趙新政

為買到價(jià)格適中、地理位置優(yōu)越且?guī)в型＼囄坏囊惶兹邮?，周先生幾乎跑遍了北京城三環(huán)以內(nèi)的大小樓盤。前些日子，他終于相中一套。美中不足的是車位特別緊張。跟開(kāi)發(fā)商談過(guò)數(shù)次，才口頭答復(fù)給他預(yù)留一個(gè)。為防止日久生變，他很快交了定金。而他欲將此條款寫進(jìn)購(gòu)房合同中時(shí)，卻遭到了開(kāi)發(fā)商的拒絕。于是，他和開(kāi)發(fā)商就是否退還定金一事展開(kāi)一場(chǎng)法理較量。

承諾難入合同買方停止購(gòu)房

今年2月，周先生從遠(yuǎn)郊區(qū)縣調(diào)到市區(qū)工作。為方便上下班、接送孩子，他和妻子想在三環(huán)內(nèi)購(gòu)置一套面積較大、帶有車位的三居室房屋。找來(lái)找去，他還真的找到了一套比較理想的房屋。開(kāi)發(fā)商向他介紹了房子的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、裝修等情況，美中不足的是該樓盤停車位出奇地緊張，有錢也未必能買到。

幾經(jīng)交涉，開(kāi)發(fā)商答應(yīng)給周先生預(yù)留一個(gè)車位。周先生覺(jué)得就此成交了，很快向開(kāi)發(fā)商交出6萬(wàn)元定金。雙方在《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中約定：認(rèn)購(gòu)人向出賣人繳納定金。在簽訂認(rèn)購(gòu)書五日內(nèi)，雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》。如未在約定期限內(nèi)與出賣人簽訂合同，定金不予返還。

繳納定金后的第三天，周先生即來(lái)到開(kāi)發(fā)商處，擬與其簽訂買房合同。他與開(kāi)發(fā)商量，想將開(kāi)發(fā)商為他預(yù)留一個(gè)車位的承諾作為一項(xiàng)內(nèi)容列入合同。開(kāi)發(fā)商不同意，并以格式合同不能亂添內(nèi)容為由予以拒絕。當(dāng)天未簽成合同。隨后，周先生又找開(kāi)發(fā)商多次，但始終不能達(dá)到目的。于是，周先生想索回定金到他處另選房屋。

周先生說(shuō)：“我真心實(shí)意到開(kāi)發(fā)商處買房，開(kāi)發(fā)商卻不真誠(chéng)相待。既然不能滿足我購(gòu)房的條件。我就沒(méi)有在這里買房的必要?！敝芟壬J(rèn)為雙方不能就車位問(wèn)題達(dá)成協(xié)議，不能將此條款寫入購(gòu)房合同，至少證明開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履約能力，與其將來(lái)發(fā)生糾紛，不如一開(kāi)始就不簽訂購(gòu)房合同。因?yàn)橘I賣行為不會(huì)再發(fā)生了，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該退還他的購(gòu)房定金。

開(kāi)發(fā)商認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)退還定金，其理由：一是在收受周先生的定金時(shí)已在收據(jù)中注明“不退”：二是雙方已經(jīng)簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，本協(xié)議一經(jīng)簽訂就不能退定金；三是雙方在約定認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定，“在五日期限內(nèi)未簽訂合同，定金不予返還”，因此，周先生應(yīng)該忠實(shí)履行協(xié)議約定。

周先生說(shuō)：“在約定日期內(nèi)未簽成合同，是雙方就合同主要條款協(xié)商不一致造成的，怎么能說(shuō)成是我單方面違約呢?再者，簽了認(rèn)購(gòu)書就不能退定金是哪里的規(guī)定，這豈不是霸王條款嗎?”

周先生就定金返還問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果，隨即向法院提起訴訟。庭審中，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)。認(rèn)為其擁有國(guó)家頒發(fā)的正式銷售許可證，雙方有協(xié)商一致基礎(chǔ)上簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，且周先生自愿繳納的定金是締約定金，故周先生拒絕簽訂購(gòu)房合同是他違約在先，僅此一項(xiàng)即不能要求退還定金。

開(kāi)發(fā)商指出，周先生的過(guò)錯(cuò)及違約行為是簽訂購(gòu)房合同時(shí)，他額外提出認(rèn)購(gòu)協(xié)議以外的非分要求，欲在標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本上添加內(nèi)容，這是不允許的。因此，周先生要為此次房屋買賣合同不能訂立承擔(dān)責(zé)任，不應(yīng)該返還其定金。

法院審理認(rèn)為，周先生及開(kāi)發(fā)商的行為均無(wú)不當(dāng)之處，沒(méi)有違約及過(guò)錯(cuò)的地方。根據(jù)查明的事實(shí)，法院依法判決開(kāi)發(fā)商返還周先生的定金，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。開(kāi)發(fā)商不服一審判決，提出上訴。二審法院再次審理后駁回上訴，維持原判。

定金非同訂金購(gòu)房并非必交

二審敗訴，開(kāi)發(fā)商仍然不服。陳君玉律師說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商弄清其敗訴的理由就會(huì)服輸了。本案中，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)該返還購(gòu)房定金，關(guān)鍵要看周先生是否有違約過(guò)錯(cuò)行為，如果有就不能返還。從周先生的購(gòu)房過(guò)程看，他提出的購(gòu)房條件很明確，一開(kāi)始即表明自己想擁有一個(gè)車位，簽訂合同時(shí)又再次強(qiáng)調(diào)，并想將其在合同中進(jìn)一步明確。這個(gè)要求沒(méi)有不妥當(dāng)?shù)牡胤?，與故意違約沒(méi)有聯(lián)系。開(kāi)發(fā)商拒絕在購(gòu)房合同中增加內(nèi)容，不同意將預(yù)留車位條款添加進(jìn)來(lái)，也沒(méi)有不妥當(dāng)之處。因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有為周先生作出該書面承諾的義務(wù)，同樣不存在過(guò)錯(cuò)。

在雙方都不存在違約過(guò)錯(cuò)行為的情況下，由于開(kāi)發(fā)商的行為妨礙周先生購(gòu)房目的的實(shí)現(xiàn)，因此，他要求開(kāi)發(fā)商返還定金請(qǐng)求符合相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)該得到法律的支持。法院的判決依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，本解釋第4條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

陳律師提醒，商品房買賣中設(shè)立的“定金”能起到證明合同成立、為合同履行擔(dān)保、懲罰違約者等作用，而經(jīng)常使用的“訂金”卻沒(méi)有這種作用?！坝喗稹痹诜蓛H視為預(yù)付款，合同如履行它可充抵房款，不履行應(yīng)如數(shù)退還?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用(擔(dān)保法)若干問(wèn)題的解釋》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！币虼?，購(gòu)房時(shí)買受人規(guī)避“定金陷阱”的最好辦法是，不與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，不交定金。即使迫于無(wú)奈，也要盡量使用“訂金”等詞語(yǔ)。

另外，由于在商品房交易過(guò)程中，簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議、繳納定金不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)前置程序，只要雙方協(xié)商一致，就可以直接簽訂合同。所以，買房人購(gòu)房時(shí)要盡可能避免這兩種做法。