周如清

與2007年地產(chǎn)熱時各地“地王”均是清一色的民營或外資企業(yè)不同的是,這一輪“地王”幾乎全部由具有國資背景或由紅色后代掌控的企業(yè)所持有。

7月23日本該是很平常的一天,但是,下午3點30分在上海市房地產(chǎn)交易中心的拍賣現(xiàn)場,一場“土地風暴”驟然而至。

上海今年最大的純住宅用地“青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊”在交易中心五樓進行拍賣。這個不大的拍賣現(xiàn)場,卻聚集了房地產(chǎn)界的諸位大佬。龍湖地產(chǎn)、華潤置地、金地集團、仁恒地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)等11家業(yè)內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)悉數(shù)到場。這樣的場面,在今年幾次住宅用地拍賣現(xiàn)場并不多見。

本次土地招標以暗標的方式進行,各家公司一次性報價。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,暗標方式比此前一貫采用的輪番加價的競拍方式要理性,但沒想到依然誕生了今年上海灘的新“地王”。

僅僅用時10分鐘的拍賣會,金地集團以30.48億元的驚人價格將該地塊收入囊中。金地也憑此成為上海今年當之無愧的“地王”。根據(jù)拍賣的結(jié)果計算出來的樓板價為14495元/平方米,該地塊最終成交價格比起拍價9.46億元溢價222%。

在北京,6月份的最后一周,連續(xù)高價成交三塊地。6月25日,北京祁連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過125輪的激烈競價,以17.4億元競得通州九棵樹大街居住項目,高出起始價近10億元。僅僅一天之后,成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過46輪激烈競價以19.6億元拿下北京奧運村鄉(xiāng)地塊。6月30日,中化方興投資管理有限公司更以40.6億元拍得廣渠路15號地,創(chuàng)造北京“地王”的新紀錄。

在廣州,6月10日廣州城建集團競拍下今年的廣州“地王”,溢價高達154%。

在成都,7月24日,保利地產(chǎn)以12.2億元拿下成都領(lǐng)事館地塊,成就了該地區(qū)的新“地王”。

……

今年6月以來,沉寂一時的中國房地產(chǎn)市場再次熱鬧起來,各大城市的新“地王”此起彼伏。值得注意的是,與2007年地產(chǎn)熱時各地“地王”均是清一色的民營或外資企業(yè)不同的是,這一輪“地王”幾乎全部由具有國資背景或由紅色后代掌控的企業(yè)所持有。如中澤置業(yè)是中國電子集團的子公司,而中化方興則是中化集團的下屬企業(yè)。

央企掀起圈地運動

克而瑞(中國)研究中心7月20日發(fā)布的報告顯示,今年上半年,各月成交總價排行前10的地塊中有60%的高價地塊是由國資背景的企業(yè)獲得,特別是在土地市場較為冷清的一季度,國資背景企業(yè)幾乎包辦了所有高價土地。

對此,克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天認為,主要原因是“國資背景企業(yè)對于土地價格并不敏感,再加上政府為了維持土地市場的成交,會要求一些國資背景企業(yè)拿地”,所以,國資背景企業(yè)在近期市場上占據(jù)了主導地位。

初步統(tǒng)計顯示,目前國資委分管的136家中央企業(yè)中,逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)。其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家,輔業(yè)包含房地產(chǎn)的達80多家,房地產(chǎn)已經(jīng)成為央企的主要輔業(yè)和利潤來源。據(jù)專業(yè)人士估計,央企中房地產(chǎn)資產(chǎn)總量已高達2000億元。

分析人士指出,央企之所以瘋狂圈地,主要看重房地產(chǎn)是金融海嘯中為數(shù)不多的能賺錢的幾個行業(yè)之一。

此外,去年年底國務(wù)院出臺“4萬億”經(jīng)濟刺激計劃后,化工、電子、建筑等制造業(yè)央企成為最大的受益者。

“拿到投資的制造業(yè)國企幾乎都是產(chǎn)能過剩,國家給了錢,如果投到自身主業(yè)上,肯定要虧。因通脹預期漸大,企業(yè)們不能眼睜睜看著手里的錢貶值,只好另想出路?！?/p>

來自國資委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上半年中央企業(yè)累計實現(xiàn)利潤同比下降26.2%,降幅比一季度縮小15.6個百分點,其中6月份當月實現(xiàn)利潤環(huán)比增長29.5%?？梢钥闯?二季度央企利潤出現(xiàn)了大幅增長,而利潤的增長曲線與房價飆升和央企拿地的時點不謀而合。

接近國資委的消息人士向媒體記者透露,二季度,非主業(yè)央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)季度直接利潤平均占企業(yè)當季總利潤的28%;經(jīng)營狀況好的,能達到企業(yè)當季總利潤的35%甚至還多。

對于央企掀起的圈地運動,國資委主任李榮融7月21日在接受媒體采訪時說,希望這些央企更加清醒、更加穩(wěn)健、更加扎實地做好自己的工作。

央企拿地如“酒后駕車”?

央企頻頻刷新“地王”紀錄,讓民營企業(yè)SOHO中國有限公司董事長潘石屹嫉妒地感慨:中澤置業(yè)和中化方興這兩個“地王”都是央企,和它們“拼殺”到最后的也是中信地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、北辰實業(yè)這些大國企背景的地產(chǎn)企業(yè)。

潘石屹形象地把央企拿地形容為“酒后駕車”。他表示:“有些(大型國有)企業(yè)為了短期的利益,在制造泡沫,從長期來看泡沫一定會破的。最近多起車禍是喝酒造成的,有人為了一時的高興,沒有為自己的健康和別人的生命著想,房地產(chǎn)市場也是如此?！?/p>

重慶新浪網(wǎng)地產(chǎn)頻道顧問周遠征認為,民營企業(yè)在2007年房地產(chǎn)高潮之后,就陷入了資金短缺的現(xiàn)狀,很難與資金渠道暢通,更注重規(guī)模而不注重成本的國有企業(yè)抗衡。

“從融資成本上講,接下天價‘地王的公司是有先天優(yōu)勢的,大企業(yè)現(xiàn)在大概的利率只有3%,但是像華遠這樣的公司融資成本可能要(百分之)五點幾到六點幾,利率幾乎差一倍,所以不是人家不算賬,而是成本起點就低?！北本┤A遠集團總裁任志強一語道破天機。

“不計成本拿地跟國企的體制有很大關(guān)系?！敝袊缈圃撼鞘信c環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞告訴媒體記者,國有企業(yè)沒有資金成本壓力,民營企業(yè)要計算資金成本壓力。另外,跟國企只計算盈利水平少注重虧損成本相比,民營企業(yè)盈虧都是企業(yè)自己的,所以拿地更加謹慎些。

任志強坦言,國有企業(yè)需要的是業(yè)績,而這個業(yè)績不是利潤業(yè)績,是營業(yè)額業(yè)績?！把肫竺磕甓加斜仨毻瓿傻臉I(yè)績要求。這些企業(yè)資金充足、融資成本低、對土地剛性需求大于民企。同時,這些企業(yè)利潤要求低于民企,但是風險承擔能力卻大于民企。市場給了企業(yè)公平競爭的平臺,卻沒給企業(yè)平等的融資能力和人才競爭條件。拍地的公平掩蓋了不公平的前提,實際競爭并不公平。”

老“地王”大多在曬太陽

就在全國各地紛紛轟轟烈烈地上演“地王”秀的同時,一些老“地王”慘淡經(jīng)營的狀況被媒體曝光。

近日,房地產(chǎn)運營服務(wù)商合富輝煌完成了一份關(guān)于廣州地王現(xiàn)狀的報告,對2007年高價出讓的27幅地塊進行了整理,結(jié)果顯示,直到今年6月,仍有24塊“地王”未售或未動工,約合土地面積共121.4萬平方米,可建筑面積232.4萬平方米。而廣州 2008年全年出讓住宅用地僅為125萬平方米,約合建筑面積277萬平方米。曬太陽的“地王”竟相當于全年住宅用地總出讓量。

此外,中原地產(chǎn)通過梳理40家知名地產(chǎn)商自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態(tài)之后也發(fā)現(xiàn):這些地塊中,除去在售和售完狀態(tài)的土地,有57%的土地尚未入市。其中,27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài),30%依然處于規(guī)劃在建狀態(tài),尚未形成實際的房源銷售。這一用地現(xiàn)狀造成了住宅市場短期供應(yīng)緊缺,形成土地供應(yīng)緊張的假象。

到底哪些土地在“曬太陽”呢?中原地產(chǎn)分析師宋莉表示,知名開發(fā)商歷年在公開市場獲取的土地數(shù)量以2007年最多,占到整個樣本數(shù)量的45%。按照土地開發(fā)周期兩年時間計算,2009年應(yīng)該正是2007年土地全面入市的時間,但從樣本數(shù)據(jù)看,仍有20%的2007年出讓用地目前處于閑置狀態(tài)。

宋莉指出,地價透支房價,使得一批“地王”難以解套,2007年批發(fā)產(chǎn)生的“地王”困難重重。當年,在股市、樓市雙重利好的刺激下,圈錢囤地模式被開發(fā)商們所追捧,導致全國各地“地王”頻出,甚至出現(xiàn)了大量地價房價“倒掛”的現(xiàn)象。2007年土地成本的普遍偏高導致當年“地王”缺乏入市動力,因此不難理解為何2007年多數(shù)“地王”仍處于閑置狀態(tài)。

中央電視臺《今日觀察》評論員向松祚指出,盡管我們看到“地王”都是天價,動輒就是幾十個億,但實際上它們投拍只需要付定金,一般只占到地價的2%。成本實際上是很低的,剩下的錢按照當時有關(guān)政策的規(guī)定,要根據(jù)情況來分期分批支付。

但根據(jù)廣州國土房管局副局長黃文波所說,2007年在廣州拍賣到這些“地王”的眾多企業(yè),幾乎沒有一家足額繳納了土地轉(zhuǎn)讓金。

“地王”背后的官商利益

對于“地王”現(xiàn)象,一位在深圳某大型房地產(chǎn)上市公司負責找地的人士向媒體記者透露了一些不為人知的內(nèi)幕:“有些‘地王是假的,參與前期開發(fā)的開發(fā)商去拿地,都會提前跟政府協(xié)商簽好協(xié)議的,外界看到的成交價并非開發(fā)商的實際拿地價?！彼硎?如果是別的開發(fā)商拍走的話,多出部分便按比例分成;如果是自家高價拍下來的話,政府再私下返回多余部分給開發(fā)商。

該人士告訴媒體記者,目前拿地主要是通過三種方式:第一是招拍掛;第二是收購方式,包括收購項目公司,或者直接并購土地;第三種是在一級市場跟政府合作開發(fā)。

據(jù)這位負責拿地的人士介紹,除了招拍掛環(huán)節(jié)是公開透明的之外,并購是兩個公司正常的商業(yè)行為,第三種則是貓膩最多的,而不了解內(nèi)幕的人根本想象不出應(yīng)該如何操作。

據(jù)了解,第三種方式是源于很多地方政府沒錢搞建設(shè),以招商引資的名義,讓企業(yè)先出資搞市政工程配套設(shè)施建設(shè),或是吸引大的開發(fā)商進駐,政府再拿地給開發(fā)商作為回報。

“雙方會提前簽好協(xié)議,約定一個土地保底價,假如拍賣的保底價是4000元/平方米,但最后實際拍賣價格是7000元的話,如果仍是該開發(fā)商拍得土地,政府便將3000元差價歸還,若由其他開發(fā)商拍得,這3000元的差價,便按比例分成,多數(shù)情況是政府與開發(fā)商四六分或三七分,甚至五五分的。”上述人士說。

“但超額分成是有前提條件的,就是開發(fā)商一般是參與前期一期開發(fā)的?！鄙鲜錾鲜泄灸玫氐娜耸克懔艘幌沦~,底價是4000元,最后別人拍走的價如果是1萬元/平方米,按三七分成的話,開發(fā)商得4200元/平方米,這樣,對該開發(fā)商來說,前期的土地成本就只有5800元/平方米,其他開發(fā)商要搶,明顯不劃算?！?/p>

中國媒體報道,萬科集團董事長王石近日表示,在土地拍賣過程中,灰色交易普遍存在,沒有一個開發(fā)商不行賄。他說:“現(xiàn)在不行賄成了過街的老鼠,行賄反而成了英雄?！?/p>

地市與房市“左右互搏”的資本游戲

央視《經(jīng)濟半小時》調(diào)查發(fā)現(xiàn),近3年來,每一輪房價上漲,漲幅最大的都是上市房地產(chǎn)企業(yè)及其控股公司的樓盤。

新華社也報道稱,近段時間來,上市房企頻頻成為“地王”買家,且拿地之后,即通過增發(fā)、資產(chǎn)注入等方式進行融資,這反過來又保證企業(yè)有足夠的資金去競拍土地、乃至成為“地王”。

一些業(yè)內(nèi)人士分析,上述循環(huán)的背后,“土地運作資本化”的現(xiàn)象十分明顯,地市與股市形成了“互推互漲”。這一過程,促進了樓市、股市的繁榮,但也蘊含重重風險。

事實上,今年二季度以來,諸多上市房企在地市和股市之間玩起了“左右互搏”的資本游戲。

一方面,上市房企積極出手爭奪“地王”。比如,5月21日,富力地產(chǎn)(02777.HK)以超出起始價近4倍的10.22億元奪得北京廣渠門外10號地塊,“地王”自此重回2009年的樓市;5月22日,萬科(000002)擊敗保利地產(chǎn),以13.86億元的價格摘下佛山市佛南(掛)2009-015商住用地,一舉創(chuàng)造了當?shù)氐摹暗赝酢?6月8日,世茂地產(chǎn)(00813.HK)擊敗萬科等,出價30.2億元拿下廈門湖邊水庫金邊路以東地塊這一廈門“地王”……

另一方面,他們在資本市場上頻頻融資。比如,世茂地產(chǎn)在今年5月完成了69224萬股的定向增發(fā),融資總額約83億元;7月16日,保利地產(chǎn)(600048)公告稱,非公開發(fā)行股票申請獲得證監(jiān)會核準,公司將非公開發(fā)行不超過63760萬股新股,募集資金不超過80億元;7月23日,金地集團(600383)拿下上?！暗赝酢钡漠斕?便發(fā)布公告稱收到證監(jiān)會有關(guān)核準公司非公開發(fā)行不超過4億股新股的批復文件;8月27日,萬科公告稱,公司擬公開增發(fā)A股,發(fā)行股票數(shù)量不超過招股意向書公告日萬科總股本的8%,扣除發(fā)行費用后的募集資金凈額不超過112億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計,光今年7月就有9家上市房企發(fā)布再融資增發(fā)方案,計劃募集資金總計約188億元。

房地產(chǎn)分析師蔡為民觀察到,“地價”與“股價”存在明顯的互推關(guān)系。比如,5月至6月間,萬科共競拍得到8塊土地,支付土地價款達47.03億元,創(chuàng)下自2008年2月以來單月拿地的投資最高紀錄。但萬科的股價也大幅飆升,7月6日創(chuàng)下了14.94元的新高,與去年年底收盤價6.45元相比,漲幅高達121.6%。

權(quán)威人士分析:上市房企拿了土地以后,它的經(jīng)營業(yè)績,成了股價很重要的指標,因此,為了保持它在資本市場價值的提升,它要不停地這樣來轉(zhuǎn)——高價拿地、賬面升值、更高價拿地、賬面再升值……

“對上市公司而言,它拿地的時候,土地只不過是它們?nèi)谫Y的一個工具。長此下去,非上市公司將失去拿地的機會,而土地資源會越來越集中在上市房企手中,地產(chǎn)寡頭一旦形成,土地一旦被它們攏在手中,所有的購房者就只能眼睜睜地看著他們掀起一輪又一輪漲價的高潮?！钡禺a(chǎn)界資深評論人楊少鋒擔憂地說。

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場,游戲規(guī)則已發(fā)生改變,對非上市公司而言,土地仍然是生產(chǎn)資料,開發(fā)商在購買土地時,首先考慮的是地價高低帶來的風險,但對于上市公司而言,土地就變成了資本運作的工具,地價高低就不是它考慮的重點了,只要從資本運營角度對上市公司有利,它一樣可以去取。”北京金典集團董事長張寶全說。