姜明圣

近幾年來，珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級換代的呼聲此起彼伏。而目前，廣東省開始積極推動珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級換代。在一系列政策和規(guī)劃的作用下，珠三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移穩(wěn)步推進，大量制造企業(yè)正在往粵東、粵西和粵北地區(qū)遷移：在一部分產(chǎn)業(yè)遷移的同時，珠三角地區(qū)的另一部分產(chǎn)業(yè)正在進行升級換代，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造產(chǎn)業(yè)不斷進入。那么，這一系列的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)升級究竟會對珠三角地區(qū)的物流地產(chǎn)產(chǎn)生什么樣的影響呢?戴德梁行工業(yè)及物流主管顧煒接受記者采訪時表示：“珠三角產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對珠三角地區(qū)物流地產(chǎn)供需基本面影響不明顯：而要想看到粵東、粵西和粵北的物流地產(chǎn)需求出現(xiàn)明顯的增長，恐怕還得需要五到十年的時間。”

產(chǎn)業(yè)升級引發(fā)新一輪需求

珠三角地區(qū)現(xiàn)在又有大量產(chǎn)業(yè)遷出，這會不會影響珠三角地區(qū)物流地產(chǎn)的需求呢?顧煒的回答打消了記者的疑慮：“當前珠三角地區(qū)規(guī)劃遷出的產(chǎn)業(yè)主要是那些高耗能、高污染的產(chǎn)業(yè)：比如說深圳的電子，電解鋁和電路板制造；佛山的陶瓷等等。同時，隨著珠三角地區(qū)原材料成本、能源成本、用地成本以及出口受阻等諸多因素的影響，一些勞動密集型產(chǎn)業(yè)，比如玩具和服裝制造等，已經(jīng)沒有了成本優(yōu)勢，因此也要逐漸遷出珠三角地區(qū)”。按照規(guī)劃將一部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，是廣東省委省政府實現(xiàn)珠三角地區(qū)“騰籠換鳥”的重要一步。憑借著珠三角地區(qū)良好的產(chǎn)業(yè)集群，完整產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施和產(chǎn)業(yè)鏈，又在慢慢吸引大批高端產(chǎn)業(yè)的進入。

根據(jù)廣東省委省政府的規(guī)劃：未來珠三角將會形成裝備制造核心區(qū)。裝備制造業(yè)作為廣東省構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分，下一階段產(chǎn)業(yè)布局的重點是：廣州將重點發(fā)展汽車、船舶、中低速柴油機、核電設(shè)備、大型輸變電裝備、數(shù)控機床及系統(tǒng)：深圳重點發(fā)展新能源汽車、通訊設(shè)備、醫(yī)療器械、激光加工設(shè)備：佛山重點發(fā)展陶瓷、木工、塑料、紡織等專用及成套設(shè)備制造；東莞重點發(fā)展新光伏能源裝備、電子及通訊設(shè)備、五金模具：中山重點發(fā)展大型鑄鍛件、風(fēng)力發(fā)電設(shè)備；珠海重點發(fā)展海洋工程裝備、航空產(chǎn)業(yè)。廣東省將集中資金、政策等方叫給予該產(chǎn)業(yè)大力支持。預(yù)計具有堆存占地面積大、倉儲設(shè)施要求高的裝備制造業(yè)產(chǎn)品將會對物流地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的需求，刺激物流地產(chǎn)的供應(yīng)。

《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》進一步提出，將石化業(yè)列為重點發(fā)展、加快發(fā)展的先進制造業(yè)之一。從目前的情況來看，廣州、深圳和珠海及其附近地區(qū)將是石化基地布局的重點。

隨著這一系列具有高附加值的重化工產(chǎn)：業(yè)和裝備制造業(yè)的不斷積聚，對物流地產(chǎn)的需求不斷增多，由此，珠三角地區(qū)物流地產(chǎn)的需求依然穩(wěn)定。

物流倉儲仍供大于求

“現(xiàn)階段進入粵西、粵東和粵北地區(qū)的企業(yè)數(shù)量還非常的少，因為這些入駐企業(yè)還暫時沒有形成產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)鏈，大部分企業(yè)還是傾向于自己廠中建立物流倉儲設(shè)施，對貨物進行存儲和加工。對物流地產(chǎn)的大量需求，恐怕還要等五到十年的時間?！鳖櫉槍w入地市場的判斷依據(jù)是畢竟目前產(chǎn)業(yè)遷入地企業(yè)數(shù)量少，生產(chǎn)規(guī)模有限，原材料和貨物的運量小，物資儲運的數(shù)量達不到物流和物流地產(chǎn)公司運營的基本貨量，因此遷入地的物流地產(chǎn)供應(yīng)并沒有較大的變化。

反觀珠三角地區(qū)的幾個主要城市，如廣州、佛山、深圳、東莞等，不斷有新的物流地產(chǎn)項目開工建設(shè)，或者對低端物流地產(chǎn)漫施進行改造的聲音，物流地產(chǎn)供應(yīng)量持續(xù)升高。無論是高端還是中低端物流地產(chǎn)設(shè)施，普遍存在著供大于求的情況。特別在當前金融危機影響下，人民幣不斷升值、企業(yè)用工成本持續(xù)上升、能源價格連續(xù)走高、外貿(mào)形勢的不明朗，造成了企業(yè)經(jīng)營成本的過高，越來越多的企業(yè)對物流地產(chǎn)的價格承受能力降低，承受不了過高的價格和租金，因此現(xiàn)在市場價格物流地產(chǎn)價格和租金不斷下行。舉例來說，深圳鹽田港的出口監(jiān)管倉的租金，由每月45元／平方米降到了每月30元／平方米。高端倉庫繁榮的背后略微出現(xiàn)一些隱憂，那就是因為現(xiàn)在企業(yè)成本承受能力較低，由此出現(xiàn)對高端物流設(shè)施接受能力低的狀況，這樣情況持續(xù)下去可能會改變以后物流地產(chǎn)的供應(yīng)格局。

需要找準定位

對于這次珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級能給物流地產(chǎn)企業(yè)帶來什么樣的投資機會，“對粵東、粵西和粵北地區(qū)的物流地產(chǎn)投資還需要謹慎行事?！鳖櫉槒娬{(diào)說，盡管最先進入這些產(chǎn)業(yè)遷入地區(qū)會獲得先發(fā)優(yōu)勢：獲得土地的成本較低、取得土地使用權(quán)比較容易和地方政府的支持，但是同樣具有很大的風(fēng)險性，這些風(fēng)險存在于政府規(guī)劃的可行性。雖然政府做了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級方面規(guī)劃，但是那些企業(yè)到底愿意遷移到哪些地區(qū)就不是政府所能決定的，而且政府規(guī)劃是否正確還有待市場來驗證。

顧煒認為，如果投資者想要到廣東來投資，建議投資者還是選擇珠三角地區(qū)，因為珠三角地區(qū)固有的物流地產(chǎn)需求格局將長期保持下去。深圳作為國際配送的海港型物流中心，廣州也是一個重要的海港，進出口型物流地產(chǎn)需求量穩(wěn)步增長。在珠三角城市配送方面，廣州擁有決定性的影響力。制造業(yè)配送方面，深圳是電子、玩具、服裝等輕工業(yè)的主要配送基地：得益于一批快速消費品的企業(yè)集群，如寶潔、可口可樂等，廣州又是快速消費品等的配送中心。另外，廣州匯集了本出、豐剛等大型汽車制造企業(yè)，又是全國少數(shù)幾個具有汽年進口資格的港口之一，因此廣州成為汽車物流配送中心。加上隨著珠三角產(chǎn)業(yè)的重新定位，諸多產(chǎn)業(yè)對物流地產(chǎn)仍然具有較大的需求，因此珠二角物流地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大。

顧煒承認，物流地產(chǎn)會占用大量土地，因投資額不高，提供的稅收和拉動的就業(yè)數(shù)量都非常有限，現(xiàn)在政府正有意向收緊這部分升發(fā)項目的土地供應(yīng)。當?shù)街槿堑貐^(qū)過剩的物流地產(chǎn)供應(yīng)時，顧煒倡導(dǎo)物流地產(chǎn)商要實現(xiàn)差異化競爭，由此特別提出了“主題倉庫”這一個概念，那就是物流地產(chǎn)商只把某一類商品作為自己倉儲設(shè)施的經(jīng)營內(nèi)容。做這類主題倉庫的好處是專業(yè)化地提供某種商品存儲、加工、包裝和運輸?shù)募夹g(shù)、設(shè)施、人員配備和相應(yīng)的管理方法，便于為貨主提供更多的增值服務(wù)。這樣做在珠三角地區(qū)具有可行性，一方面珠三角產(chǎn)業(yè)集中度高，可以充分保證主題倉庫運營的數(shù)量需要：另一方面，珠三角物流地產(chǎn)市場競爭激烈，提供差異化的服務(wù)可以幫助物流地產(chǎn)企業(yè)獲得商機。