梁偉娥

舊城改造,就是舊城區(qū)的再開發(fā),是指對舊城區(qū)中已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展需要的物質(zhì)環(huán)境部分進(jìn)行改造,使其整體功能得到進(jìn)一步改善和提高。

一、黑龍江省舊城改造存在的問題

1.對舊城改造的復(fù)雜性缺乏認(rèn)識。省內(nèi)一些中小城市在舊城改造過程中不顧具體情況一律采用推倒重建的單一開發(fā)方式,造成財力和物力的浪費(fèi),破壞了原有城市的空間結(jié)構(gòu)和原有社會網(wǎng)絡(luò); 對“舊區(qū)”的認(rèn)識就是過去留下的“爛攤子”,舊城改造就是放開手腳清除這些“毒瘤”,在舊城改造中采取了不分良莠,一律大面積拆遷、整平土地重新建設(shè)的做法。這樣的做法見效明顯、工作簡單,但往往直接瓦解了城市原來的社會結(jié)構(gòu)、文化脈絡(luò)、地方風(fēng)情,而且市場化運(yùn)作對高回報率的追求,屢屢突破城市規(guī)劃對建設(shè)的控制要求,導(dǎo)致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統(tǒng)風(fēng)貌的喪失。

2.以獲取利潤為主要目標(biāo),過度提高容積率,造成過密開發(fā)和土地濫用,導(dǎo)致環(huán)境持續(xù)惡化。大量的舊改項目的出現(xiàn),對于居住環(huán)境的影響是不可低估的。新建商品房的建筑面積可能會3倍于拆遷面積,對開發(fā)商才有利益驅(qū)動,如果這種情況出現(xiàn),那么可能導(dǎo)致的一種結(jié)果就是:建筑密度過高,改造完成后,雖然市容面貌一新,治安隱憂解除,但具體到人居環(huán)境上,可能比改造前更差。以哈爾濱市為例近年批準(zhǔn)用地面積在減少,而建筑工程面積在大幅增加。這一減一增之間,將使單位用地面積內(nèi)的建筑量增大,建筑容積率提高,與之相配套的公園綠地等公共設(shè)施問題將更難解決。

3.舊城改造的功利性過強(qiáng)。以房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)濟(jì)行為的舊城改造,正逐步破壞著舊城的傳統(tǒng)格局和空間形態(tài),威脅著城市的歷史價值和文化價值的繼承和發(fā)揚(yáng)。在部分文物保護(hù)單位被作為景點(diǎn)開發(fā)的過程中,仍然存在著“就景點(diǎn)論景點(diǎn)”的局面,造成景點(diǎn)周邊的配套設(shè)施、整體環(huán)境、空間尺度等整體性較差。周邊土地利用沒有得到合理的置換。相關(guān)部門往往只局限于開發(fā)有利可圖的項目和黃金地段,而一些較難產(chǎn)生可觀經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)設(shè)施和急需更新的經(jīng)濟(jì)效益差的地段卻無人問津,城市整體環(huán)境難以得到改善。

二、黑龍江省可采用的措施

1.舊城改造要遵循城市發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律,走有機(jī)更新可持續(xù)發(fā)展道路, 破壞性改造與“搭車式”開發(fā)均不可取。城市有機(jī)更新比機(jī)械更新更有利。隨著經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展,人們對城市的要求必然不斷改變。在正常的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下,城市更新是伴隨經(jīng)濟(jì)增長自然實(shí)現(xiàn)的。由于計劃經(jīng)濟(jì)時期城市政策的問題,我國的大城市普遍在較長時期遇到了更新停滯的問題,因而也就有了在一個較短時期突發(fā)性的機(jī)械更新現(xiàn)象。城市機(jī)械更新在短時間內(nèi)解決城市老化、居住條件惡劣的問題,使得各方面都有迫切的要求,因而對全面考慮及縝密操作的要求也就降低了,對其中的問題也應(yīng)抱以寬容的態(tài)度。有機(jī)更新即采用適當(dāng)?shù)囊?guī)模,依據(jù)改造的內(nèi)容與要求,妥善處理目前與將來的關(guān)系,并在舊城改造過程中,遵循統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”原則,有計劃、有步驟地進(jìn)行舊城改造建設(shè)。

2.舊城改造要走房地產(chǎn)綜合開發(fā)之路。黃金地段盡量多建商業(yè)、服務(wù)、辦公、娛樂等經(jīng)營性房屋,以增大再開發(fā)的價值,收回資金,用于貼補(bǔ)經(jīng)濟(jì)效益差地段的舊城改造。

3.政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控。政府要制訂與舊城改造有關(guān)的地方性法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來管理和約束舊城改造行為,減少開發(fā)活動中的盲目性和投機(jī)性; 要制訂適當(dāng)?shù)莫剳痛胧?充分調(diào)動各方面的積極性,尤其對部分已改造的周邊地區(qū),由于有先前的開發(fā)商遺留下來的難題,政府要給予政策傾斜; 政府要加大對舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投資,改造好舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。

4.加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)。城市規(guī)劃部門要花大力氣對舊城改造問題進(jìn)行全面深入細(xì)致的研究,制定系統(tǒng)的改造規(guī)劃,協(xié)調(diào)解決空間布局、用地調(diào)整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護(hù)等問題。編制舊城改造規(guī)劃要引入城市經(jīng)營的觀念, 按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。對每項舊城改造項目,都要從土地評估、土地分級著手,對土地增值、土地市場進(jìn)行測算,進(jìn)行詳細(xì)的成本效益分析,使舊城改造規(guī)劃建立在可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上。

5.引進(jìn)公眾參與機(jī)制。由于舊城改造是城市建設(shè)中最復(fù)雜、涉及面最廣的一項社會工程,直接涉及公眾的切身利益,因此舊城改造要積極引入公眾參與機(jī)制,走“民主化”的舊城改造之路。政府要改變過去在舊城改造中“家長”的角色,充分理解公眾在舊城改造中的主體性地位,認(rèn)真聽取群眾意見,協(xié)調(diào)各方利益;加強(qiáng)開發(fā)商的社會責(zé)任感,推動公眾參與,在商業(yè)利潤和公眾利益之間謀求合理平衡。

三、探尋具有區(qū)域特色的舊城改造之路

1.培育商業(yè)氛圍,發(fā)展都市居住模式。舊城的中心區(qū)位最適合以商業(yè)物業(yè)的形態(tài)表現(xiàn)出來,因而在發(fā)展居住區(qū)的時候,應(yīng)比新區(qū)項目更加注重商業(yè)物業(yè),否則就失去了舊城區(qū)位價值的優(yōu)勢。舊街坊的保護(hù)必須與實(shí)用相結(jié)合,全部遷走原居民,只留下空殼并不是保護(hù)的真正目的。應(yīng)考慮宜商則商、宜住則住,使舊街坊保持新的、活的生態(tài)。

2.吸引人口與商業(yè)設(shè)施建設(shè)。舊城改造往往疏散了人口,這與商業(yè)價值是相矛盾的。許多城市的舊城區(qū)改造之后,也就失去了往日的繁榮和活力,因而以吸引人口為目的開發(fā)才是舊城改造成功的關(guān)鍵。

3.挖掘文化與傳統(tǒng)資源。在此我們以哈爾濱市為例。哈爾濱是我國北方一座別具特色的歷史文化名城,隨著城市發(fā)展、人口規(guī)模和建設(shè)用地規(guī)模日益擴(kuò)大哈爾濱作為國家歷史文化名城,擁有頗具個性魅力并且飲譽(yù)中外的城市風(fēng)貌、文物古跡和歷史街區(qū),歷屆市委、市政府都十分重視歷史建筑遺產(chǎn)保護(hù)工作。因此,在城市規(guī)劃工作者和全市各界的共同努力下,一大批具有歷史文化價值的保護(hù)建筑得以完整保存下來,并得到合理修繕,成為哈市秉承歷史文化底蘊(yùn)的重要載體。從規(guī)劃入手,制訂法規(guī),健全機(jī)制,保護(hù)哈爾濱這些珍貴的歷史文化遺產(chǎn)。在舊城改造、新區(qū)建設(shè)中要注意保護(hù)城市特色,深入挖掘文化與傳統(tǒng)資源:第一要盡量保留傳統(tǒng)街區(qū)特征和結(jié)構(gòu),使哈爾濱的舊日風(fēng)貌得以充分體現(xiàn);第二對解放后建設(shè)的居住區(qū)要進(jìn)行更新,使這些建筑能夠更好地適應(yīng)城市發(fā)展的需要;第三要在更大的空間內(nèi)分布城市的各項設(shè)施,保障中心區(qū)功能的發(fā)揮。

基金項目:黑龍江省教育廳2007年高職高專院校科學(xué)技術(shù)研究項目(11525054)

(編輯/穆楊)