李開周

賣房先問親鄰

在宋朝買房，與元、明、清三朝一樣，都是先立契，就是簽合同，再輸錢，就是繳契稅，最后印契，就是請有關(guān)部門在合同上蓋章。

事實上，在買賣雙方簽合同之前，還有一道手續(xù)，叫做“遍問親鄰”。即便房產(chǎn)證上注明業(yè)主是您一個，其他任何人不得共有，您也不完全擁有對那套房子的處分權(quán)。因為宋朝是個宗法社會，在宗法社會里，個人的財產(chǎn)總有一部分屬于家庭，家庭的財產(chǎn)總有一部分屬于宗族，直截了當?shù)卣f，你的房子總有一部分屬于你的爸爸媽媽叔叔阿姨堂哥堂弟堂姐堂妹，如果他們不同意你把房子賣掉，那你就不能把房子賣掉。

宋朝法律有規(guī)定：“凡典賣、倚當物業(yè)，先問房親，房親不買，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易?！笨梢娰u方在賣房之前，不僅要得到家人和族人的首肯，還要得到鄰居的首肯。這種首肯不能只是口頭允許，正規(guī)的做法是“以帳取問”，就是拿一小本子列個“問帳”，把親戚鄰居的名字都列在上面，然后從族長老太爺?shù)礁舯谕醮髬?，讓他們挨個簽字。倘若其中一個拒簽，這房就別打算賣了。當然，拒簽也得說出理由，譬如說您敗家啦，說您賣房子有違祖訓啦，說您損害了他的優(yōu)先購買權(quán)啦，等等。您還別不服，如果打官司的話，這些理由一般都能得到法官大人的支持?？梢韵胂蟮玫剑粋€宋朝人不管平時有多神氣，到了賣房的時候?qū)ψ迦撕袜従佣际屈c頭哈腰的，以便得到他們的簽字。

過了“遍問親鄰”這一關(guān)，買賣雙方就可以簽合同了。按照文件的規(guī)定，買賣雙方要去縣衙買張“定貼”，起草一份合同，經(jīng)有關(guān)人員審查通過，再買幾份“正契”，才能正式簽訂合同。

“正契”一式四份：一份買方持有，一份賣方持有，一份交縣衙審批，一份留商稅院備案?！吧潭愒骸笔撬纬亩愘M征收機構(gòu)，在京城、府城都有設(shè)置，類似現(xiàn)在的國稅局。商稅院一般不設(shè)在縣城，契稅常常由縣衙代收。更多的時候由房牙代勞。房牙既是中介，又是擔保，既是估價師，又是登記代理人，同時還兼任稅務(wù)稽察。房牙也不能白忙活，他們得吃傭金，如果沒有特殊約定，傭金都是賣方來出。

像其他所有帝制時代一樣，宋朝也沒有房產(chǎn)證，等四份合同都蓋了章，其中一份就是買方對房產(chǎn)擁有所有權(quán)的合法憑據(jù)。蓋章與否，對買方來講很關(guān)鍵，同樣一份合同，不蓋章叫“白契”，蓋了章叫“赤契”(明清兩代改叫“紅契”)，白契在民間或許有用，拿到公堂上就等于廢紙一張了。您剛買了套房，還沒住進去，就被別人給占了，這時候如果您拿著白契去告狀，法院絕對不會給您作主。不但不給您作主，還要沒收您的房子。

我們知道，現(xiàn)代人買房，買到的其實是居住權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、出售權(quán)、對腳下那塊土地的使用權(quán)，以及不讓鄰近物業(yè)影響我們采光之類的相鄰權(quán)、不讓其他建筑妨礙我們出門之類的地役權(quán)。而所有這些權(quán)利，都有一個時間限制，或者70年，或者更短，時間一到，無論您的房子有多新，都要無償?shù)厥諝w國有。而古代，秦漢唐宋元明清，除了王莽等幾位偶爾來一次產(chǎn)權(quán)改革，更多的時候，中國人對不動產(chǎn)享有永久產(chǎn)權(quán)，沒有時間限制。

出典與活賣

我有房，沒錢，想把房變成錢。怎么辦呢?不外三條路：要么出售，要么出租，要么把它押給銀行，換一筆貸款。

第四條路，叫“出典”。

宋朝初年，有位領(lǐng)導叫薛居正，居官清廉，掙錢不多，倒辛辛苦苦置下一片房產(chǎn)。后來他死了，老婆孩子沒錢用，就把房子讓給別人住，還約好期限，只能住五年，五年期滿，房子再還給他們。當然，這五年可不是白住，對方必須先付一筆錢，夠薛家老小應急?；蛟S您會說：這跟租房不是一樣嗎?絕對不一樣，您租房得掏房租，房租到了房東手里可是要不回來的；而交給薛家的這筆錢只是墊支，五年期限一到，您把房退了，錢一文不少還是您的。在這筆交易中，您實際付出的只是那筆錢五年期的存款利息，得到的卻是五年期的房產(chǎn)使用權(quán)；薛家實際付出的只是五年期的房產(chǎn)使用權(quán)，得到的卻是一筆五年期的無息貸款。在房子和錢的所有權(quán)都沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下，—方暫時有房居住了，另一方暫時有錢應急了，房不起租，錢也不生息，雙方各得其所，互惠互利。這就是出典。

除了出典，還有第五條路，叫做“活賣”。

元朝末年，有位先生叫施還，他也是有房沒錢，母親死了都無力安葬，為了盡快籌錢買副棺材，他把祖房賣給了一位牛公子。按照時價，他們家祖房該值幾千兩銀子，牛公子卻只給他140兩?；蛟S您又會說：那施還豈不太吃虧了?一點兒也不吃虧，因為交易并沒結(jié)束，等這位施先生有朝一日發(fā)了大財，他還能按140兩的原價再從牛公子手里把祖房買回來。在這筆交易中，施還實際付出的只是一段不定期的房產(chǎn)使用權(quán)，得到的卻是一筆不定期的無息貸款；牛公子實際付出的只是一筆活期存款的利息，得到的卻是一段不定期的房產(chǎn)使用權(quán)，雙方各得其所，互惠互利。這就是活賣。

如果有套房子是我的愛巢，我缺錢也只是暫時的，為了一時救急就把房子賣掉，再想買回來可就難了，即便是另買一套，按房價天天這么瘋漲的勁頭，誰知要多掏多少錢才能再買同樣的一套房子?如果把房租出去呢，每月收那點兒租，羊拉屎似的，也難解燃眉之急。至于說押給銀行，我相信銀行會貸款給我，但是利息可是很高的。要是在古代，可以出典或活賣，路子就寬多了。

有出典的，自然就有典房的?！督鹌棵贰返谝换?，原籍陽谷縣的武大郎來到清河縣，作為流動人口，自然沒房，而賣炊餅本小利薄，又沒錢買房，所以就在紫石街“賃房居住”。后來與潘金蓮結(jié)婚，被原房東張大戶的老婆趕出來，“遂尋了紫石街西王皇親房子，賃內(nèi)外兩間居住”。武大郎租房，每月都要向房主交租金，如果換成典房，只需要把一筆典房款付給房主，就能按約定期限，住上十二三年，到期后，典房款一文不少還是自己的。這種房產(chǎn)交易現(xiàn)在很少見，而在明代，甚至到了民國，典房一直與租房并駕齊驅(qū)。唯一的缺陷，是需要押上一大筆典房款。

找房款

今天買東西，“找”是找零的意思。過去賣東西，標價100，人給80，一咬牙，賣了。隨后又覺得虧，喊住買家，讓他再掏20。這種行為在清朝也叫“找”，不過不是找零，而是找要。就是賣方向買方追討一部分貨款，以補足商品價值?！犊滴踝值洹分小罢摇钡尼屃x即補不足也。

康熙六十年(1721)，江蘇省武進縣居民劉文龍以7兩紋銀的價格賣了一畝八分地，8年后，劉某說“原價輕淺”，又委托中介向買主“找”了1兩紋銀。

又咸豐元年(1851)六月，浙江省山陰縣居民高宗華以18塊大洋的價格賣了六分地。3個月后，高某說“契內(nèi)價銀不足”，又委托中介向買主“找”了7塊大洋。

明清兩代和民國時期江南地區(qū)的不動產(chǎn)交易記錄，“找”這個字在契約里簡直俯拾皆是。說明賣方在交易完成后再次索要價款的現(xiàn)象很普遍。

如果在今天，買虧了也好，占便宜了也罷，我猜您都不會去找賣方索還一部分房款(除非那房存在質(zhì)量問題)，當然更加不可能再給賣方加錢——法院也不會支持任何人在交易完成后再加收價款。而清朝政府明文規(guī)定，允許賣方“憑中公估找貼一次”，也就是說，即便雙方已經(jīng)過了戶，只要后來的市場價高于原來的交易價，賣方就還可以再讓買方掏一次錢。這條法律很變態(tài)，不過它可以抑制炒房，假如當時就流行炒房的話。

帝制時代的廉租房

古時也有廉租房，但都是民間性質(zhì)的。

唐宋時期，廉租房主要來源于寺觀。寺觀的土地是政府劃撥的，建房的資金是信民捐獻的，歷年的房產(chǎn)維護費用可以從香火錢里沖銷，僧尼和道士既沒有任何投資，理論上也不以營利為目的，再加上宗教本身普度眾生的信仰要求，當然有提供廉租房的義務(wù)。唐憲宗元和年間，白居易進京趕考，前后兩個月，就一直租居在一個叫華陽觀的道觀里，因為那里房租便宜。宋朝的辛棄疾，早年赴金國中都燕京應試，為了省錢，住的是現(xiàn)在北京的憫忠寺。

明清時期，寺觀在居住方面的社會保障功能更加明顯?！度辶滞馐贰防?，匡超人他們村遭了火災，一村人沒地方住，在新房子建好之前，全靠村南頭的寺廟遮風擋雨。這還是農(nóng)村的小寺廟，大都市的廟宇常有上千間的客房，供應試的士子、出門的商旅以及遭了天災的百姓臨時租住。

除了寺觀，明清兩代又多了個廉租房的來源，那就是會館。會館是異鄉(xiāng)人在客地建的聚會場所，凡是像樣的會館，都有戲臺、議事廳，以及客房，客房是為旅居在外沒有住處的同鄉(xiāng)們準備的，租金非常便宜。順治十八年建于北京的漳州會館，福建人來租，每月只收租金三文。就在這一年，大清朝開科取士，各地進京應試的太多，致使京城房價暴漲，如果不是會館的廉租房撐著，那年北京城一多半的房客都得露宿街頭。

這些民營的廉租房無需房客寫申請，無需民政局開證明，也無需一層3L--層的資格審查。并且好進也好出。問題是，民營廉租房現(xiàn)在好像行不通，拿到開發(fā)權(quán)的地產(chǎn)商正嫌暴利不夠呢，傻瓜才提供民營廉租房。

后唐的樓市調(diào)控

從2001-2005年，全國房價以8.95％的平均增幅一路狂漲，中央政府出面阻止，先出臺了一“國八條”，沒擋??；又出臺了一“國六條”，還是沒擋住。到2007年6月份，全國70個大中城市，房價同比上漲7，1％，就有樂觀的領(lǐng)導站出來向大伙報喜了：漲幅已經(jīng)回落了嘛。但只要您還沒完全變傻，就會明白漲幅回落是怎么回事兒。

房價暴漲的局面之所以沒有改觀，倒不是因為那些政策不好，而是因為沒有被貫徹落實。比方說，中央一向限制開發(fā)商囤積土地，而從2001年到2007年8月份，全國開發(fā)商購置了21.62億平方米的土地，實際僅開發(fā)12.96億平方米，約40％的土地被囤積了。如果近7年來國家提供給開發(fā)商的土地只要完全開發(fā)，就能讓50％的城鎮(zhèn)居民喬遷新居，哪還有什么供不應求的破事兒?既然供不應求的局面不會出現(xiàn)，那么居高不下的房價也就缺乏支撐了。

當然，房價居高不下究竟在多大程度上是因為調(diào)控政策沒能落實，還需要仔細算算，譬如將人口增長、通貨膨脹、媒體誤導、炒家操控以及購房者喜歡裝胖的心思都考慮進去，大多數(shù)影響因素都難以量化，想為樓市建一完整的數(shù)學模型，不會比讓地方政府打壓房價更容易。

我倒發(fā)現(xiàn)，后唐時期的樓市完全可以拿來模擬調(diào)控政策貫徹落實后的理想狀態(tài)。后唐莊宗李存勖頒布過一道敕令：“其空閑有主之地，仍限半年，本主須自修蓋，如過限不見屋宇，亦許他人占射?！焙筇泼髯诶钏迷匆灿蓄愃埔?guī)定：“諸色人等置到田地，并限三個月內(nèi)修筑蓋造，須見次第?！边@兩條很像我們國土部的《閑置土地處置辦法》，只不過我們規(guī)定的閑置時限是兩年，后唐規(guī)定的閑置時限是半年和三個月。

我們通過禁止捂地來打壓房價，沒戲；后唐通過禁止捂地來平衡供需，卻收到了打壓房價的奇效。還記得盛唐時期，有個馬周在長安購買房基一畝，花了銅錢200萬；而在后唐的首都洛陽，“連店基地，每畝價錢七千”，房價下降了將近300倍。

跟現(xiàn)在的調(diào)控手段相比，后唐那兩條規(guī)定毫不新鮮，憑什么就能把房價打壓下去呢?我能找到的解釋是，后唐地方政府不靠賣地吃飯，所以對高房價不感興趣；那時也沒有開發(fā)商，還不存在官員和開發(fā)商之間那種或明或暗的利益鏈。

(摘自《金陵晚報》)