摘要:房產(chǎn)測量是獲取房產(chǎn)空間信息的必要手段,其精度直接影響其成果的應(yīng)用。本文從地籍測量的內(nèi)涵與功能著手,分析了地籍測量在房地產(chǎn)登記中應(yīng)用策略,討論了地籍測量在房地產(chǎn)登記中的作用。

關(guān)鍵詞:地籍測量房地產(chǎn)登記地籍圖

1.引言

近幾年來,隨著城市建設(shè)的迅猛發(fā)展,傳統(tǒng)的城市管理手段已越來越難以適應(yīng)城市發(fā)展的要求,迫切需要采用現(xiàn)代化技術(shù)來改變傳統(tǒng)的管理方法,及時反映城市發(fā)展動態(tài)和變更信息,為城市管理、決策及分析提供快速、準(zhǔn)確、直觀的信息。房地產(chǎn)的地籍測繪具有很多的信息源,量大,涉及面廣,內(nèi)容繁多,是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎(chǔ)信息,同時也是城市大比例圖更新的主要基礎(chǔ)資料,房地產(chǎn)的地籍測繪工作在國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著十分重要的作用,是必不可少的,搞好房地產(chǎn)的地籍測繪工作十分重要。

2.地籍測量的內(nèi)涵

地籍測量是為獲取和表達(dá)地籍信息所進(jìn)行的測繪工作,是地籍調(diào)查中依法認(rèn)定權(quán)屬界址和利用現(xiàn)狀的技術(shù)手段,是地籍檔案建立的信息基礎(chǔ)。其基本內(nèi)容是測定土地及其附著物的位置、權(quán)屬界線、類型、面積等。

如果說人的合法證件,是戶口簿和身份證,那么,土地的合法證件。就是地籍冊,土地登記冊和土地使用證。所以地籍就是土地的合法證件和檔案材料,是用來記載土地及其地上附著物的位置、數(shù)量、權(quán)屬和用途等基本情況、是土地諸要素的隸屬關(guān)系綜合成統(tǒng)一的總稱。

地籍最早是為了征稅而建立的一種田賦清冊。隨著歷史的發(fā)展,地籍的含義又有所擴(kuò)大與發(fā)展,它已不僅單指課稅對象的登記清冊,而且包括了土地產(chǎn)權(quán)登記和土地分類面積統(tǒng)計等項內(nèi)容。這樣。地籍的含義主要是指有關(guān)土地的自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查、記錄、產(chǎn)權(quán)登記等。其中記錄已不限于簿冊,還包括文件數(shù)據(jù)和圖紙。

隨著杜會的進(jìn)步,現(xiàn)代地籍制度正發(fā)生變化。以濮陽市為例,城市地籍資料的應(yīng)用主要表現(xiàn)在收取地租、土地分類統(tǒng)汁、土地產(chǎn)權(quán)登記等方面而建立起來的土地地籍檔案。但是對于城鎮(zhèn)而言,地籍的對象是,城市和建制鎮(zhèn)的建成區(qū)。土地以及獨立于城鎮(zhèn)以外的工礦企業(yè)、鐵路、公路等項用地。對于農(nóng)村地籍對象,則是城鎮(zhèn)郊區(qū)及農(nóng)村集體所有的土地,國營農(nóng)、林、牧、漁場和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的國有土地。各項土地管理工作都離不開地籍管理,所以地籍管理就成為土地管理的基礎(chǔ)。它維持土地關(guān)系,促進(jìn)土地合理開發(fā),為決策部門提供、保管、更新有關(guān)地籍信息,維護(hù)社會主義土地公有制,保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益。

2.1地籍圖反映的內(nèi)容

在土地管理中有登記簿冊、相關(guān)文件、圖件等內(nèi)容,還有就是利用計算機(jī)管理數(shù)據(jù)庫。在這里能比較清楚地直硯地反映地籍狀況的就是一張地籍圖。地籍圖不僅真實,確切地反映了地物、地貌、道路分布、水系及其各項城市設(shè)施外,它與地形圖唯一的區(qū)別在于它比地形圖多了許多地籍要素,能反映某塊地的土地權(quán)屬、面積、境界范圍等各類屬性,在明確土地歸屬、解決土地糾紛,為開發(fā)利用土地進(jìn)行城市建設(shè)等方面起到了很大的作用。

2.2地籍成圖的意義

房地產(chǎn)登記是房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過前期計劃立項。土地審批、項目審批以及建筑施工、竣工驗收、房產(chǎn)銷售等環(huán)節(jié)到最后進(jìn)行的一項登記發(fā)證工作。它對于房產(chǎn)開發(fā)商來說是房地產(chǎn)權(quán)歸屬的法定認(rèn)可。所以說這一步也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。往往前面幾個環(huán)節(jié)上有漏洞或被忽略的地方在最后登記時被發(fā)現(xiàn),而且問題很大程度上反映在于地籍測量中。因為當(dāng)房產(chǎn)開發(fā)商建造好一棟大廈后,不可能將地上建筑物隨意移動,而實地勘測人員把地形,地物真實地反映到地籍圖上時,間題便馬上顯現(xiàn)出來。如建筑物是否越出了規(guī)劃紅線?圍墻是否越界?建筑物規(guī)模是否超出了批準(zhǔn)的范圍?等等,地籍圖就是一個真憑實據(jù)。

2.3地籍圖的繪制方法

測量學(xué)是一門講究精確度的學(xué)科。它允許的誤差是有嚴(yán)格的技術(shù)規(guī)定的,為此,要求從事測繪的人員要有專業(yè)知識,以及配備有專業(yè)設(shè)備。地籍圖傳統(tǒng)的測繪方法。是由控制測量、圖根測量、平板繪圖等步驟組成?，F(xiàn)在濮陽市房產(chǎn)局使用的1:500和1:1000地籍圖是在地形圖的基礎(chǔ)上通過圖解解析等方法繪制成圖的。

3.地籍圖在實際工作中的運用

自改革開放以來,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了蒸蒸日上的局面、城市基礎(chǔ)設(shè)施大大改觀。許多舊街老房已不復(fù)存在,代之的是一幢幢高樓大廈以及成片的居住小區(qū),這對地籍圖的現(xiàn)勢性提出了更高的要求。前面說了,由于濮陽市是以地形圖為藍(lán)圖來修測地籍圖的,所以在精度上。要求更高于地形圖。哪怕一根墻身線的誤差。往往會導(dǎo)致權(quán)屬不明而引發(fā)爭執(zhí)。這就要求我們的測繪工作人員要有耐心與細(xì)心。并能準(zhǔn)確地找到誤差并糾正。因為一點點疏漏就可能引起一場是非官司。

前不久筆者碰到一個公寓建設(shè)項目,在進(jìn)行實地勘測過程中,發(fā)現(xiàn)有一處圍墻超出規(guī)劃紅線達(dá)到二米多。職業(yè)的敏感告訴我這里肯定有問題,不是房產(chǎn)開發(fā)商作弊就是地形圖出了差錯、經(jīng)過反復(fù)核對了四周的相關(guān)地形地物之后,才發(fā)現(xiàn)地形圖將整幢大廈放寬了近四米多,造成了圖紙與實地予盾。這類圖、地不一致的問題在日常工作中是經(jīng)?？赡馨l(fā)生的。

4.地籍測量在房地產(chǎn)登記中的作用

在完成了地籍圖的修測后。經(jīng)過內(nèi)業(yè)的大量工作繪制成圖、確權(quán)、量算面積,最后出具的測繪技術(shù)報告書就是在房地產(chǎn)登記中。土地的權(quán)屬、用地面積、刊用狀況等直觀的一個反映。也可以說是登記發(fā)證的一個依據(jù)。在配合房產(chǎn)確權(quán)以及各級審批后。頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證以證明房產(chǎn)所有者擁有房地產(chǎn)的合法性。一整套登記發(fā)證流程就這樣完成了。因此,地籍圖的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系房地產(chǎn)登記中有關(guān)政策法規(guī)的把握。如出現(xiàn)疑問,對當(dāng)事人是罰款違章拆除、補辦手續(xù)、還是順利發(fā)證等,這都關(guān)系到政府職能部門的威信,和在政策法規(guī)上的合理實施與指導(dǎo)作用。

地籍圖的運用使政府行政管理部門能夠更有效地行使職能。不讓國家的利益遭受損失,保證房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展?！?/p>

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[2] 吳張峰,房地產(chǎn)測繪系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)[J],測繪與空間地理信息,2004年4期

作者簡介:張來安,男,1964年12月出生,大專文化,現(xiàn)在濮陽市房地產(chǎn)管理局工作。