上半年已經(jīng)漲幅頗大的樓市和股市在下半年將如何演繹?哪些因素會影響地產(chǎn)行業(yè)的走勢?在行業(yè)背景之下，地產(chǎn)股又會有什么樣的投資機會?研究支持|東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所 高建

買不起房子，那就投資點地產(chǎn)股吧。

多半年前，一線城市房地產(chǎn)中介的連片倒下讓人們對于整個房地產(chǎn)市場

的調(diào)整有了強烈的預(yù)期。彼時，萬科(000002. S Z)這樣的地產(chǎn)龍頭企業(yè)率先發(fā)動打折甩賣戰(zhàn)，惹得很多業(yè)內(nèi)人士吐出了房價將下跌30％以上的預(yù)言。

但讓人大跌眼鏡的是，僅僅半年不到的時間，房地產(chǎn)市場就完成了冰火兩重天的轉(zhuǎn)換。今年1、2月間，房地產(chǎn)市場還在延續(xù)金融危機之后量縮價跌的態(tài)勢，進(jìn)入3月，市場卻突然轉(zhuǎn)向，出現(xiàn)了“小陽春”。

當(dāng)人們還在爭論這是“小陽春”還是“倒春寒”的時候，接下來的月份，房地產(chǎn)市場便出現(xiàn)了量價齊升的井噴行情——從70個大中城市的環(huán)比數(shù)據(jù)來看，3—6月在成交價格和成交量均出現(xiàn)上漲，并且出現(xiàn)漲幅逐月放大的態(tài)勢。隨著市場銷售的回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也迅速提升，北京、重慶等城市驚現(xiàn)“地王”。

如果上述的數(shù)據(jù)還不夠描述房地產(chǎn)市場的火爆，那么再看看這兩條新聞：曾因天價豪宅而名噪一時的上海湯臣一品兩年內(nèi)無房成交，卻在6月中旬到7月初的大半個月狂賣16套，套現(xiàn)15億元；6月30日，在北京，地王頻出的廣渠路，央企背景的中化方興投資管理有限公司擲下40.6億元，將京城地王的身價又抬高了一倍多，業(yè)內(nèi)人士驚呼北京已經(jīng)提前進(jìn)入3萬元房價時代。

樓市興，股市旺。這種樓市與股市的聯(lián)動關(guān)系其實并不鮮見，2007年的樓市和股市幾乎同時見頂，而今年上半年股市的單邊上揚和樓市的走勢大抵相當(dāng)。眼下的樓市和股市行情對于那些房地產(chǎn)上市公司的投資者來說，或許是再好不過的事情了。自2009年1月1日至7月17日，同花順房地產(chǎn)板塊指數(shù)(881260)累積上漲158％，而同期上證指數(shù)上漲幅度為74％。

2009年過半，在眾多券商的中期行業(yè)分析報告中，房地產(chǎn)板塊幾乎都被給予了“優(yōu)于大勢”的評級。東北證券給出的投資策略分析是：“本輪房地產(chǎn)行情是在流動性充裕、通脹預(yù)期以及2008年被壓抑的剛性需求集中釋放所形成的一輪中級行情，在經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)，政府未主動收縮流動性以及通脹尚未惡化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)仍然是較好的投資標(biāo)的，建議繼續(xù)超配地產(chǎn)股?！?/p>

從投資的角度來講，樓市和股市都是投資者對未來市場的價值判斷，那么上半年已經(jīng)漲幅頗大的樓市和股市在下半年將如何演繹?哪些因素會影響地產(chǎn)行業(yè)的走勢?在行業(yè)背景之下，地產(chǎn)股又會有什么樣的投資機會?《英才》本期榜單邀請東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所地產(chǎn)行業(yè)分析師高建，以資本市場的視角解析地產(chǎn)行業(yè)變化與地產(chǎn)股的投資價值。

下半年繼續(xù)看好地產(chǎn)業(yè)

3月以來房地產(chǎn)業(yè)的整體走勢已經(jīng)不是反彈的概念，而是V型反轉(zhuǎn)，并且持續(xù)回升的走勢很可能延續(xù)全年。

“本輪房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)結(jié)束?！焙秃芏嗍袌龇治鋈耸克钟^點一樣，高建認(rèn)為3月以來房地產(chǎn)業(yè)的整體走勢已經(jīng)不是反彈的概念，而是V型反轉(zhuǎn)，并且持續(xù)回升的走勢很可能延續(xù)全年。

從今年前六個月的數(shù)據(jù)來看，高建認(rèn)為至少到目前為止，房地產(chǎn)市場的最大變化是成交量的井噴式增長，而在價格方面，除了一線大城市自2007年之后的調(diào)整以來有一個大幅度的上漲外，全國總體房價的漲幅還不算離譜。

截至6月底，全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7％，其中商品住宅銷售面積增長33.4％；商品房銷售額15800億元，同比增長53.0％。其中，商品住宅銷售額增長57.1％，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長19.9％和30.2％。在價格方面，全國70個大中城市房屋銷售價格在6月同比終于翻紅，較去年同期上漲了0.2％(5月同比下降0.6％，4月同比下降1.1％)，環(huán)比漲幅則達(dá)到了0.8％(5月環(huán)比漲幅為0.6％)。

下半年，房地產(chǎn)市場仍然會量價齊升嗎?東北證券地產(chǎn)行業(yè)分析報告預(yù)計，未來國內(nèi)地產(chǎn)銷售量維持如此高速增長的難度較大，在一定時間內(nèi)銷售增幅可能會略有起伏。實際上，近期一些房價漲幅較大的一線城市，成交量則出現(xiàn)小幅萎縮。不過，在這份行業(yè)分析報告中，東北證券對下半年房地產(chǎn)市場仍然持有樂觀預(yù)期，認(rèn)為全年量價的整體回升態(tài)勢已經(jīng)非常明確。

從房地產(chǎn)企業(yè)的角度觀察市場，2008年金融危機帶來的調(diào)整和市場銷量的大幅萎縮使很多房地產(chǎn)企業(yè)一度面臨資金方面的困境，而即便是手頭闊綽的地產(chǎn)企業(yè)也壓縮投資，不敢輕易出手。但這樣的狀況并沒有延續(xù)多久。由于房地產(chǎn)投資有一定的滯后性，上半年銷售的大幅增長和開發(fā)商資金回籠必然會帶動下半年房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模的放大。在房地產(chǎn)企業(yè)的竣工面積和新開工面積這兩個指標(biāo)上，高建認(rèn)為下半年快速放量增長的概率較大。

房地產(chǎn)銷售量的持續(xù)放大，房價上漲概率的心理預(yù)期，以及下半年房地產(chǎn)企業(yè)的投資增長，都給房地產(chǎn)上市公司帶來不小的影響。而縱觀A股市場中70多家房地產(chǎn)上市公司，大都集中在了量價增長都非常明顯的一線城市，因此，這些一線城市的房地產(chǎn)上市公司必然會在今后的營收和毛利率方面有大幅提升。

高建分析認(rèn)為，上述市場狀況雖然不會很快的反應(yīng)在今年的中報上，但在今明兩年的年報上會有比較明顯的反應(yīng)，“我們維持對地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)于大勢的投資評級，并建議繼續(xù)超配地產(chǎn)股”。

通脹預(yù)期與政策走向

“從全國城鎮(zhèn)居民的實際負(fù)債比率來看，中國居民的購買力遠(yuǎn)未得到釋放?！?/p>

通脹預(yù)期，這是今年房地產(chǎn)行業(yè)的又一個關(guān)鍵詞。

東北證券之所以樂觀的看好未來房地產(chǎn)行業(yè)，主要出于對下半年“支撐房地產(chǎn)市場因素不太可能有多大轉(zhuǎn)變”的判斷。

高建認(rèn)為地產(chǎn)市場反轉(zhuǎn)回升取決于四個關(guān)鍵因素：政府政策、充足的流動性、低利率水平和旺盛的市場需求。而這四個因素或多或少都與通脹預(yù)期相關(guān)聯(lián)。

美國次貸危機引發(fā)的金融海嘯使得各國政府為了挽救經(jīng)濟(jì)頹勢而紛紛采取激進(jìn)的刺激措施。國內(nèi)自2008年9月16日至12月23日的百日內(nèi)先后降息5次，降幅達(dá)到了2.16％，創(chuàng)下歷史之最。降息的同時，央行還4次下調(diào)了金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，為銀行信貸松綁。

而針對房地產(chǎn)市場一系列“救市”措施也在同期展開。財政部在去年11月起，實行刺激樓市的一攬子新政策，包括下調(diào)契稅，免征印花稅、土地增值稅；調(diào)整銀行最低按揭首付款比例為20％，利率可打7折；加快廉租房建設(shè)；規(guī)范低收入家庭資格認(rèn)定等。

進(jìn)入2009年，在政府推行適度寬松的貨幣政策的主導(dǎo)思想下，銀行開始了史無前例的大規(guī)模信貸投放。6月中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月金融機構(gòu)新增人民幣貸款再次突破萬億，達(dá)到1.53萬億元，也使得今年上半年新增人民幣貸款接近7.4萬億元。

市場流動性的激增帶來了通脹預(yù)期，也直接刺激了樓市和股市的上漲。有市場分析人士認(rèn)為資金大規(guī)模流向房地產(chǎn)市場的證據(jù)是非常明顯的，不僅表現(xiàn)為房地產(chǎn)火爆銷售使更多投資客進(jìn)場，而且為數(shù)眾多的工商業(yè)資本和信貸資金通過高息借貸等方式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，更重要的是中央銀行和銀監(jiān)會鼓勵擴大消費信貸的政策，從根本上解決了困擾整個房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈問題。

根據(jù)央行上?？偛堪l(fā)布的數(shù)據(jù)，5月上海的中資銀行個人住房貸款增加78.7億元，環(huán)比上月增加44.8億元，創(chuàng)下4年來的單月增量新高。而從多個城市發(fā)布的相關(guān)信息看，3月以來住房貸款已經(jīng)成為多家商業(yè)銀行的支柱業(yè)務(wù)。

與一些分析人士的判斷不同，高建認(rèn)為目前國內(nèi)房地產(chǎn)購買力仍然強大，并將會繼續(xù)支撐起中國的高房價?！皢渭儚姆績r收入比的數(shù)據(jù)來看，2008年中國房價收入比為6.72，仍高于發(fā)達(dá)國家3-6倍的水平，顯示出中國居民的購買力無法長期支撐高房價的存在，但從全國城鎮(zhèn)居民的實際負(fù)債比率來看，中國居民的購買力遠(yuǎn)未得到釋放?！?/p>

市場也似乎驗證了高建的觀點，在近期的行情中，除了剛性需求的集中釋放外，政策、流動性、低利率等因素相互交織，也大大刺激了保值型投資者為回避可能出現(xiàn)的通脹而提前入市。

高建也坦言未來房地產(chǎn)業(yè)對政策面仍然會非常敏感，下半年政府對銀行信貸方面是否收緊及物業(yè)稅是對房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的政策因素。事實上，在出現(xiàn)大幅上漲之后，杭州等一些城市有出現(xiàn)“二套房”房貸收緊的現(xiàn)象，7月中旬銀監(jiān)會主席劉明康在強調(diào)金融機構(gòu)信貸安全時，表示要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。

不過，對于政策面是否會轉(zhuǎn)變風(fēng)向，高建則判斷認(rèn)為，“近一階段的主要矛盾仍然是如何維持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)持續(xù)增長，而防通脹和實施房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控并抑制房價過快上漲則不是當(dāng)前的主要矛盾。因此，房貸收縮是否會形成全國范圍內(nèi)的大趨勢還有待觀察，考慮當(dāng)前實體經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)，年內(nèi)進(jìn)行流動性收縮，利率上調(diào)的可能性不大。另外，物業(yè)稅在短期內(nèi)開征的可能性也不大。”

選大不選小

從資金來源看，擁有國資背景的地產(chǎn)企業(yè)市場表現(xiàn)會更加穩(wěn)定。

話題回到資本市場，畢竟單從投資的角度來看，房地產(chǎn)市場的投資門檻對于一般投資者來說無疑是非常高的，因此想分享房地產(chǎn)市場增長的普通投資者來說，投資房地產(chǎn)股票是再合適不過的選擇了。

盡管在5、6月的股市行情中，地產(chǎn)股幾度大幅領(lǐng)漲，成為推動指數(shù)創(chuàng)新高的中堅力量，但與有色金屬、新能源等前期漲幅頗大的板塊相比，地產(chǎn)股顯然沒有過度釋放市場能量，在業(yè)績增長相對明朗的預(yù)期下，其投資價值會伴隨市場的每一次調(diào)整而凸顯。

對于投資標(biāo)的的選擇，實際上地產(chǎn)股是相對容易確定的?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，擁有資金和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)無論從業(yè)績持續(xù)性、融資能力、抗風(fēng)險能力和成長能力來說都大大優(yōu)于小的地產(chǎn)企業(yè)，因此，選大不選小永遠(yuǎn)是投資地產(chǎn)股的首位?！?/p>

在短期內(nèi)行業(yè)向好的情況下，實際上各種地產(chǎn)股都會上漲，但從持續(xù)發(fā)展能力判斷，投資者還是應(yīng)當(dāng)對于資金實力強，融資有優(yōu)勢，品牌知名度高，儲備開發(fā)能力突出，有并購運作經(jīng)驗的大型地產(chǎn)商格外關(guān)注。

高建認(rèn)為，從地域上來講，全國性地產(chǎn)企業(yè)會比地區(qū)性地產(chǎn)商更具備持續(xù)發(fā)展能力；從地產(chǎn)業(yè)類型上看，住宅地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)價值潛力更高；從資金來源看，擁有國資背景的地產(chǎn)企業(yè)市場表現(xiàn)會更加穩(wěn)定。

按照上述選股思路，東北證券給出了萬科A(000002. S Z)、保利地產(chǎn)(600048. S H )、信達(dá)地產(chǎn)(600657. S H )、金地集團(tuán)(600383. S H )作為優(yōu)先配置個股，其它可關(guān)注的地產(chǎn)股還有華發(fā)股份(600325.SH)、棲霞建(600533.SH)、金融街(000402.SZ)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)等。