牛思遠

“金盆洗手？”鄒建民笑著擺了擺手，“我只是在等待一個好的入市機會?！痹谏钲跇鞘型顿Y圈里，他有著“一年倒手三四十套房子從未失手”的驚人戰(zhàn)績。雖然他認為現(xiàn)在風險不小，但并非不可為?！白鲩L線要看是否月租抵月供，目前基本不可能；短線隨時都可以進去，有成交量，就可以做。問題在于，你有沒有保障自己的手段。”

又一輪樓市的游戲上演了。

在這個“錢生錢”的游戲里，曾經(jīng)有人一夜暴富，也有人泥足深陷。在漫長的蟄伏中，成功者在回味登頂?shù)目煳?，制勝的?jīng)驗，失敗者在反思潰敗的原因，失手的教訓。

如今，隨著樓市新一輪的強勁反彈，許多在上一波低潮中幸存下來的深圳投資客們悄悄醒來，時刻窺視著重出江湖的最好時機。

蠢蠢欲動的本地炒家

“跟你說過多少遍了，我暫時還不打算入市，也沒有房子要賣?！辟Y深投資客鄒建民不耐煩地說了幾句，就匆匆掛機。這是兩小時內(nèi)他接到的第八個電話，大多來自地產(chǎn)中介。

6月17日，深圳蛇口某臨海豪宅的會所，大胡子鄒建民穿著一件帶古文圖案的白襯衫，半靠在白色的沙發(fā)椅上，神態(tài)悠閑。他語速很快，偶爾會停下來，點燃指間的香煙。透過繚繞而起的煙霧，來自對岸香港的繁華燈火在夜幕下隱約可見。不過，盡管只剩下這里一套自住的“無敵海景”房，他的生活其實并未遠離樓市。

“金盆洗手？”鄒建民笑著擺了擺手，“我只是在等待一個好的入市機會?！?/p>

這個等待有些漫長。一年多前，他趕在深圳樓市盛極而衰的前三個月拋掉了存貨，不但全身而退，還賺了個盆滿缽盈?！胺孔臃昼娭畠?nèi)可以讓你賺個一百萬，也可以讓你賠掉一百萬。一旦下跌，沒有成交量，跑不掉的?！?/p>

那之后，作為中國第一代股民的鄒建民轉(zhuǎn)身殺回了股市。然而，他似乎并不愿意在這里呆上太久。隨著樓市的回暖，他已將不少股票拋掉套現(xiàn)。漫步在涼風習習的海濱走廊上，他悠悠地嘆了口氣，“玩過房子之后炒股就沒意思了”。

而俞磊剛剛從過去一年的樓市低潮中恢復過來。記者聯(lián)系他時，電話那頭的他正在聽經(jīng)濟學者趙曉的講座。6月20日上午，俞磊帶著記者去華僑城晃悠了一圈。站在度假區(qū)的湖邊，他興致勃勃地指點附近幾個著名樓盤，如數(shù)家珍般點評著它們的優(yōu)劣。

聊了一個中午，俞磊毫無疲態(tài)，轉(zhuǎn)身又開車去紅樹西岸看了三套房子。牽著他的黑色貴賓狗“嘟嘟”，俞磊在樓盤附近的五六家中介門店里進進出出。遇見熟識的物業(yè)顧問，他熱情地打著招呼，冷不丁問上一句：“你覺得接下來還會漲嗎？”

同樣在等待的還有甄嚴和朱久安。他們所在的投資客俱樂部“翡翠腦庫”剛剛結(jié)束了當月的例行聚會。這次聚會上，召集人朱久安請來了鄒建民做嘉賓，“腦庫”的議題在時隔許久之后重新回到樓市。6月21日和記者見面時，核心成員甄嚴連連感慨，為錯過去年底的抄底機會遺憾不已。

市場的反應可以映證甄嚴的遺憾。根據(jù)深圳市國土房管部門數(shù)據(jù)顯示，自今年三月份以來，深圳樓市連續(xù)上漲三個月，漲幅達30％左右，成交量也持續(xù)維持高位。外地炒家和一撥從實業(yè)界轉(zhuǎn)投而來的新秀已經(jīng)入市，在他們的帶動下，深圳樓市投資客圈子里原來的活躍分子們，也開始把目光轉(zhuǎn)向了正節(jié)節(jié)高升的樓市。

“幾個月前投資客大概占到15%，5月份到現(xiàn)在超過20%?！泵缆?lián)物業(yè)福田北區(qū)高級區(qū)域經(jīng)理林漢通說，豪宅市場近期投資客比例確實有上升的趨勢，單是紅樹西岸單套500萬以上的單位，4月份就被四五個溫州客一口氣買下了十幾套。

而中小戶型方面，借著深圳擴關和地鐵建設的東風，位于關口附近的樓盤大受投資者歡迎。開發(fā)商森之潤投資發(fā)展有限公司副總張曉林透露，從近期“萬科里城”等樓盤的熱銷看，投資客重新入市應該是明確的。

“深圳人投資意識很強，但對于實力有限的中小投資者，關內(nèi)的投資門檻較高，而關外的中小戶型因為總價低、選擇多，受他們熱捧并不奇怪?！?/p>

似曾相識的狂熱

情況似乎確實如此。

6月19日，記者來到森之潤的“3號線城市公寓”售樓處。這里附近道路上塵土漫天，坎坷難行，尚未開盤，加推的A棟168套中小戶型認籌卻已經(jīng)有140多號。據(jù)銷售主管滿開拓介紹，其中投資者比例接近一半。

這個關外樓盤位于深圳龍崗區(qū)橫崗街道，從市區(qū)坐車過去需要一個多小時。因為距離建設中的3號線荷坳站僅200米，第一批近200套單位，5月23日開盤的當天便僅余兩套房了。

同樣的情況也出現(xiàn)在豪宅紅樹西岸。據(jù)附近的中介透露，由于賣得太火，開發(fā)商已經(jīng)封盤捂售，而代理該樓盤的中原地產(chǎn)則因此拿下了“3月銷售冠軍”的稱號。

時光似乎又回到了兩年前。

那時的鄒建民正忙著將手里最后一套存貨賣掉，一路瘋狂上漲的房價讓他有些心驚肉跳。但他的身后，無數(shù)接盤者依然在爭先恐后涌入樓市，他們誰都沒料到幾個月之后的樓市竟會掉頭暴跌。

“最瘋狂的時候，連中介的業(yè)務員都殺進去了，”鄒建民說，2007年他自己的消息網(wǎng)絡已經(jīng)鋪開了，他發(fā)現(xiàn)當時中介給他推介房子大多是他們自己挑完剩下的，“我還跟他們開玩笑：你們吃肉，把骨頭渣丟給我？”

玩笑歸玩笑，鄒建民對市場的風險越來越警惕。盡管當時的一手房火熱到開盤當天就能售罄，與地產(chǎn)商關系不錯的鄒建民也堅決不碰。甚至對一向熟悉的二手房市場，鄒建民也改變了策略，先是只做倒手的中間人，爭取過戶前就賣出去，到后來，他干脆只出不進。

就在清倉離場的2007年4月，鄒建民在《深圳商報》上發(fā)表了看空的言論，“那時我就感覺到了市場不好的苗頭?！?/p>

讓俞磊遺憾的是，這樣的看法并不符合那時自己的胃口。2007年六七月份，眼看著“價格高得沒天花板”的新樓都能銷售一空，俞磊頓時覺得二手房已經(jīng)遍地是黃金。他一口氣買入了鹽田的四套海景房?！百I房子跟沖鋒一樣，看到海景就愛上了，半個小時簽了約?！?/p>

甄嚴和朱久安就是在這樣的氛圍中認識的，只不過，那時的他們還在單打獨斗。

2007年8月，他們和未來“翡翠腦庫”俱樂部的成員們來到重慶，看中了當?shù)匾粋€名為“翡翠湖”的樓盤。開放商為團購提供了更低的折扣，此行讓原本素昧平生的幾位深圳人聚到了一起。

不久，俱樂部宣告成立。他們相約每月聚會一次，由輪流擔任的召集人確定議題、邀請嘉賓，參與者依次發(fā)言。除了房地產(chǎn)，他們討論的內(nèi)容包括股票、黃金、藝術品等一切投資品種?！按蠹叶汲闪伺笥?，有時候聚會要聊到凌晨一點?！闭鐕勒f。

這是個有趣的圈子，二十余個成員中有商人、律師、教師、銀行行長、媒體主編、企業(yè)主和公司高管，橫跨了各個行業(yè)。由于基本都受過高等教育，他們比照著著名的羅馬俱樂部和蘭德公司，為這個沙龍性質(zhì)的投資者俱樂部取名“翡翠腦庫”。

“一群熱愛投資的人，一群志同道合的人”，2008年4月，他們在“翡翠腦庫”新建的博客上如此描述自己。這里貼著他們每次聚會的會議紀要，成員們原創(chuàng)或轉(zhuǎn)帖的投資分析，以及各類與投資有關的新聞。只是，這個在樓市低潮才熱鬧起來的博客，篇數(shù)最多的博文門類并不是“聚焦房地產(chǎn)”，而是“休閑時光、雜談”。

混亂的江湖

經(jīng)過了那一輪狂熱，如今的鄒建民顯得更為謹慎。

在深圳的樓市投資客圈子里，鄒建民是公認投資樓市的“專業(yè)人士”，甚至有媒體干脆稱其為“深圳民間投資炒樓鼻祖”。

鄒建民名氣大，一部分的原因來自他自稱的“一年倒手三四十套房子且從未失手”的驚人戰(zhàn)績，另一部分，則是因為他在媒體上的活躍敢言。這個在深圳樓市摸爬滾打近十年的資深投資客，從到處找售房小廣告開始，一步步搭建起自成體系的投資理念。

“與其說是投資客瘋了，倒不如說是銀行在發(fā)瘋?！编u建民說，銀行違規(guī)放貸他看得太多了。對于投資渠道狹窄的中國人而言，樓市已經(jīng)成了全社會的投資品，但問題在于這么多人的錢從哪里來？他分析說，經(jīng)過連續(xù)降息，現(xiàn)在貸款的利率水平已經(jīng)降無可降，一旦加息，不知多少人要變成負資產(chǎn)，而極度膨脹的貸款中，又不知有多少將變成呆壞賬。

“一套房子動不動700萬，按首付20%計算需要140萬，還有560萬是銀行貸款。”鄒建民拿自己所在小區(qū)的樓盤舉例，給記者算了一筆賬，“還上20年，每月要拿出2萬多還貸。按照收入的50%計算，至少要5萬以上的月收入才行。深圳有多少人能有這樣的月收入？還不是銀行為了業(yè)績給你開的收入證明！”

專業(yè)出身的俞磊對此深以為然。他擁有注冊房地產(chǎn)估計師、土地估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀證書，原本是中介的商鋪物業(yè)顧問。2005年，他憑著和業(yè)內(nèi)人士不錯的關系，拿下一套被中介經(jīng)理“珍藏”的房源，自此一發(fā)不可收。

和許多試圖以小博大的投資者一樣，他也很快玩起了種種風險巨大的資本游戲。

“有幾個人是全用自有資金投資的？還不是靠銀行貸款?！钡禺a(chǎn)中介出身的俞磊對行內(nèi)種種違規(guī)操作手法十分熟悉，“什么‘陰陽合同啊，借別人身份證享受七折利率啊，幾乎所有人都這么干?！?/p>

“陰陽合同”是一種高杠桿的房貸融資方式，投資客利用銀行較高評估價與賣家較低購入價之間的差額，可以實現(xiàn)“一成首付”甚至“零首付”。等到房價上漲一些，只需要出手賣掉即可獲利豐厚。在房價持續(xù)上漲的前兩年，這是深圳投資客最熱衷的炒樓方式之一。但問題在于，一旦房價下跌無人接盤，更多的銀行貸款意味著更多的月供，而月供的數(shù)字，往往足以壓垮炒房者脆弱的現(xiàn)金流。

“我不太做短炒，所以還不算很過分的?！庇崂谡f，獲得“首套住房利率打折”等優(yōu)惠政策才是他的絕招。通過借用尚未購房者的身份證，投資客們可以為這些掛在別人名下的房產(chǎn)獲取多套優(yōu)惠貸款，“我們有句玩笑話，如果房價上漲而你沒出手，肯定不是因為沒錢了，而是沒身份證了?！?/p>

然而，用多套身份證購房同樣存在風險。為了這個，俞磊和銀行還鬧了一場不大不小的糾紛，折騰得他身心俱疲?！澳嵌螘r間真的是很抑郁?！?/p>

最后的潛伏

房價回暖，俞磊不愿賣房了，別人同樣也不賣。這讓秉持著“絕不買新樓”的俞磊陷入無米之炊的困擾。

不過，眼下他最擔心倒不是房源稀少，而是首套房七折利率等優(yōu)惠政策可能會被取消的傳聞。根據(jù)他的測算，去年國家在稅收、交易費用和購房利率上的減免，相當于變相降價30%，萬一取消，購房成本立馬就上去了。

而對于他這樣手上還握著八九套房子的投資者而言，另一個問題更為棘手。優(yōu)惠政策取消假如不涉及原有樓盤，俞磊頂多只是入市成本增加，但要是原先購房者的七折利率也要被取消，那他手中的房子月供將驟增不少。“我現(xiàn)在的房子還能月租抵月供，但要是國家優(yōu)惠政策有變，那后果真的就不堪設想了?！?/p>

和俞磊不同，從基本面上說，鄒建民并不看好當下的樓市。在他看來，八九千元一平方才是深圳合理的房價，現(xiàn)在的價位已經(jīng)脫離了大眾的消費能力。尤其是一些所謂的豪宅和炒概念的樓盤，空置率非常高。他覺得，房子歸根結(jié)底還是給人住的，缺乏自住客的支撐，投資風險已經(jīng)太高。

不過，不管風險到底有多高，手中沒有存貨的鄒建民暫時倒沒什么壓力，在出手之前，他有的是閑暇給別人出主意。

“現(xiàn)在天天有人咨詢我，問是否可以入市?！编u建民說，他認為雖然風險很大，但并非不可為?！白鲩L線要看是否月租抵月供，目前基本不可能；短線隨時都可以進去，做的就是趨勢，目前趨勢向上，有成交量，就可以做。但是問題在于，你有沒有保障自己的手段?！?/p>

甄嚴想法和鄒建民如出一轍。他不但完全接受鄒建民“月租要能抵月供”的投資法則，還為自己定下了更為嚴苛的規(guī)矩：必須留夠手頭所有房子兩年月供的現(xiàn)金。

“現(xiàn)金流絕對要保證安全，寧愿少賺點錢。”甄嚴說，正是因為自己策略保守，2007年底的那次退潮才沒把他套進去。然而，沒能在去年底的最低點入市抄底，甄嚴至今仍然覺得遺憾。

“踩準時間點是投資最關鍵的一點，機會稍縱即逝。”甄嚴說，他預計這波反彈還能再上漲10%，但他準備再等等，“應該不會太久，長期看房子還是要漲的?！?/p>

（應受訪者要求，除鄒建民外，其他皆為化名。感謝南方都市報記者李孟姣、魏終超提供幫助）