fā)商原有的隱蔽信息轉(zhuǎn)化為公開信息，使開發(fā)商在顧及企業(yè)信譽的基礎(chǔ)上，不斷提高其社會責(zé)任感。此外，科學(xué)有效的考評體系，可以為激勵合同的設(shè)計提供相應(yīng)的依據(jù)。

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