蘇培科

前段時間的中央經(jīng)濟工作會議以及國務院剛剛頒發(fā)的“金融30條”，均讓身處“寒冬”，期盼“救市”的房地產(chǎn)業(yè)得到了一絲溫暖，很多人開始解讀中央經(jīng)濟工作會議和“金融30條”的精神，并猜想“合理改善居住條件”和“改善型普通自住房”背后的含義。

此前，地方政府屢屢出手“救市”，接著財政部、國家稅務總局和人民銀行聯(lián)手出臺政策刺激樓市，但是收效甚微。毫無疑問，政府出臺各種措施穩(wěn)定樓市，其目的是為了穩(wěn)定經(jīng)濟，但是樓市價格的穩(wěn)定與否還得看自身的價格是否合理，還得看宏觀經(jīng)濟周期和當下的國內外宏觀形勢，也決定于市場的需求和人們的消費傾向。

實際上，目前我國的房地產(chǎn)價格仍處高位，在出口萎縮，股市暴跌，樓市蕭條，內需難以啟動，全社會的消費傾向壓縮使得宏觀經(jīng)濟基本面并不樂觀。對此，中央經(jīng)濟工作會議提出2009年要“保增長、擴內需、調結構”。究竟如何保?如何擴?如何調?

從近期政府出臺的一系列措施來看，“保增長、擴內需”的行動早已展開，中央的宏觀調控政策早在一個月前就已經(jīng)發(fā)生了重大轉變，將2008年年初的“緊貨幣”調整為“適度寬松”，將“穩(wěn)健的財政政策”扭轉為“積極”。并在華盛頓會議召開前夕，中國政府拋出了4萬億元刺激經(jīng)濟的方案和十條擴大內需的措施，欲“拋磚引玉”，提升人們對未來中國經(jīng)濟的信心。據(jù)報道，“4萬億元”出來后確實引來了地方政府“18萬億元”的投資大單，而且很多地方政府都曬出了自己的投資項目，據(jù)悉，某省要建10個機場，要建很多高速公路，還要建什么園林、什么遺址，而且很多地方政府的項目大都與房地產(chǎn)業(yè)有著千絲萬縷的聯(lián)系。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年隨著樓市的低迷，導致地方政府土地出讓收益下降，同比2007年全國地方財政土地收益平均萎縮50％以上，有些地方甚至下滑超過80％。如此一來，樓市低迷、房價下跌，就嚴重打擊、動搖了地方財政的基礎。在這種情況下，一些地方政府會千方百計地主導各種資金來替房地產(chǎn)“托市”，而“救市”新政頻出也就不難理解。

據(jù)筆者了解，一些地方政府為了達到炒高地價和經(jīng)營城市的目的，通過市政府搬遷、火車站遷移、將房地產(chǎn)老板提拔為副市長，“房地產(chǎn)市長”想方設法地去配合房地產(chǎn)經(jīng)營，由此可見各地方政府已經(jīng)成為名副其實的房地產(chǎn)“開發(fā)商”。顯然，在利益的驅使下，地方政府將“引來”的資金投入房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相關領域就成了必然，或許“4萬億元”中有很多資金將會流入房地產(chǎn)領域。

在短期內，地方政府引資“救市”或許會對房地產(chǎn)市場起到一個間接的支持作用，因為目前國內很多地方政府都有穩(wěn)住房價、繼續(xù)高價賣地的沖動，如果他們獲得了中央政府的資金，很有可能會圍繞當?shù)氐摹胺康禺a(chǎn)”暗做文章，很有可能會通過對基礎公共設施的大量投入和對房地產(chǎn)相關行業(yè)的投入來“圍魏救趙”。

但從長期來看，如果中國經(jīng)濟基本面不樂觀，如果房地產(chǎn)市場中沒有足夠的購買力，老百姓沒有更多的收入來源，地方政府一味地拉抬救市，很難維持房價長期在“高位”運行的格局，畢竟目前全社會的投資傾向和消費傾向都出現(xiàn)了明顯的萎縮，如果房價跌不出空間，則很難有繼續(xù)上漲的空間。

從目前全世界投入大量基礎貨幣救市的情形來看，很有可能在未來幾年會出現(xiàn)全球性的大通脹，如果這個判斷成立，房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格的泡沫也很可能會被繼續(xù)推升。如果地方政府繼續(xù)維持房價的“高位”運行，不讓房價自然回落，將來在泡泡的基礎上繼續(xù)吹泡泡，則十分危險。

所以，中央提出下一步要“調結構”，筆者認為當下不但要調整和淘汰落后生產(chǎn)力，要按照產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級和優(yōu)勝劣汰的要求來搞項目建設，還要堅決防止高耗能、高污染、低水平重復建設，除要避免勞民傷財?shù)摹靶蜗蠊こ獭焙兔撾x實際的政績工程外，還得盡快調整中國經(jīng)濟自身的構成結構，盡快化解房地產(chǎn)與金融業(yè)之間的不良資產(chǎn)，改變地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的利益關系，否則政府投資很有可能會變相進入房地產(chǎn)業(yè)，從而導致中國經(jīng)濟在下階段將會被房地產(chǎn)綁架得更為嚴重。

(摘自12月18日《中國經(jīng)濟時報》)